Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 20 JANVIER 2017 (n° , 06 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/24027

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/01212

APPELANTE :

SNC PHARMACIE COHEN prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 418 191 896

6 rue Y Z

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de Paris, Toque : P441 substitué par M^e Rémy DOS SANTOS

INTIMÉE :

SAS GECITER prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 399 311 331

XXX

XXX

Représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Dominique TOURAILLE, avocat au barreau de Paris, toque : P 445 substitué par M^e GRONIER Céline

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, Présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre

M^me Anne-Marie GALLEN, Présidente,

M^me Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Sandrine CAYRE

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre et par Madame Anaïs Cruz, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*********** Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 18 novembre 2003, la société Geciter a renouvelé le bail commercial consenti à la société Pharmacie Cohen portant sur une boutique en rez-de-chaussée, un appartement au premier étage ainsi qu’une cave, l’ensemble dépendant d’un immeuble situé 6, rue Y Z dans le 2^e arrondissement de Paris devant être exploité à usage de pharmacie, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1^er janvier 2003 et moyennant un loyer annuel de 21.023,44 euros en principal évoluant selon une clause d’échelle mobile indexée sur le coût de la construction.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 janvier 2010, la société Geciter a sollicité la révision du loyer à la somme annuelle de 73.660 euros sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce.

Les parties n’ayant pu s’accorder sur le montant du loyer, la société Geciter a assigné la société Pharmacie Cohen devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris, en fixation du loyer révisé au 7 janvier 2010.

Monsieur X a été désigné en qualité d’expert par jugement du 19 mai 2011, fixant par ailleurs le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours.

L’expert a déposé son rapport le 17 mai 2013.

Par jugement en date du 16 octobre 2014, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 46.713 euros par an et en principal à compter du 7 janvier 2010, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société Geciter propriétaire et la société Pharmacie Cohen preneuse, pour les locaux sis à Paris 2^e, 6 rue Y Z, rejeté le surplus des demandes et condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l’expertise.

La société Pharmacie Cohen a relevé appel de ce jugement le 28 novembre 2014.

Par dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2016, elle demande à la cour : – d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a notamment fixé le prix du bail révisé au 7 janvier 2010 à la somme de 46.713 euros par an,

— de fixer le prix du bail révisé au 7 janvier 2010 à la somme annuelle de 28.641,90 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

— de débouter la société Geciter de son appel incident,

— de condamner la société Geciter au paiement des dépens tant de première instance, qui comprendront le coût de l’expertise, que d’appel et autoriser M^e Etevenard à procéder à leur recouvrement en ce qui la concerne dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du même code.

Par ses dernières conclusions signifiées le 3 octobre 2016 au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce, la société Geciter demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du loyer révisé du bail au 7 janvier 2010 à la somme de 46.713 euros par an en principal,

— de fixer le prix du loyer révisé du bail au 7 janvier 2010 à la somme de 64.864 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et condition du bail demeurant inchangées,

A titre subsidiaire :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du loyer révisé du bail au 7 janvier 2010 à la somme de 46.713 euros par an en principal,

En toute hypothèse :

— de condamner la société Pharmacie Cohen au paiement des dépens tant d’appel que de première instance qui comprendront le coût de l’expertise et autoriser M^e Teytaud à procéder à leur recouvrement en ce qui le concerne dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de procédure civile,

— de condamner la société Pharmacie Cohen au paiement de la somme de 5.000 euros par application des termes de l’article 700 du même code.

SUR CE :

Sur la valeur locative :

L’augmentation du loyer contractuel supérieure à 25% au regard du loyer de base au 1^er janvier 2003, par le jeu de la clause d’échelle mobile, ouvre droit à l’application de l’article L.145-39 du Code du commerce, et les parties s’accordent pour voir fixer le loyer révisé à la valeur locative à compter du 7 janvier 2010.

L’expert a conclu à une valeur locative annuelle du loyer révisé de 42.292 euros HT/HC au 7 janvier 2010 pour le local commercial (soit 590 €/m²B) et l’appartement (soit 18 €/m²/mois) loués, après abattement de 7% et soustraction de la taxe foncière et de la prime d’assurance, et le juge des loyers commerciaux a retenu la valeur de 590 €/m²B pour le commerce et a fixé un prix de 23 €/m² pour la partie habitation, après abattement de 10% pour l’ensemble des charges exorbitantes.

L’appelante expose que la rue Z est une voie secondaire, étroite, à sens unique et stationnement unilatéral, que les locaux ne sont pas visibles depuis l’avenue de l’Opéra, excepté par l’effet de leur enseigne, que la commercialité de la rue Z est sans rapport avec cette grande avenue ; que l’exploitation est affectée par une concurrence importante autour de la place de l’Opéra, que la commercialité est donc purement locale et qu’il n’existe aucun cabinet de médecin dans cette rue. Elle ajoute que le rayon d’attraction d’une pharmacie est de 100 à 200 mètres, et qu’en outre l’immeuble est en état médiocre de ravalement.

Elle critique le coefficient de pondération de 0,15 adopté par l’expert pour la cave accessible par une échelle de meunier étroite et dangereuse via une trappe difficile à manipuler, et demande que soit appliqué un coefficient de 0,10.

Elle expose que l’expert a omis de reprendre la méthode préconisée par la compagnie des Experts et la Charte de l’expertise en évaluation immobilière consistant à faire une distinction entre la zone située dans les 5 premiers mètres de profondeur par rapport à la façade, et la deuxième zone située au-delà des 5 premiers mètres, à laquelle doit être appliqué un coefficient de pondération de 0,80.

Elle en conclut que la surface pondérée qui doit être retenue s’élève à 56m² et non pas 60m² comme proposés par l’expert.

Elle s’oppose en outre à la demande faite par le locataire d’intégrer au loyer versé, le montant des droits d’entrée ou du prix d’acquisition payé au prédécesseur.

Elle fait valoir qu’aucune référence avenue de l’Opéra ne peut être retenue compte tenu de la disparité de commercialité avec la rue Z, que les références de renouvellements amiables listées par Monsieur X font ressortir une fourchette de 366 à 681 euros/m²p ; que les références les plus élevées rue Z (boutique Gas Bijoux et boulangerie Eric Kayser) doivent être écartées car ces boutiques sont situées dans un secteur plus prestigieux (tout proche de la place Vendôme) ; qu’en conséquence et au regard des références judiciaires qu’elle a fournies, une valeur de 500 euros par m² pondéré peut être retenue. Elle demande que la valeur locative de 18€/m² proposée par l’expert pour la partie habitation soit retenue, compte tenu du mauvais état d’entretien des locaux.

Elle critique l’abattement pour charges exorbitantes proposé par l’expert en soutenant que ces charges, constituées par les travaux de l’article 606 du code civil, les travaux de mise en conformité, les frais de gardiennage, les honoraires de gestion, et tous travaux concernant les parties et équipements communs imposées à la locataire justifient un abattement de 20%.

Enfin elle rappelle que les difficultés rencontrées par le secteur de la pharmacie doivent être prises en compte et motivent un abattement de 10% supplémentaires, la valeur locative s’entendant par référence à la destination des lieux conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, se prévalant à ce titre des faibles marges de son activité et d’une réglementation économique très stricte.

L’intimée soutient que la pondération proposée par l’expert et entérinée par le premier juge est justifiée ; qu’un coefficient de 0,10 n’aurait pu être appliqué qu’à défaut d’accès à la cave et qu’au cas présent le sous-sol est totalement exploité par la locataire pour entreposer l’essentiel de son stock ; qu’un coefficient d'1 peut-être retenu pour la surface totale de la boutique comme une zone 1, s’agissant de locaux en façade sur rue sur plus de 6m pondérés.

Elle soutient qu’il doit être tenu compte des loyers décapitalisés dans l’appréciation de la valeur locative, compte tenu de l’effort financier consenti par le locataire, en sus du loyer ;

Elle rappelle qu’il ressort des références citées hors avenue d’Opéra une fourchette de prix s’échelonnant entre 725 euros et 1.020 euros/m²b, que les locaux jouissent d’un très bon emplacement dans un quartier prestigieux et touristique, en plein renouveau du fait de divers programme de réhabilitation, de l’implantation de nouvelles boutiques dans le secteur Vendôme Saint Honoré durant la période considérée et de l’instauration d’un marché bi-hebdomadaire en plein air place du Marché Saint Honoré à 180 m des locaux loués ; elle ajoute que le commerce en cause est la première pharmacie visible depuis la station Pyramides en se dirigeant vers l’Opéra et que les établissements concurrents ne jouissent pas d’emplacements de même qualité notamment en raison de la forte concentration de restaurants et de passages aux heures de déjeuner rue Z.

Elle en conclut que l’ensemble de ces considérations justifie que soit retenue une valeur locative de 900 euros/m²/an, et estime que l’expert judiciaire a bien pris en compte la capacité contributive de la locataire au paiement des loyers dans son estimation de la valeur locative et qu’il n’y a pas lieu de procéder à un abattement de ce chef.

Elle excipe du non-respect par la SNC Pharmacie Cohen de son obligation d’entretien pour refuser que le bailleur soit pénalisé par la minoration du montant du loyer pour défaut d’entretien des locaux d’habitation par le locataire.

Elle demande en principal un abattement de 5% pour charges exorbitantes sur la base du rapport amiable Vasselin et à titre subsidiaire, la confirmation du jugement ayant retenu l’abattement de 7% que l’expert X a qualifié de maximum.

Les locaux sont décrits par l’expert comme étant constitués comme suit:

— au rez-de-chaussée : une boutique, un dégagement, un X bureau en surélévation et un sanitaire, d’une surface utile de 62,90m² environ,

— au sous-sol, accessible par un escalier raide depuis la boutique et par les parties communes des caves, une cave voûtée cimentée à grande hauteur, d’une surface utile de 31,30m² environ,

— au 1^er étage, un appartement composé de deux pièces sur rue, une salle de bains avec sanitaire et coin cuisine, à usage de débarras, où est implantée la climatisation de la boutique, d’une surface utile de 59,80m² environ ; le logement est en mauvais état d’entretien.

Ils font partie d’un ensemble immobilier comprenant un bâtiment en façade sur l’avenue de l’Opéra et un bâtiment en façade sur la rue Y Z, élevé sur 4 étages droits, 5^e en retrait avec balcon courant, 6^e dans le comble. Il s’agit d’une construction façade sur rue en pierre de taille, en état médiocre (balcon notamment) et façade sur cour en maçonnerie enduite en état courant.

Concernant la boutique, le coefficient de pondération retenu par l’expert de 0,15 pour la cave, dont l’accès par une trappe et une échelle de meunier raide est peu aisé, est néanmoins justifié par ses caractéristiques propres et son utilité au regard de la destination du bail, du fait de son accès direct depuis la boutique et de son état, s’agissant d’une cave voûtée cimentée à grande hauteur, servant de réserve largement utilisée par le preneur pour y stocker sa marchandise.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise que la boutique présente une façade de 7,48m pour une profondeur de 7,3m environ.

La charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de 2006 et, à laquelle se réfère le locataire dans ses écritures, pour solliciter l’application d’un coefficient de pondération de 0,8 en zone 2, située au-delà des 5 premiers mètres de profondeur, prévoit que s’agissant des boutiques d’une surface de vente jusqu’à 100 m² ayant une façade sur rue supérieure à 6 mètres, la 1^re zone est considérée comme s’étendant sur davantage de profondeur que les 5 premiers mètres habituellement retenus, la zone 2 se trouvant en quelque sorte traitée de la même façon que la zone 1.

Dès lors, c’est à juste titre que l’expert a retenu un coefficient de pondération de 1 pour l’ensemble de la boutique, et un coefficient de pondération de 0,40 pour l’arrière-boutique, en raison de l’accès peu pratique de celle-ci.

La surface pondérée retenue sera celle préconisée par l’expert, soit 60 m²B.

L’entrée de la boutique exploitée par la SNC Pharmacie Cohen se fait par la rue Z, mais l’enseigne située sur la façade avenue de l’Opéra, contrairement à ce que soutient le bailleur, est parfaitement visible de loin pour les chalands qui déambulent sur cette artère, comme en attestent les photos versées aux débats.

Selon l’expert, la boutique bénéfice donc d’un bon emplacement commercial pour l’activité exercée, dans un quartier prestigieux de la capitale, qui ne peut cependant pas être comparé à l’avenue de l’Opéra. Mais sa commercialité, du fait de son activité de pharmacie, est essentiellement locale, puisque une grande partie de la clientèle est composée de personnes habitant ou travaillant à proximité immédiate, même si n’est pas exclue une part de clientèle touristique du fait de son enseigne visible de l’avenue de l’Opéra.

Monsieur X a tenu compte dans son évaluation de l’activité autorisée et exercée par le preneur, en rappelant qu’une pharmacie ne peut pas payer les mêmes loyers que les activités à forte marge, comme le prêt-à-porter par exemple, de sorte qu’il ne sera pas retenu d’abattement supplémentaire de 10% demandés par le locataire. Il convient de rajouter que même si les marges des pharmaciens sont très réglementées sur les médicaments, ils peuvent pratiquer des prix libres sur la parapharmacie et les produits non remboursés et bénéficie d’une fidélisation de clientèle.

Concernant les locaux commerciaux, en excluant les loyers pratiqués avenue de l’Opéra, nettement supérieurs à ceux des rues avoisinantes, les valeurs locatives pertinentes à retenir sont celles des locaux situés rue Z ou rue des Pyramides, autre rue adjacente de l’avenue de l’Opéra, pour des loyers fixés entre 2006 et 2010 allant de 125 €/m²B à 1020 €/m²B. Les loyers des baux en renouvellement pour des locaux situés rue Z, rue du 4 septembre ou rue de la Michodière, sur la même période vont de 366 €/m²B à 955 €/m²B. Enfin les loyers judiciaires cités par l’expert varient entre 2006 et 2007 de 450 €/m²B à 550 €/m²B pour des emplacements de qualité inférieure ou équivalente.

Les références de comparaison proposées par le preneur concernant un loyer fixé judiciairement à 500 €/m²B par le juge des loyers commerciaux en 2010 pour des locaux sis rue des Petits Champs peut être valablement retenue, bien que tenant compte d’un emplacement d’une commercialité moindre, mais le loyer de 300 €/m²B pour des locaux sis rue d’Antin n’est pas comparable s’agissant d’une activité d’école de langues, dont la commercialité n’est pas comparable à celle d’une pharmacie.

Enfin il y a lieu d’expurger les valeurs calculées à partir de la décapitalisation des loyers du fait du versement d’un droit d’entrée ou d’un droit au bail mais qui ne sont pas des éléments du loyer contrairement à ce que préconise le bailleur.

La valeur de 590 €/m²B retenue par l’expert est adaptée aux caractéristiques des locaux, à leur destination, à leur emplacement et aux charges supportées par la locataire.

Concernant le logement de 59,8 m², décrit par l’expert comme étant en mauvais état d’entretien, et que le locataire utilise comme débarras, il n’y a pas lieu d’en diminuer la valeur locative, alors même qu’en raison de l’obligation d’entretien qui pèse sur le locataire, le bailleur ne peut être pénalisé par le non-respect de cette obligation par son locataire. La valeur locative de 23 €/m² retenue par les premiers juges sera donc confirmée.

Par ailleurs, un abattement de 10% pour charges exorbitantes, comprenant notamment les travaux de l’article 606 du code civil, les travaux de mise en conformité, les frais de gardiennage, les honoraires de gestion, et tous travaux concernant les parties communes, en intégrant aussi la taxe foncière et la quote-part de l’assurance de l’immeuble mises à la charge du preneur.

Le loyer des locaux commerciaux s’établit donc à compter du 7 janvier 2010 à:

— boutique : 60m²B x 590 €/m²B = 35.400 €

— logement : 59,8m² x 23 €/mois x 12 mois = 16.504,80€

Total arrondi à : 51.904 € x 90% = 46.713 €/an.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE