Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 JANVIER 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/12408

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS 13 – RG n° 11-13-000637

APPELANTE

Madame Z Y épouse X

Demeurant : Chez Feu M D Y 19 RUE RUBENS 1^e éage esc 1 porteC

XXX

Représentée par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocat plaidant LUGOSI Maryline, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

INTIMEE

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Ayant pour avocat plaidant M^e Jessica DELGADO avocat au barreau de PARIS Toque: 208.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame B VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame B C, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Philippe JAVELAS , conseiller, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame B VERDEAUX, présidente et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 10 juin 1993, l’OPH PARIS HABITAT a donné à bail à M. D Y un appartement sis XXX à XXX

Au décès de M. Y, survenu le XXX, M^me Z X, sa fille, qui est, par ailleurs, propriétaire d’un bien sis à Rouvres en Eure et Loir depuis le 6 juillet 2007, a sollicité le transfert du bail à son profit.

PARIS HABITAT OPH a refusé le transfert par courrier du 23 janvier 2013 et, M^me X s’étant maintenue dans les lieux, a fait assigner l’occupante par acte d’huissier de justice du 9 septembre 2013 devant le tribunal d’instance du 13^e arrondissement de Paris, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de location du fait du décès de M. Y et d’obtenir l’expulsion de M^me X, occupante sans droit ni titre.

Par jugement du 10 avril 2014, le tribunal d’instance fait droit aux demandes de PARIS HABITAT OPH et :

— constaté la résiliation du contrat de location du fait du décès de M. Y, et la qualité d’occupant sans droit ni titre de M^me X,

— ordonné l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef,

— autorisé la séquestration des meubles aux frais de M^me X,

— autorisé M^me X à quitter les lieux dans le délai de douze mois à compter du jugement,

— condamné M^me X à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la signification du jugement et équivalente au loyer majoré de 30 % à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération des lieux,

— condamné M^me X à payer une indemnité de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le 17 juin 2014, M^me X a relevé appel de cette décision.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 23 décembre 2014, M^me X demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre principal, ordonner le transfert du bail au profit de M^me X,

— à titre subsidiaire, accorder un délai de 12 mois à M^me X pour quitter le logement,

— en tout état de cause, condamner PARIS HABITAT OPH aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M^me X une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PARIS HABITAT OPH, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 23 octobre 2014, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M^me X aux dépens et à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur le transfert du bail sollicité par M^me X

M^me X fait grief au jugement entrepris de lui avoir refusé le bénéfice du transfert du bail qu’elle sollicitait à son profit. Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, qu’elle est bien fondée à revendiquer le transfert du bail, en application des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où elle justifie, en produisant de nombreuses attestations, avoir vécu avec son père, gravement malade, sur la période d’un an précédant le décès de ce dernier et où elle présente un handicap au sens de l’article L 114 du Code de l’action sociale et des familles.

PARIS HABITAT OPH réplique que M^me X ne remplit pas les conditions prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail qu’elle sollicite, dans la mesure où elle ne justifie pas avoir cohabité avec son père au moins un an avant le décès de ce dernier, soit sur la période allant du 19 janvier 2011 au XXX, que les avis d’imposition sur les revenus, afférents aux années 2009, 2010 et 2011 mentionnent une adresse à Rouvres qui est la résidence principale de l’intéressée et que les avis d’imposition pour les années 2012 et 2013 ne sont pas produits, qu’aucune des attestations versées aux débats n’établit formellement que M^me X résidait avec son père de manière continue depuis le 19 janvier 2011 au moins, que la situation de handicap au sens de l’article L.114 du Code de l’action sociale et des familles ne fait pas échec à la condition de durée de cohabitation qui fait, en l’espèce, défaut, que M^me X, épouse H I, perçoit au titre de la contribution de son époux aux charges du mariage, une indemnité mensuelle de quelque 4 800 euros par mois et que les revenus annuels dont dispose ainsi l’appelante dépassent de beaucoup le plafond de ressources annuelles donnant accès aux logements sociaux, qui est de 22 814 euros par an.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que les descendants peuvent, au décès du locataire, bénéficier du transfert du bail à la condition qu’ils justifient qu’ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès de ce dernier ; s’agissant des logements HLM, le transfert du bail ne peut être revendiqué que si le demandeur remplit les conditions d’attribution fixées par la législation HLM et si le logement est adapté à la taille du ménage. Ces conditions spécifiques aux logements HLM ne sont, toutefois, pas exigées lorsque le demandeur est le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an à la date de son décès, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du Code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.

En l’espèce, comme l’a exactement relevé le premier juge, M^me X verse aux débats différentes attestations d’amis, de médecins ou de commerçants dont aucune ne rapporte la preuve formelle d’une cohabitation continue et permanente avec feu M. Y, durant toute la période allant de janvier 2011 à janvier 2012. Ces attestations se bornent, en effet, à faire état de visites et d’une présence régulières de M^me X auprès de son père souffrant mais sans fournir de date précise concernant l’installation de M^me X au domicile parisien de son père. Ces attestations ne peuvent, dès lors, avoir valeur probante, alors même que les documents officiels -avis d’imposition sur le revenu pour les années 2009, 2010 et 2011, les avis d’imposition afférents aux années ultérieures n’étant pas versés aux débats par M^me X- mentionnent une autre adresse que celle de l’appartement litigieux : 16 route de Dreux à Rouvres en Eure et Loire.

Dès lors que M^me X ne rapporte pas la preuve d’une cohabitation permanente avec son père durant l’année qui a précédé le décès de ce dernier, sa situation de handicap est indifférente à la solution du litige et ne lui permet pas de bénéficier du transfert de bail qu’elle sollicite.

Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que M^me X ne remplissait pas les conditions légales de transfert du bail, constaté en conséquence, la résiliation de plein droit du bail du 10 juin 1993 et ordonné l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre.

II) Sur le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M^me X

M^me X fait grief au jugement entrepris d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer majoré de 30 % à compter de la date de signification du jugement et jusqu’à la libération des lieux. Elle fait valoir que la décision du premier juge est manifestement excessive, eu égard au fait qu’elle continue de s’acquitter régulièrement des loyers.

PARIS HABITAT OPH réplique que le montant fixé par le premier juge n’est nullement excessif, parce que M^me X occupe sans droit ni titre un logement social alors même que ses revenus sont supérieurs de plus du double aux plafonds de ressources donnant accès à ce type de logements.

Sur ce

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la réparation du préjudice résultant pour PARIS HABITAT OPH d’une occupation sans bail, nécessite que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur de 30 % à celui du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dès lors que M^me X occupe sans droit ni titre et depuis maintenant quatre ans, un logement social alors même que ses revenus sont supérieurs de plus du double aux plafonds de ressources donnant accès à ce type de logements et que de très nombreuses personnes éligibles sont en attente d’un logement social à Paris.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la signification du jugement et équivalente au loyer majoré de 30 % à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération des lieux.

III) Sur la demande de délais formée par M^me X

M^me X demande à la Cour de débouter PARIS HABITAT OPH de sa demande tendant à voir ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de lui accorder des délais sur le fondement de l’article L 412-3 du même code pour quitter le logement. Elle fait valoir que les revenus dont elle dispose, composés de la seule pension alimentaire que lui verse son mari, sont irréguliers, que la maison qu’elle possède en Eure et Loire est invendable du fait des vices de construction dont elle affectée et qu’elle ne peut, en raison de son handicap, occuper cette maison, que la demande de relogement qu’elle a effectuée auprès de la mairie de Paris n’a pas abouti et, qu’enfin, elle ne peut se reloger dans le parc privé, du fait que ses revenus sont irréguliers.

PARIS HABITAT OPH réplique que M^me X s’est maintenue dans les lieux depuis plusieurs années et qu’elle a bénéficié de fait des plus larges délais pour se reloger.

Sur ce

PARIS HABITAT OPH ne sollicite pas la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; il n’y a donc pas lieu de débouter l’intimé de cette demande.

M^me X a, de fait, bénéficié des délais importants de la procédure pour trouver une solution de relogement et il n’est pas démontré que la maison dont elle est propriétaire en Eure et Loire, même si elle est affectée de malfaçons, serait inhabitable.

Par suite, M^me X sera déboutée de sa demande.

IV) Sur les demandes accessoires

M^me X, qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles non compris dans les dépens étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

DÉBOUTE M^me Z Y, épouse X, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

VU l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me Z Y, épouse X, à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité de 3 000 euros,

CONDAMNE M^me Z Y, épouse X, aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE