Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 MARS 2016

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/17189

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2014 -Tribunal d’Instance de TI 19^e arrondissement PARIS – RG n° 11-12-001965

APPELANT

Monsieur B, I C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric MARGNOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : J065

INTIMÉE

Mademoiselle K D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Nelly MACHADO, avocate au barreau de Lyon;

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me E VERDEAUX, Présidente

M^me E F, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me O P

lors du prononcé de M^me Viviane REA

ARRÊT :- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me E VERDEAUX, Présidente et par M^me REA, greffière présente lors du prononcé.

*********************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 1994, M. D a donné à bail à M. B C un appartement situé au XXX à XXX

M. D est décédé le XXX et l’appartement est revenu à sa fille, M^me K D, qui, souhaitant pouvoir user de cet appartement à titre personnel a fait délivrer à M. C, le XXX, un congé pour reprise personnelle à effet du 31 mars 2012.

M. C s’étant maintenu dans les lieux, M^me D l’a fait assigner le 15 mai 2012 en référé devant le président du tribunal d’instance du dix-neuvième arrondissement de Paris, aux fins d’obtenir son expulsion, sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer mensuel jusqu’à parfaite libération des lieux, une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, et une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. C a opposé une contestation sérieuse au motif que les lieux avaient été libérés depuis le 29 mai 2015 et formé des demandes reconventionnelles tendant à l’indemnisation des préjudices qu’il estimait avoir subis du fait d’un dégât des eaux ayant endommagé l’appartement sans que son bailleur ne procède aux réparations lui permettant une jouissance paisible des lieux, au remboursement du trop-perçu au titre d’un droit au bail indûment réclamé depuis cinq ans, et au paiement de dommages et intérêts en raison de la nullité du congé pour reprise délivré en raison de l’absence d’occupation de l’appartement.

Le juge des référés a renvoyé l’affaire devant le juge du fond, qui par jugement du 31 janvier 2014, a :

— constaté la validité du congé délivré à M. C le XXX,

— constaté le désistement de M^me K D de sa demande d’expulsion,

— condamné M. C a payer à M^me D une somme de 2 641, 14 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation du 1^er avril 2012 au 29 mai 2012,

— dit que M^me D pourra conserver le dépôt de garantie de 12 000 francs, soit 1 829, 38 euros,

— débouté M^me D du surplus de ses demandes,

— condamné M. C à payer à M^me D une indemnité de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. C aux dépens,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

M. C a relevé appel de cette décision le 8 août 2014.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2015, il demande à la Cour de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— fixer le préjudice subi par M. C au titre de ses frais de déménagement à la somme de 11 155 euros,

— débouter M^me D de sa demande de validation du congé donné,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 euro symbolique,

— à titre subsidiaire,

— dire que toute occupation ultérieure à la date du congé sera couverte par le montant du dépôt de garantie,

— débouter la demanderesse de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à titre reconventionnel

— condamner M^me D à lui payer :

1) une somme de 18 480 euros, représentant une réduction de 40 % du loyer sur une période de trois ans, en réparation du préjudice subi du fait que son bailleur n’a pas respecté son obligation de réparation permettant à son locataire de jouir paisiblement des lieux,

2) une somme de 1 755 euros au titre du droit au bail payé indûment depuis cinq ans,

3) une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

4) une somme de 1 829, 38 euros en remboursement de son dépôt de garantie, outre une somme complémentaire de 500 euros en réparation du préjudice causé du fait du règlement tardif,

5) une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M^me D aux aux dépens, qui comprendront les frais de constat du 30 mars 2012.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur la validité du congé pour reprise délivré à M. C le XXX

M. C fait grief au jugement entrepris d’avoir validé le congé qui lui a été délivré le XXX. Il fait valoir que le caractère frauduleux du congé se déduit du fait que M^me D n’occupe pas le logement litigieux, qu’elle ne peut, en effet, prétendre être domiciliée dans son logement sis XXX, à Paris, alors même qu’elle est enseignante dans un établissement londonien, qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle occupe effectivement son logement parisien, que les factures de gaz et d’électricité qu’elle communique font état de consommations estimées et non de consommations réelles, qu’elle est toujours inscrite pour l’année scolaire 2014/2015, sur les listes du personnel de l’école Telferscot, qu’aux termes de la jurisprudence l’utilisation d’un logement à titre de résidence secondaire ne constitue pas une habitation effective au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’en conséquence, le congé pour reprise du 31 mars 2012 doit être jugé frauduleux et annulé pour ce motif.

M^me D réplique que si, en principe, le bailleur qui a délivré un congé pour reprise doit occuper les lieux dans les trois mois suivant le départ du locataire, la jurisprudence admet, toutefois, que l’inoccupation puisse être justifiée par une cause légitime,qu’en l’espèce, M. C s’étant maintenu dans les lieux jusqu’au 29 mai 2012, alors que le congé pour reprise qui lui avait été délivré prenait effet, au 31 mars 2012, elle a été contrainte d’accepter un poste d’enseignante à Londres pour l’année 2012/2013, qu’elle a fait réaliser des travaux de grande ampleur dans son appartement parisien, prouvant ainsi qu’elle destine bien ce logement à son usage personnel, qu’elle occupe l’appartement litigieux depuis l’achèvement de ces travaux, contrairement à ce que soutient l’appelant, comme en justifient l’abonnement souscrit auprès de la société EDF dès le 10 février 2013, une facture EDF du 12 mars 2014 attestant d’une consommation en électricité et en gaz naturel, que, même si elle ne conteste pas occuper un poste d’enseignante à Londres, cette activité professionnelle n’est pas, aux termes de la jurisprudence, incompatible avec une domiciliation parisienne au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où il est admis que la validité du congé pour reprise personnelle n’est pas remise en cause lorsque le mode de vie du bénéficiaire de la reprise, qui a deux centres d’intérêt professionnel et familial, lui impose deux résidence, dont l’une à l’étranger, que M^me D effectue des trajets entre Londres et Paris et occupe l’appartement de la rue Manin durant les week-ends et les vacances scolaires.

Sur ce

Le bailleur qui exerce son droit de reprise sur les lieux loués contracte l’obligation de venir les occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale en vertu du principe selon lequel les contrats doivent être exécutés de bonne foi. La reprise pour habiter n’est possible, de ce fait, que dans un cadre bien précis, celui d’une habitation principale. Dès lors, s’il n’est pas exclu que le local repris puisse être occupé à temps partiel, encore faut-il démontrer, pour que cette reprise soit licite, qu’il constitue « l’habitation principale » du bénéficiaire de la reprise.

En l’espèce, M^me D reconnaît exercer son activité professionnelle à Londres. Elle soutient qu’elle occupe, néanmoins, son appartement parisien de la rue Manin et, afin d’en rapporter la preuve qui lui incombe, elle verse aux débats :

— une calendrier de paiement EDF du 13 mars 2014, établi pour la période du 13 mars 2014 au 12 mars 2015, ne faisant état d’aucune consommation réelle de gaz ni d’électricité,

— une facture EDF du 12 mars 2013, d’un montant de 3, 29 euros TTC attestant qu’un abonnement a été souscrit à compter du 7 février 2013 par M^me D,

— une facture EDF du 27 mars 2014, d’un montant TTC de 192,10 euros, correspondant aux consommations de gaz (chauffage) et d’électricité, pour la période du 26 févier 2013 au 21 février 2014, soit une année,

— une facture de la société SFR, d’un montant de 32, 99 euros TTC, du 22 décembre 2014, correspondant à un abonnement à la box SFR et à la mise à disposition d’un décodeur TV,

— cinq attestations émanant de la grand-mère de M^me D, de sa mère, de sa s’ur, d’une amie d’enfance, M^me Q R, et d’un parent, M. G H, qui sont concordantes et indiquent toutes que M^me D se rend régulièrement dans l’appartement de la rue Manin durant les week-ends et les vacances scolaires.

Les factures produites démontrent que M^me D, qui a souscrit un abonnement de gaz et d’électricité à son nom et également un abonnement téléphonique, occupe périodiquement les locaux de la rue Manin. Toutefois, ces seules factures, qui ne renseignent pas sur la durée de cette occupation, sont insuffisantes pour démontrer que le logement de la rue Manin constitue la résidence principale de M^me D. Au contraire, les très faibles consommations d’électricité et de gaz relevées, alors même que le logement est chauffé au gaz, tendent à démontrer que l’appartement de la rue Manin est simplement utilisé comme pied-à-terre par M^me D lors de ses séjours parisiens. M^me D n’a communiqué à la Cour aucun avis d’imposition sur le revenu attestant de sa domiciliation fiscale en France, aucun avis d’imposition à la taxe d’habitation et à la taxe foncière désignant le logement de la rue Manin comme sa résidence principale, ni aucun billet de chemin de fer attestant de la fréquence des allers-retours entre Londres et Paris.

Les cinq attestations fournies par M^me D, si elles sont effectivement recevables au sens de l’article 202 du Code de procédure civile, n’emportent pas la conviction de la Cour, du fait que les liens de parenté ou d’amitié existant entre l’intimée et les auteurs de ces attestations laissent planer un doute sur l’objectivité et la sincérité des témoignages rapportés.

Enfin, le fait que M^me D exerce son activité professionnelle à Londres ne constitue pas une cause légitime qui pourrait justifier l’inoccupation des locaux à titre de résidence principale, depuis l’achèvement des importants travaux de rénovation réalisés par l’intimée dans son logement. En effet, il n’est pas démontré que M^me D n’aurait accepté ce poste d’enseignant à l’étranger, que parce que M. C se serait abusivement maintenu dans les lieux trois mois après la date d’échéance du congé qui lui a été délivré, et, partant, que la situation de M^me D procède d’une cause extérieure et non d’un choix délibéré de l’intimée.

En conséquence, la non-occupation des locaux de la rue Manin à titre de résidence principale par M^me D, caractérise une intention frauduleuse qui justifie l’annulation du congé délivré le XXX à M. C.

Le jugement entrepris sera, dès lors, infirmé en ce qu’il a validé le congé litigieux.

II) Sur l’indemnisation de M. C sollicitée en réparation du préjudice que lui a causé la fraude commise (12 149, 45 euros)

L’indemnisation sollicitée correspond aux frais de déménagement augmentés de frais annexes que M. C estime être liés au déménagement.

M^me D s’oppose, à titre subsidiaire, à cette demande d’indemnisation en faisant valoir que M. C ne rapporte pas la preuve, sauf en ce qui concerne la facture du déménagement proprement dit, que les autres frais étaient indispensables à son relogement.

Sur ce

M. C verse aux débats à l’appui de sa demande d’indemnisation :

— une facture de déménagement de la société DEMELUXE d’un montant de 2 990 euros,

— une facture du 4 mai 2012 de la société A témoignant du déménagement d’un ensemble de piano (pianoforte, grand clavecin, clavecin italien, piano droit clavicorde), d’un montant de 1 550 euros TTC,

— une facture de la société Craunot transactions, du 2 avril 2012, d’un montant de 1 033, 34 euros,

— une facture du 16 avril 2012 de la société Atelier des compagnons (ADC) d’un montant de 428 euros TTC correspondant à la dépose et repose de différents lustres, appliques et variateur d’éclairage et repose dans le nouveau logement de ces équipements,

— une facture de la société Saint Maclou, d’un montant de 1 104, 85 euros, correspondant à l’achat de moquette pour le nouveau logement de l’avenue Gambetta dans lequel M. C a élu domicile,

— deux factures de la société Darty d’un montant de 735, 96 euros et 638 euros correspondant à l’achat de matériels électroménager (lave-vaisselle, cuisinière en vitrocéramique),

— une facture de la société Z, d’un montant de 1 303, 20 euros correspondant à l’achat de mobilier (bibliothèque).

L’examen de ces factures fait apparaître que les frais exposés par M. C et dont il sollicite l’indemnisation sont directement liés à son déménagement à l’exception toutefois, des factures des sociétés Darty, Saint-Maclou, et Z, qui ne pourront, de ce fait, être retenues. De même, le dépôt de garantie versé dans le cadre de la location du nouveau logement, d’un montant de 1 370 euros, ne constitue pas une dépense, la somme étant restituable au départ du locataire.

En conséquence, M^me D sera condamnée à payer à M. C la somme de 6 001,34 euros (2 990 + 1 550 + 1033, 34 + 428) à titre de dommages et intérêts.

III) Sur les demandes indemnitaires de M^me D

A) Sommes dues au titre de l’occupation des locaux sur la période du 31 mars au 29 mai 2012

M. C fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, représentant la somme de 2 641, 14 euros, pour l’occupation des locaux sur la période du 31 mars au 29 mai 2012.

Il sollicite l’infirmation de la décision entreprise sur ce point compte tenu de l’état de l’appartement très dégradé, du fait que sa bailleresse lui a facturé une taxe d’habitation pendant plusieurs années. M. C demande à la Cour de fixer le montant de cette indemnité d’occupation à la somme de un euro ou, à titre subsidiaire, de dire que l’occupation de deux mois sera couverte par le dépôt de garantie, qu’il a versé à M^me X et qui ne lui a pas été restitué à son départ.

M^me D s’oppose à ces demandes en sollicitant la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a condamné M. C à lui payer la somme de 2 641, 14 euros au titre de l’indemnité d’occupation sur la période allant du 1^er avril 2012 au 29 mai 2012.

Sur ce

Il est constant que M. C a occupé les lieux sur la période allant du 1^er avril 2012 au 29 mai 2012.

Même si le congé pour reprise qui lui a été délivré est annulé par la présente décision, M. C reste tenu au paiement de loyers et de charges pour cette période d’occupation

L’appelant ne rapportant la preuve ni d’une impossibilité totale d’utilisation des lieux loués ni même du trouble de jouissance qu’il allègue, il est mal fondé à solliciter que le montant du loyer, pour deux mois d’occupation, soit réduit à la somme d’un euro, ou au montant du dépôt de garantie représentant deux mois du loyer payé en mars 1994, soit 1 829, 38 euros.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné à M. C à payer la somme de 2 641, 14 euros, correspondant à deux mois de loyers, charges comprises.

B) Sur le dépôt de garantie (1 829, 38 euros)

M. C fait grief au jugement entrepris d’avoir dit que M^me D pourrait conserver le dépôt de garantie de 12 000 francs, soit 1 829, 38 euros. Il sollicite la restitution de cette somme et, le délai de restitution étant très largement dépassé, la condamnation de M^me D à lui payer, au surplus, une indemnité de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

M^me Y conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a autorisée à conserver le dépôt de garantie au motif que M. C a dégradé les lieux loués.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à la présente procédure que le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois à compter de la remise au bailleur des clefs, le bailleur pouvant toutefois retenir les sommes qui lui restent dues et celles résultant notamment des réparations locatives.

En l’espèce, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 29 mai 2012, versé aux débats par M^me D, ne fait pas apparaître de véritables dégradations locatives, mais plutôt un état de vétusté, s’agissant d’un appartement occupé depuis presque vingt ans par le même locataire. M^me D ne saurait conserver le dépôt de garantie au seul motif que la décoration choisie par son locataire – peintures de diverses couleurs appliquées sommairement : orange, blanc, rose et différentes teintes de blanc – n’était pas à son goût et qu’elle a engagé des frais importants pour rénover un logement qui ne l’avait pas été depuis de nombreuses années.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé et M^me D condamnée à payer à M. C la somme de 1 829, 38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2012.

En revanche, M. C sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour restitution tardive du dépôt de garantie, cette restitution tardive ne se résolvant pas en dommages et intérêts mais en intérêts au taux légal selon la loi applicable à la présente procédure, passé le délai de deux mois prévu pour la restitution.

C) Dommages et intérêts (3 000 euros)

M^me D justifie sa demande en faisant valoir qu’elle a subi d’importants préjudices du fait que M. C a dégradé l’appartement et l’a contrainte à engager des travaux de rénovation pour un montant de 65 000 euros.

Toutefois, l’existence des dégradations alléguées n’est pas établie non plus que le lien de causalité entre les frais de rénovation engagés et l’attitude de M. C.

M^me D sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

IV) Sur les demandes indemnitaires de M. C

A) Troubles de jouissance

M. C fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande reconventionnelle en indemnisation de son trouble de jouissance. Il expose qu’il a été privé de l’usage normal de la salle de bains de mai 2009 à mars 2012, soit durant 35 mois, du fait d’un dégât des eaux, que son préjudice de jouissance doit être évalué à 40 % du montant du loyer soit 18 480 euros.

M^me D réplique que l’appartement a toujours été entretenu, que les allégations de M. C sont mensongères.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués et veiller à l’entretien des lieux loués.

En l’espèce, le défaut d’entretien et le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, dont il est fait grief à M^me D, ne sont pas établis, non plus que le préjudice de jouissance de M. C, par les pièces versées aux débats. Bien au contraire, les échanges de courriers électroniques entre M. C et M^me D permettent d’établir que cette dernière a fait intervenir un plombier pour réparer les désordres qui lui ont été signalés par son locataire dans la salle de bains de l’appartement et que ce dernier l’a informée par courrier qu’il était pleinement satisfait des travaux réalisés, la remerciant de son aide.

M. C sera, en conséquence, débouté de sa demande en indemnisation.

B) Restitution du droit au bail sur une période de cinq ans (29,25 euros x 60 mois soit 1 755 euros)

M. C fait valoir, au soutien de sa demande, que le droit au bail a été supprimé le 1^er octobre 1998 et que, néanmoins, son bailleur a continué de lui faire payer cette taxe.

M^me Y s’oppose à cette demande au motif que M. C ne justifie pas de la perception de ces sommes et qu’au surplus la créance est prescrite.

Sur ce

M. C verse aux débats un courrier daté du 6 septembre 2006, que lui a adressé le défunt père de M^me D dans lequel il est fait état d’un droit au bail d’un montant de de 29, 25 euros par mois pour l’année 2006. Ce courrier est à lui seul insuffisant pour démontrer du paiement du droit au bail par M. C depuis temps non prescrit, l’action en répétition de l’indu se prescrivant, en l’espèce, par cinq ans.

C) Demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive (3 000 euros)

Le caractère abusif de la procédure intentée par M^me D n’est pas établi. De plus, la légitimité de cette action ayant été reconnue par le premier juge, la demande de M. C ne peut être accueillie.

V) Sur les demandes accessoires

M^me D sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné M. B N à payer à M^me K D une somme de 2 641, 14 euros,

Statuant à nouveau

DÉCLARE frauduleux et annule le congé délivré à M. B C par M^me K D le XXX,

CONDAMNE M^me K D à payer à M. B C la somme de 6 001,34 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE M^me K D à payer à M. B C la somme de 1 829, 38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2012 ;

DÉBOUTE M. B C du surplus et de ses autres demandes ;

DÉBOUTE M^me K D de ses demandes, fins et prétentions ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me K D à payer à M. B C une somme de 3 000 euros ;

CONDAMNE M^me K D aux dépens de première instance, qui comprendront le coût du constat d’huissier du 30 mars 2012, et d’appel et dit que les dépens de la procédure d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE