Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/00023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 3 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS
- RG n° 13/12493

APPELANTE :

Association C & Y prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean KAUFFER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0626

INTIMÉE :

SA X GAN VIE venant aux droits de la société GAN PATRIMOINE et prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 340 427 616

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Représentée par M^e Anne TARTARY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0038, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Anne-Marie GRIVEL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Z A

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Z A, greffier présent lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2004, la SA GAN PATRIMOINE, aux droits de laquelle se trouve la SA X GAN VIE, a donné à bail à l’association C & Y divers locaux à usage de bureaux, à destination d’ « Exercice en commun de la profession d’avocat », d’une surface de 290 m², situé au 3^e étage sur cour d’un immeuble du 148, […] à Paris 8^e , et pour une durée de neuf ans à compter du 15 octobre 2004, expirant le 14 octobre 2013, moyennant un loyer annuel au principal de 123.474 €.

En fin de bail, en 2013, le loyer annuel, révisé selon l’indice du coût de la construction, s’élevait à 162.358 €.

Par courriers en date des 6 décembre 2012 et 10 décembre 2012, X IMMOBILIER, gestionnaire de biens et représentant de la société bailleresse, a informé l’Association C & Y que des travaux de rénovation allaient être effectués dans l’appartement du 4^e étage, entre le 17 décembre 2012 et le 24 mai 2013, et dans l’appartement du 1^er étage du 7 janvier 2013 au 29 mars 2013.

Par courrier en date du 29 mars 2013, l’association C & Y a donné congé à la SA X GAN VIE en demandant son maintien dans les locaux et proposant un loyer de 400 €/m², inférieur à celui qu’elle versait antérieurement.

Dans ce même courrier, l’association C & Y a rappelé subir des nuisances du fait des travaux en cours et a demandé à X IMMOBILIER de compenser ce préjudice de jouissance par une réfaction de 50% sur le versement du loyer pour le trimestre échu du 1^er avril 2013 au 30 juin 2013.

Par courrier en date du 8 avril 2013, X IMMOBILIER a refusé la compensation proposée par le locataire en invoquant la clause de souffrance du bail commercial.

Le 15 octobre 2013 l’Association C & Y quittait les lieux et remettait les clés du local au bailleur à l’occasion de l’établissement d’un procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par M° Louvion huissier de justice.

Par exploit d’huissier en date du 3 juillet 2013, l’association C & Y a saisi le tribunal de grande instance de Paris pour exercer une action en dommages et intérêts contre la SA X GAN VIE afin de réparer le dommage causé par un trouble anormal à la jouissance de la chose louée eu égard aux travaux exécutés dans les appartements du 1^er et 4^e étage entre janvier et septembre 2013 qui excéderaient par leur durée et leur ampleur ce qui est autorisé par la clause exonératoire ou de souffrance.

La SA X GAN VIE a formé une demande reconventionnelle aux termes de laquelle elle demandait au tribunal de condamner l’association C & Y à lui verser la somme de 50.756,22 € au titre des réparations locatives.

Par jugement en date du 3 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA X GAN VIE ;

— Dit que les travaux exécutés par la SA GROUPRAMA GAN VIE ont excédé ce qui est autorisé par la clause de souffrance que renferme le bail consenti le 12 octobre 2004 ;

— Condamné la SA X GAN VIE à payer à l’Association C ET Y représentée par Monsieur B C une somme de 16.200€ à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné L’ASSOCIATION C ET Y représentée par Monsieur B C à payer à la SA X GAN VIE une somme de 15.266€ au titre des réparations locatives ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné la SA X GAN VIE aux dépens.

L’association C & Y a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 14 décembre 2015.

Dans ses dernières conclusions en date du 8 juin 2017, au visa des articles 1719 alinéa 3 et 1730 du code civil, l’association C & Y demande à la Cour de :

— Recevoir l’association C & Y en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

— Infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— Dire et juger que les travaux entrepris par la défenderesse ont provoqué un trouble de jouissance ;

— Constater le caractère anormal du trouble de jouissance ;

— Dire et juger que la défenderesse a ainsi violé délibérément son obligation de garantie de paisible jouissance ;

En conséquence :

— Condamner la défenderesse à la somme de 175.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— Débouter la défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et juger que la défenderesse n’apporte pas la preuve des dégradations qu’elle invoque ;

— Condamner la défenderesse à la somme de 2.000 € au titre dommage et intérêts pour procédure abusive concernant la demande reconventionnelle ;

— Condamner la défenderesse à la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’en tous dépens qui comprendront le coût des constats d’huissier au titre de la procédure de première instance ;

— Condamner la défenderesse à la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’en tous dépens au titre de la procédure d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 mai 2016, au visa de l’article 1719 alinéa 3 du code civil et de l’article 564 du code de procédure civile, la SA X GAN VIE demande à la Cour de :

— Déclarer la société X GAN VIE recevable et bien fondée en son appel incident,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société X GAN VIE concernant la recevabilité de l’action de l’association C & Y.

En conséquence,

— Déclarer l’association C & Y, faute de qualité pour agir, irrecevable à solliciter l’indemnisation d’un prétendu trouble de jouissance,

Subsidiairement sur le fond,

— Constater que les travaux de rénovation entrepris dans l’immeuble du […] n’ont créé à l’association C & Y aucun trouble indemnisable,

En conséquence,

— Infirmant le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a condamné la SA X GAN VIE à payer une somme de 16.200 € à l’association C & Y à titre de dommages et intérêts,

— Débouter l’association C & Y de toutes ses demandes, fins et conclusions à ce titre ;

— Accueillir la société X GAN VIE en sa demande reconventionnelle ;

— Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a affecté la demande de remise en état des lieux formulée par la SA X GAN VIE d’un coefficient de vétusté de 70% ;

En conséquence,

— Condamner l’association C & Y à payer à la société X GAN VIE une somme de 50.756,22 € correspondant au coût des réparations locatives ;

— Condamner l’association C & Y à payer à la société X GAN VIE une somme de 45.172 € correspondant au différentiel entre la franchise qui lui avait été accordée pour exécuter les travaux à son entrée dans les lieux, soit 61.737 € (six mois de loyer), et le coût des travaux qu’elle a réellement fait exécuter, soit la somme de 16.565€ ;

— Débouter l’association C & Y de toutes ses autres demandes, fins et conclusions y compris celles à titre de dommages et intérêts ou fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner l’association C & Y à payer à la société X GAN VIE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile le pour la procédure de première instance ;

— La condamner au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure pendante devant la Cour ;

— Condamner l’association C & Y en tous les dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir :

La SA X GAN VIE soutient que l’association C & Y serait irrecevable en sa demande motif pris qu’une personne morale ne serait pas en droit de solliciter un préjudice de jouissance, et que l’association C & Y serait dépourvue de qualité pour agir.

L’Association C & Y réplique à juste titre qu’une personne morale a droit à l’indemnisation de son préjudice dès lors que le trouble de jouissance lui cause un préjudice personnel; en l’espèce l’impossibilité de jouir paisiblement des locaux donnés à bail pour un usage de bureaux constitue un préjudice dont l’association est en droit de se prévaloir.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur le préjudice subi par l’association C & Y :

L’association C & Y expose avoir subi des troubles de jouissance anormaux, en violation des dispositions de l’article 1719 alinéa 3 du code civil, qui instaure à la charge du bailleur une obligation de jouissance paisible qui est une obligation de résultat dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure.

Elle évalue la dégradation des conditions de travail de son personnel, la perturbation de la bonne marche du cabinet et l’atteinte à la réputation et à l’image du cabinet, à la somme de 175 000 € correspondant à la perte d’exploitation subie entre 2012 et 2013, qu’elle calcule en ajoutant au différentiel existant entre les bénéfices réalisés en 2013 et 2012, un différentiel de loyers et charges réglés au cours de ces deux exercices, ainsi qu’une augmentation 'probable’ de bénéfices.

La SA X GAN VIE réplique avoir toujours informé ses locataires du déroulement des travaux et avoir minimisé les nuisances sonores, notamment en les limitant à des plages horaires.

Elle ajoute que les travaux entrepris étaient conformes à l’article 1719 alinéa 3 du code civil, puisqu’ils n’étaient pas interdits par la loi, et qu’ils étaient prévus par la clause de souffrance contractuelle.

A titre subsidiaire, sur l’évaluation du préjudice, elle critique le mode de calcul proposé par le preneur fondé sur son chiffre d’affaires et offre la somme de 13 500 €.

La clause VIII c) des conditions générales du bail intitulée Entretien-Réparations-Travaux divers stipule que « Le Preneur devra laisser faire toutes les réparations, reconstructions, surélévations, reprises en sous-'uvre, pose de piles, colonne et autres travaux, que le Bailleur jugerait nécessaire et utile et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l’immeuble et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelles que soient l’importance et la durée des travaux, celle-ci excédât-elle a 40 jours.»

Les travaux de rénovation des appartements du 1^er et du 4^e étage effectués par le bailleur ont duré du 7 janvier au 13 septembre 2013. Les six procès-verbaux de constat établis par huissier de justice les 25 et 29 janvier, 12 avril, 6 et 15 mai, et 24 mai 2013, ainsi que les nombreuses attestations de salariés, collaborateurs et clients de l’association C & Y, démontrent que s’agissant de travaux de grande importance puisqu’ils ont eu notamment pour effet de redéfinir la répartition des surfaces des appartements concernés (transformation d’un logement unique en trois logements), ils ont engendré des nuisances sonores importantes (bruits de marteau piqueur, de scies circulaires, de masse, de ponceuse, etc) que l’huissier a pu mesurer à l’aide d’un sonomètre entre 75 et 94 décibels, des nuisances olfactives (vernis, enduis, peintures), et des désordres troublant la jouissance du preneur (poussières, coupures d’eau et d’électricité, apparition de fissures au plafond, chute de gravats, etc), et excèdent par leur ampleur et leur durée ce qui est autorisé par le bail, de sorte que la clause de souffrance prévue contractuellement, dont se prévaut le bailleur, ne l’exonère pas de ses obligations de délivrance continue et conforme de la chose louée et de jouissance paisible.

L’association C & Y est donc bien fondée à prétendre être indemnisée pour le trouble de jouissance subi.

Elle invoque une baisse de chiffre d’affaires en 2013 (1.257.812€ au lieu de 1.432.407 € en 2012) qui a engendré une perte de bénéfices de 49 757 €. Mais il n’est pas démontré que seuls les travaux litigieux soient à l’origine de cette perte financière, d’autres causes, comme le déménagement du cabinet en cours d’année, ayant pu contribuer à cette perte d’exploitation.

L’ensemble des éléments de la procédure permettent d’évaluer le préjudice de jouissance subi par l’association C & Y à la somme de 22 320 €, équivalent à 20% des loyers dus sur la période du 7 janvier au 13 septembre 2013.

Sur les demandes reconventionnelles de la SA X GAN VIE :

La SA X GAN VIE sollicite paiement par l’association C & Y de la somme de 50 756,22 € au titre des travaux de remise en état des lieux après le départ de la locataire, arguant qu’au terme du bail les travaux de remise en état incombent au locataire, sans affectation d’un abattement pour vétusté, contrairement à ce qu’ont décidé les premiers juges.

Elle demande aussi paiement de la somme de 45 172 € correspondant au différentiel entre la franchise de loyers accordée à l’association C & Y lors de l’entrée dans les lieux, soit 61.737 €, et le montant total des travaux réalisés, soit 16.565 €, bien inférieurs à la franchise qui lui a été accordée.

L’association C & Y s’oppose à la demande de prise en charge des travaux, arguant que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de dégradations ressortant de la comparaison entre le constat d’entrée et le constat de sortie ressortant d’un usage anormal, et qu’elle ne peut solliciter la remise à neuf des locaux après 9 années d’occupation.

Par ailleurs elle soulève l’irrecevabilité de la demande en remboursement de la franchise de loyers, s’agissant d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

L’état des lieux d’entrée établi par procès-verbal d’huissier le 15 octobre 2004 démontre que lors de la prise d’effet du bail les peintures des plafonds, murs et menuiseries étaient à l’état d’usage et les moquettes hors d’usage.

Il est justifié par le preneur qu’à son entrée dans les lieux il a fait procéder à des travaux de rénovation des peintures aux murs et plafonds, des menuiseries et de pose de moquette neuve.

L’état des lieux de sortie réalisé le 15 octobre 2013 met en évidence que les locaux ont été rendus dans un état d’usage avancé excédant l’usure normale après une occupation de neuf années, que notamment les portes, les plafonds, les peintures murales, les parquets sont abîmés et les moquettes hors d’usage, alors que le bail prévoit qu’ 'avant son départ, le preneur devra laisser constater par l’architecte ou tout autre représentant du bailleur les réparations qui pourraient être dues, et devra procéder aux réfections et nettoyages nécessaires'.

Le locataire devait donc rendre le local en bon état d’entretien, d’autant qu’une franchise de six mois de loyers lui a été accordée à son entrée dans les lieux pour effectuer des travaux de rénovation.

Selon le devis de rénovation de la société Techmobat IDF versé aux débats par le bailleur, il sera retenu des travaux de remplacement des moquettes et revêtements de sol, de peinture des murs et plafonds, d’un montant total de 45 261,20 € TTC, auquel il sera appliqué un coefficient de vétusté de 30% compte tenu de la durée d’occupation de neuf années, pour fixer à la somme de 31 682,84 € TTC (45 261,20 € x 70%) les frais de remise en état qui seront mis à la charge du preneur.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 50 756,22 euros en remboursement de la franchise de loyers, le bail prévoit au titre des conditions particulières que 'le preneur bénéficiera à titre exceptionnel d’une franchise de loyer en principal accordée par le bailleur d’une durée de six mois à compter de la prise d’effet du présent bail, ceci en considérant des travaux d’aménagement que le preneur s’engage à réaliser dans les lieux loués à ses frais exclusifs, dans un délai de six mois au plus tard à compter de la date d’effet du bail. A défaut la franchise sera nulle et non avenue, le preneur devenant alors redevable du loyer correspondant'.

Cette demande, qui constitue une demande accessoire aux demandes initiales en ce qu’elle se rattache à la demande reconventionnelle en paiement de travaux de réparations en fin de bail, n’est pas nouvelle et à ce titre doit être déclarée recevable.

Cette disposition du bail prévoyant une franchise de loyers ne détaille pas la nature des travaux devant être réalisés et n’en fixe pas le montant, de sorte qu’en faisant effectuer des travaux de lessivage des murs, de peinture des plafonds, murs et boiseries, et de pose de moquette dans les bureaux par la société JL DÉCORATION & COMPAGNIE, selon facture du 30 octobre 2004, l’association C & Y a satisfait à son obligation contractuelle de réaliser des travaux d’aménagement, et que la SA X GAN VIE n’est pas fondée à lui reprocher un manquement contractuel justifiant le remboursement d’une partie des loyers.

Sur les autres demandes :

Le seul droit d’ester en justice et d’actionner les voies de recours offertes aux plaideurs ne pouvant constituer en lui-même un abus de droit, en l’absence de manoeuvres dolosives ou d’intention de nuire manifeste du bailleur, la demande en dommages et intérêts de l’association C & Y sera rejetée.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance, comprenant le coût des constats d’huissier des 25 et 29 janvier, 12 avril, 6 et 15 mai, et 24 mai 2013, resteront à la charge de la SA X GAN VIE, et les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA X GAN VIE ;

— Dit que les travaux exécutés par la SA GROUPRAMA GAN VIE ont excédé ce qui est autorisé par la clause de souffrance que renferme le bail consenti le 12 octobre 2004 ;

— Condamné la SA X GAN VIE aux dépens ;

Infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SA X GAN VIE à payer à l’association C & Y la somme de 22 320 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Condamne l’association C & Y à payer à la SA X GAN VIE la somme de 31 682,84 euros TTC au titre des réparations locatives ;

Déboute la SA X GAN VIE de sa demande en paiement de la somme de 50 756,22 euros en remboursement de la franchise de loyers ;

Déboute l’association C & Y de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA X GAN VIE au paiement des constats d’huissier des 25 et 29 janvier, 12 avril, 6 et 15 mai, et 24 mai 2013 ;

Condamne la SA X GAN VIE et l’association C & Y à payer chacune par moitié les dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE