TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/09/2024

à : Maître Sébastien MENDES GIL

Expert

Régisseur

Copie exécutoire délivrée

le : 10/09/2024

à : Maître Xavier ARGENTON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 23/09958

N° Portalis 352J-W-B7H-C3TIO

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [B] [M], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne assistée de Maître Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1437

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 10 septembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/09958 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TIO

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [M] est locataire d’un appartement situé 48, rue Bargue (10ème étage) à Paris (75015) ainsi que d’une cave en vertu d’un bail d’habitation consenti par l’OFFICE PUBLIC D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 8] (OPAC de [Localité 8]) désormais dénommé [Localité 8] HABITAT-OPH le 1er avril 1985.

Se plaignant d’un manque d’entretien et de sécurité des parties communes ainsi que des infiltrations et de l’humidité dans son logement, Madame [B] [M] a par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023 assigné en référé PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la désignation d’un expert judiciaire aux frais avancés de la défenderesse sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— la condamnation de [Localité 8] HABITAT-OPH à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

— la condamnation de [Localité 8] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Après plusieurs renvois et une tentative de conciliation qui n’a pas abouti, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 avril 2024.

Madame [B] [M], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, sauf à voir porter sa demande de provision à la somme de 5 186,52 euros.

Au soutien de ses demandes, elle prétend justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile en ce que la mesure d’instruction tend à établir l’imputabilité des désordres et allègue subir un trouble de jouissance au visa de l’article 835 du même code en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent qu’elle évalue au tiers du loyer réglé depuis trois ans.

[Localité 8] HABITAT-OPH, représenté par son avocat, a conclu à :

— à titre principal au rejet des demandes,

— à titre subsidiaire de prendre acte de ses protestations et réserves et de débouter Madame [B] [M] de ses demandes pour trouble de jouissance et frais irrépétibles,

— en tout état de cause à la condamnation de Madame [B] [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Madame [B] [M] ne rapporte pas la preuve de désordres et ne dispose ainsi d’aucun motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’instruction, pas plus qu’elle ne justifie du trouble de jouissance qu’elle invoque. Elle estime par ailleurs que rien ne justifie que les provisions à valoir sur les honoraires de l’expert soit mises à la charge du défendeur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

En l’espèce, s’agissant des problèmes d’insécurité et de manque d’entretien de l’immeuble dénoncés par Madame [B] [M], la locataire ne produit certes aucun constat, témoignage ou rapport d’assurance comme le relève [Localité 8] HABITAT-OPH mais :

— de nombreux mails à l’association des locataires dénonçant la présence dans les parties communes d’individus s’adonnant à divers trafics – les portes d’accès à la résidence restant ouvertes-, ainsi qu’en divers endroits des dépôts sauvages d’urine, vomi, mégots, excréments, couches, cafards etc.,

— un récépissé de dépôt de plainte du 10 novembre 2021 pour dégradation de la porte d’entrée de sa cave,

— un procès-verbal de constat du 6 mars 2024 avec mention de la présence sur le palier d’un "coffrage Internet (…) ouvert à tous, [qui] n’est pas entretenu laissant voir des fileries passantes de façon anachronique, des boîtiers tombés au sol ou d’autres posés à l’extérieur".

Concernant les désordres dans les parties privatives, Madame [B] [M] verse aux débats:

— des photographies non datées révélant la présence en divers endroits de traces et infiltrations notamment au pourtour des fenêtres,

— le procès-verbal de constat ci-dessus mentionné du 6 mars 2024 avec mention dans le salon d’une « importante infiltration », de "papier mural (…) fissuré, décollé et déchiré« et »de la moisissure« et dans la cuisine »des écaillements de peinture, des infiltrations, des tâches jaunâtres et des fissurations importantes« , »des traces d’infiltrations d’eau à l’arrière du passage d’une canalisation« ainsi que sur »les meubles de la cuisine en mélaminé",

— des courriers de l’assureur habitation de Madame [B] [M] avec mention de déclarations de sinistres pour des dégâts des eaux survenus les 17 novembre 2018,24 juillet 2019 et 9 décembre 2019.

Au regard de ces éléments de fait, la demanderesse a manifestement un intérêt légitime à la réalisation d’une expertise qui permettra à la juridiction éventuellement saisie par la suite d’apprécier en connaissance de cause la nature exacte, l’origine ainsi que l’imputabilité des désordres, et d’en tirer les conséquences quant aux obligations respectives des parties.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Madame [B] [M], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Il lui appartient également d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, Madame [B] [M] invoque un préjudice de jouissance en soutenant que son logement ne répond pas aux critères de décence, en raison des nombreux désordres qui l’affectent et que [Localité 8] HABITAT-OPH a ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

L’octroi d’une provision implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Or, l’appréciation de ces éléments ressort de la compétence du juge du fond.

En l’état de ces éléments et alors que la mesure d’expertise sollicitée a précisément pour objet de déterminer au contradictoire des parties la réalité et la cause ou les causes des désordres, les préjudices qui en résultent et d’établir les responsabilités, la demande de condamnation provisionnelle pour préjudice de jouissance se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de renvoyer Madame [B] [M] à se pourvoir ainsi qu’elle en avisera.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens, ce qui exclut la réserve de ceux-ci.

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, les demandes d’indemnisation au titre des frais irrépétibles formées par Madame [B] [M] et [Localité 8] HABITAT-OPH seront rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [L] [K]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX03]

email : [Courriel 7]

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Madame [B] [M] situé [Adresse 6] ainsi que dans les parties communes de la résidence,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Madame [B] [M] et [Localité 8] HABITAT-OPH, décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Madame [B] [M] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

=> en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code,

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

ORDONNONS à Madame [B] [M] de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 2 000 euros à l’ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la présente décision,

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Madame [B] [M] de sa demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS les parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,