5^e Chambre

ARRÊT N°50

R.G : 15/01703

XXX ET DES ELEVAGES MARINS DU FINISTERE

C/

XXX

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 FEVRIER 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Madame Aline DELIERE, Conseiller,

GREFFIER :

X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2015

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Février 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

XXX ET DES ELEVAGES MARINS DU FINISTERE

XXX

XXX

Représentée par M^e Delphine GICQUELAY de la SCP KERMARREC-GICQUELAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

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EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat intitulé «'bail de droit commun'» du 14 juin 2010, la SCI Socetam a donné à bail au comité local des pêches maritimes et des élevages marins du Nord Finistère des locaux à usage exclusif de bureaux, situés dans le centre d’affaires Cap Ouest, à Brest, pour une durée de six ans et moyennant un loyer de 13 736 € hors charges.

Le comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère, venant aux droits du comité local des pêches maritimes et des élevages marins du Nord Finistère, en application de la loi du 27 juillet 2010, a décidé de rassembler ses locaux en un lieu unique près de Quimper et en a informé son bailleur, par lettre du 28 septembre 2012, en lui indiquant que si elle avait un repreneur, il pouvait quitter les locaux sous une semaine. Il a toutefois payé son loyer jusqu’en mars 2013.

La SCI Socetam a contesté la validité de ce congé et fait délivrer au comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère, le 10 juillet 2014, un commandement de payer les loyers arriérés pour un montant de 27 998,27 €, arrêté au 3 juillet 2014. Ce commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effet et par acte du 19 août 2014, la SCI Socetam a fait assigner son locataire afin de voir constater la résiliation du bail.

Par ordonnance du 6 janvier 2015, le juge des référés du tribunal d’instance de Brest statuant en référé a':

rejeté l’exception d’incompétence du tribunal d’instance de Brest au profit du tribunal de grande instance de Brest,

dit que les demandes excédaient la compétence du juge des référés,

les a déclarées irrecevables,

renvoyé l’affaire devant le tribunal d’instance de Brest statuant au fond, en application des dispositions de l’article 849-1 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés a estimé que le bail souscrit n’était pas un bail professionnel mais un bail civil de droit commun et que, dès lors, le juge des référés du tribunal d’instance était compétent. Il a estimé que la qualification de congé de la lettre du 28 septembre 2012 adressée par le comité départemental des pêches maritimes se heurtait à une contestation sérieuse et a décidé, à la demande de la SCI Socetam de faire application de la procédure de la passerelle et de renvoyer l’affaire au fond.

Le comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère ( ci-après le comité), appelant, par conclusions notifiées le 10 novembre 2015, demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de':

à titre principal,

dire que le bail est un bail professionnel,

dire que le congé qu’il a délivré est régulier,

débouter la SCI Socetam de ses demandes,

à titre subsidiaire,

dire que le juge des référés est incompétent pour interpréter le contrat,

dire qu’il existe des contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées que par le juge du fond, à savoir le tribunal de grande instance de Brest,

dire que le tribunal de grande instance de Brest est compétent,

en toute hypothèse,

condamner la SCI Socetam aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Socetam, formant appel incident aux termes de ses conclusions notifiées le 27 août 2015, demande à la cour’de :

in limine litis, déclarer irrecevables les nouvelles prétentions soulevées par le comité tendant à voir la SCI Socetam déboutée de l’intégralité de ses demandes,

subsidiairement, infirmer partiellement l’ordonnance,

dire que le bail est un bail civil d’immeuble relevant de la compétence du tribunal d’instance,

dire que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse,

se déclarer compétent pour connaître du litige,

débouter le comité départemental de ses demandes,

constater la résiliation du bail à compter du 11 Août 2014,

ordonner l’expulsion du comité, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

condamner le comité à lui payer une provision de 31 105,54 € correspondant aux loyers impayés, frais et accessoires arrêtés au 11 août 2014 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

condamner le comité à lui payer la somme de 41 509,92 € correspondant au montant des loyers et charges mensuelles échues entre le 11 août 2014 et le 16 juillet 2016, date d’expiration normale du contrat,

condamner le comité à lui payer la somme de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie aux écritures visées, la clôture des débats ayant été prononcée le 12 novembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Bien que le comité ne soulève qu’à titre subsidiaire l’incompétence d’attribution du juge des référés du tribunal d’instance au profit du juge des référés du tribunal de grande instance au motif que le bail litigieux doit être qualifié de bail professionnel, la question de la compétence d’attribution du juge saisi doit être tranchée en premier lieu, comme l’a fait le premier juge.

Le comité reproche au premier juge d’avoir opéré une interprétation ou une qualification du bail litigieux pour reconnaître sa compétence d’attribution pour statuer alors que l’existence d’une contestation sérieuse sur cette qualification ne lui donne pas le pouvoir de le faire.

Mais, statuer sur la compétence d’attribution du juge d’instance statuant en référé impose nécessairement non pas d’interpréter les clauses du bail mais de qualifier la nature du bail.

Le comité soutient que le bail conclu est un bail professionnel alors que la SCI Socetam prétend qu’il s’agit d’un bail de droit commun.

Le locataire soutient que les parties ont entendu soumettre leurs relations au statut des baux professionnels au motif qu’il est un organisme professionnel de droit public exerçant une mission de service public, que le bail est à usage exclusif de bureaux, que la durée du bail est de six ans et que les règles du congé reprennent les dispositions propres aux baux professionnels.

En l’espèce, il ressort à l’évidence que le contrat conclu intitulé «'bail de droit commun'» ne peut être qualifié de bail professionnel dans la mesure où, comme l’a indiqué avec pertinence le premier juge, l’usage exclusivement professionnel d’un local, au sens de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 ne peut viser que l’exercice d’activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales et le preneur doit donc exercer une activité à titre onéreux de manière habituelle ou bien ses ressources doivent résulter notamment de ses activités et qu’en l’espèce, le comité qui est un organisme professionnel de droit privé et non public chargé d’une mission de service public ainsi qu’il ressort de l’article L 912-2 du code rural et de la pêche maritime, principalement chargé d’assurer la représentation et la promotion au niveau départemental des professionnels exerçant une activité de pêche maritime ou d’élevage marin, dont le règlement intérieur prévoit que ses ressources proviennent notamment de taxes parafiscales, ne justifie aucunement qu’elles proviennent également d’une activité lucrative.

Le premier juge a tout aussi justement relevé que les parties pouvaient soumettre le bail volontairement au statut des baux professionnels mais qu’en l’espèce, le contrat prévoit expressément que le locataire s’interdisait toute activité professionnelle au sein des locaux.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a jugé que le bail était soumis aux dispositions de droit commun du code civil et que le litige relevait de la compétence d’attribution du juge d’instance

2. Contrairement au moyen soulevé par la SCI Socetam, le fait que le comité, pour faire écarter les prétentions adversaires, n’en soulève plus l’irrecevabilité comme en première instance mais en réclame le débouté en appel, ne rend pas ces demandes nouvelles irrecevables, ainsi que le soutient à juste titre l’appelant, au visa des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

3. La SCI Socetam demande au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers au motif que le bail est opposable au comité et que la lettre adressée par son locataire ne peut constituer un congé régulier dans la mesure où le bail prévoyait qu’un tel congé ne pouvait être donné qu’au terme du bail et sous réserve de respecter un délai de préavis de six mois.

Contrairement à ce que soutient encore le comité, cette demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, ni qu’elle soit tirée de l’inopposabilité du bail souscrit par le comité local au comité départemental puisque l’arrêté préfectoral n° 2011-1826 du 23 décembre 2011 prévoit que le second était tenu de reprendre les engagements du second, ce qu’il a fait jusqu’en 2013, ni qu’elle soit tirée de la validité du contrat dont les clauses sont soumises à la liberté contractuelle des parties, ni qu’elle soit tirée de la validité du congé donné par le comité puisque ce congé est, à l’évidence, irrégulier pour avoir été donné avant le 18 juillet 2016, date d’expiration du bail et avec un préavis d’une semaine au lieu de six mois.

Le bail contient une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du loyer un mois après commandement resté infructueux et si le comité a réglé le loyer du jusqu’au mois de mars 2013, il n’a pas réglé dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer délivré le 10 juillet 2014, le loyer réclamé à cette date pour un montant de 27 998,27 €.

En conséquence et en l’absence de contestation sérieuse, l’ordonnance sera infirmée de ce chef et la résiliation du bail sera constatée à la date du 10 août 2014.

Il apparaît inutile de prononcer l’expulsion du comité puisque les parties s’accordent pour dire qu’il a quitté les lieux avant même la date de délivrance du commandement.

4. Il sera fait droit à la demande de condamnation du comité en paiement d’une provision à hauteur de 30 798,09 € à valoir sur les loyers impayés et la clause pénale impayés au 11 août 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2014, date de l’assignation.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation du comité à payer à la SCI Socetam la somme de 41 509,92 € correspondant au montant des loyers et charges mensuelles échus entre le 11 août 2014 et le 16 juillet 2016, date d’expiration normale du contrat, laquelle se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où le bail a été résilié au 10 août 2014.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence du juge des référés du tribunal d’instance de Brest au profit du juge des référés du tribunal de grande instance de Brest';

L’infirme pour le surplus ;

Constate la résiliation de plein droit du bail au 11 août 2014';

Constate que la demande de prononcé de l’expulsion est sans objet';

Condamne le comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère à payer à la SCI Socetam une provision de 30 798,09 € à valoir sur les loyers et clause pénale impayés au 11 août 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2014';

Dit n’y avoir lieu à condamner, par provision, le comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère au paiement de la somme de 41 509,92 € correspondant au montant des loyers et charges mensuelles échues entre le 11 août 2014 et le 16 juillet 2016';

Condamne le comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamne le comité départemental des pêches maritimes et des élevages marins du Finistère à payer à la SCI Socetam la somme de 3 000 € à titre d’indemnité de procédure, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT