Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2012

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/16444

Sur renvoi après cassation, selon l’arrêt rendu le 15 juin 2011 par la 3^e Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° X 10-15.470), de l’arrêt rendu le 02 mars 2010 par le Pôle 4 – Chambre 4 de la Cour d’appel de Paris (RG n° 08/12505), sur appel d’un jugement rendu le 28 mai 2008 par le Tribunal d’instance de Paris 10 ème arrondissement (RG 11-07-000618)

DEMANDERESSE A LA SAISINE

Madame F G épouse X

XXX – XXX – XXX

représentée par la SCP GARNIER (M^e Mireille GARNIER), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : J136

assistée de M^e Michel PIALOUX, plaidant pour la SCP MICHEL PIALOUX – MICHELE AUSSEDAT, avocats au barreau de PARIS, toque : P0136

XXX

Monsieur J Y

Madame H Y

XXX

représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat postulant au barreau de PARIS,

toque : B0753

assistés de M^e Raphaël MREJEN avocat au barreau de PARIS, toque : D1260

substitué par M^e Alice LAVIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2320

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, entendue en son rapport et Madame C D, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, empêché

Madame C D, Conseillère

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, en remplacement de Madame Michèle TIMBERT, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Paris du 27 juillet 2012

Greffière :

lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Michèle TIMBERT, conseillère la plus ancienne en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, président empêché, en application de l’article 456 du Code de procédure civile et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte du 5 février 1986, M^me B aux droits de laquelle se trouve M^me X a donné en location à M et M^me Y un appartement construit avant 1948 situé XXX dans le XXX.

Le 1 mars 2004, M^me X a consenti aux époux Y un bail pour les mêmes lieux pour une durée de trois années. Elle a fait délivrer le 29 août 2006, un congé pour reprise pour habiter au profit de sa fille.

M^me X soutenant que les locataires se maintenaient dans les lieux a saisi le tribunal d’instance du XXX qui, par jugement du 28 mai 2008, a:

— dit que la location est soumise aux dispositions de la loi du 1 septembre 1948,

— débouté M^me X de ses demandes de validation de congé et d’expulsion,

— rejeté les demandes de M^me X,

— avant dire droit :ordonné une mesure de constat afin de déterminer la surface corrigée et la valeur locative des lieux et faire les comptes entre les parties,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— réservé la charge des dépens.

M^me X a formé un appel et cette cour par arrêt du 2 mars 2010 a infirmé le jugement en :

— validant le congé délivré,

— ordonnant l’expulsion des époux Y, en fixant le sort des meubles et une indemnité d’occupation,

— rejetant les autres demandes,

— condamnant les époux Y à payer à M^me X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.

La cour de cassation par décision du 15 juin 2011 a cassé et annulé cet arrêt mais seulement en ce qu’il avait validé le congé signifié le 29 août 2006 et dit que M. et M^me Y étaient occupants sans droit ni titre à compter du 1 mars 2007, ordonné leur expulsion et fixé l’indemnité d’occupation, a remis en conséquence sur ces points, les parties dans l’état ou elles se trouvaient avant ledit arrêt. M^me X a été condamnée à payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 juillet 2012, M^me X demande :

— d’infirmer la décision en ce qu’elle a dit que le bail était soumis à la loi du 1 septembre 1948 et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de validation de congé,

— de re-qualifier le contrat du 5 février 1986 en bail conclu sur le fondement de l’article 3 quinquiés de la loi de 1948 et de dire que le logement n’est plus soumis à cette loi,

— de dire opposable le deuxième bail du 1 mars 2004,

— de confirmer que les époux Y ont renoncé à la loi de 1948 et que les rapports locatifs sont régis par la loi du 6 juillet 1989,

— de valider le congé avec toutes ses conséquences sur l’expulsion,

— de condamner les époux Y à payer :

.une indemnité d’occupation égale au taux contractuel du loyer majoré de 50% et des charges et taxes,

.8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire irrecevable la demande d’évocation et subsidiairement sans fondement,

— de les débouter de leurs demandes et de les condamner à garder la charge des dépens.

M. et M^me Y dans les conclusions du 19 juillet 2012, demandent :

— de débouter la bailleresse,

— de dire que le bail est soumis à la loi de 1948, l’arrêt de la cour d’appel n’ayant pas été cassé sur ce point,

— la confirmation du jugement,

— évoquant le fond:

— dire que le procès verbal de l’huissier ne respecte pas le principe du contradictoire en ce qui concerne les charges et que ce poste reste réservé en ce qui concerne les comptes pour la période non prescrite,

— de fixer le loyer de l’appartement de 176 m² en catégorie 2C à la somme de 576,12 € par mois, en juillet 2009; à 586,28 € en juillet 2010 et 598,44 € en juillet 2012 ,

— de condamner sauf à parfaire M^me X à payer la somme de 34 517,01 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour la somme exigible à cette date et à compter de l’arrêt pour le reste,

— subsidiairement :

— de fixer le loyer en catégorie 2B à 760,12 € en juillet 2009; 774, 90 € en juillet 2010; 789,78 € en juillet 2012, soit la somme de 18 840,77 € dans les mêmes conditions pour les intérêts,

plus subsidiairement,

— de fixer le loyer en catégorie intermédiaire 2B, 2C soit 694,11 € au 31 octobre 2012,

— de condamner M^me X à payer la somme de 22 886,39 €,

— de lui enjoindre de délivrer des quittances sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification,

— de les autoriser pour le compte du bailleur à faire exécuter pour le compte de la bailleresse les travaux de remise en état de remplacement des fenêtres sur cour, objet du devis du 15 juin 2009,

— de déduire le montant des loyers,

— plus subsidiairement, d’enjoindre à la bailleresse de faire exécuter les travaux de remise en état et éventuellement de remplacement des fenêtres sur cour sous astreinte de 100 € par jour de retard, dés la décision,

— de condamner la bailleresse à payer 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.

MOTIFS de la DÉCISION

Validité du congé

En l’espèce, le litige devant la cour de cassation a porté sur le point de savoir si M^me Y avait délivré un mandat tacite à son mari pour signer le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et avait ainsi renoncé sans équivoque à la loi du 1 septembre 1948.

Il en résulte donc que le bail antérieur à celui, objet du litige est soumis à la loi du 1 septembre 1948 et que ce point ne peut plus être contesté contrairement à ce qui est soutenu par la bailleresse.

Conformément à l’article 1751 du code civil, le bail appartenait tant à M. Y qu’à sa femme et chacun est titulaire d’un droit locatif personnel et distinct.

Chacun des époux peut passer seul un contrat ayant pour objet, l’entretien du ménage, cependant, en l’espèce, il ne s’agissait pas seulement de contracter un bail sous le régime de la loi du 6 août 1989 mais dans un même temps de renoncer à la loi du 1 septembre 1948.

La signature du renouvellement de bail du 1 mars 2004 ne constitue pas la perte du bail mais une diminution des droits afférents et il ne s’agit pas de la perte du logement. En conséquence, l’article 215 alinéa 3 du code civil ne s’applique pas et M^me Y n’était pas enfermée dans le délai d’un an pour demander l’annulation du bail signé par son mari en 2004.

Enfin, la renonciation doit avoir un caractère certain, non équivoque et être faite en connaissance de cause et de plus, elle doit être postérieure à la naissance du droit à contester.

Du fait de l’absence de procuration donnée par Mme. Y à son mari, il ne peut se déduire de la seule signature de ce dernier un mandat tacite visant à la renonciation à la loi du 1 septembre 1948. Il en résulte une absence de preuve de l’accomplissement d’un acte positif de renonciation de M^me Y, la seule jouissance des lieux ainsi que le paiement des loyers ne pouvant constituer un mandat et une acceptation tacite.

Il en résulte la nullité du contrat qui prive l’acte de ses effets, à l’égard de l’épouse mais également, dans les rapports de M. A et M^me X.

En conséquence, la décision du premier juge doit être confirmée en ce qu’elle a débouté M^me X de ses demandes de validation de congé sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et d’expulsion.

Demandes reconventionnelles

Montant du loyer

Les époux Y demandent de fixer le montant du loyer et la catégorie du logement au regard de la loi du 1 septembre 1948.

M. X soutient notamment que le premier juge a de nouveau été saisi et qu’une décision de sursis à statuer devenue définitive a été prise.

Dans la décision du premier juge faisant l’objet d’un examen, il avait été ordonné un constat en désignant un huissier de justice avec pour mission de se faire communiquer les documents, d’entendre tous sachants utiles, de calculer la surface corrigée et la valeur locative des lieux et de faire les comptes entre les parties à compter du 7 mai 2005.

Par jugement du 7 mars 2012, le premier juge saisi par les époux Y de demandes visant d’une part, à fixer le loyer et à restituer un trop perçu et d’autre part, à être

autorisé à faire des travaux a constaté que cette cour de renvoie n’avait pas encore statué sur les demandes à la suite de l’arrêt de la cour de cassation et a sursis à statuer.

Les locataires ont alors saisi le premier président d’un appel de cette décision de sursis à statuer afin d’être autorisés à relever un appel immédiat du jugement. Par ordonnance du premier président de cette cour du 6 juin 2012 ,ils ont été déboutés de leur demande visant tant à la fixation d’un loyer sur le fondement de la loi du 1 septembre 1948,que sur la réalisation de travaux.

Compte tenu de la nouvelle saisine du premier juge(jugement dont la cour n’est pas saisie) par les locataires et conformément à l’article 568 du code de procédure civile, il n’apparaît pas d’une bonne justice de priver les parties du premier degré de juridiction, la demande d’évocation doit être rejetée.

Travaux

Les époux Y demandent l’autorisation de faire exécuter pour le compte de la bailleresse les travaux de réparation des fenêtres selon un devis du 15 juin 2009, ils soutiennent qu’il ne s’agit pas de travaux exécutés mais d’une demande de les réaliser, le devis étant postérieur au jugement et la cour n’ayant pas statué. Subsidiairement, ils demandent à la bailleresse de les faire réaliser.

M^me X soutient que la demande portant sur les travaux a fait l’objet d’un rejet par la cour, ce point n’ayant pas été cassé par la cour de cassation et que la demande se heurte à l’autorité de la chose jugée et subsidiairement, qu’ elle n’est pas fondée, les consultants dans leur rapport faisant état d’une étanchéité satisfaisante.

M et M^me Y demandent de statuer sur leur demande de réparation des fenêtres selon un devis de 3966,80€, postérieur au jugement du 15 juin 2009 alors que la cour initialement n’a pas statué sur la demande concernant les travaux considérant que les locataires étaient sans droit ni titre.

Cette demande portant sur le changement des fenêtres est nouvelle en ce sens que les demandes initialement formulées visaient au remboursement de travaux exécutés et non pas à les réaliser. En conséquence, les locataires soutiennent à juste titre que cette demande n’a pas autorité de la chose jugée.

Cependant, elle a été formulée en première instance dans le cadre d’un jugement dont la cour n’est pas saisie. Le premier juge étant déjà saisi de ce point, il y a lieu pour les motifs sus évoqués de lui renvoyer la demande.

Il y a lieu de faire injonction à M^me X de prendre toutes mesures afin d’ examiner dans les lieux loués, la demande de ses locataires concernant les fenêtres.

Quittances

M^me X soutient qu’elle a demandé à son gestionnaire de remettre des quittances pour toutes les sommes payées.

Il y a lieu d’enjoindre à M^me X de remettre M et M^me Y des quittances portant le montant du loyer payé dans l’attente de la fixation par le premier juge du montant du loyer.

La mesure d’astreinte n’apparaît pas justifiée.

Article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner M^me X à payer aux époux Y la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Dit n’ y avoir lieu à évocation en ce qui concerne les demandes de fixation de la catégorie du logement et d’un loyer et les demandes concernant les fenêtres,

Fait injonction à M^me X de prendre toutes mesures afin d’examiner dans les lieux loués, la demande des locataires concernant les fenêtres,

Condamne M^me X à remettre à M. et M^me Y des quittances de loyer portant sur les sommes versées,

Condamne M^me X à payer aux époux Y la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M^me X à garder la charge des dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE