ARRET N°187

R.G : 14/02891

XXX

SARL X INVESTISSEMENT

C/

SARL PRIMUS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 26 AVRIL 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02891

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 07 juillet 2014 rendu par le Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de NIORT.

APPELANTE :

SARL X INVESTISSEMENT

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Léone COUTURIER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Baghdad HEMAZ de la SCP B. HEMAZ, avocat au barreau de PARIS.

INTIMÉE :

SARL PRIMUS

Prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tousautres représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François DACHARRY, avocat au barreau de BORDEAUX.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Isabelle FACHAUX, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Isabelle FACHAUX, Conseiller

Madame Martine ANDRIEUX, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Société PRIMUS est propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé XXX à XXX qu’elle a donné à bail à usage commercial à la SARL X INVESTISSEMENT, par acte du 22 juin 2010, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2010, avec faculté de sous-location à la Société COGEA GIRONDE, sa filliale, afin qu’elle puisse y exercer son activité de travaux de maçonnerie générale et de gros oeuvre en bâtiment.

L’article 3 de ce contrat stipule que le preneur n’a la faculté de donner congé qu’à l’expiration d’une période de 6 ans.

En invoquant la mise en liquidation judiciaire de la société COGEA GIRONDE, la SARL X INVESTISSEMENT a décidé de rompre le bail, proposant dans un courrier du 23 novembre 2012 que cette résiliation intervienne après un préavis de six mois.

Par acte du 24 décembre 2012 la SARL X INVESTISSEMENT a notifié à la SARL PRIMUS un congé à effet du 30 juin 2013.

La SARL PRIMUS a contesté les conditions de cette résiliation et par acte d’huissier en date du 17 avril 2014 a assigné la SARL X INVESTISSEMENT devant le tribunal de grande instance de Niort aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 272.242,48€ correspondant aux loyers dus jusqu’à la fin de la période de 6 ans.

Par jugement réputé contradictoire en date du 7 juillet 2014 le tribunal de grande instance de Niort a :

— Condamné la société X INVESTISSEMENT à payer à la SARL PRIMUS la somme de 272.242,48 €,

— Débouté la SARL PRIMUS de sa demande en paiement d’une somme complémentaire au titre des réparations locatives,

— Condamné la SARL X INVESTISSEMENT à payer à la SARL PRIMUS la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 17 juillet 2014 la SARL X INVESTISSEMENT a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions du 15 octobre 2014 elle a demandé à la cour de :

A titre principal :

— Infirmer le jugement le jugement entrepris

— Constater que le Tribunal a rendu sa décision en violation d’un principe essentiel et fondamental de la procédure, en l’occurrence le principe du contradictoire en privant, ainsi, les parties de leur droit de débattre le litige d’une manière contradictoire.

— Constater que le Tribunal n’a pas motivé le jugement déféré,

— Dire en conséquence, que, par application de l’article 562, alinéa 2, du Code de procédure civile, la dévolution du litige s’opère pour le tout,

Sur la résiliation du bail :

— Constater que, suite à la liquidation de la Société COGEA GIRONDE, le bail du 22 juin 2010 est devenu sans objet,

— Dire qu’elle a été contrainte et forcée de demander la résiliation du bail, suite à la liquidation de sa filiale COGEA GIRONDE et compte tenu des dépenses excessives mises à sa charge par le maintien de ce bail,

— Dire que le congé qu’elle donné est régulièrement délivré pour la fin du bail,

— Dire que le motif invoqué par elle est légitime et, par conséquent, en application de l’article L.145-4 du Code de commerce, elle est en droit de demander la résiliation triennale du bail,

— Dire que suite à la résiliation du bail, elle ne doit aucune somme à titre de loyer à la SARL PRIMUS

A titre subsidiaire :

— Constater que sa situation financière et professionnelle est difficile

— Dire qu’elle est un débiteur malheureux et de bonne foi, qu’il y a lieu à application des dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil et qu’elle doit bénéficier des dispositions de l’article 1244-1 du code civil sur une période de 24 mois ,

— Condamner la Société PRIMUS au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.

La SARL X INVESTISSEMENT reproche au premier juge de ne pas avoir reçu sa constitution , de ne pas avoir répondu à sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture et de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire.

Au fond, elle fait valoir que l’article L.l45-4 du code de commerce a été modifié par la loi du 18 juin 2014 en ce sens que les mots 'à défaut de convention contraire ' ont été supprimés.

Elle expose que le preneur peut demander la résiliation anticipée du bail commercial en cas de perte de la chose ce qui serait son cas du fait de la liquidation de la société, le local ne faisant plus l’objet d’aucune exploitation et en cas de dépenses excessives ce qui serait également son cas dans la mesure où elle doit payer des loyers pour un local non exploité.

Elle ajoute que les locaux auraient trouvé preneur très rapidement après l’expiration du terme du congé et soutient qu’elle est débiteur malheureux et de bonne foi.

Par ses dernières conclusions du 15 décembre 2014, la SARL PRIMUS demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1347 du code civil et de l’article L145-4 ancien du code de commerce,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Condamner la SARL X INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 282.242,28 € (NB : erreur de plume du premier juge invoquée 272.242,48 €),

— Condamner la SARL X INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL PRIMUS précise qu’en premier ressort, la SARL X INVESTISSEMENT a constitué avocat postérieurement à la date de la clôture et que le jugement déféré n’encourt aucune nullité.

Au fond, elle fait valoir que l’article 3 du contrat de bail qui fait la loi des parties et précise que le preneur n’a la faculté de donner congé qu’à l’expiration d’une durée de 6 ans et que les nouvelles dispositions de la loi Pinel ne peuvent s’appliquer rétroactivement.

Elle expose que le preneur, fautif en ce sens qu’il n’exploite plus les lieux donnés à bail, ne peut pas invoquer cette non exploitation à son profit, pas plus qu’il ne peut arguer du fait d’ avoir à payer ses loyers constituerait une charge excessive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 août 2015.

A l’audience de plaidoiries du 28 septembre 2015, la cour a ordonné la ré-ouverture des débats à l’audience du 2 mars 2016 à 14 heures et a enjoint à la SARL PRIMUS ou à défaut à la SARL X INVESTISSEMENT de produire aux débats par Z, le bail qui aurait été conclu par la SARL PRIMUS avec un autre preneur sur les locaux objets du bail, et ce courant novembre 2014 à effet au 1^er janvier 2015 et toute pièce utile s’y rapportant.

A cette fin il a été fait injonction à la SARL PRIMUS de conclure et communiquer ses pièces avant le 30 novembre 2015 et à la SARL X INVESTISSEMENT de conclure et communiquer ses pièces avant le 31 janvier 2016.

Par conclusions après ré-ouverture des débats notifiées le 29 janvier 2016, la SARL X INVESTISSEMENT demande à la cour de :

A titre principal :

— Infirmer le jugement le jugement entrepris

— Constater que le Tribunal a rendu sa décision en violation d’un principe essentiel et fondamental de la procédure, en l’occurrence le principe du contradictoire en privant, ainsi, les parties de leur droit de débattre le litige d’une manière contradictoire.

— Constater que le Tribunal n’a pas motivé le jugement déféré,

— Dire en conséquence, que, par application de l’article 562, alinéa 2, du Code de procédure civile, la dévolution du litige s’opère pour le tout,

Sur la résiliation du bail:

— Constater que, suite à la liquidation de la Société COGEA GIRONDE, le bail du 22 juin 2010 est devenu sans objet,

— Dire qu’elle a été contrainte et forcée de demander la résiliation du bail, suite à la liquidation de sa filiale COGEA GIRONDE et compte tenu des dépenses excessives mises à sa charge par le maintien de ce bail,

— Dire que le congé qu’elle a donné a été régulièrement délivré pour la fin du bail,

— Dire que le motif invoqué par elle, est légitime et, qu’ en application de l’article L.145-4 du Code de commerce, que celle-ci est en droit de demander la résiliation triennale du bail,

— Dire que suite à la résiliation du bail, elle ne doit aucune somme à titre de loyer à la SARL PRIMUS

Sur la caducité du contrat de bail du 22 juin 2010:

— Dire et juger que le bail commercial conclu entre la SARL X INVESTISSEMENT et la SARL PRIMUS en date du 22 juin 2010, encourt la caducité du fait de son antériorité par rapport à l’acte d’acquisition des locaux loués établi le 29 juin 2010.

A titre subsidiaire si par extraordinaire et par impossibilité la Cour de céans venait confirmer le jugement déféré :

— Constater que les locaux objets du bail du 22 juin 2010 ont fait l’objet d’un nouveau bail entre la société PRIMUS et la SARL DANCING And Co à compter du 1^er janvier 2015.

— Dire et juger qu’elle ne pourrait par conséquent être tenue de la totalité des loyers pour la période du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2016 mais simplement des loyers dus au titre de la période d’inoccupation desdites locaux soit du 1 juillet 2013 au 31 décembre 2014 déduction faite du montant du dépôt de garantie pour un montant de 17.171,86 €.

— Constater que sa situation financière et professionnelle est difficile

— Dire qu’elle est un débiteur malheureux et de bonne foi, qu’il y a lieu à application des dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil et qu’elle doit bénéficier des dispositions de l’article 1244-1 du code civil sur une période de 24 mois ,

— Condamner la Société PRIMUS au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 29 février 2016, la SARL PRIMUS demande à la cour de :

A titre principal

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

A titre subsidiaire

— Condamner la Société X INVESTISSEMENT à lui verser une somme de 188.161.50 €.

— Condamner la Société X INVESTISSEMENT à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la Société X INVESTISSEMENT aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions de procédure notifiées le 1^er mars 2016, la SARL X INVESTISSEMENT demande au conseiller de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 15, 135, 908 et suivants du Code de procédure Civile

Vu les dispositions de l’article 914 du Code de procédure Civile

Vu les conclusions de la SARL PRIMUS signifiées le 29 février 2016

— Déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées tardivement par la SARL PRIMUS à l’appelante par la voie électronique en date du 29 février 2016.

— Dire régulières les conclusions récapitulatives après réouverture des débats et pièces qu’elle a signifiées le 29 janvier 2016.

Par conclusions récapitulatives après réouverture des débats et de rejet des conclusions adverses, notifiées le 1^er mars 2016, la SARL X INVESTISSEMENT demande à la cour de :

Vu les articles 1134, 1244-1 et suivants, et 1741 et suivants du Code civil,

Vu l’article 14, 15, 16, 455, 908 et suivants et 914 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions de la SARL PRIMUS notifiées le 29 février 2016

Vu l’article L145-4 et suivants du Code de commerce;

Vu l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme;

Vu les jurisprudences et pièces communiquées,

A titre principal :

— Infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau

— La dire et juger recevable en son appel et en ses demandes

— Constater que le Tribunal a rendu sa décision en violation d’un principe essentiel et fondamental dela procédure, en l’occurrence le principe du contradictoire en privant, ainsi, les parties de leur droitde débattre le litige d’une manière contradictoire.

— Constater que le Tribunal n’a pas motivé le jugement déféré,

— Dire en conséquence, que, par application de l’article 562, alinéa 2, du Code de procédure civile, la dévolution du litige s’opère pour le tout,

Sur la résiliation du bail :

— Constater que, suite à la liquidation de la Société COGEA GIRONDE, le bail du 22 juin 2010 est devenu sans objet,

— Dire qu’elle a été contrainte et forcée de demander la résiliation du bail, suite à la liquidation de sa filiale COGEA GIRONDE et compte tenu des dépenses excessives mises à sa charge par le maintien de ce bail,

— Dire que le congé qu’elle a donné est régulièrement délivré pour la fin du bail,

— Dire que le motif invoqué par elle, est légitime et, par conséquent confirmer la résiliation triennale du bail,

— Dire que suite à la résiliation du bail, elle ne doit aucune somme à titre de loyer à la SARL PRIMUS

Sur la caducité du contrat de bail du 22 juin 2010:

— Dire et juger que le bail commercial conclu entre la SARL X INVESTISSEMENT et la SARL PRIMUS en date du 22 juin 2010, encourt la caducité du fait de son antériorité par rapport à l’acte d’acquisition des locaux loués établi le 29 juin 2010.

— Constater le caractère tardif de la signification des conclusions de l’intimée en date du 29 février 2016 et par voie de conséquence prononcer leur irrecevabilité

A titre subsidiaire si par extraordinaire et par impossibilité la Cour de céans venait confirmer le jugement déféré:

— Constater que les locaux objets du bail du 22 juin 2010 ont fait l’objet d’un nouveau bail entre la société PRIMUS et la SARL DANCING And CO à compter du 1^er janvier 2015.

— Dire et juger qu’elle ne pourrait par conséquent être tenue de la totalité des loyers pour la période du 1 juillet 2013 au 30 juin 2016 mais simplement des loyers dus au titre de la période d’inoccupation des dits locaux soit du 1^er juillet 2013 au 31 décembre 2014 déduction faite du montant du dépôt de garantie pour un montant de 17.171,86 €.

— Constater que sa situation financière et professionnelle est difficile

— Dire qu’elle est un débiteur malheureux et de bonne foi, qu’il y a lieu à application des dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil et qu’elle doit bénéficier des dispositions de l’article 1244-1 du code civil sur une période de 24 mois ,

— Condamner la Société PRIMUS au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

—  1 – Sur la demande d’annulation du jugement

La SARL X INVESTISSEMENTS fait grief au jugement déféré d’avoir violé le principe du débat contradictoire en rendant une décision réputée contradictoire sans tenir compte de sa constitution ni de ses demandes et de n’avoir pas motivé sa décision au vu de celles-ci demandant en application de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile à la cour d’annuler la décision et de se saisir pour le tout.

Il ressort du dossier que la SARL X INVESTISSEMENT ne s’est constituée dans le cadre de l’action initiée à son encontre par la SARL PRIMUS devant le tribunal de grande instance de Niort que le 12 mai 2014 alors que l’ordonnance de clôture avait été rendue le 9 mai 2014.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la SARL X INVESTISSEMENT était non comparante puisqu’à la date de l’ordonnance de clôture elle n’avait régularisé aucune constitution sur l’assignation délivrée par la SARL PRIMUS.

Ainsi il ne peut lui être fait grief de n’avoir pas répondu aux demandes et moyens d’une partie non régulièrement constituée à la date de la clôture des débats.

Il n’y a pas lieu à annuler le jugement déféré en application de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile. Cependant la cour étant saisie par la SARL X INVESTISSEMENT d’un appel total, la dévolution s’opère pour le tout en application de l’article 562 alinéa 1^er du même code.

—  2 – Sur la recevabilité des conclusions de la SARL PRIMUS

La SARL X INVESTISSEMENT a déposé le 1^er mars 2016 , deux jeux de conclusions tendant à l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées le 29 février 2016 par la SARL PRIMUS, l’un devant le conseiller de la mise en état, l’autre devant la cour.

Il convient de constater que le conseiller de la mise en état était dessaisi par l’ordonnance de clôture précédemment ordonnée le 31 août 2015. La cour lors de la première audience de plaidoiries du 28 septembre 2015, a prononcé la ré-ouverture des débats sans renvoi à la mise en état. Elle a reporté l’affaire à l’audience de plaidoiries du 2 mars 2016 en donnant injonction aux parties : de produire aux débats par Z, le bail qui aurait été conclu par la SARL PRIMUS avec un autre preneur sur les locaux objets du bail et de conclure et communiquer ses pièces en fixant un délai à la SARL PRIMUS avant le 30 novembre 2015 et à la SARL X INVESTISSEMENT avant le 31 janvier 2016. La réouverture des débats ne portait que sur le point précis sus évoqué.

La société X INVESTISSEMENT a été en mesure de répondre aux conclusions de la SARL PRIMUS ayant conclu sur la procédure et au fond le 1^er mars 2016, elle a pu faire valoir ses arguments en réponse aux conclusions de son adversaire , le principe du contradictoire a été respecté.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats les conclusions et pièces produites par la SARL PRIMUS le 29 février 2016.

—  3 – Sur la demande de caducité du contrat de bail du 22 juin 2010

La SARL X INVESTISSEMENT demande à la cour de dire que le bail commercial conclu entre elle et la SARL PRIMUS en date du 22 juin 2010 sur les locaux commerciaux situés à Mérignac (33700), encourt la caducité du fait de son antériorité par rapport à l’acte d’acquisition des-dits locaux, établi le 29 juin 2010.

La cour lors de l’appel des causes à l’audience de plaidoiries du 2 mars 2016 a mis aux débats la question de la recevabilité de cette prétention au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et a demandé aux conseils des parties de faire parvenir une note en délibéré sur ce point et ce avant le 16 mars 2016 pour la SARL X INVESTISSEMENT et avant le 25 mars 2016 pour la SARL PRIMUS, délais de rigueur, demande confirmée par courrier transmis par Z aux avocats constitués le 2 mars 2016.

Par note en délibéré transmise par Z le 17 mars 2016 ,la SARL X INVESTISSEMENT fait valoir :

— qu’elle n’a pu formuler une telle demande devant le premier juge au regard de sa défaillance involontaire en première instance, défaillance dont elle se justifie, qui l’a écarté d’une manière irrégulière de la dite instance et qui constitue l’un de ses principaux moyens d’appel.

— que la demande de caducité découle de la révélation d’un fait précis, en l’occurrence l’antériorité du bail commercial par rapport à l’acte d’acquisition du bien loué,

révélée et n’ayant pu être soulevé qu’à hauteur de l’instance d’appel

— qu’il ressort des pièces du dossier et de la demande de caducité formulée par l’appelante, pour la première fois devant la cour d’appel, n’est pas une demande nouvelle tel que définie par l’article 564 du code de procédure civile car en application des dispositions de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Par note en délibéré transmise par Z le 23 mars 2016, la SARL PRIMUS fait valoir que :

— le principe de concentration des moyens doit conduire la Cour à écarter l’argument de dernière heure repris par X INVESTISSEMENT dans sa note en délibéré

— sur le fond

> l’attestation établie le 18 mars 2016 par Maître Y notaire qui a reçu l’acte d’acquisition du bien et sa lettre du 21 mars 2016 , démontrent que le 29 juin 2010, l’immeuble vendu était libre de toute occupation c’est-à-dire qu’aucun bail ne pouvait avoir été conclu

> bien que daté du 22 juin 2010, le bail a été signé postérieurement au 29 juin 2010, ce que sait parfaitement la SARL X INVESTISSEMENT, ceci est confirmé par les dispositions de l’article 3.1 du contrat de bail (durée), le bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années a compter du 1^er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019.

> les discussions qui avaient eu lieu entre la SARL PRIMUS qui s’apprêtait à acquérir et la SARL X INVESTISSEMENT qui se proposait de louer, n’ont été finalisées qu’à partir du moment où la SARL PRIMUS a pu effectivement louer, c’est-a-dire postérieurement à la date à laquelle elle est devenue propriétaire du bien.

L’article 564 du Code de procédure Civile dispose : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

L’article 565 du même code dispose :

' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'

Il convient de relever que la SARL X INVESTISSEMENT a présenté la demande de caducité du bail pour la première fois par conclusions du 29 janvier 2016 après ré-ouverture des débats ordonnée par la cour le 28 septembre 2015 sur un point très limité relatif à la production d’un contrat de bail conclu par la SARL PRIMUS avec un tiers postérieurement au 30 juin 2013 date d’effet du congé litigieux délivré par la SARL X INVESTISSEMENT.

Il sera rappelé que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 août 2015, l’affaire étant fixée à l’audience de plaidoiries du 28 septembre 2015. A cette date la cour a ré-ouvert les débats sur un seul point tenant à la conclusion d’un bail avec un tiers postérieurement au 30 juin 2013 par la SARL PRIMUS sur les locaux précédemment loués à l’appelante.

La cour n’a pas renvoyé le dossier à la mise en état puisqu’elle a fixé la date du 2 mars 2016 pour ré-évoquer l’affaire après avoir enjoint aux parties de produire le contrat de bail sus mentionné. La cour n’a pas entendu ré-ouvrir les débats sur l’ensemble du litige lequel était fixé à la date de la clôture prononcée.

Les parties ne pouvaient donc pas présenter des demandes relatives à d’autres points du litige que celui délimité par la cour dans sa ré-ouverture des débats prononcée à l’audience du 28 septembre 2015 et confirmée par lettre du même jour émanant du président de la chambre et transmise par Z aux avocats constitués.

Par ailleurs et de façon superfaitatoire , il sera relevé que la SARL X INVESTISSEMENT ne saurait sérieusement soutenir que le fait motivant sa prétention relative à la caducité du contrat de bail la liant à la SARL PRIMUS, à savoir la comparaison des dates de conclusion du bail (22 juin 2010) et de l’acquisition du bien loué par le bailleur (29 juin 2010), ne lui a été révélé que postérieurement à la ré-ouverture des débats, en effet elle a communiqué elle-même avec ses premières conclusions d’appel le 15 octobre 2014 , l’attestation notariée faisant état de l’acquisition du bien loué par la SARL PRIMUS à la date du 29 juin 2010.

En outre la demande de caducité du contrat de bail a pour conséquence, si elle est accueillie, de priver ledit contrat de tout effet et ce de façon rétroactive, de sorte que cette prétention ne tend pas aux mêmes fins que celle soutenue jusqu’au 26 janvier 2016 tendant à la résiliation anticipée du dit bail. Ainsi l’appelante ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile pour faire échec à celles de l’article 564 du même code.

En conséquence la demande de la SARL X INVESTISSEMENT tendant à la caducité du bail sera déclarée irrecevable.

—  4 – Sur la résiliation du bail

L’article L. 145-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du du 18 juin 2014 seul applicable au bail conclu le 22 juin 2010 dispose : ' la durée du contrat de location ne peut être inférieure 9 ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L 145 – 9.'

Il résulte de cet article que la loi applicable au bail du 22 juin 2010 autorise les dérogations au principe de la faculté de résiliation triennale qu’il pose.

En l’espèce, usant de cette faculté, l’article 3 du contrat de bail liant les parties prévoit que le preneur ne peut donner congé qu’à l’expiration d’une période de 6 ans dans les termes suivants :' le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années, à compter du 1^er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2019.

Il cessera dans les conditions prévues par la législation. Le preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration d’une période de 6 ans prenant effet au jour de la remise des clés du bâtiment finalisé (bureaux et entrepôt).'

En exécution du contrat, qui oblige les parties en application de l’article 1134 du code civil ' les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ' la SARL PRIMUS est fondée à opposer l’irrégularité du congé délivré le 24 décembre 2012 avant l’expiration de la période de 6 ans contractuellement arrêtée entre les parties.

L’appelante invoque les dispositions de l’article 1741 du code civil selon lequel ' le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.' pour justifier de la délivrance de son congé avant le terme prévu.

La SARL X INVESTISSEMENT ne peut pas valablement soutenir que que la mise en liquidation judiciaire de son sous-locataire est assimilable à la perte de la chose louée.

Elle ne peut davantage se prévaloir de ce que le local ne faisait plus l’objet d’une exploitation, ce qui lui est imputable et ne saurait être reproché au bailleur dès lors qu’il n’est même pas prétendu que le local aurait été inexploitable par la faute de ce dernier.

Enfin l’argument relatif aux dépenses excessives entraînées par la charge des loyers du fait du départ de son sous-locataire est totalement inopérant en ce qu’il revient à lier le paiement du loyer au bailleur aux possibilités financières du preneur, alors que le paiement du loyer n’est que la contrepartie contractuelle de la mise à disposition des locaux.

Il s’ensuit que le congé délivré le 24 décembre 2012 à effet du 30 juin 2013 par la SARL X INVESTISSEMENT à la SARL PRIMUS est irrégulier, car délivré en violation des prescriptions contractuelles du bail conclu le 22 juin 2010 et notamment concernant la durée par l’article 3.1 .

En conséquence il convient de déclarer irrégulier le congé délivré le 24 décembre 2012 par la SARL X INVESTISSEMENT à la SARL PRIMUS.

—  5 – Sur les sommes dues à titre de loyers par le preneur

Le congé délivré par le preneur étant irrégulier et non valide , il s’ensuit que le bailleur peut prétendre au paiement des loyers à échoir jusqu’au terme de la première période de 6 ans, soit jusqu’au 30 juin 2016, sauf s’il est établi qu’il a reloué les locaux objet du bail initial à un autre locataire.

Dans ses dernières conclusions du 29 février 2016 après ré-ouverture des débats la SARL PRIMUS demande la condamnation de la société X INVESTISSEMENT à lui verser une somme de 188.161.50€ ce qui correspond selon elle, à la perte de revenus locatifs entre le 1^er janvier 2013 et le 1^er janvier 2015, date à laquelle elle a reloué les locaux la SARL DANCING AND CO.

