Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2014

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01260

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU – RG n° 12/00210

APPELANTS

Monsieur [H] [K] [GS]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [T] [I] [YN] épouse [GS]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [RD] [Z] [D] épouse [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [X] [S] veuve [R]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Monsieur [WQ] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Mademoiselle [BO] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [BV] [W] [Q] [J] veuve [M]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Mademoiselle [QO] [Z] [IP]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Monsieur [H] [K] [IP]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [O] [P] épouse [TP]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Monsieur [GD] [TP]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Madame [AT] [U] épouse [NN]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [BW] [WB]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [G] [Z] [XY] [IA]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentés par M^e David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ – GUERREAU – SERRA – AYALA, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMES

Monsieur [K] [A]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Monsieur [H] [UE]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [W] [L]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [XY] [JE]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Monsieur [N] [LB]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [E] [OC]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Société civile coopérative de consommation DES HESPERIDES DE [Localité 1] agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentés par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

assistés de M^e Eric-Denis FERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1151

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES HESPERIDES DE [Localité 1], [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire M. [F] [LQ]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représenté par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

assisté de M^e Philippe SUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0536

PARTIE INTERVENANTE

Maître [F] [LQ] ès qualités d’administrateur provisoire de la résidence LES HESPERIDES DE [Localité 1]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représenté par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, toque: L0029

assisté de M^e Philippe SUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0536

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

La Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]", sise à [Adresse 7], est régie par un règlement de copropriété dont l’article 37 VIII prévoit :

« Dispositions relatives aux équipements communs spécifiques au troisième âge :

l’ensemble immobilier comporte des locaux et installations destinés à être le siège et le moyen de divers services particuliers, savoir :

a – locaux et installations du service de sécurité et de santé : réception, infirmerie, logement de l’infirmière, chambre de malade,

b- locaux et installations du service alimentaire : cuisine collective et dépendances, office, réserves, chambres froides, salle à manger, bar, terrasse, réserve pour les meubles et outils de jardin,

c- locaux et installations du service loisir : bibliothèque, salle de bridge, salle de télévision, billard, salle de conférence, salon-bar, ping-pong, salle de gymnastique et de kinésithérapie, oratoire, salle de bricolage,

d- chambres d’hôtes,

e -locaux administratifs en relation avec les services ci-dessus.

2) Les services divers correspondant aux locaux visés aux b, c, d, et e ci-dessus ne sont pas assumés par le syndicat des copropriétaires. Ils le sont par un organisme distinct du syndicat qui, lors de la mise en fonctionnement de la résidence, prendra la forme et obéira aux règles d’une société coopérative de consommation. La forme de cet organisme pourra par la suite être modifiée sur décision des coopérateurs à condition de conserver son but non lucratif.

La société coopérative sera constituée par un acte distinct du présent.

Les membres de la société coopérative sont les copropriétaires, leurs locataires et autres résidents permanents. Son objet principal est de préparer et servir tout repas, de vendre des produits alimentaires de base, de faire fonctionner tous autres services, le tout suivant les principes de la coopération, avec répartition du coût entre les coopérateurs, en fonction de leurs consommations propres.

3) Le syndic est irrévocablement mandaté par le présent aux fins de dresser et conclure une convention avec la société coopérative assurant à celle-ci la disposition gratuite des locaux visés aux a, b, c, d, et e du § 1 ci-dessus ['………….] »

En application de cet article ont été signés, le 11 octobre 1978, les statuts d’une Société Civile Coopérative de Consommation des Hespérides de [Localité 1] (SCCC) fonctionnant grâce aux cotisations versées par les coopérateurs et aux prix d’achat des produits consommés.

Suivant acte extra-judiciaire du 8 avril 2010, plusieurs copropriétaires, à savoir MM. [A], [UE], [LB], Mmes [L], [JE], [OC], ainsi que la SCCC, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" à l’effet de voir constater que :

— l’article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 était d’ordre public,

— constater que la loi du 13 juillet 2006 était d’application immédiate et en vigueur depuis sa parution au Journal Officiel, le 16 juillet 2006,

— dire que l’article 37-VIII du règlement de copropriété était contraire aux dispositions légales issues de la loi du 13 juillet 2006 sur les résidences services,

— en conséquence, dire que cet article 37-VIII était réputé non-écrit et procéder à une nouvelle répartition des charges liées aux services collectifs gérés par la SCCC,

— désigner, avant dire droit, un expert à l’effet de donner son avis sur la nouvelle répartition des charges.

Suivant jugement du 15 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a fait droit à partie de ces prétentions, dit non-écrit l’article 37 VIII du règlement de copropriété, désigné M. [VM] en qualité d’expert avec pour mission de procéder à une nouvelle répartition des charges au sein de la copropriété, tant de services que de consommation, et d’indiquer les modifications rédactionnelles qui seraient à effectuer dans le règlement de copropriété eu égard aux dispositions des articles 41-1 à 41-3 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est dans ces conditions que M. et Mme [GS] et 26 autres copropriétaires ont, suivant acte extra-judiciaire du 28 mars 2011, formé tierce-opposition au jugement dont s’agit, à l’encontre de MM. [A], [UE], [LB], Mmes [L], [JE], [OC], de la SCCC et du syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" représenté par son syndic, la société Sopregi, à l’effet de voir rétracter le jugement du tribunal de grande instance de Fontainebleau du 15 décembre 2010.

Par jugement du 14 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :

— dit irrecevable la tierce-opposition formée par les consorts [GS] et autres,

— débouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— rejeté toute autre demande,

— condamné les consorts [GS] et autres aux dépens.

M. et Mme [GS], Mme [D] épouse [C], Mme [S] veuve [R], M. [Y], Mlle [B], Mme [J] veuve [M], Mlle [IP], M. [IP], M. et Mme [TP], Mme [U] épouse [NN], Mme [WB], Mme [IA] ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2014, de :

— au visa des articles 582 et suivants du code de procédure civile, dire leur tierce-opposition recevable,

— faire application des dispositions de l’article 568 du code de procédure civile et évoquer les points non jugés à l’effet de leur donner une solution définitive,

— vu les statuts de la copropriété et l’article 37-VIII du règlement de copropriété, les articles 10, 11, 15, 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, 59 et 64, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, débouter MM. [A], [UE], [LB], Mmes [L], [JE], [OC], les sociétés des Hespérides de [Localité 1] et Sopregi prise en son nom personnel de leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 10.000 € à chacun d’eux à titre de provision sur le préjudice subi du fait de leurs agissements conjoints,

— les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3.000 € à chacun d’eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

MM. [A], [UE], [LB], Mmes [L], [JE], [OC], et la société coopérative de consommation des Hespérides de [Localité 1] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 19 juin 2013, de :

— au visa des articles 32-1 et 583 du code de procédure civile, 1382 du code civil, débouter les consorts [GS] et autres de leurs demandes,

— confirmer en tous points le jugement attaqué,

— condamner solidairement les consorts [GS] et autres à payer à chacun d’eux les sommes de 2.000 € à titre de dommages-intérêts et de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M. [F] [LQ], intervenant volontaire à l’instance en qualité d’administrateur provisoire de la résidence Les Hespérides de [Localité 1], prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 mai 2014, de :

— au visa des articles 582 et 583 du code de procédure civile, débouter les appelants de leurs demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit la tierce-opposition irrecevable,

— si cependant cette tierce-opposition était dite recevable, dire que la destination de la Résidence Les Hespérides de [Localité 1] est d’être une « Résidence Services » et débouter les appelants de leurs prétentions,

— subsidiairement dire que la rétractation du jugement du 15 décembre 2010 ne sera opposable qu’aux seuls demandeurs à l’instance,

— constater que les consorts [GS] et autres ne rapportent pas la preuve de leur préjudice personnel,

— les condamner, chacun, au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et, solidairement, aux dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de leur appel, les consorts [GS] et autres font essentiellement valoir que, sous couvert d’application des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 au règlement de copropriété de la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]", les copropriétaires requérants avaient pour objectif de transférer les charges afférentes aux services offerts par la SCCC, utilisés par 45 coopérateurs seulement, aux 110 copropriétaires même non coopérateurs de la résidence, ce afin de diminuer le montant élevé de leurs cotisations, que le litige élevé devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau était fictif et procédait d’une fraude à leurs droits dans la mesure où le syndicat des copropriétaires défendeur ne représentait pas leurs intérêts ni ceux de la copropriété, ainsi que le démontre son rapport à justice, qu’ils n’ont pas été attraits à la procédure ni n’ont été avisés de son existence, en violation des articles 59 et 64 du décret du 17 mars 1967 ; sur le fond, ils contestent que la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" ait la destination de « résidence services » au sens de la loi ENL de 2006 et rappellent les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel la répartition des charges doit tenir compte de l’utilité des services à l’égard de chaque lot ;

M° [LQ] ès qualités, les consorts [A] et autres ainsi que la SCCC (laquelle est dissoute depuis le 8 janvier 2013) font valoir que la tierce-opposition est irrecevable dans la mesure où les copropriétaires tiers-opposants étaient représentés par le syndicat des copropriétaires au jugement frappé de tierce-opposition et, sur le fond, que ce jugement ne fait qu’appliquer la loi du 13 juillet 2013 à la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" qui est une résidence services destinée au 3ème âge ; M. [LQ] ès qualités ajoute que les tiers-opposants ne justifient pas subir un préjudice personnel du fait du jugement attaqué dès lors qu’ils sont membres d’une résidence services et, en tout état de cause, que la rétractation de cette décision ne pourra que concerner les tiers-opposants, à l’exclusion des autres copropriétaires non-opposants ;

Sur la recevabilité de la tierce-opposition

Suivant l’article 583 du code de procédure civile, est recevable à former tierce-opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque ;

La tierce-opposition est ouverte à toute personne qui, normalement, serait considérée comme représentée, dans la mesure où elle fait valoir des moyens qui lui sont personnels ;

Par ailleurs, la représentation cesse en cas de fraude ;

Au cas présent, il ressort des documents produits aux débats que :

— le présent litige s’inscrit dans un conflit ancien entre copropriétaires coopérateurs et non coopérateurs au sein de la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" ainsi que le révèle l’échange de correspondance entre le président du conseil syndical, M. [A], la Sopregi, syndic de l’immeuble, et le cabinet d’avocats [PZ], dans les années 2000 et 2001 : à cette occasion, ce cabinet d’avocats écrivait, le 31 juillet 2000, à la société Sopregi :

« Cher monsieur, je fais suite au rendez-vous en vos locaux au cours duquel vous m’avez exposé les difficultés rencontrées par la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" quant au financement de services spéciaux (restauration, soins…) qui a été confié à une société coopérative de consommation.

Pour diverses raisons historiques, il ne semble exister aucune corrélation entre la qualité de copropriétaire et celle d’associé de la société coopérative, de telle sorte que, d’années en années, les associés sont de moins en moins nombreux et, en conséquence, les charges sont de plus en plus lourdes pour ceux qui restent membres et bénéficient des services communs.

Vous souhaitez donc connaître les solutions qui pourraient exister pour remédier à cette évolution négative ['…………….] Dans la situation actuelle, il ne peut être imposé à l’ensemble des copropriétaires et occupants permanents de la résidence de participer aux frais de fonctionnement des services particuliers. Dans un cas de figure similaire au cas de l’espèce, la cour d’appel de Paris et la cour de Cassation ont d’ailleurs admis qu’un règlement de copropriété pouvait confier un service de restauration à une société coopérative sans que les copropriétaires soient tenus d’y adhérer, les frais de fonctionnement étant répartis entre les seuls usagers [………..]. L’obligation d’adhérer à la société coopérative de consommation constitue sans aucun doute une sujétion supplémentaire pesant sur les lots des différents copropriétaires. Cette sujétion supplémentaire pourrait être qualifiée de modification de la destination des parties privatives des copropriétaires dans la mesure où elle ferait perdre à ces derniers la faculté de choisir de ne pas profiter des services particuliers de la résidence et où elle impose une nouvelle contrainte en cas de cession d’un lot. Il en résulte, à mon sens, que la modification du règlement de copropriété consistant à rendre obligatoire l’adhésion à la société coopérative de consommation devrait être prise à l’unanimité. Compte tenu de la situation actuelle de la Résidence et du refus de certains copropriétaires d’adhérer à la société coopérative, cette solution est totalement irréaliste puisque la loi de 1965 vise l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires et non pas seulement les copropriétaires présents à l’assemblée générale » ;

et l’avocat consultant envisageait ensuite la solution consistant à dissoudre la société coopérative et à faire prendre en charge par le syndicat le coût de gestion des services particuliers, tout en indiquant que cette solution risquait indéniablement d’aboutir à un contentieux ; en réponse à une lettre d’un certain M. [TA] lui communiquant sa lettre envoyée à M. [A], président du conseil syndical, la Sopregi, lui répondait, le 20 avril 2001 :

« ['..] il me semble opportun de vous préciser que je ne partage pas l’analyse du président du conseil syndical ; pour ma part et sur le fondement de deux consultations, l’une de la FNAIM et l’autre de M. [PZ], avocat spécialisé en droit immobilier, je pense que la SCCC existe bien et que sa création n’est pas en contradiction avec la loi de 1965 et ses décrets d’application. En conséquence, la répartition des charges effectuée au sein de votre résidence, dans le cadre des deux entités juridiques distinctes que sont la SCCC et le syndicat des copropriétaires, est parfaitement conforme à la loi et au règlement de copropriété qui régissent votre immeuble.

Par ailleurs, je vous confirme qu’aucun article n’impose à un copropriétaires d’adhérer à la coopérative et que les statuts de cette dernière permettent à tout coopérateur de démissionner moyennant un préavis statutairement fixé à un an.

Soyez assuré qu’en tant que syndic, je veillerai à ce que toute modification du règlement de copropriété, dans l’hypothèse d’une dissolution de la SCCC, soit votée à la majorité requise par la loi et que je ne cautionnerai aucune solution à la « hussarde »,

— le syndicat des copropriétaires s’était préoccupé, en 2008, des conséquences d’une éventuelle dissolution de la SCCC et avait obtenu, selon ordonnance de référé du 30 décembre 2008, la désignation de M. [VM] en qualité d’expert à l’effet de « donner un avis motivé sur les nouvelles modalités de répartition des charges au sein de la copropriété, tant des services que de consommation, et sur les modifications techniques et de fait susceptibles d’être apportées aux dispositions réglementant l’organisation de la copropriété »,

— dans cette résidence où coexistent des copropriétaires âgés coopérateurs et des personnes jeunes, couples avec enfants, certains copropriétaires estiment la présence de ces derniers indésirable, ainsi que le démontre la lettre adressée par un groupe de copropriétaires au syndic Sopregi le 19 février 2010, ainsi libellée :

« A la suite de notre entretien avec M. [V], le 18 février 2010, nous voulons attirer à nouveau votre attention sur des dysfonctionnements qui s’aggravent de plus en plus dans la Résidence « les Hespérides » de [Localité 1].

Depuis quelques mois, les ventes d’appartements ne sont plus réalisées par le représentant immobilier (de la Sopregim), lequel est d’ailleurs inefficace, et la population des Hespérides change, les personnes âgées, souvent en mauvaise santé qui s’inscrivent dans le concept Hespérides sont remplacées par des personnes et des couples souvent très jeunes qui ne manqueront pas de bâtir des familles avec enfants et tous les inconvénients et risques que cela peut engendrer pour la tranquillité des habitants qui sont des résidents normaux des Hespérides . Cela entraîne des conséquences fâcheuses pour eux, tant pour l’utilisation quotidienne des lieux et des services que pour la valeur patrimoniale des appartements.

Nous vous demandons justement de faire en sorte que l’on revienne à une gestion conforme au règlement de copropriété qui pourrait être modifié par le tribunal dans le sens d’une répartition des charges entre tous les copropriétaires et aura pour conséquence de dissuader les nouvelles générations de résidents qui spéculent sur des plus-values immobilières sans supporter les charges de service d’une telle résidence.

Nous ne doutons pas que vous agissiez rapidement et efficacement afin de normaliser la situation comme dans les autres résidences Hespérides »,

— une assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 ayant pour ordre du jour l’adaptation du règlement de copropriété à l’article 41-3 de la loi du 13 juillet 2006 à compter du 1er juillet 2010 et l’adoption d’une clé de répartition pour la répartition des charges de service et de restauration et ayant voté à la majorité de 6.500 tantièmes ces résolutions fait actuellement l’objet d’une assignation en annulation de la part de certains copropriétaires ; dans le passé, plusieurs assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé ces mêmes résolutions qui avaient pour objet de transférer les charges des services supportés par les coopérateurs aux copropriétaires non coopérateurs ont été annulées par jugements du tribunal de grande instance de Fontainebleau (jugements du 1er août 2006, 7 janvier 2009),

— aucune information relative à l’engagement de la procédure ayant abouti au jugement frappé de tierce-opposition n’a été délivrée aux copropriétaires, au cours de l’instance, afin d’éviter qu’ils puissent intervenir pour défendre leurs droits et position, en violation de l’article 59 du décret du 17 mars 1967 selon lequel : « A l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaires de l’existence et de l’objet de l’instance »,

— l’identité d’intérêts entre la Sopregi, syndic de la copropriété et gérant de la SCCC, et M. [A], tout à la fois chef de file des copropriétaires demandeurs à l’instance initiale, président du syndicat des copropriétaires et de la SCCC, entache de connivence le procès initié et poursuivi devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau, du fait des intérêts convergents entre copropriétaires demandeurs et syndicat défendeur à l’instance,

— selon une étude produite aux débats et communiquée aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 15 juin 2010, l’augmentation de charges pour les copropriétaires non coopérateurs résultant du transfert du coût des services assumés par la SCCC irait de 70 % à 106 % pour certains lots ;

Il ressort encore de la la lecture du jugement frappé de tierce-opposition que les copropriétaires intimés demandaient au tribunal, non seulement de réputer non écrit l’article 37 VIII du règlement de copropriété mais encore de faire rétroagir cette nullité à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, ce, afin de faire supporter aux copropriétaires non coopérateurs, à proportion de leurs tantièmes de copropriété, un déficit excédant plus de la moitié du budget annuel de la copropriété dans laquelle les charges impayées s’élevaient à 907.813 € soit 77 % de ce budget, et que le syndicat des copropriétaires n’opposait à ces prétentions exorbitantes dans leur principe et leurs conséquences, qu’une défense de principe non argumentée, concluant au donné acte de ce qu’il s’en rapportait à justice ; que, tout en accueillant la demande pour partie, le tribunal s’émouvait toutefois de la prétention des copropriétaires demandeurs relative aux comptes à faire par l’expert entre parties, relevant pour rejeter cette demande « il ne peut être envisagé, dans le cadre de l’expertise sollicitée, de faire les comptes entre tous les copropriétaires de la résidence services et les coopérateurs ou non coopérateurs de la SCCC les Hespérides et le syndicat des copropriétaires dès lors que tous les copropriétaires n’ont pas été attraits dans la cause et alors même qu’aucune précision n’est formulée sur la nature du litige qui oppose en l’état les copropriétaires à leur syndicat », en sorte que le premier juge considérait à cet égard que le syndicat des copropriétaires ne représentait pas valablement « les copropriétaires non attraits en la procédure », contradiction interne au jugement traduisant l’embarras du premier juge qui, dans le même temps, réputait non-écrit le règlement de copropriété en l’absence des mêmes copropriétaires absents parce que non attraits ;

Il suit de l’ensemble de ces éléments qu’afin de pallier le déficit très important de la SCCC mais aussi de dissuader certains acquéreurs « indésirables » d’acquérir des lots dans la résidence, une partie des copropriétaires, en grande majorité coopérateurs, a engagé un simulacre de procès contre le syndicat des copropriétaires afin, par le biais d’une instrumentalisation du tribunal de Fontainebleau, de faire transférer contre leur volonté affirmée, la charge des cotisations afférentes aux services à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient ou non coopérateurs ; que, sous couvert de mettre le règlement de copropriété en harmonie avec la législation applicable aux résidences services, cette action avait en réalité pour seul objectif de contourner l’obstacle dirimant de l’opposition des copropriétaires non coopérateurs à cette modification et d’obvier les dispositions d’ordre public de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, en faisant juger le contraire à l’insu de la majorité des copropriétaires et contre leurs intérêts propres ; qu’il s’en déduit que les copropriétaires tiers-opposants, dont les intérêts fondamentaux étaient directement opposés à ceux du syndicat des copropriétaires, lequel ne défendait que les intérêts d’une fraction minoritaire des copropriétaires recherchant essentiellement à assurer l’équilibre budgétaire de la SCCC en augmentant de façon contrainte le nombre des contributeurs, n’ont pu être valablement représentés par celui-ci à l’instance ayant abouti au jugement du 15 décembre 2010 ;

En conséquence, la tierce-opposition introduite par les consorts [GS] et autres contre un jugement obtenu sans qu’ils aient pu défendre leurs droits propres, en fraude à ces mêmes droits et en toute conscience des parties au litige, en demande comme en défense, de ce qu’ils agissaient au mépris de la loi d’ordre public de 1965 selon laquelle, comme le rappelait la consultation de M. [PZ] « la modification du règlement de copropriété consistant à rendre obligatoire l’adhésion à la société coopérative de consommation devrait être prise à l’unanimité », sera jugée recevable ;

Sur le fond

Le jugement frappé de tierce-opposition a dit non-écrit l’article 37 VIII du règlement de copropriété au motif que cet article, prévoyant une répartition des charges en fonction de la consommation propre de chaque coopérateur, n’était pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 41-3 de loi du 10 juillet 1965 imposant une répartition conforme au premier alinéa de l’article 10 qui lie la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs à l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, indépendamment de leur utilité effective ;

M° [LQ] ès qualités et les copropriétaires défendeurs à la tierce-opposition font valoir que la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" a pour destination d’être une résidence services ressortissant à l’application de la loi ENL, en sorte que les frais liés à la fourniture de services spécifiques sont assimilés à des dépenses courantes et réparties selon le critère d’utilité, seuls les frais liées à des prestations individualisées devant être supportés par les copropriétaires qui les utilisent effectivement ;

Toutefois, d’une part, le règlement de copropriété, pacte social fondateur de la copropriété et qui décrit la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" comme étant « à destination principale d’habitation » (article 36 du règlement) dans laquelle « l’exercice des professions libérales, à l’exclusion du professorat de musique et de danse, est admis à condition qu’il n’en résulte pas de nombreuses allées et venues de personnes étrangères à la Résidence et, d’une manière générale, hors de la période comprise entre 19 h et 9 h, qui précise par ailleurs, que « la destination plus particulière de l’ensemble immobilier est de constituer une résidence pour des personnes dites « du troisième âge » qui n’est « toutefois pas exclusive », de sorte que « le fait de n’avoir pas atteint le troisième âge, de même que celui d’avoir une activité dans l’ensemble immobilier suivant ce qui a été dit en II ci-dessus ou en dehors de la Résidence ne peut constituer une atteinte à la destination particulière de ces bâtiments » ne définit nullement la résidence en question comme une « résidence services » au sens de la loi ENL mais seulement comme une résidence mixte, destinée à l’habitation, plus particulièrement certes de personnes du troisième âge, mais également de tous âges, et encore à l’exercice de professions libérales ; ce règlement distingue clairement ce qui relève des charges de copropriété et ce qui relève des services spécifiques assurés par une SCCC, en sorte que la modification fondamentale de cette structure ne peut se faire sans consultation ni vote préalable de la copropriété, alors qu’elle a pour conséquence d’augmenter considérablement les charges de certains copropriétaires sans contrepartie ni utilité pour leurs lots ; la transformation automatique et contrainte du statut d’un lot sans services en un lot avec services porte atteinte à la destination de la résidence, aux modalités de jouissance des parties privatives, et entraîne une modification drastique de la répartition des charges qui nécessite un vote unanime des copropriétaires dans les conditions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut se faire par le biais d’un jugement obtenu à l’insu de la plupart des copropriétaires et contre leur volonté affirmée de conserver le statu quo ;

A toutes fins, sans qu’il soit même nécessaire de déterminer si la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" est ou non une résidence services ressortissant à la loi ENL, il suffit de constater que l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 juillet 2006 prévoit que le règlement de copropriété « peut » étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs sans imposer aucune obligation d’adaptation à cet égard pour les règlements antérieurs à l’entrée en vigueur de cette loi ;

Il convient encore de constater que la suppression de l’article 37 VIII du règlement de copropriété et l’instauration d’une nouvelle grille de charges imposant à chacun des copropriétaires de participer aux frais de la SCCC implique une adhésion forcée de ces copropriétaires à une association, ce qui serait contraire à l’ordre public et ce qu’a traduit dans les faits la SCCC en s’auto-dissolvant lors d’une assemblée générale du 8 janvier 2013, avec transfert de l’intégralité de ses dettes au syndicat ;

Pour l’ensemble de ces raisons, le jugement du 14 novembre 2012 étant infirmé, la Cour, statuant à nouveau, rétractera le jugement du tribunal de grande instance de Fontainebleau frappé de tierce-opposition et, eu égard à l’indivisibilité attachée à la rédaction du règlement de copropriété de la résidence, renverra le syndicat, par dérogation au principe selon lequel la rétractation d’une décision n’a d’effet qu’à l’égard des parties qui l’attaquent, à saisir l’assemblée générale des copropriétaires sur le point de savoir si le règlement de copropriété doit ou non être modifié pour se conformer à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 juillet 2006  ;

Sur les dommages-intérêts sollicités

Les copropriétaires demandeurs à la tierce-opposition font valoir que les augmentations de charges imputées aux copropriétaires non adhérents de la SCCC entraînent de graves difficultés pour eux et ont pour conséquence de vider la résidence, entraînant corrélativement un accroissement exponentiel de charges dissuasif pour les acquéreurs : cependant, ils ne démontrent pas que leur préjudice serait en lien de causalité avec la faute des défendeurs à la tierce-opposition intimés, alors qu’il est par ailleurs établi que la Résidence "Les Hespérides de [Localité 1]" fait face depuis nombre d’années à de graves difficultés de trésorerie essentiellement imputables aux défaillances de certains copropriétaires à acquitter leurs charges ; ils seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

En équité, M° [LQ] ès qualités et les consorts [A] et autres seront condamnés in solidum à verser une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux appelants ensemble, en remboursement de leurs frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Donne acte à M. [F] [LQ] ès qualités de son intervention volontaire,

Infirme le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

Dit la tierce-opposition formée par M. et Mme [GS], Mme [D] épouse [C], Mme [S] veuve [R], M. [Y], Mlle [B], Mme [J] veuve [M], Mlle [IP], M. [IP], M. et Mme [TP], Mme [U] épouse [NN], Mme [WB], Mme [IA], recevable,

Rétracte le jugement du tribunal de grande instance de Fontainebleau du 15 décembre 2010 en toutes ses dispositions,

Déboute MM. [A], [UE], [LB], Mmes [L], [JE], [OC], ainsi que la SCCC de leurs demandes,

Dit le présent arrêt opposable au syndicat des copropriétaires et le renvoie à saisir l’assemblée générale des copropriétaires sur le point de savoir si le règlement de copropriété doit ou non être modifié pour se conformer à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,

Condamne M° [LQ] ès qualités et les consorts [A] et autres in solidum à verser une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux appelants ensemble, en remboursement de leurs frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

Rejette toute autre prétention,

Condamne M° [LQ] ès qualités et les consorts [A] et autres in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,