Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 JANVIER 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03562

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 11/03764

APPELANT

Monsieur [D] [Q]

[Localité 1]

[Adresse 2] / ETATS UNIS

représenté par M^e Philippe POUX JALAGUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0955

assisté de M^e Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0955

INTIMÉS

SCI AVENIR IMMOBILIER III, représentée par son gérant, ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], agissant en la personne de son syndic en exercice, la Société IFNOR, ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

assisté de M^e Wolfgang LENERZ, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, toque : PN 718

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

La copropriété sise [Adresse 5]) se compose de deux lots:

— un lot n°1 appartenant à M. [D] [Q], composé d’une maison d’habitation élevée sur deux étages, de dépendances et du droit à la jouissance exclusive de la parcelle de terrain cadastrée BH [Cadastre 1] ([Adresse 5]) pour 14 ares 45ca (lot acquis en 1982),

— un lot n°2, acquis le 11 mars 1991 par la SCI AVENIR IMMOBLIR III, constitué du droit de construire sur la parcelle cadastrée BH [Cadastre 2] ([Adresse 5]) pour 5 ares 7ca, avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain.

Le 14 juin 2005, la SCI AVENIR IMMOBILIER III a déposé un permis de construire un pavillon sur ce lot, auprès de la mairie de [1].

Ce permis lui a été refusé par arrêté du 24 octobre 2005, mais sur recours, cet arrêté a été annulé par le Tribunal administratif de Melun du 15 mai 2008 et le permis a été finalement accordé par arrêté du 30 septembre 2008.

Ayant demandé à l’assemblée générale des copropriétaires une autorisation de travaux, cette autorisation lui a été refusée par la 14ème résolution de l’assemblée générale du 23 juin 2010 après deux votes à la majorité des articles 25 puis 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier du 9 février 2011, la SCI AVENIR IMMOBILIER III a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] afin d’obtenir :

— l’autorisation de réaliser les travaux refusés par l’assemblée générale du 23 juin 2010,

— le paiement d’une somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le paiement de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispense des participation aux frais de procédure.

Par jugement du 22 janvier 2013, le Tribunal de grande instance de Créteil (5ème chambre) a :

— dit la demande d’autorisation de travaux recevable,

— autorisé la SCI AVENIR IMMOBILIER III à faire réaliser les travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010, aux conditions énoncées dans les documents joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 et en conformité avec le permis de construire accordé le 30 septembre 2008,

— débouté la SCI AVENIR IMMOBILIER III de ses demandes de dommages et intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet IFNOR, à payer à la SCI AVENIR IMMOBILIER III la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— dispensé la SCI AVENIR IMMOBILIER III de participation à la dépense commune des frais de la procédure,

— accordé à l’avocat de la SCI le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires des parties.

Monsieur [D] [Q] a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 22 février 2013.

Au cours de la procédure d’appel, le jugement du Tribunal administratif de MELUN du 15 mai 2008 a été déclaré nul et non avenu par jugement du Tribunal administratif du 5 avril 2013 sur tierce opposition formée par M.[Q]. Ce même jugement a annulé par ailleurs l’arrêté du Maire de Saint Maur des fossés du 24 octobre 2005 portant refus de permis de construire ainsi que la décision du 12 décembre 2005 rejetant le recours gracieux de la SCI AVENIR IMMOBILIER III. Il a aussi annulé l’arrêté du 30 septembre 2008 par lequel le Maire de Saint Maur des Fossés avait délivré un permis de construire à la SCI AVENIR IMMOBILIER III, ensemble la décision du 19 janvier 2009 rejetant le recours gracieux présenté par les consorts [Q].

Par arrêt du 16 juin 2014, la Cour administrative d’appel sur recours des consorts [Q] a décidé d’annuler le jugement du 5 avril 2013 en ce qu’il avait statué sur la requête des consorts [Q] dirigée contre l’arrêté du 30 septembre 2008 et annulé ledit arrêté.

Vu les dernières conclusions signifiées par :

— Monsieur [D] [Q] le 2 octobre 2014,

— la SCI AVENIR IMMOBILIER III le 29 octobre 2014

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] le 3 novembre 2014,

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2014.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Monsieur [D] [Q] demande à la Cour à titre principal :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de déclarer la SCI AVENIR IMMOBILIER III irrecevable en sa demande d’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux refusés par l’assemblée générale du 23 juin 2010,

— de débouter la SCI AVENIR IMMOBILIER III de l’ensemble de ses demandes.

Sur le droit de construire invoqué par la SCI AVENIR IMMOBILIER III, il soutient :

— que ce droit, prévu au profit du lot n°2 dans le règlement de copropriété, ne saurait s’analyser en un lot « transitoire » faute d’être expressément désigné en tant que tel et de décrire suffisamment les constructions futures ;

— que le régime du droit invoqué par la SCI se trouve en revanche régi par les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ce droit de construire, à supposer qu’il ait été valablement créé, est devenu caduc, faute d’avoir été exercé dans les 10 années de sa constitution;

— que la SCI étant dépourvue de tout droit à construire, elle devra se conformer aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir cette autorisation de construire sur une partie commune dont elle a la jouissance exclusive.

Sur la recevabilité de l’autorisation judiciaire sollicitée, Monsieur [Q] prétend :

— que compte tenu de la nature des travaux envisagés, l’autorisation de la copropriété doit être soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965;

— que la faculté d’autorisation judiciaire, prévue à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 se limitant aux seules décisions de l’article 25 b de ladite loi, la SCI AVENIR IMMOBILIER III est donc irrecevable en sa demande d’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux refusés par l’assemblée générale du 23 juin 2010 ;

— que les travaux projetés n’étant pas constitutifs de travaux « d’amélioration » au sens de l’article 30 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal n’aurait en toute hypothèse pas été habilité à se prononcer sur une telle autorisation.

A titre subsidiaire,

Sur le bien-fondé de l’autorisation judiciaire, Monsieur [Q] maintient sa demande d’infirmation du jugement déféré et de rejet des demandes de la SCI en faisant valoir que l’arrêté ayant délivré le 30 septembre 2008 le permis de construire à la SCI a été annulé par la Cour administrative d’appel de Paris par arrêt du 16 juin 2014 et qu’ainsi l’assemblée des copropriétaires a légitimement refusé de voter pour la construction ; que les constructions projetées portent atteinte à ses droits (à lui GIANVITI).

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI AVENIR IMMOBILIER III, Monsieur [Q] demande à la Cour la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI de cette demande, après avoir constaté que la SCI AVENIR IMMOBILIER III ne dispose à ce jour d’aucun permis de construire valable lui permettant d’entamer des constructions sur son terrain et qu’ainsi elle ne saurait le rendre responsable (lui [Q]) des conséquences de sa propre carence ; que son refus d’approuver la demande d’autorisation ne saurait être considéré comme abusif dès lors qu’il s’agit d’une construction qui aurait réduit la valeur de son bien, que le fondement juridique de la demande était contestable, et que la SCI a attendu plus de 19 ans pour solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

En toute hypothèse,

Monsieur [Q] demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à la SCI AVENIR IMMOBILIER III la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et demande que cette dernière soit condamnée à lui payer une somme de 10000 euros sur le fondement de ce même texte, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI AVENIR IMMOBILIER III demande à la Cour au visa des articles 1, 2, 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1382 du code civil, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit la demande d’autorisation de travaux recevable,

— autorisé la SCI AVENIR IMMOBILIER III à faire réaliser les travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010, aux conditions énoncés dans les documents joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 et en conformité avec le permis de construire accordé le 30 septembre 2008,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet IFNOR à payer à la SCI AVENIR IMMOBILIER III la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— dispensé la SCI AVENIR IMMOBILIER III de participation à la dépense commune des frais de la procédure.

La SCI AVENIR IMMOBILIER III demande en revanche à la Cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Monsieur [Q] à lui payer la somme de 335.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ajoutant au jugement du 22 janvier 2013, la SCI AVENIR IMMOBILIER III demande à la Cour de :

— débouter Monsieur [Q] de son appel,

— faire application de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 en la dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel dont la charge doit être imputée à Monsieur [Q] uniquement,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Monsieur [Q] à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Monsieur [Q] aux dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande à la Cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire ce que de droit sur la demande d’autorisation des travaux,

— rejeter toutes les demandes en dommages et intérêts formulées à l’encontre du syndicat et toutes demandes plus amples et contraires des parties,

— condamner M. [D] [Q] à lui régler la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, dont distraction sera opérée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Comme en première instance, les parties restent divisées :

— sur l’existence et la consistance du lot transitoire, du contenu et de l’étendue du droit à construire dont se prévaut la SCI AVENIR IMMOBILIER III,

— sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par la SCI, la majorité requise pour une telle autorisation et le bien fondé de cette demande,

— la demande de dommages et intérêts formée par la SCI AVENIR IMMOBILIER III, ainsi que les demandes accessoires des parties.

Sur l’existence d’un lot transitoire et d’un droit à construire au profit de la SCI AVENIR IMMOBILIER III

Il résulte de l’attestation notariée de Maître [O], Notaire à SAINT MAUR DES FOSSES, du 11 mars 1991, et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] que la SCI AVENIR IMMOBILIER III a acquis le lot n°2 de la copropriété constitué par :

a) la propriété exclusive et particulière d’un droit à construire sur la partie de terrain cadastrée BH n°[Cadastre 2], [Adresse 3], avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain,

b) et la copropriété à concurrence de 300/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Il résulte de la description du lot n°2 que le droit à construire, dont bénéficie la SCI AVENIR IMMOBILIER III constitue bien un lot privatif composé du droit exclusif d’utiliser le sol pour édifier une construction, ainsi que d’une quote-part de parties communes ainsi que l’a rappelé à juste titre le premier juge.

Ce droit à construire ne peut donc être confondu avec l’exercice du droit accessoire d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes visé à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Comme l’a précisé le Tribunal dans le jugement déféré, ce droit est perpétuel et n’est pas régi par l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 comme le prétend à tort M. [Q]. Il n’est donc pas soumis au délai de caducité de 10 ans prévu par ce texte.

La SCI AVENIR IMMOBILIER III est donc bien propriétaire d’un lot transitoire et titulaire d’un droit à construire échappant à la caducité de l’article 37 de la loi précitée, sur le terrain de 5a7ca dont elle a la jouissance exclusive et particulière.

En revanche la consistance de ce droit n’étant pas clairement définie dans le règlement de copropriété, sa mise en 'uvre nécessitait une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée sur tous ces points.

Sur la demande judiciaire d’autorisation de travaux

L’assemblée générale ayant refusé d’accorder à la SCI AVENIR IMMOBILIER III l’autorisation de travaux qu’elle demandait, cette dernière était recevable à agir sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de loi la loi du 10 juillet 1965 en sollicitant l’autorisation judiciaire d’effectuer lesdits travaux.

Contrairement à ce que soutient M. [Q], l’autorisation de construire, en l’absence de consistance définie du droit à construire, relevait de la majorité de l’article 25 b et non 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le règlement de copropriété prévoyant en son article 15 que « sous réserve de l’obtention des autorisations administratives, chaque copropriétaire pourra librement faire édifier des constructions nouvelles sur le terrain dont il a la jouissance exclusive dans la limite du COS disponible », il n’apparaît pas que la construction envisagée par la SCI AVENIR (pavillon d’un étage) soit contraire à la destination de l’immeuble, dès lors que M. [Q], propriétaire du lot n°1 était lui-même propriétaire d’une maison édifiée sur 4 niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, premier et second étages).

Il ne peut être soutenu que le projet de construction envisagé par la SCI portait atteinte aux droits de M. [Q] compte tenu de sa hauteur, et de l’emplacement prévu.

Enfin, la vocation d’un lot transitoire étant d’évoluer et d’être construit, les travaux envisagés par la SCI AVENIR constituaient incontestablement pour le propriétaire du lot n°2 des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Ces travaux pouvaient donc faire l’objet d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux à la suite du refus opposé le 23 juin 2010 par l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin le fait que le permis de construire obtenu par la SCI AVENIR IMMOBILIER III ait été annulé par la Cour d’administrative d’appel de Paris ne fait nullement obstacle à l’octroi dune autorisation judiciaire de travaux dès lors que le motif d’annulation repose sur le seul défaut d’autorisation de travaux donné par l’assemblée générale des copropriétaires.

Au vu de cet ensemble d’éléments, il y a lieu simplement de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a accordé à la SCI AVENIR IMMOBILIER III l’autorisation de faire les travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010, mais de l’infirmer en ce qui concerne la conformité au permis de construire accordé le 30 septembre 2008 en prévoyant que cette autorisation sera accordée sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI AVENIR IMMOBILIER III

La SCI intimée prétend que M. [Q], et le syndicat des copropriétaires lui ont causé un préjudice économique lié au retard dans la réalisation de sa construction et l’ont empêché de louer son bien, préjudice qu’elle a évalué à la somme de 335.000 euros depuis 2009 ainsi que l’établit le rapport de M. [H], expert judiciaire.

Elle estime également avoir subi un préjudice moral lié à l’impossibilité de faire aboutir son projet, à sa crainte de ne pas le voir un jour se concrétiser, et à un refus abusif de l’assemblée générale que la SCI a évalué à une somme de 20000 euros sans reprendre cependant cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seules saisissent la Cour.

Le premier juge a déjà estimé avec pertinence que le préjudice moral de la SCI AVENIR IMMOBILIER III, n’était pas avéré, ce que la Cour confirme tout en constatant que l’intimée n’a pas repris cette demande dans le dispositif de ses conclusions. La Cour déboutera donc la SCI de sa demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral.

Quant au préjudice économique lié à l’impossibilité de louer le bien à construire, il est à ce jour parfaitement hypothétique en l’absence de construction déjà édifiée, même si la SCI s’appuie sur le rapport d’un expert commis par ses soins évaluant la valeur locative de maisons d’habitation en région parisienne.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI AVENIR IMMOBILIER III de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI AVENIR IMMOBILIER III les frais irrépétibles exposés par elle au cours de la procédure.

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’y ajouter une nouvelle somme de 2000 euros pour les frais irrépétibles exposés en appel qui sera supportée in solidum par le syndicat des copropriétaires et par M. [Q], appelant.

Il convient de prévoir que la dispense des frais de procédure accordée en première instance à la SCI AVENIR IMMOBILIER III en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera étendue à la procédure d’appel.

En revanche, compte tenu des motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [Q] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront supportés in solidum par Monsieur [Q] et le syndicat des copropriétaires qui succombent.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la conformité au permis de construire accordé le 30 septembre 2008,

Dit que cette autorisation judiciaire est accordée sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires,

Y ajoutant,

Dispense la SCI AVENIR IMMOBILIER III de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Monsieur [D] [Q] à payer à la SCI AVENIR IMMOBILIER III la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] [Q] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Le Greffier, Le Président,