Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 03 MAI 2017 (n° , 06 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/18188

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/18268

APPELANTES :

SAS EDMOND COIGNET prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 443 585 286

XXX

XXX

SAS X prise en la personne de ses représentants légaux

venant aux droits de la société EDMOND COIGNET

Immatriculée au RCS de Nantes sous le XXX

XXX

XXX

Intervenante volontaire

Société SCI D 48 prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 518 309 380

XXX

XXX

Intervenante volontaire

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe RENAUD de la SCP SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139, substitué par M^e Pauline BROSSARD de la SCP SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE : Madame F Z

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat plaidant M^e Ekrame KBIDA, avocat au barreau de PARIS, toque : PB 187

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******** FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2002, la SCI XXX, aux droits de laquelle est venue la société EDMOND COIGNET, puis la société X, aux droits de laquelle se trouve désormais le SCI D 48 a consenti un bail commercial à M. B C et M^me D E, aux droits desquels se trouve actuellement M^me F Z. Le bail était d’une durée de neuf ans, à compter du 1^er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011, moyennant un loyer annuel de 8280 €. Les lieux étaient à destination de «vins, liqueurs, bois et charbon et activité «plat du jour». Les locaux loués dépendent d’un immeuble sis à XXX et comprennent selon le bail :

«une boutique, une arrière boutique, une chambre et un cabinet au dessus de l’arrière boutique, à droite de la porte cochère. Cette boutique possède deux portes, une sur la cour (qui est condamnée) et l’autre sur l’allée de l’immeuble. La cave a une entrée dans l’escalier commun et une autre dans la boutique (…)».

Par acte d’huissier de justice en date du 19 septembre 2012, la société EDMOND’COIGNET a donné congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2013 moyennant un loyer annuel de 21.600 €.

Par jugement avant dire droit en date du 4 mars 2014, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 31 mars 2013 par la société Edmond Coignet le bail concernant les locaux situés à Paris, XXX s’était renouvelé à compter du 1^er avril 2013,

— désigné M^me Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 26 novembre 2014 concluant à un déplafonnement, rappelant que le loyer plafonné au 1^er avril 2013 est de 11.500 € et proposant une valeur locative de 22.750 euros au 1^er avril 2014.

Par jugement en date du 26 août 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— Débouté la société Edmond Coignet de sa demande de déplafonnement portant sur les locaux sis à XXX,

— Fixé à 11.654,65 € euros en principal par an à compter du 1^er avril 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société Edmond Coignet et Madame Z pour les locaux situés à XXX toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

La SAS EDMOND COIGNET a le 7 septembre 2015 interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 27 septembre 2016, la société X venant aux droits de la société EDMOND COIGNET et la société SCI D48 ont demandé à la cour de :

au visa des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce et les articles 325 et suivants du code de procédure civile,

— dire que les sociétés X et SCI 48 recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

en conséquence, – recevoir les sociétés X et SCI D 48 en leur intervention volontaire et les en déclarer bien fondées,

— réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 26 août 2015,

statuant à nouveau,

— fixer la valeur locative des locaux loués à la somme de 22.750 € par an en principal, hors charges, hors taxes, à compter du 1^er avril 2013, date de renouvellement du bail commercial,

— confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 26 août 2015 en ce qu’il a condamné chacune des parties par moitié au coût de l’expertise,

— débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M^me Z au paiement de la somme de 3000 € au profit des sociétés X et SCI D 48, chacune pour moitié, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction entre les mains de M^e Philippe RENAUD, avocat à la cour, en application des article 695 et suivants du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 22 janvier 2016, M^me F’Z a demandé à la cour de :

— constater l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité,

— constater l’absence d’incidence favorable sur l’activité exercée par M^me F Z,

en conséquence,

— débouter la société EDMOND COIGNET de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’il convient :

* d’appliquer le loyer indiciaire,

* de fixer le loyer à la somme de 11.654,65 € par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1^er avril 2013, date de renouvellement du bail,

— condamner la société EDMOND COIGNET à payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société EDMOND COIGNET aux entiers dépens incluant les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2017.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire des sociétés X et SCI D 48 :

A la suite d’une transmission universelle de patrimoine, la société X est venue aux droits de la société EDMOND COIGNET. Puis par acte du 20 juillet 2016, la société X a vendu à la SCI D 48 les locaux sis XXX à Paris 17^e. En conséquence, il convient de recevoir la société X et la SCI D 48 en leurs interventions volontaires.

Sur les motifs de déplafonnement :

Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1^er avril 2013.

M^me Z exerce dans les lieux loués une activité de café bar.

Sur les lieux loués :

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués sont situés au pied d’un immeuble de bonne qualité de bâti, édifié au début du 19^e siècle, situé à Paris 17^e, XXX, dans le quartier des Epinettes, non loin du nouveau quartier des Batignolles, dans une voie secondaire perpendiculaire à l’XXX, à proximité de la station de métro Brochant. Il s’agit d’une rue peu commerçante, avec quelques commerces en pied d’immeuble.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composent de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée, l’accès à la boutique s’effectue par 2 portes vitrées.

Ce rez-de-chaussée comprend une salle de café de 8,40 m², une arrière salle aveugle, des sanitaires, une cuisine,

— un sous-sol auquel on accède par une trappe et un escalier très raide, comprenant une cave voûtée avec un sol en terre battue,

— un étage à usage de logement, uniquement accessible depuis la cuisine par un escalier en colimaçon, comprenant une chambre, une salle d’eau avec sanitaire. L’étage ne comprend pas cuisine.

Sur le plafonnement :

L’article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des premiers éléments visés par l’article L 145-33 du code de commerce.

En l’espèce, pour solliciter le déplafonnement du loyer, la bailleresse soutient qu’il existerait une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La cour rappelle que seule les modifications notables des facteurs locaux de commercialité intervenus dans un rayon de 400m² du commerce considéré, et au cours du bail expiré peuvent être retenues.

L’expert a relevé une augmentation de la population du 17^e arrondissement de 6,26%, alors que la population parisienne augmentait dans le même temps de 5,91%. Cette augmentation n’est pas significative.

L’augmentation de la fréquentation de la station Brochant au cours du bail expiré a augmenté de 19,14%. Cependant cette augmentation n’est pas notable car il n’est pas démontré par le bailleur qu’elle serait supérieure à celle de la fréquentation de l’ensemble du métro parisien.

L’expert a relevé les constructions dans un rayon de 400mètres du commerce considéré, mais il a retenu les déclarations d’ouverture de chantier, alors que seules les nouvelles constructions achevées dans la mesure où elles sont susceptibles d’apporter un flux de chalands favorable au commerce peuvent être retenues. Dès lors, il convient de noter qu’au cours de bail expiré il n’y a eu que 68 logements nouveaux, 380m² de commerce, 75m² de bureaux, 183m² d’équipement collectif, 54 logements transformés par changement de destination ce qui est insuffisant pour constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

L’expert a relevé que le quartier Clichy Batignolles était en cours de construction, mais la cour rappelle que seules les constructions achevées au cours du bail expiré peuvent être prise en considération. Dans ces conditions, ni le projet de construction du tribunal de grande instance de Paris, ni la construction du quartier des Batignolles sur les anciennes friches ferroviaires de la SNCF ne peuvent être prises en compte. De même la nouvelle maison du projet Clichy Batignolles n’a ouvert ses portes que le 2 mai 2014 .

Aux dires mêmes de l’expert les travaux de prolongement de la ligne 14 du métro, du RER C, de la ligne 3b du tramway étaient à l’état de projet au cours du bail expiré.

Les lieux loués sont également desservis par les lignes de bus 31, 66, 54 et 74. Le bailleur établit par un communiqué de la mairie de Paris qu’entre 2008 et 2010 l’offre de ces lignes a été renforcée (fréquence augmentée aux heures de pointe, création de service le dimanche et fêtes ainsi qu’en soirée). Cependant, la cour relève qu’en l’absence d’élément chiffré permettant d’établir une augmentation du flux de chalands, correspondant à cette augmentation de desserte, celle ci ne peut être retenue comme étant une modification notable des facteurs de commercialité.

Le nouveau conservatoire de musique situé XXX n’a été inauguré qu’en septembre 2013, soit après le bail expiré.

L’expert ne donne aucune précision sur la situation de la première tranche du parc Clichy Batignolles ouverte en juillet 2007 mais le bailleur reconnaît lui-même dans ses conclusions qu’elle se situe à 550m du commerce considéré.

L’expert a relevé une augmentation de l’évolution des revenus par ménage du 17^e arrondissement de 21,2% sur cinq ans alors que l’évolution des revenus par ménage de Paris s’établissait à 19% au cours de la même période. Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, le 17^e arrondissement est très hétéroclite, la population du quartier des Epinettes où se trouve le commerce considéré est beaucoup plus populaire que celle du quartier ouest du même arrondissement, si bien que les données afférentes à l’ensemble de l’arrondissement ne sont pas significatives. Le bailleur qui conteste cette appréciation, ne donne aucun élément quant à l’évolution du revenu des ménages du quartier des Epinettes où se situe le commerce considéré.

Dans ces conditions, il n’existe pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence sur le commerce exercé et la bailleresse doit être déboutée de sa demande de déplafonnement. En conséquence, le loyer doit être fixé en application des indices contractuellement prévus, soit à un montant annuel au 1^er avril 2013 de 11.654,65 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Reçoit les sociétés X et SCI D 48 en leurs interventions volontaires Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société X aux droits de la société EDMOND COIGNET et la SCI D 48 à payer à M^me F Z une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société X aux droits de la société EDMOND COIGNET et la SCI D 48 aux entiers dépens de l’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE