Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 4 ARRÊT DU 16 MAI 2017 (n° , 6 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/15374

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 11^e arrondissement – RG n° 11-15-000048

APPELANT

Monsieur Y X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0099

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/035958 du 23/07/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Société ELYROSE SCI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en sa qualité audit siège

N° SIRET : 412 265 993 00029

XXX

XXX

Représentée par M^e Dan X, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 36

substitué par M^e Joseph BOND, avocat au barreau de PARIS, toque : C0403

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président, chargée du rapport, et M^me A B, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

M^me A B, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me Christelle Marie-Luce

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Le 1^er août 1997, la SCI Elyrose a donné en location à Monsieur X un studio situé XXX.

Un état des lieux a été établi.

Par ordonnance de référé des 21 juin 2004 et 1^er avril 2011, des délais de paiement ont été accordés au locataire pour le paiement de sa dette locative.

Deux autres instances judiciaires ont été introduites par la SCI Elyrose en 2006 et 2008, instances dont elle s’est désistée en raison du paiement de la dette.

En 2012, le syndicat des copropriétaires a rénové la colonne de l’immeuble qui passe dans la pièce principale du studio et le bailleur a fait entreprendre des travaux de rénovation dans le studio pour 20'765,59 euros.

Le 3 février 2014, la SCI Elyrose a fait signifier à Monsieur X un commandement de payer la somme de 1 961,25 euros visant la clause résolutoire du bail.

Le 4 novembre 2014, la SCI Elyrose a fait assigner en référé Monsieur X devant le président du tribunal d’instance de Paris 11^e arrondissement pour voir constater la résiliation du bail et obtenir le paiement de l’arriéré ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Le 14 novembre 2014, la SCI Elyrose a fait délivrer à Monsieur X un congé avec offre de vente au prix de 210'000 euros.

Le 1^er décembre 2014, un dégât des eaux a affecté le studio. L’expert de l’assurance du locataire, AXA assurances, a établi un rapport le 12 février 2015 qui a constaté de la moisissure au plafond consécutif à un défaut de ventilation et conclu à une cause indéterminée pour le dégât des eaux en provenance des étages supérieurs. Par jugement du 16 juin 2015, le tribunal d’instance de Paris 11^e arrondissement a :

— constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de Monsieur X avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et statué sur les meubles,

— condamné Monsieur Y X à payer à la SCI Elyrose une somme de 2 674,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 octobre 2014 avec intérêts légaux à contrer à compter de l’assignation,

— condamné la SCI Elyrose à payer à Monsieur X une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts légaux à compter du jugement pour préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation des deux dettes,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des taxes et charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et condamné Monsieur X à son paiement jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés ou reprise des lieux,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné Monsieur Y X aux dépens y compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Par déclaration du 16 juillet 2015, Monsieur Y X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 13 mars 2017, Monsieur X demande à la cour d’infirmer le jugement sauf sur la compensation et le principe de l’allocation de dommages et intérêts.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— constater ses paiements dont il donne la liste et demande que sa condamnation intervienne en deniers ou quittance,

— juger qu’il justifie d’un préjudice de jouissance,

— débouter la SCI Elyrose de ses demandes.

A titre subsidiaire, il réclame les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À titre reconventionnel, il demande :

— la désignation d’un expert judiciaire sur les désordres, les responsabilités et les travaux nécessaires pour y remédier,

— la compensation de plein droit entre sa créance et celle du bailleur et, à titre subsidiaire, la compensation judiciaire,

en tout état de cause, il demande la condamnation de la SCI Elyrose à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’humidité, – la condamnation de la la SCI Elyrose aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’en déduire qu’il prie donc la cour de confirmer le jugement sur l’existence d’un préjudice de jouissance et la compensation des dettes.

Et d’infirmer le jugement qui:

— n’a pas prononcé sa condamnation au paiement de sa dette, en deniers ou quittance,

— l’a débouté de sa demande d’expertise,

— ne lui a accordé que 1 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

— l’a débouté de sa demande de délais de paiement et n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et a prononcé son expulsion

Statuant à nouveau, il lui demande,

— avant dire droit, de désigner un expert sur les désordres, les travaux nécessaires, les responsabilités, et les préjudices,

— et de prononcer une condamnation au paiement de sa dette en deniers ou quittance valable, en raison de ses paiements,

— et de lui allouer une somme de 5 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

— de lui accorder les plus larges délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— et de condamner l’intimée aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 février 2017, la SCI Elyrose prie la cour de débouter Monsieur X de ses demandes et de confirmer le jugement entrepris sur le débouté la demande d’expertise, la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur X.

Elle demande d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts et a ordonné la compensation des dettes.

Elle actualise sa demande au titre de l’impayé et demande la condamnation de l’appelant au paiement d’une somme de 5 249,73 euros.

Enfin, elle demande la condamnation de Monsieur X au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 mars 2017.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que la SCI Elyrose demande l’infirmation du jugement entrepris et l’actualisation de sa créance à la somme de 5 249, 73 euros ;

Que Monsieur X fait seulement valoir ses paiements et demande une condamnation en deniers ou quittance valable mais ne conteste pas le montant de la dette ni la régularité du commandement de payer ;

Que le versement de 704 euros du 23 octobre 2014 invoqué par lui est déduit dans le décompte de la SCI ( pièce n° 6) ; que le décompte pour les loyers de novembre et décembre 2014 n’est pas produit mais qu’il apparaît que la dette n’a pas progressé entre octobre et fin décembre 2014 ; que pour les loyers de janvier à mars 2015, de nombreux versements, de montants différents, sont comptabilisés et le montant de presque tous les loyers est déduit, car la dette n’a progressé à cette période, que de 183,32 euros, somme que Monsieur X ne prouve pas avoir payé ;

Que Monsieur X sera donc condamné, comme demandé par la SCI ,au paiement de la somme de 5 249,73 euros, telle qu’elle ressort du décompte du 2 décembre 2015

(pièce n°15) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, sans qu’il soit nécessaire de préciser que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittance valable puisque tous les versements invoqués par Monsieur X sont effectivement déduits de sa dette ;

Considérant que le jugement entrepris, qui a constaté que les effets de la clause résolutoire étaient acquis deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 février 2014 dont les causes n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti, sera confirmé ;

Considérant que l’appelant demande à bénéficier des délais de paiement sur le fondement de l’article 1244'1 ancien du Code civil et invoque ses faibles revenus ;

Que la SCI Elyrose fait valoir les difficultés de paiement récurrentes de son locataire pour s’opposer à ces délais, qui ont été refusés par le premier juge ;

Qu’en effet de nombreuses procédures pour défauts de paiement ont dû être engagées par la SCI Elyrose contre Monsieur X et il ressort des pièces versées aux débats que la dette augmente toujours; que les délais ne feraient donc qu’accroître celle-ci ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder de nouveaux délais de paiement à l’appelant ni de suspendre les effets de la clause résolutoire ; qu’il y a lieu de constater que le jugement entrepris, qui a motivé cette décision de rejet, ne l’a pas reprise au dispositif ;

Considérant que Monsieur X invoque le rapport de l’expert de son assurance du 17 février 2015 qui a constaté un phénomène de condensation au plafond de la salle de bain et de la pièce à vivre et sa lettre recommandée du 27 mars 2015 qui invoquait ses problèmes de santé consécutif à l’humidité ;

Que Monsieur X réclame la désignation d’un expert judiciaire prétendant que l’humidité existe depuis quasiment l’origine du bail et doit être distinguée du dégât des eaux ; qu’il prétend que les travaux réalisés en 2012 n’étaient que des cache-misère et que l’entreprise était celle du bailleur ; qu’il demande donc le paiement d’une somme de 5 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ainsi qu’une expertise judiciaire sur les désordres ;

Que la SCI Elyrose répond que son locataire ne s’est jamais plaint en 18 ans d’occupation, qu’avant son entrée dans les lieux, le studio avait été refait à neuf ainsi qu’en témoigne l’état des lieux d’entrée et que des travaux de rénovation ont été réalisés en 2012 ; qu’il invoque un défaut d’entretien du locataire et souligne que les services d’hygiène de la mairie n’ont pas donné suite à la plainte de l’appelant ; qu’il expose avoir été diligent notamment pour changer ballon de chaude ; qu’il soutient enfin que l’humidité ne caractérise pas l’indécence du logement à défaut de danger et que le studio n’a jamais été inhabitable ; qu’il conteste sa condamnation au paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et demande confirmation du débouté de la demande d’expertise ; Considérant que Monsieur X, étant occupant sans droit ni titre depuis le 3 avril 2014, n’a plus d’intérêt à demander une expertise ; que, par ailleurs, il ne justifie pas de plainte auprès de son bailleur avant la délivrance du commandement de payer du 3 février 2014 ; qu’il n’est pas établi par lui qu’il existait de l’humidité avant la survenance du dégât des eaux du 1^er décembre 2014 ou que la SCI, qui a fait réaliser d’importants travaux en 2012, a été négligente ; que Monsieur X se verra donc débouté de sa demande d’expertise, comme en première instance, et de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur l’octroi de dommages-intérêts à Monsieur X ; que, dès lors, il n’y a plus lieu à compensation ;

Que, de même Monsieur X, étant occupant sans droit ni titre, depuis le 3 avril 2014, il n’a pas qualité à contester, dans les motifs de ses conclusions, le congé avec offre de vente délivré le 14 novembre 2014 ; qu’en tout état de cause, il ne forme pas de demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’est pas saisie de la validité du congé ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Elyrose la totalité des frais de procédure qu’elle a été contrainte d’exposer en appel ; que Monsieur X qui succombe sera condamné à lui verser une somme de 1 500 euros à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de la dette locative, les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et la compensation,

Statuant de ces chefs,

Condamne Monsieur X à payer à la SCI Elyrose une somme de 5 249,73 euros et déboute Monsieur X de sa demande de condamnation en deniers ou quittance valable,

Déboute Monsieur X de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

Dit n’ y avoir lieu à compensation,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur X de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne Monsieur X à payer à la SCI Elyrose une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT