Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 23 JUIN 2015

(n° 444 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/12385

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Mai 2014 -Président du TGI de Y – RG n° 14/00527

APPELANTS

Monsieur D Z

XXX

XXX

Madame B C épouse Z

XXX

XXX

Représentés et assistés de M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281

(bénéficient d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/028560 du 06/06/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE A du 28/30 rue Jean Jaurès 94500 A SUR MARNE pris en la personne de son syndic le Cabinet DAUCHEZ COPROPRIETES dont le siège est sis

26 rue d’Oradour-sur-Glane

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Sophie BERTHAULT-GUEREMY de la SELARL BERTHAULT – GUEREMY & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0026

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicole GIRERD, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

M. D Z et M^me B C son épouse (ci-après les époux Z), sont propriétaires de trois emplacements de stationnement en sous-sol constituant les lots 62, 63 et 64 de l’état descriptif de division de la résidence COEUR DE A sise 28/30 rue Jean-Jaurès à A SUR MARNE qu’ils ont fait cloisonner et fermer.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE A,( ci -après le syndicat des copropriétaires ) leur faisant grief d’avoir effectué ces travaux sans autorisation de la copropriété, les a assignés en référé, après vaine mise en demeure de remettre leurs emplacements de stationnement dans leur état antérieur, par acte du 1^er avril 2014.

Par ordonnance réputée contradictoire du 5 mai 2014 le juge des référés du tribunal de grande instance de Y a :

— ordonné aux époux Z de procéder au décloisonnement de leurs emplacements de stationnement, constituant les lots 62,63 et 64 de l’état descriptif de division, et de remettre ces emplacements dans leur état antérieur sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai d’un mois à partir de la signification de cette ordonnance,

— condamné les époux Z à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes du Syndicat des copropriétaires, concernant notamment l’enlèvement de bonbonnes de gaz et la remise en état des installations électriques,

— condamné les époux Z aux dépens.

Les époux Z ont interjeté appel de cette décision le 11 juin 2014.

Par dernières conclusions transmises le 25 septembre 2014, ils demandent à la cour de :

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé,

— Infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires en tous les dépens,

A titre subsidiaire, de :

— Limiter l’astreinte dans son montant et dans le temps et ne la faire courir qu’à compter d’un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Ils font valoir que les travaux de cloisonnement des parkings ont été entrepris antérieurement à l’achèvement de l’immeuble; que le règlement de copropriété stipule que 'jusqu’à l’achèvement de l’immeuble, la société maître de l’ouvrage pourra librement boxer les parkings'; qu’étant subrogés dans les droits du maître de l’ouvrage, ils pouvaient librement boxer leurs emplacements de parking jusqu’à l’achèvement complet de l’immeuble; que cette circonstance constitue à tout le moins une difficulté sérieuse.

Ils soutiennent qu’en tout état de cause il n’y a en l’espèce ni urgence, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite; que bien qu’ils n’aient pas soumis au préalable leur projet au syndic, le cloisonnement de leur box ne contrevient pas à l’esprit du règlement de copropriété, respecte les règles de sécurité et ne détériore pas les parties communes, qu’en outre 'ils entendent régulariser la situation en soumettant au vote de la prochaine assemblée générale des copropriétaires l’approbation des travaux réalisés.

Ils ajoutent qu’une visite contradictoire des 3 box en juillet 2014 a permis au syndicat de constater qu’aucune matière inflammable ou volatile n’était stockée.

Par dernières conclusions transmises le 21 novembre 2014, le Syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR DE A, intimé, demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a ordonné le décloisonnement des box moyennant le paiement d’une astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard,

Y ajoutant,

— de fixer l’astreinte à la somme de 200 € par jour de retard ,

— de le dire recevable et bien fondé en son appel incident et en conséquence, d’infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté sa demande relative à l’enlèvement des bonbonnes de gaz et d’ordonner l’enlèvement immédiat des emplacements de parking des époux. Z des bonbonnes de gaz et de tout autre objet dont le stockage est interdit par le règlement de copropriété qui y sont entreposés, en assortissant cette obligation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

— de dire qu’il y sera procédé en présence d’un huissier de justice et, qu’à défaut d’enlèvement spontané, ce dernier pourra requérir l’assistance de toute entreprise spécialisée à cet effet,

— Infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté la demande du Syndicat relative à la remise en état des installations électriques et ordonner la remise en état de l’installation électrique des parties communes aux frais des appelants sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

— Condamner les époux Z solidairement au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des travaux et constructions entrepris sans droit constituent des troubles manifestement illicites, qu’il n’y a aucune subrogation dans les droits du maitre de l’ouvrage prévue dans le régime de la vente en l’état futur d’achèvement au profit de l’acquéreur, et que la réalisation des travaux de cloisonnement des places de parking est une prérogative qui n’appartient qu’au maître de l’ouvrage.

Il soutient que les époux Z n’ont pas respecté les conditions prévues par le règlement de copropriété, en omettant de solliciter l’autorisation du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires, et du propriétaire de l’emplacement voisin; qu’en outre, les portes choisies par les époux Z ne respectent pas le modèle choisi par le syndic.

Il affirme encore que les époux Z ont procédé à une alimentation irrégulière de leurs emplacements de stationnement à partir de l’installation électrique équipant les parties communes, qu’ils ont également entreposé des bouteilles de gaz, ou qu’à tout le moins, ils utilisent les box comme lieu de stockage, en violation du règlement de copropriété.

Il y a lieu pour un exposé plus détaillé des moyens des parties de se reporter à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

Considérant qu’aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;

Considérant qu’il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; que la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets ;

Sur le cloisonnement des box

Considérant que dans l’espèce, les époux Z ont acquis les trois emplacements de parking litigieux le 30 septembre 2013 en l’état futur d’achèvement ;

Que devant la cour, ils prétendent au bénéfice d’une subrogation de l’acquéreur dans les droits du maître de l’ouvrage, qui, selon le règlement de copropriété, pouvait jusqu’à l’achèvement de l’immeuble 'boxer librement les parkings';

Considérant qu’ils ne précisent pas le fondement juridique de cette prétendue subrogation ; que celle-ci n’est pas prévue par le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, que l’article 1601-3 du code civil qui y est relatif, s’il stipule que 'les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution’ ajoute que 'le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à réception des travaux';

Qu’il suit de là que les acquéreurs ne sont pas fondés à invoquer cette subrogation , étant observé au demeurant qu’ils ne justifient nullement avoir fait 'boxer’ leurs parkings avant l’ achèvement des travaux ;

Considérant que le règlement de copropriété dont le syndicat des copropriétaires invoque la violation, prévoit qu’après l’achèvement de l’immeuble, les copropriétaires pourront éventuellement transformer les emplacements de stationnement en boxes fermés, mais avec l’accord des propriétaires des emplacements de stationnement de part et d’autre de l’emplacement concerné et du syndic ; que l’assemblée générale de la copropriété réunie le 9 septembre 2013 a certes dans sa résolution n° 26 autorisé les propriétaires de parking qui le souhaiteraient à boxer leur emplacement, mais sous la réserve néanmoins des accords prévus par le règlement de copropriété ci-dessus rappelés ;

Considérant que les époux Z ne démentent pas le défaut d’autorisation qui leur est reproché, que les travaux ont par conséquent effectivement été réalisés en violation des dispositions du règlement de copropriété ;

Qu’au surplus l’huissier note dans son procès-verbal du 11 février 2011 au dossier, que les portes installées sont toutes différentes, de forme et de couleur, ne respectant pas l’obligation d’utiliser un modèle unique tel que choisi par le maître de l’ouvrage ;

Que ces violations manifestes du règlement de copropriété caractérisent le trouble manifestement illicite invoqué, qu’il y a lieu d’ordonner la remise en état des lieux sollicitée, qui constitue la mesure appropriée pour mettre fin à ce trouble ;

Sur les objets entreposés dans le box

Considérant que le stockage de matières inflammables est prohibé par le règlement de copropriété qui dispose que 'les emplacements de parking ne pourront servir qu’au remisage des automobiles. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation . Il ne pourra y être entreposé une quantité d’essence ou autre matière inflammable ' ;

Considérant que, se fondant sur des photographies montrant huit bonbonnes de gaz entreposées dans un box, le syndicat des copropriétaires prétend à une violation du règlement de copropriété par les époux Z de ce chef ;que les époux Z contestent ce manquement ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’une visite contradictoire organisée courant juillet 2014 a permis de constater l’absence de stockage d’un tel matériel ;

Que dans ces circonstances les seules photographies produites, dont la date et le lieu de captation ne sont pas manifestes, ne suffisent pas à établir l’infraction imputée aux appelants , que l’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de ce chef à défaut de preuve du trouble manifestement illicite dont il est argué ;

Considérant en revanche que les époux Z n’ont pas nié avoir entreposé divers matériels dans les box, ainsi que leur en fait grief le syndicat des copropriétaires produisant en ce sens des photographies datées par lui de juillet 2014, soit du jour de la visite contradictoire ci-dessus évoquée, sans être démenti, et faisant apparaître les numéros des box peint sur le sol, soit les numéro 28, 29 et 30 ;

Qu’à défaut de toute contestation de la part des époux Z, la cour retient qu’avec l’évidence requise en référé, les lieux servent d’entrepôt à leurs propriétaires, en dépit de l’interdiction d’user de ces box autrement qu’en tant qu’emplacement de véhicules ;

Qu’il convient de mettre fin à ce trouble manifestement illicite par la mesure de remise en état sollicitée sous astreinte, étant précisé que cette demande nouvelle en appel est recevable comme étant l’accessoire des précédentes demandes, conformément aux dispositions de l’article 566 du code de procédure civile ;

Sur le branchement électrique

Considérant que M. Z, électricien de profession, et son épouse, ne démentent pas dans leurs conclusions le grief qui leur est fait d’avoir détourné les installations électriques communes en y branchant une installation privative ainsi que relevé par Maître X huissier de justice dans son procès-verbal du 11 février 2014, qui observe que 'à partir du néon situé au plafond dans la zone de circulation , il a été placé un fourreau électrique qui est fixé au plafond et pénètre dans le box n° 30 ( lot n°62 selon les écritures des époux Z,) l’occupant du box n° 30 semblant donc avoir procédé à un branchement sauvage sur l’installation électrique de la copropriété’ ;

Que ces constatations sont suffisamment explicites ;

Que, partant, le trouble manifestement illicite causé à la copropriété est établi avec l’évidence requise en référé; qu’il convient de le faire cesser en ordonnant la remise de l’installation commune à son état antérieur, sous astreinte, en infirmant l’ordonnance déférée sur ce point ;

Sur l’indemnité de procédure et les dépens

Considérant que le premier juge a fait une exacte application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. Qu’à hauteur de cour, il y a lieu de les condamner au paiement d’une indemnité de procédure complémentaire de 1000 € ;

Considérant que, partie perdante pour l’essentiel, les époux Z supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à préciser que le délai d’exécution des travaux de décloisonnement des box commencera à courir à la signification du présent arrêt, et sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état de l’installation électrique commune,

Statuant à nouveau sur ce point, ordonne aux époux Z de remettre en état l’installation électrique commune ,

Dit que cette remise en état devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une durée de deux mois passée laquelle il sera à nouveau fait droit,

Y ajoutant,

Ordonne aux époux Z de respecter l’obligation faite par le règlement de copropriété de n’utiliser les emplacements de parkings qu’à usage de remisage des automobiles en enlevant tous objets qui y sont stockés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard , et ce pendant un délai de deux mois au delà duquel il sera à nouveau fait droit,

Condamne les époux Z à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence COEUR de A une indemnité complémentaire de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux Z aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT