Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 OCTOBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/18489

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS 16^e – RG n° 14-000155

APPELANTE

SCI X

N° SIRET : 484 193 420

Siège social : 4 sentier des Marais

XXX

Représentée par M^e Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0032

INTIME

Monsieur A B C

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1567

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/045012 du 03/11/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame Isabelle BROGLY, conseillère

Monsieur Y Z conseiller

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle VERDEAUX, président et par M^me Viviane REA, greffier présent lors du prononcé.

**********

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2008, la SCI X a donné à bail à Monsieur A B C un appartement à usage d’habitation situé XXX à XXX, moyennant un loyer de 375 euros par mois, outre une provision mensuelle de 30 euros, soit un montant mensuel de 405 euros.

Par acte d’huissier en date du 12 juillet 2013, la SCI X a fait délivrer à Monsieur A B C un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme en principal de 4 208,65 euros .

Par acte d’huissier en date du 19 décembre 2013, la SCI X a fait assigner Monsieur A B C en paiement des sommes dues au titre des loyers et charges impayés, résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 840,64 euros à compter du 13 août 2013.

Par jugement en date du 24 juin 2014, le Tribunal d’Instance de PARIS – 16^e a:

— requalifié le bail conclu entre les parties en bail portant sur un logement non meublé,

— annulé le commandement de payer délivré le 12 juillet 2013,

— condamné Monsieur A B C à payer à la SCI X la somme de 5 136,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 mai 2014,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Monsieur A B C à payer à la SCI X la somme de 5 136,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 mai 2014,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Monsieur A B C à payer à la SCI X la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Monsieur A B C aux dépens.

Par conclusions en date du 19 mai 2015, la SCI X, appelante, demande à la Cour de:

Vu les articles 563 et 565 du Code de procédure civile, 1184 et 1244-1 du Code civil,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Monsieur A B C de sa demande de délais de paiement,

Et statuant à nouveau:

— constater que le bail conclu entre les parties porte sur un logement meublé,

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée audit bail, en vertu du commandement de payer les loyers en date du 12 juillet 2013 resté infructueux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, par l’effet de la sommation de produire l’assurance en date du 17 septembre 2014,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater la sous-location fautive des lieux par Monsieur A B C,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur A B C de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur A B C des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, assistance de la force publique, assistée d’un serrurier, et ce, sous astreinte, de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— autoriser la SCI X à faire transporter les mobiliers et les effets de Monsieur A B C dans tel garde -meubles au choix du bailleur, aux frais, risques , et périls, du locataire, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur A B C à payer à la SCI X les sommes suivantes:

—  16 075,34 euros au titre des loyers et charges arriérés, ainsi que des indemnités d’occupation, arrêtés au 15 novembre 2014, augmentée des intérêts légaux à compter du 12 juillet 2013, date du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires, réclamé, soit la somme de 840,64 euros, et ce à compter du 13 août 2013 et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés,

—  4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur A B C aux entiers dépens de première instance et d’appel;

Par conclusions en date du 20 janvier 2015, Monsieur A B C, intimé , demande à la Cour de:

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1244-1,1244-2 du Code civil,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1991,

Vu l’article 202 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code de Procédure civile d’exécution,

— dire et juger Monsieur A B C recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* confirmer la qualification du bail conclu le 22 décembre 2008 en bail non meublé,

* dire et juger non avenu le commandement de payer délivré le 15 juillet 2013 à la demande de la SCI X,

* dire et juger que l’assignation est irrecevable en l’absence de notification préalable au Préfet,

En conséquence,

— débouter la SCI X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— constater la souscription d’assurance locative de Monsieur A B C,

— constater l’occupation des lieux loués par Monsieur A B C,

— débouter la SCI X de ses demandes sur ces points,

A titre subsidiaire,

— constater les démarches effectuées par Monsieur A B C,

En conséquence,

— surseoir au règlement de la dette au jour du délibéré de l’action pendante devant le Conseil des Prud’hommes de Paris,

— accorder à Monsieur A B C des délais de paiement de 24 mois, pour s’acquitter du solde de la dette locative, certaine, liquide et exigible,

— dire et juger que le montant de la créance locative réclamée devra être actualisée, en fonction des derniers versements intervenus au bénéfice de Monsieur A B C,

A titre infiniment subsidiaire,

— surseoir à l’expulsion le temps qu’une solution de relogement adapté soit proposée à Monsieur A B C,

— débouter la SCI X de sa demande en condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la SCI X au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— statuer ce que de droit sur les dépens;

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS

Sur le contrat de location

Considérant que si le contrat de location à usage d’habitation signé entre les parties le 22 décembre 2008 indique qu’il porte sur une location meublée , pour autant il n’y est joint aucun inventaire; que l’état des lieux établi le 22 décembre 2008 mentionne différents meubles de cuisine, un micro-ondes, des étagères, une table , deux chaises et un meuble de salle de bains, sans aucune indication d’éléments de couchage indispensables à la qualification d’un logement meublé, qui requiert qu’il soit garni d’un mobilier en qualité suffisante pour permettre la vie courante du locataire;

Que la mention figurant sur l’état des lieux ' traces de doigts au-dessus du canapé’ ne saurait suffire à justifier de la présence d’un tel canapé dans le logement, en l’absence de toute autre indication mentionnant un canapé au nombre des meubles meublants, que la facture d’achat d’un canapé – lit du 22 mars 2006 ni même le bon de livraison du 1^er avril 2006 à l’adresse des lieux loués ne peut suppléer, s’agissant d’éléments antérieurs de plus de deux années avant l’entrée dans les lieux du locataire; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a requalifié le bail conclu entre les parties en bail portant sur un logement non meublé et soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989;

Sur le commandement de payer

Considérant qu’il sera également confirmé en ce qu’il a annulé le commandement de payer délivré le 12 juillet 2013, faute de reproduire, à peine de nullité, les dispositions requises de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en ce que, faute de commandement régulier, il a débouté la SCI X de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; que cependant, la nullité du commandement de payer n’entraîne ni l’irrecevabilité de l’assignation, ni la nullité de la procédure, comme le prétend à tort Monsieur A B C;

Sur la résiliation du bail

Considérant que le 17 septembre 2014, la SCI X a fait délivrer à Monsieur A B C une sommation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de produire les justificatifs d’assurance pour les années 2011,2012,2013 et 20114; qu’en réponse, Monsieur A B C s’est limité à produire une attestation d’assurance habitation en date du 24 septembre 2014, couvrant la période du 25 septembre 2014 au 31 août 2015, mais qu’il s’est abstenu de produire dans le délai d’un mois qui lui était imparti, et même ultérieurement, les attestations d’assurance pour les années 2011, 2012, 2013 et pour la majeure partie de l’année 2014;

Considérant que, même si Monsieur A B C justifie d’une assurance habitation pour l’année en cours, qui semble avoir été établie pour les besoins de la cause, faute de produire les attestations relatives aux années précédentes, le défaut d’assurance constant pendant plus de trois années consécutives constitue un manquement grave aux obligations du locataire, justifiant la résiliation du bail, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’autre motif de résiliation, né de la sous-location des lieux loués, développé par le bailleur;

Considérant qu’il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la résiliation du bail; qu’ à défaut de départ volontaire des lieux du locataire, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion; qu’il n’est pas nécessaire de prononcer une astreinte pour contraindre le locataire à quitter les lieux si l’expulsion était poursuivie, le recours à la force publique étant suffisant pour exercer cette contrainte;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que l’article IX du contrat de location prévoit le versement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien par le locataire qui ne libère pas les lieux; qu’il s’agit d’ une clause pénale manifestement excessive , il y a lieu, en application de l’article 1152 du Code civil, de ramener l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s’était poursuivi, suffisante à dédommager le bailleur du préjudice résultant de l’occupation abusive des lieux loués; que cette indemnité sera due par l’occupant jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur;

Sur la dette locative

Considérant que si c’est à juste titre que le tribunal a soustrait des décomptes locatifs, arrêtés l’un au mois de janvier 2014 et l’autre du 19 mai 2014, les frais de relance intégrés dans ces décomptes, en revanche c’est à tort qu’il a déduit la somme de 2807,31 euros au titre de ' rappels /loyers’ non justifiée ainsi que la somme de 420,32 euros au titre du terme de janvier qu’il a jugé doublement comptabilisé;

Qu’en effet, il résulte des décomptes sus-visés qu’ils incluent chacun le loyer de janvier 2013 et que le deuxième décompte reprend le solde du premier, hors loyer de janvier 2013 pour un montant identique , soit 2 807,31 euros; qu’il convient, en conséquence, de réintégrer la somme totale de 3 227,63 euros, la ligne ' émission du 01/2013" du deuxième décompte à hauteur de

3 332,63 euros correspondant au solde du 1^er décompte, dont il y a lieu de déduire la somme de 15 euros au titre des frais de relance;

Qu’il convient également, au vu des justificatifs des charges de l’année 2012 et de l’année 2013, que l’intimé ne conteste pas, d’inclure dans la dette locative les charges dûment justifiées;

Considérant qu’il résulte du décompte de la bailleresse, actualisé du 1^er mai 2015, que Monsieur A B C est redevable au titre de l’arriéré locatif d’une somme de 16 075,34 euros ; qu’il sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts légaux à compter du présent arrêt;

Sur les délais de paiement

Considérant que Monsieur A B C, faisant valoir qu’il est titulaire du RSA et qu’il a saisi le Conseil des Prud’hommes de Paris aux fins de faire requalifier sa démission en licenciement sans cause réelle et sérieuse, et que l’affaire a été renvoyée à une audience du 18 novembre 2015 , sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes restant dues, et demande aussi de ' surseoir au règlement de la dette au jour du délibéré de l’action pendante devant le Conseil des Prud’hommes de Paris';

Considérant que le fait de savoir si et quand Monsieur A B C percevra des indemnités de son ancien employeur est sans incidence sur la présente procédure, dès lors que quelle que soit l’issue du litige soumis à l’appréciation de la juridiction prudhommale, force est de constater que Monsieur A B C ne respecte plus son obligation de payer le loyer courant en début de chaque mois, que son compte est en débit chronique et que ses derniers versements de 130 euros chacun, qui remontent à septembre et à décembre 2014, demeurent symboliques, alors au surplus que les sommes qu’il réclame à son employeur ne permettraient même pas de couvrir l’intégralité de la dette locative qui s’aggrave chaque mois;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur A B C de sa demande de sursis à statuer et aussi de sa demande de délais de paiement, l’intimé ne justifiant que du seul RSA, et encore seulement au titre de l’année 2013, et aussi d’une attestation médicale, datée du 12 novembre 2013, sans rapport avec le litige, s’agissant d’un certificat médical rédigé en vue de son maintien sur le territoire français et aux termes duquel la pathologie pshychiatrique dont il est atteint nécessite une prise en charge en France, et Monsieur A B C ne formant aucune proposition réaliste lui permettant de mettre en place un échéancier prévoyant le règlement de la dette locative en sus du loyer courant qu’il ne verse même pas;

Sur la suspension de la procédure d’expulsion

Considérant qu’aux termes de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation ; que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions;

Qu’en l’espèce, Monsieur A B C ne justifie pas de ses revenus actuels, et il produit une attestation médicale datée du 12 novembre 2013 destinée à favoriser uniquement sa prise en charge en France; qu’il établit avoir déposé une demande de logement social ainsi qu’un recours, le 26 mai 2014, à la Commission de médiation DALO dont l’issue n’est pas connue; qu’à défaut de justifier d’éléments de nature à apprécier ses possibilités de relogement, sa demande de délai pour quitter le logement sera rejetée, alors que, assigné depuis le 19 décembre 2013, il a déjà, de fait, bénéficié de très longs délais;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que Monsieur A B C, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Monsieur A B C au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel parla SCI X peut être équitablement fixée à 1000 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, CONTRADICTOIREMENT ,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relatives à la dette locative,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

PRONONCE la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs,

CONDAMNE Monsieur A B C à payer à la SCI X la somme de 16 075,34 euros, arrêtée au 1^er mai 2015, échéance de mai incluse,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur A B C et celle de tous occupants de son chef par huissier de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur A B C au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable dans les mêmes conditions que le contrat de bail augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur A B C à payer à la SCI X la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur A B C aux entiers dépens, ceux d’appel étant recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Viviane REA Isabelle VERDEAUX