Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00830

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 10/00031

APPELANTE

SARL LA PORTE prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Jean-B BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL L’ESPERANCE 48 prise en la personne de ses représentants légaux

48 D E

XXX

Représentée par M^e Arnaud DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS, toque : J143, avocat postulant

Assistée de M^e Matthieu COPPER-ROYER, avocat au barreau de PARIS, toque : J143, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 1999, les consorts Y aux droits desquels vient la société La porte, ont donné à bail aux époux X aux droits desquels se trouve la société L’espérance 48, des locaux à destination de café-bar-restaurant, dépendant d’un immeuble sis 48, D E au Kremlin-Bicêtre (Val de Marne), pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 1999 et moyennant un loyer annuel de 9.522 euros.

Par un avenant du 13 novembre 2003, les parties sont convenues d’adjoindre à l’activité de café-bar-restaurant celle de PMU Rapido et de porter le loyer à la somme annuelle de 15.884,85 euros.

Le 23 mai 2007, la société La porte a fait signifier à sa locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1^er avril 2008 moyennant un loyer annuel de 46.800 euros .

Par mémoire du 1^er mars 2010, la société La porte a invoqué une modification notable, tant de la destination des lieux en raison de l’adjonction de l’activité de PMU Rapido, que des obligations des parties et demandé en conséquence la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2008 à la valeur locative soit un montant de 77.000 euros par an en principal.

Faute de rapprochement des parties, la société La porte a assigné la société L’espérance 48 le 22 juin 2010 en fixation judiciaire du montant du loyer de renouvellement ; la société locataire a conclu, par mémoire du 31 août 2010, à l’application de la règle du plafonnement.

Par jugement contradictoire du 4 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :

— débouté la société La porte de sa demande de déplafonnement du loyer,

— fixé le montant du loyer à compter du 1^er avril 2008 à la somme de 21.685,75 euros,

— dit que la société L’espérance 48 devra payer à la société La porte les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers à compter de l’assignation,

— rejeté toutes autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société La porte aux dépens .

La société La porte a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt contradictoire du 13 novembre 2013, auquel il est expressément référé pour un plus ample exposé des faits de la cause et de la procédure, la cour de céans a :

— infirmé le jugement déféré,

— dit que le loyer du bail portant sur les locaux situés 48, D E au Kremlin-Bicêtre (94 270), renouvelé à compter du 1^er avril 2008, doit être fixé à la valeur locative, hors plafonnement,

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Z A aux fins de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués,

— dit que la société L’espérance 48 continuera à payer pendant la durée de l’instance le montant du loyer contractuel en principal outre les charges et taxes,

— dit que la société L’espérance 48 paiera les dépens déjà exposés qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

L’expert a effectué sa mission et déposé son rapport le 17 octobre 2014, concluant à une valeur locative au 1^er avril 2008 de 42.415 euros par an hors taxes et hors charges .

Par conclusions signifiées le 10 juin 2015 la société La porte (SARL) demande à la cour de :

— fixer le prix du bail renouvelé au 1^er avril 2008 à la somme annuelle totale de 82.768 euros hors charges et hors taxes , toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner la société L’espérance au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité depuis la date de l’assignation et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— condamner la société L’espérance aux dépens de première instance et d’appel dont distraction ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions signifiées le 27 mai 2015, la société L’espérance 48 (SARL) demande à la cour de :

— fixer le loyer du bail consenti par la société La porte à la société L’espérance 48 , renouvelé à compter du 1^er avril 2008 pour une durée de 9 années entières et consécutives pour les locaux sis 48, D E au Kremlin-Bicêtre (94 270) à la somme annuelle en principal de 37.112 euros hors taxes et hors charges,

— débouter la société La porte de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société La porte au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise, dont distraction .

Les conclusions respectives ont été notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et valent mémoire au sens des dispositions R. 145-23 et suivants du code de commerce.

SUR CE :

Il doit être à titre liminaire rappelé que le bail désigne les lieux loués comme étant composés de 'divers locaux dépendant d’un immeuble sis au Kremlin-Bicêtre (94 270), 48, D E et XXX, à l’angle de ces deux rues :

— au rez-de-chaussée, une boutique à l’angle des deux rues, deux wc et une cuisine,

— au premier étage, un appartement comprenant trois pièces principales et une salle de bain,

— au sous-sol une cave à vin et une cave à charbon’ ;

Les surfaces réelles retenues par l’expert au vu des mesures effectuées par l’expert-géomètre B C ne sont pas discutées et s’établissent à :

-103 mètres carrés pour le rez-de-chaussée en forme de L où se développent les deux salles de restaurant avec bar , la cuisine et le double bloc sanitaire,

-65 mètres carrés pour le sous-sol accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier sous trappe et un monte-charge et où sont logées deux réserves et une chambre froide,

-53 mètres carrés pour le logement d’habitation du premier étage, accessible par les parties communes, divisé en trois pièces principales outre la cuisine, la salle de bain, le cabinet de toilettes séparé;

L’expert relève, au terme de ses constatations, que les locaux dépendent d’un immeuble d’angle en pan coupé de facture simple, édifié en maçonnerie enduite peinte, bien entretenu ; la partie commerciale des lieux loués, implantée en rez-de-chaussée de l’immeuble, bénéficie d’une très bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 15,50 mètres à l’angle de l’D E et de la rue de la convention, comprenant plusieurs baies vitrées prises dans le bâti et une double porte d’accès verrée dans le pan coupé, le tout sous auvents en toile surmontés de spots et d’enseignes lumineuses ; une petite terrasse extérieure d’une capacité d’environ quinze personnes donne sur l’D E ;

L’expert souligne enfin que les locaux sont très bien situés, en plein coeur d’une ville mitoyenne de la capitale, constituant un pôle économique dynamique, autrefois orienté vers l’industrie et aujourd’hui vers les services, très bien desservie par les transports communs (métro, bus, tramway) ; l’D E (F G, devenue D7) est une large artère à double sens de circulation et constitue le principal axe commerçant de la ville, la rue de la Convention est en revanche une voie secondaire à vocation résidentielle et de faible commercialité ; avec, en outre, la proximité immédiate des centres commerciaux Grand sud et Okabé, l’emplacement est très favorable à l’activité exercée de café, bar, restaurant, PMU Rapido ;

La société La porte critique, en premier lieu, les propositions de l’expert en matière de pondération des surfaces de la partie commerciale ; elle entend faire rectifier les coefficients de pondération pour la zone d’angle, la zone 2 et les locaux d’accompagnement ;

S’agissant de la zone d’angle, la charte des experts en estimation immobilière de la cour d’appel de Paris préconise un coefficient de 1,10 à 1,30 ; compte tenu en l’espèce de l’effet vitrine offert par un linéaire de façade de 15,50 mètres entièrement vitré y compris la double porte d’entrée dans le pan coupé, le coefficient de 1,20 doit être préféré à celui 1,10 proposé par l’expert et à celui de 1,30 revendiqué par la bailleresse, réservé, selon la charte, à des 'angles exceptionnels’ ;

S’agissant en revanche de la zone 2, affectée par la charte d’un coefficient de 0,70 à 0,80, l’expert a retenu à juste titre celui de 0,70 en considération de la différence de niveau créée par la marche de séparation avec la zone 1 et du manque d’éclairage naturel ;

L’expert a encore exactement proposé le coefficient moyen de 0,45 pour les locaux d’accompagnement ( cuisine, double bloc sanitaire), dont le caractère indispensable à l’activité exercée dans l’aire de vente ne justifie pas de leur attribuer le coefficient maximum de 0,50 retenu par la charte ;

En définitive, la pondération opérée par l’expert ne doit être corrigée que pour ce qui concerne la zone d’angle, qui sera portée de 12,65 m2B (11,50 m2 x 1,10) à 13,80 m2B ( 11,50m2 x 1,20) ;

La surface pondérée , fixée par l’expert à 101 m2B, s’établit ainsi à 102,20 m2B, arrondie à 102 m2B ;

La société La porte conteste, en deuxième lieu, les conclusions de l’expert sur la valeur locative de la partie commerciale, qu’elle entend faire fixer à 600 euros du mètre carré pondéré, le prix de 300 euros proposé par l’expert lui paraissant sous-estimé ;

L’expert a recherché des termes de comparaison à proximité des locaux concernés ainsi que dans les communes avoisinantes (Ivry-sur-Seine, Maisons-Alfort, Alfortville, Vitry-sur-Seine) correspondant à des valeurs issues des fixations judiciaires, des renouvellements amiables, du marché des locations nouvelles ;

La société La porte prétend qu’une comparaison objective doit conduire à ne prendre en considération que des références du même secteur géographique et proches de l’activité exercée ;

Force est toutefois d’observer qu’elle met en exergue deux locations nouvelles à usage, respectivement, de cabinet de podologie et de magasin de meubles pour des prix de 306 euros et 632 euros, une fixation judiciaire pour un commerce de boucherie au prix de 250 euros du m2B ;

Ces trois références ne justifient pas, en toute hypothèse, de la valeur locative de 600 euros avancée par la bailleresse ;

Les termes de comparaison recueillis par l’expert évoluent de 150 euros à 340 euros pour des fixations judiciaires, 101 euros à 271 euros pour des renouvellements amiables, 157 euros à 632 euros pour des locations nouvelles ;

L’expert a justement déduit de ces éléments, appréciés au regard de la qualité de l’emplacement pour l’activité exercée, de la très bonne visibilité conférée par la situation en angle et le linéaire de façade important, de la configuration des locaux très fonctionnelle, une valeur locative de 300 euros du m2B soit, pour 102 m2B, 30.600 euros ;

Pour le droit de terrasse, la majoration de 10% demandée par la société La porte sera écartée , l’expert ayant justement retenu une majoration de 5%, s’agissant d’une terrasse extérieure ouverte, donnant sur l’D E, de capacité réduite, de l’ordre de 15 personnes ;

La valeur locative de la partie commerciale, majoration de 5% comprise, s’établit ainsi à 30.600 +5% = 32.130 euros ;

La société La porte conteste enfin le prix unitaire de 200 euros retenu par l’expert pour le logement d’habitation de 53 mètres carrés situé au premier étage et accessible par les parties communes de l’immeuble, estimant que ce prix devrait être de l’ordre de 225 à 265 euros compte tenu de l’excellent emplacement à proximité immédiate du métro, du centre commercial Okabé, de la mairie et de l’hôpital ;

Force est toutefois de relever que les valeurs constatées au Kremlin-Bicêtre sont de 146 et 187 euros du mètre carré ; que l’expert a pertinemment recherché des références à Gentilly, ville mitoyenne de la capitale à l’instar du Kremlin-Bicêtre, qui évoluent de 167 à 218 euros; quant à celles observées à Villejuif elles oscillent de 225 à 265 euros ;

Au regard de ces éléments, le prix de 200 euros a été justement retenu par l’expert sans méconnaître les avantages liés à l’emplacement des locaux, soit une valeur locative pour la partie habitation de 53x 200 = 10.600 euros ;

La valeur locative des lieux loués au 1^er avril 2008 s’établit ainsi à 32.130 + 10.600 = 42.730 euros ;

Les loyers arriérés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité depuis le 22 juin 2010, date de l’assignation introductive d’instance délivrée sur les diligences de la société La Porte, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Les dépens de première instance seront supportés par la société L’espérance 48 qui paiera une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; ceux d’appel comprenant le coût de l’expertise judiciaire seront supportés par les parties par moitié chacune .

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt de ce siège du 13 novembre 2013,

Fixe le loyer du bail renouvelé entre les parties le 1^er avril 2008 pour les locaux situés 48, D E au Kremlin-Bicêtre (94 270) à la somme de 42.730 euros par an hors charges et hors taxes, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ,

Dit que les loyers arriérés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance exigible depuis le 22 juin 2010 ,

Dit que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamne la société L’espérance 48 aux dépens de première instance et à payer à la société La porte une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel comprenant le coût de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés par les parties par moitié chacune .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE