Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/09951

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG XXX3/01042

APPELANTES

Madame C Z épouse Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame G Y épouse A

Née le XXX à XXX

XXX

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représentées et assistées par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0050

INTIME

Syndicat des copropriétaires du 16 RUE MONTEVIDEO, représenté par son syndic en exercice, CAPILLON & MARTINS, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 453 932 386 00023, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité,

XXX

XXX

Représenté par M^e Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140, substitué à l’audience par M^e Joëlle HOFFLER, de la SCP MOUCHART ASSOCIÉS, avocat du barreau de PARIS; toque : P0509

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame I J, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame I J, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame I J, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Madame C Z épouse Y et Madame G Y épouse A ont acquis le 26 juin 1990 en indivision, chacune pour moitié, le lot n°9 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis XXX à Paris 16^e. Ce lot était issu de la réunion des lots 2 et 2 bis, à l’origine à usage de garage. Le lot n°9 était décrit comme étant composé d’un local à usage d’habitation et des 90/1.000èmes des parties communes générales. Sa création avait fait l’objet d’un modificatif au règlement de copropriété du 31 juillet 1985 publié le 23 août 1985 au 8^e Bureau des Hypothèques de Paris.

Relevant que le lot XXX, pendant du lot n°2 de l’autre côté de l’entrée de l’immeuble, était affecté du même nombre de tantièmes de parties communes générales alors qu’il disposait d’une superficie deux fois supérieure, et bénéficiait de la jouissance d’une cave, Madame Y a demandé au syndic d’inscrire à l’assemblée générale du 21 mai 2012 un projet de résolution visant à missionner un géomètre afin de préparer les documents nécessaires à l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété pour modifier la répartition illicite des charges et intégrer les caves au règlement de copropriété.

Par une résolution XXX2-1 adoptée le 21 mai 2012, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a rejeté l’intervention d’un géomètre.

Par une résolution XXX2-2.1 la même assemblée a rejeté les mesures provisoires et la répartition provisoire des charges.

Par acte du 4 janvier 2013, Mesdames Z et Y ont assigné le syndicat des copropriétaires du 16 rue Montevideo afin d’obtenir, avec exécution provisoire,

— l’annulation des résolutions 12-1 et 12-2.1 de l’assemblée générale du 21 mai 2012,

— la condamnation du syndicat à publier sous astreinte un modificatif au règlement de copropriété mettant fin à la répartition illicite des charges, et intégrant les caves dans l’état descriptif de division,

— la modification provisoire de la répartition des charges afférentes au lot n°9 et la réduction de leur quote-part de charges à 45/955èmes au lieu de 45/1000ème jusqu’à la publication du règlement de copropriété,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de:

12.000 euros en remboursement des charges trop perçues,

15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 18 mars 2014, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— débouté Madame C Z épouse Y et Madame G Y épouse A de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné Madame C Z épouse Y et Madame G Y épouse A in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du 16 rue Montevideo la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame C Z épouse Y et Madame G Y épouse A in solidum aux dépens dont distraction au profit de l’avocat du syndicat des copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mesdames Z-Y et Y-A ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 5 mai 2014, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 1^er août 2014 de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— dire et juger nulles la résolution XXX2-1 de l’assemblée générale du 21 mai 2012,

— condamner le syndicat des copropriétaires à missionner le cabinet B ou tout géomètre qu’il lui plaira, afin d’établir un projet de modificatif de la répartition des charges conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et jusqu’à la convocation de l’assemble générale en ratification de ce rapport,

— dire que la répartition actuelle des charges au sein de la copropriété est réputée non écrite puisque non conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— fixer à titre provisoire la répartition des charges conformément aux conclusions du rapport du cabinet B soumis à l’assemblée générale du 13 mai 2008, et ce jusqu’à l’assemblée générale à intervenir en ratification de la nouvelle répartition des charges conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 16 rue Montevideo à leur payer les sommes de :

8.541,06 euros sauf à parfaire au titre du remboursement des charges trop perçues,

15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires du 16 rue Montevideo demande à la Cour, par conclusions signifiées le 13 octobre 2014, de :

— rejeter les demandes adverses en annulation de la résolution 12-1 ainsi qu’en toutes fins qu’elles concernent,

— les dire notamment irrecevables en leurs demandes afin de condamnation, une juridiction n’ayant pas le pouvoir de substituer sa décision à celle de l’assemblée générale en cas d’annulation de la résolution,

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter Mesdames Z-Y et Y-A de leurs demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles,

— les condamner solidairement ou in solidum à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers frais de procédure d’appel dont le recouvrement pourra être poursuivi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la demande en annulation de la résolution 12-1 de l’assemblée générale du 21 mai 2012

Les consorts Y avaient demandé au syndic par lettre du 21 février 2012 de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du 21 mai 2012 divers points et notamment les deux points suivants :

la nomination d’un géomètre pour totalement mettre à jour le règlement de copropriété (parties communes, parties privatives, tantièmes, cave, origine de la loge de concierge,…) et pour ce, de prévoir un devis pour cette nomination à transmettre dans les meilleurs délais,

la régularisation provisoire et approximative, dans l’attente du rapport définitif du géomètre, des tantièmes affectés à leur lot, et ce par rapport aux autres lots de la copropriété, et à l’utilisation des installations communes et des caves, et dont elles attendaient une proposition dans les meilleurs délais.

La résolution XXX2 soumise aux copropriétaires était intitulée de la façon suivante:

« A LA DEMANDE DE MADAME Y A SONT PORTÉES À XXX ' 1- INTERVENTION D’UN GÉOMÈTRE ' 2 ' MESURES PROVISOIRES/RÉPARTITION PROVISOIRE DES CHARGES ' CAVES ' 3 ' RÉFECTION DE LA COURETTE DESSERVANT LE LOT N°9 (UNANIMITÉ) ».

Les points 1 et 2.1 (1: Intervention d’un géomètre – 2.1 : Mesures provisoires / répartition provisoire des charges ) qui concernent le présent litige ont été rejetés par 730/1.000èmes, seules mesdames Z-Y ayant voté POUR (90/1.000èmes).

Les consorts Y ne demandent plus en appel, selon leurs dernières écritures, que l’annulation de la résolution XXX2- 1 relative à l’intervention d’un géomètre et ont donc renoncé à leur demande d’annulation de la résolution 12-2.1 relative aux mesures provisoires et à la répartition provisoire des charges.

A l’appui de leur demande d’annulation, les appelantes prétendent que le lot n°9 dont elles sont propriétaires est affecté de 90/1.000 èmes de charges générales, soit exactement le même nombre de millièmes que le lot XXX, également situé au rez-de-chaussée, qui dispose d’une surface deux fois supérieure; que la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété n’est plus conforme à l’évolution de l’immeuble, et est illégale ; que les caves ne figurent pas dans le règlement de copropriété ; qu’elles sont seules à ne pas bénéficier d’une cave, pour des raisons inexpliquées en dépit des nombreuses demandes adressées au syndic ; qu’elles avaient proposé qu’un mandat soit donné au syndic pour missionner un géomètre afin de préparer les documents nécessaires à l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété modifiant la répartition illicite des charges, et intégrant les caves au règlement de copropriété; que cette proposition, qui s’appuyait sur un devis du Cabinet FAUCHERE ' LE FLOCH, a été refusée. Elles estiment que ce vote est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et constitue un abus de majorité.

Relevant que le Tribunal a validé ce refus en première instance en considérant que « l’assemblée générale avait légitimement considéré qu’il n’était pas nécessaire d’exposer de nouveaux frais pour engager un géomètre avec une mission qui avait déjà été accomplie par le cabinet B quatre ans auparavant », les consorts Y prétendent que le rapport de ce géomètre ne leur a été communiqué que dans le cadre de la présente procédure ; que ce rapport n’établit nullement une répartition conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ne mentionne même pas l’existence des caves ; que la répartition qu’il prévoit pénalise donc leur indivision. Les appelantes poursuivent donc l’annulation de la résolution 12-1 sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicitent en tout état de cause l’application de l’article 43 de la même loi en demandant à la Cour que la répartition actuelle des charges soit réputée non écrite.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande d’annulation de la résolution 12-1 et à l’irrecevabilité des demandes formées par les appelantes. Il relève que ces dernières invoquent un moyen nouveau pour la première fois en cause d’appel à l’appui de leur demande en annulation fondé que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. S’il ne conteste pas la recevabilité de ce moyen nouveau, il considère que malgré cela, l’annulation ne pourrait permettre à la juridiction de se substituer à l’assemblée pour :

— condamner le syndicat sous astreinte à missionner un expert chargé d’établir un projet modificatif de la répartition des charges conforme à l’article 10 précité,

— fixer à titre provisoire la répartition des charges,

— condamner le syndicat à rembourser les charges trop perçues.

Le syndicat estime ces demandes irrecevables et considère qu’il est inopérant de demander qu’il soit statué sur l’illicéité de la clause de répartition des charges, dans la mesure où cette demande ne permettrait pas de donner une solution au présent litige.

Sur ce,

Il y a lieu de constater à la lecture du jugement déféré que Mesdames Z-Y et Y-A ont toujours invoqué à l’appui de leur demande en annulation de résolutions l’irrégularité de la répartition des charges, selon elle contraire aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le motif invoqué étant toujours le même à savoir que leur lot supportait des charges identiques au lot XXX alors que ce dernier lot était deux fois plus grand en superficie que le leur.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le moyen d’annulation de la 12^e résolution fondé sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas nouveau en cause d’appel. En revanche ce moyen a été complété en appel par les appelantes qui ont cette fois invoqué les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et demandé à la Cour de réputer non écrite la répartition des charges, ce qu’elles n’avaient pas fait en première instance et qui avait été relevé par le premier juge.

Cet article 43 de la loi du 10 juillet 1965, précise que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 , et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Bien que Mesdames Z et Y n’aient pas demandé en première instance au juge de réputer non écrite la répartition des charges, celles-ci peuvent, en appel, selon les dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, « expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément ».

Dès lors que leurs demandes avaient pour objet, dès l’origine, de mettre fin à une répartition des charges qu’elles estimaient illicite pour défaut de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la demande visant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges sur le fondement de l’article 43 de la même loi était virtuellement comprise dans les demandes et défenses soumises au premier juge et en était l’accessoire, la conséquence et le complément. Cette demande est donc recevable en cause d’appel.

Sur le fond, il résulte des dispositions des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la clause de répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif, ultérieur, ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

Sur le fond, l’examen de la demande des consorts Z-Y doit être examinée préalablement à la demande d’annulation de la résolution 12-1 de l’assemblée générale litigieuse pour laquelle les appelantes invoquent un abus de majorité.

Selon le règlement de copropriété du 8 février 1952 et son modificatif du 31 juillet 1985, il est exact que le lot n°9, issu de la réunion des lots 2 et 2 bis d’origine, a été affecté d’une quote-part de charges générales de 90/1.000èmes, identique à celle du lot XXX correspondant à un studio au rez-de-chaussée. Or, il ressort du projet modificatif établi le 17 avril 2008 par le géomètre B que les lots 1 et 9 étaient affectés du même nombre de tantièmes alors que leur surface était de 56,7 m² pour le lot XXX et de 35,4 m² pour le lot 9.

Par ailleurs, les appelantes font état d’une difficulté relative à l’attribution des caves entre les copropriétaires, caves qui n’apparaissent nullement dans le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division, mais qui ont fait l’objet lors de l’assemblée générale du 16 mai 2011 d’une répartition entre les copropriétaires. La 11^e résolution de cette assemblée a en effet décidé d’annexer au procès-verbal d’assemblée le relevé des caves en confirmant l’affectation de celles-ci telle que cela figurait sur le plan, sans qu’il puisse être déterminé s’il s’agissait d’une attribution privative, ou de l’attribution à jouissance privative d’une partie commune.

Ces éléments ont apparaître une difficulté sérieuse au niveau de la répartition des charges au regard des dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent :

l’article 10 alinéa 2 : que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 »,

l’article 5 : que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Au vu des éléments produits, la Cour ne dispose toutefois pas d’éléments suffisants d’appréciation lui permettant de caractériser dans toute son étendue l’atteinte alléguée aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne la répartition des charges. Il convient donc de recourir à une mesure d’expertise afin d’obtenir un avis éclairé, et le cas échéant en cas de non respect des dispositions d’ordre public de la loi, proposition d’une nouvelle grille de répartition des charges générales conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans l’attente de la réalisation de cette mesure d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes, tous droits et moyens des parties étant réservés, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur E F de X

XXX

XXX

tél. 01.45.75. 67.58

fax : 01.45.75.59.49

port.: 06.09.75.61.54.

e.mail: geometre-expert@X.com

avec mission de :

— se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— indiquer quels éléments ont été pris en considération et quelle méthode de calcul a été utilisée pour fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges dans la copropriété du XXX à Paris 16^e, et comment a été évaluée la quote-part de charges générale du lot n°9 appartenant à Madame C Z épouse Y et Madame G Y épouse A,

— dire si, par rapport aux autres lots, et notamment au lot XXX, les tantièmes de répartition à hauteur de 90/1.000èmes fixés pour les charges générales du lot n°9 litigieux, sont conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— donner tous éléments permettant de caractériser la situation des caves de l’immeuble et leur superficie, et de déterminer s’il s’agit de parties communes ou privatives; indiquer à quels lots précis elles ont été rattachées ou affectées,

— préciser au regard de la répartition des charges, s’il est tenu compte, même de fait, de l’attribution et la répartition des caves, en préciser le nombre et la superficie,

— donner tous éléments d’appréciation permettant de déterminer la quote part de charges générales afférentes au lot n°9,

— en tout état de cause, indiquer comment aurait dû être évalués les tantièmes de charges générales et proposer une grille de répartition des charges générales en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Dit que l’expert déposera son rapport dans un délai de 6 mois à compter de l’acceptation de sa mission, laquelle ne pourra intervenir qu’à compter du versement de la provision à valoir sur les frais d’expertise, sauf prorogation de ce délai sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

— Fixe à 3 000 euros ladite provision que Madame C Z épouse Y et Madame G Y épouse A, devront consigner au greffe de la Cour d’appel de PARIS service de la Régie (escalier Z, 4^e étage, bureau 4 Z 47) à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes de la Cour d’appel de Paris, dans un délai de 8 semaines à compter de la date du présent arrêt, et ce à peine de caducité de la désignation de l’expert,

— Dit que faute de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 23 novembre 2016 pour vérification de la consignation,

— Réserve les dépens.

Le Greffier, Pour le Président empêché,