Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 JUIN 2015

(n° 360 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/18727

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2007 -Tribunal d’Instance de FONTAINEBLEAU – RG n° 11-04-000589

APPELANT :

Monsieur C Y

né le XXX à XXX

demeurant au XXX – XXX

Représenté par M^e Hélène DE VIGAN, du Cabinet ABSYS AVOCATS AARPI, avocate au barreau de PARIS, toque : D0152

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/007312 accordée par l’ordonnance du 07 Juin 2013, sur recours de la décision du 26/03/2013, par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS au profit de M^e Hélène DE VIGAN )

INTIMÉE :

SA GÉRANCE GÉNÉRALE FONCIÈRE

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le n° 562 054 510 – numéro de SIRET 562 054 510 01034

ayant son siège sis au XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Francine HAVET, avocate au barreau de PARIS, toque : D1250

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Z VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame Z A , Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Hélène X

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z VERDEAUX, présidente et par Madame Hélène X, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 1993, la société Gérance Générale Foncière (ci-après GGF), filiale du groupe EDF, a consenti à M. Y, à titre d’accessoire du contrat de travail existant entre lui et la société EDF, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé XXX à XXX, moyennant un loyer annuel de 36 377,40 FF (5 545,70 €).

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 septembre 1996, le tribunal d’instance de Fontainebleau a notamment :

— constaté la résiliation de plein droit, à la date du 16 avril 1996, du bail consenti le 31'octobre 1993 et ordonné en conséquence la libération des lieux ;

— condamné M. Y au paiement de la somme de 57 096,73 F au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 février 1996 et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

M. Y a été mis à la retraite d’office de la société EDF à compter du 16 juillet 1998.

Il a continué à occuper son logement.

Le 22 juin 2004, la société GGF a fait délivrer un commandement de payer à M.'EGuennec, visant la clause résolutoire contenue dans le bail du 31 octobre 1993.

Sur assignation du 16 décembre 2004 de M.'Y par la société GGF, le tribunal d’instance de Fontainebleau a, par jugement du 24 mai 2007, pour l’essentiel :

— jugé que la demande en paiement de la société GGF relevait de l’exécution du jugement du 23 septembre 1996 et l’a par conséquent déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux dépens ;

— débouté Monsieur Y de ses demandes relatives à la constatation d’un bail verbal et reconventionnelle en restitution des sommes trop versées.

M.'Y a quitté les lieux, le 13 janvier 2006.

Il a interjeté appel du jugement du 24 mai 2007.

Par arrêt du 29 septembre 2011, la cour a ordonné le retrait du rôle de la procédure.

L’affaire a été rétablie le 26 septembre 2013.

M. Y demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions du 31 mars 2015, d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société GGF de ses demandes et, statuant à nouveau, de :

— constater l’existence d’un bail verbal régi par la loi du 6 juillet 1989,

— juger qu’aucune révision de loyer ne pouvait être appliquée par le bailleur à défaut d’accord exprès et non équivoque du locataire,

— juger que les révisions de loyers pratiquées par la société Gérance Générale Foncière sont contraires aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ne retiendrait pas l’existence d’un bail verbal, juger que les sommes versées depuis le jugement du tribunal d’instance du 23'septembre 1996, constituent des indemnités d’occupation fixées par le tribunal et que la société GGF a abusivement procédé à une augmentation du montant de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal, en tout état de cause, condamner la société GGF à lui payer la somme de 16 935,32 € au titre des sommes indûment perçues,

— condamner la société GGF à lui payer :

— une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice,

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— une somme de 3 000 euros en application de l’article 37-1 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et à supporter les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures du 31 mars 2015, la société Gérance Générale Foncière (GGF) sollicite la confirmation du jugement, la condamnation de M.'Y à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance, y compris ceux du commandement de payer et d’appel qui seront recouvrés par M^e Havet, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile .

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Considérant que M.'Y soutient que :

— dans la mesure où la société GGF a accepté son maintien dans les lieux pendant plusieurs années après la résiliation du bail écrit, un nouveau bail verbal s’est nécessairement formé entre les parties à compter du jugement ;

— la société GGF ne lui a jamais demandé de quitter les lieux et a continué à lui réclamer le paiement des loyers, qui a été effectué ;

— de nombreux règlements n’ont pas été pris en compte par la société Gestrim, gestionnaire de l’appartement ;

— la société GGF lui a délivré des quittances ;

— elle a demandé la résiliation judiciaire du bail, s’estimant en conséquence liée par un tel contrat ;

— si le bail est, comme en l’espèce, verbal, aucune révision ne peut intervenir pendant sa durée sauf preuve dûment rapportée par le bailleur d’un accord exprès et non équivoque du locataire, procédant d’un consentement éclairé donné en pleine connaissance de cause ;

— le seul fait que le preneur demeure passif, même dans le cadre d’une instance judiciaire, face aux augmentations pratiquées par le bailleur, ne saurait valoir acceptation tacite et dénuée d’équivoque du bien-fondé de ces augmentations, qu’il n’a jamais acceptées, d’autant moins qu’à l’époque il présentait des troubles psycho-traumatiques liés aux circonstances de la perte de son emploi, le 16 juillet 1998 ;

— si l’existence d’un bail verbal n’est pas reconnue, il faut considérer que les sommes versées l’ont été à titre d’indemnité d’occupation, en application du jugement ayant prononcé la résiliation du bail ; or, l’indemnité d’occupation a été fixée à un montant équivalent au montant du loyer au jour de la résiliation judiciaire du bail et ne peut pas être sujette à une quelconque révision, puisque ne relevant d’aucune clause contractuelle, le jugement n’ayant prévu aucune indexation annuelle, ni aucune possibilité de procéder à quelque modification du montant que ce soit. ;

— il est fondé à obtenir la restitution des sommes indûment perçues, sans que la prescription quinquennale puisse lui être opposée ;

— les prélèvements abusifs opérés ont obéré sa situation financière, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts ;

Considérant que la société GGF réplique que :

— elle n’a pas fait expulser M. Y, continuant de percevoir des indemnités d’occupation ;

— elle a proposé à M.'Y de régulariser la situation mais celui-ci ne l’a jamais fait, de sorte qu’aucun nouveau bail n’a pu se former ;

— elle n’a jamais renoncé au bénéfice du jugement du 23 septembre 1996 prononçant la résiliation judiciaire du bail ;

— subsidiairement, s’il devait être considéré qu’un bail verbal s’est formé, cela signifierait qu’il y a eu un accord sur le montant du nouveau loyer qui a été réglé, pour lequel des quittances ont été délivrées, qui n’ont pas été contestées par l’appelant ;

— le loyer a été réévalué car M.'Y, ayant été mis à la retraite, ne faisait plus partie du personnel EDF et ne pouvait plus en conséquence bénéficier d’un logement de fonction à loyer préférentiel ; l’appelant a donné son accord pour un loyer de 5 019 euros ;

— dans l’hypothèse d’un bail verbal, M.'Y reste son débiteur et non l’inverse si l’on considère le montant du nouveau loyer ;

— dans l’hypothèse du paiement d’indemnités d’occupation, il s’agit d’un décompte à effectuer dans le cadre de l’exécution du jugement du 23 septembre 1996, qui n’est pas du ressort de la cour d’appel ;

— la prescription quinquennale trouve à s’appliquer, de sorte que l’appelant ne peut solliciter un remboursement que pour les cinq années antérieures à mars 2005 ;

— il n’est pas justifié que certains paiements effectués n’auraient pas été pris en compte pour les mois de février, septembre et octobre 2004 ;

— M.'Y, qui ne s’est pas acquitté des sommes dues, est mal fondé à demander des dommages et intérêts ;

Considérant que par jugement irrévocable du tribunal d’instance du 23 septembre 1996, auquel la société GGF confirme dans ses écritures ne jamais avoir renoncé, le bail consenti le 31 octobre 1993 à M.'Y a été résilié, celui-ci étant condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer ;

Considérant que M. Y, qui a ensuite réglé les sommes dues au moment du jugement de 1996 (somme de 92 140,23 euros perçue par l’huissier instrumentaire du bailleur, selon la pièce 156 de l’appelant), a été laissé dans les lieux par la société GGF, aucune mesure d’expulsion n’ayant été mise en oeuvre à son encontre, jusqu’à son départ, le 13 janvier 2006;

Considérant que se pose la question du régime juridique sous lequel M.'Y a continué d’occuper le logement pendant près de 10 ans ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que la société GGF a toujours réclamé à M.'EGuennec, après le jugement ayant prononcé la résiliation du bail, le paiement de loyers ; que celui-ci a réglé certaines des sommes correspondant aux loyers réclamés ; qu’il a même sollicité la délivrance de quittances de loyers ; que la société GGF, sans contester le principe de cette demande, a délivré certaines quittances, refusant de délivrer les autres, au motif que les loyers correspondants n’avaient pas été réglés ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les parties ont eu la commune intention d’être liées par un bail, dont la résiliation judiciaire a d’ailleurs été demandée par la société GGF ; que ce bail ne peut être qu’un bail verbal, le précédent bail écrit ayant été résilié ;

Considérant que le loyer de ce bail correspond à la somme qui était versée lors de la résiliation, soit 607 euros, provisions pour charges incluses ;

Considérant qu’il résulte de l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, qu’aucune révision de loyer ne peut être réclamée si le contrat ne le prévoit pas ; que le locataire ne peut renoncer à cette disposition qu’en connaissance de cause ; que M.'EGuennec, qui n’est pas juriste, s’est borné à régler en partie les sommes demandées sans renoncer à aucun de ses droits, formulant en contraire des réserves sur l’augmentation de loyer de 1998, qu’il qualifie d’abusive ;

Considérant qu’aucune révision ou augmentation du loyer dont M.'Y était redevable n’étant justifiée, au vu d’un simple bail verbal, celui-ci est recevable et bien fondé à réclamer la restitution des sommes trop-versées sur la période non prescrite ;

Considérant que l’action en répétition des sommes versées indûment à titre de loyers n’a pas été soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 janvier 2005 ; que la réduction de la durée de la prescription à 5'ans ayant commencé à courir à compter de cette date, il s’en déduit que l’action en répétition de M.'Y, introduite en mars 2005, alors que l’ancien délai de prescription trentenaire n’était pas écoulé, n’est pas prescrite ; que, toutefois, M.'EGuennec ne peut demander, en vertu de la nouvelle législation applicable, que le trop-versé sur les cinq années antérieures à sa demande, soit les années à partir du mois de mars 2000 ;

Considérant que M.'Y justifie par la production de ses relevés bancaires des virements suivants effectués au profit de la société GGF :

— en 2000, à compter du mois de mars : 8 258,86 euros ;

— en 2001, : 10 200,98 euros ;

— en janvier et février 2002 : 1 855,26 euros ;

Considérant qu’il ressort du propre décompte de la société GGF des encaissements réalisés de mars 2002 à décembre 2005, dont l’exactitude n’est pas sérieusement remise en question par M.'Y, que le montant total des sommes reçues pendant cette période est de 29 128,81 euros ;

Considérant que sur la période non prescrite, la société GGF a ainsi reçu la somme totale de :

8 358,86 euros + 10200,98 euros + 1 855,26 euros + 29129,81 euros = 49 443,91 euros ;

Considérant que sur cette période non prescrite, elle n’aurait dû recevoir que :

607 euros X 70 mois = 42 490 euros ;

Considérant qu’il s’ensuit que la société GGF devra reverser la différence à M. Y, soit la somme de 6 953,91 euros ;

Considérant que l’absence de mise à exécution des dispositions du jugement du 23 septembre 1996 ayant résilié le bail du 31 octobre 1993 et ordonné la libération des lieux, loin d’occasionner un préjudice à M. Y, lui a permis de se maintenir dans les lieux pendant près de 20 ans ; qu’il a en outre pu bénéficier en définitive, depuis le mois de mars 2000 jusqu’à son départ en janvier 2006 d’un loyer très modéré ; qu’en l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice, il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Considérant qu’il est équitable de laisser à la charge de M. Y les frais non compris dans les dépens qu’il a supportés ; que doivent être rejetées les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur celui de l’article 37-1 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Considérant que la société GGF devra supporter les dépens de première instance et d’appel';

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal d’instance de Fontainebleau du 24 mai 2007 en toutes ses dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU :

— JUGE qu’un bail verbal s’est formé entre les parties dès après la résiliation du bail du 23 septembre 1996, moyennant un loyer de 607 euros ;

— DIT que ce loyer n’était pas soumis à indexation ni à réévaluation ;

— DÉCLARE M. Y recevable et fondée à obtenir le remboursement des sommes trop-versées sur la période non prescrite, à compter du mois de mars 2000 jusqu’à son départ, au mois de janvier 2006 ;

— CONDAMNE la société GGF à payer à M. Y la somme de 6'953,91 euros avant dire trop-perçue pendant la période précitée ;

— DÉBOUTE M. Y du surplus de ses prétentions ;

Y AJOUTANT :

— DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la société GGF à supporter les dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Madame X Madame VERDEAUX