A titre subsidiaire la société X INVESTISSEMENT, dans l’hypothèse où la cour confirmerait le jugement déféré sur l’irrégularité de son congé , reconnaît être redevable des loyers dus au titre de la période d’inoccupation des dits locaux soit du 1erjuillet 2013 au 31 décembre 2014 déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Il est constant que l’appelante a quitté les lieux loués le 30 juin 2013, il n’est pas prétendu et encore moins établi que jusqu’à cette date elle ait cessé de payer les loyers contractuellement dûs, en effet l’intimée n’a pas explicité la raison pour laquelle elle réclame une indemnité correspondant aux loyers courant à compter du 1^er janvier 2013.

Il est rapporté la preuve non contestée par la SARL PRIMUS que celle-ci a reloué l’ensemble des locaux à compter du 1^er janvier 2015 à la la SARL DANCING AND CO selon contrat du 6 novembre 2014 à effet du 1^er janvier 2015 communiqué par la SARL X INVESTISSEMENT suite à la ré-ouverture des débats.

En conséquence cette dernière est redevable des loyers courant sur la période du 1^er juillet 2013 au 31 décembre 2014, ce qu’elle reconnaît dans ses dernières écritures.

Le dépôt de garantie d’un montant de 17.171,86 € viendra en déduction des sommes dues.

Selon les pièces produites le loyer mensuel toutes taxes comprises revalorisé à la date du 7 juillet 2011 se monte à la somme de 6.946,37 €. Le bailleur n’a pas communiqué d’élément de nature à retenir un autre montant, ni produit un décompte détaillé de sa créance de loyers expliquant le chiffre auquel il a fixé sa réclamation.

En conséquence le montant total des loyers dus par la SARL X INVESTISSEMENT sur la période du 1^er juillet 2013 au 31 décembre 2014, s’établit à la somme de 125.034,66 € ( 6.946,37 € X 18 mois), de cette somme sera déduit le dépôt de garantie.

La SARL X INVESTISSEMENT sera donc condamnée à payer à la SARL PRIMUS la somme de 107.862,80 € ( 125.034,66 € – 17.171,86 €)

La décision déférée sera donc infirmée sur le montant de la condamnation mise à la charge de l’appelante.

—  6 – Sur les délais de paiement

La SARL X INVESTISSEMENT fait valoir sa situation financière et professionnelle difficile et demande à la cour en tant que débiteur malheureux et de bonne foi, de faire application des dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil sur une période de 24 mois.

Cependant l’appelante se borne à motiver sa demande sur le fait qu’elle 'connaît actuellement une situation financière délicate et notamment au regard de la conjoncture économique et la situation du secteur du bâtiment (…) et qu’eu égard à la somme allouée par rapport à sa situation financière elle doit disposer du bénéfice de l’article 1244-1 du code civil'. Elle ne produit aux débats aucune pièce de nature à justifier la réalité des difficultés invoquées et ne fait aucune proposition concrète pour échelonner sa dette, étant précisé que celle-ci est ancienne .

La SARL X INVESTISSEMENT sera déboutée de sa demande de délais.

—  7 – Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SARL X INVESTISSEMENT succombe sur le principe et sur l’essentiel de ses demandes , il s’ensuit qu’elle sera condamnée à supporter les dépens de première instance en confirmation de la décision déférée. Elle sera également condamnée à supporter les dépens d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL PRIMUS à laquelle il a alloué de ce chef la somme de 1.500 €.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’aucune des parties pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement déféré

— Déclare recevables les conclusions notifiées après réouverture des débats par la SARL PRIMUS le 29 février 2016

— Déclare irrecevable la demande de la SARL X INVESTISSEMENT tendant à prononcer la caducité du contrat de bail conclu le 22 juin 2010

— Infirme la décision déférée sur le montant de la condamnation mise à la charge de la SARL X INVESTISSEMENT

Statuant à nouveau de ce seul chef

— Déclare irrégulier le congé délivré par la SARL X INVESTISSEMENT le 24 décembre 2014

— Condamne en conséquence la SARL X INVESTISSEMENT à payer à la SARL PRIMUS la somme de 107.862,80 € ( cent sept mille huit cent soixante deux euros et quatre vingt centimes ) au titre des loyers dûs jusqu’au 31 décembre 2014

— Confirme la décision déférée sur les autres dispositions non infirmées

Y ajoutant

— Déboute la SARL X INVESTISSEMENT de sa demande de délais de paiement

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel et déboute les parties des demandes respectives formées de ce chef

— Condamne la SARL X INVESTISSEMENT à supporter les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de payer l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,