Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2018

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/15222 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZHO2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-15-000785

APPELANTE

Madame X Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0015

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2016/032648 du 19/07/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

[…]

SIRET : 398 070 060 00031

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0489

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Daniel FARINA, Président, M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Daniel FARINA, Président et par Z A, Greffière présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2002 prenant effet au 2 janvier 2003, la Sci du 63 rue Jouffroy a donné à bail à Madame X Y un local à usage d’habitation situé au 5^e étage gauche de l’immeuble sis […] à Paris 17^e moyennant un loyer de 450 € outre 100€ de provisions sur charge.

Suivant avenant contractuel du 22 avril 2005, Madame X Y a échangé son appartement pour celui situé au 3^e étage gauche du même immeuble.

La Sci du 63 rue Jouffroy a, par acte d’huissier du 23 mars 2015, fait délivrer à Madame X Y un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour la somme de 3.572,69 €au titre de l’arriéré dû au 6 mars 2015, outre la somme de 469,15 € correspondant au coût dudit acte.

Par jugement contradictoire exécutoire par provision, en date du 24 mai 2016, le Tribunal d’instance de Paris 17^e a constaté l’acquisition au profit de la Sci du 63 rue Jouffroy de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 24 mai 2015, débouté Madame X Y de sa demande de délais de paiement, ordonné son expulsion, rappelé les conditions légales applicable aux meubles meublants et condamné celle-ci à payer à la Sci du 63 rue Jouffroy une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges comprises à compter de la résiliation, une somme de 8.383,40 €, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 23 mars 2015 pour la somme de 3.846,73 € et du 25 août 2015 pour le surplus, une somme complémentaire de 1.311,16 €, au titre des régularisations des charges locatives pour les années 2012, 2013, 2014, avec intérêts au taux légal, en précisant qu’elle serait recouvrée par douzièmes, et la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ; il a débouté Madame X Y de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

La Cour est saisie de l’appel interjeté par Madame X Y à l’encontre de ce jugement par déclaration en date du 11 juillet 2016. Les lieux ont été repris suivant procès-verbal d’huissier en date du 4 mai 2018.

Au dispositif de ses conclusions d’appel n°3 notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2018, Madame X Y sollicite de la Cour qu’elle,

— La déclare recevable et bien fondée en son appel,

— Infirme le jugement en toutes ses dispositions lui faisant grief,

— Déboute 'les intimés’ de leurs demandes fins et prétentions,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui communiquer ses quittances de loyer correspondant aux paiements effectués en mai 2015 et depuis novembre 2015 par imputation sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1256 du Code civil en vigueur avant le 10 octobre 2016 et pour les paiements antérieurs à cette date,

— Constate que la dette locative est apurée,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui payer la somme de 1.824 € au titre du trop-perçu de loyers et charges locatives ainsi que 144 € au titre des allocations logement non versées par la Caf en raison d’une obstruction du bailleur,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui payer la somme de 876.83 € au titre d’un trop-perçu de loyer et charges locatives,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui restituer le dépôt de garantie de 900 €,

— Constate que les régularisations de charges locatives 2012, 2013 et 2014 ne sont pas conformes aux dispositions légales,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui payer la somme de 1.000 € à titre d’indemnisation de son préjudice moral et financier du fait de la non-délivrance des quittances de loyer par le bailleur conjuguée aux prétentions de ce dernier au titre d’un dette locative générée par la suspension subséquente du paiement de l’allocation logement par la Caf,

— Enjoigne à la Sci du 63 rue Jouffroy de produire les décomptes détaillés de charges locatives pour les années 2012, 2013 et 2014 conformes aux dispositions légales,

— Rejette, à défaut, les demandes de régularisation de charges locatives 2012, 2013 et 2014,

— Constate qu’elle a subi un trouble de jouissance du fait d’une humidité persistante,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui payer une somme de 2.000 € de dommages et intérêts,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui payer la somme de 60 € en remboursement des frais d’envoi d’envoi des quittances de loyer indûment facturés,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne la Sci du 63 rue Jouffroy à supporter les entiers dépens de la présente instance.

Au dispositif de ses conclusions d’intimée n°2 notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2018, la Sci du 63 rue Jouffroy sollicite de la Cour qu’elle :

— Déboute Madame X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Confirme le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris 17^e en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum de la dette locative,

Statuant à nouveau sur ce point,

— Condamne Madame X Y à lui payer la somme de 6.028,12 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamne Madame X Y aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Séréna Asseraf, avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Condamne Madame X Y à lui payer une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance, et de 2.000 € en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture prise le 27 septembre 2018 a été révoquée et reportée au 18 octobre 2018 avant l’audience.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la résiliation du bail de plein droit et l’expulsion sollicitées par la Sci du 63 rue Jouffroy

La Sci du 63 rue Jouffroy sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail et prononcé l’expulsion de Madame X Y.

Madame X Y conteste le montant de l’impayé en ce qu’il comporte un solde négatif de 873,83 € au 31 décembre 2013 inexpliqué alors que le premier impayé remonte au mois d’août 2014, ce qui détermine une dette de 2.987,48 € au mois de mars 2015 terme inclus.

La Sci du 63 rue Jouffroy rétorque qu’elle produit le compte locataire pour la période antérieure, lequel justifie ce solde débiteur.

Sur ce, Madame X Y produit les avis d’échéance des mois de décembre 2013 et janvier 2014 qui ne mentionnent aucun arriéré ou somme débitrice antérieure. La dette sera réduite de 876,83 €.

Il se déduit de ce qui précède que le commandement de payer aurait dû être délivré pour la somme en principal de 2.698,86 € au lieu de 3.572,69 €, ce qui ne le rend pas nul néanmoins, de sorte que, Madame X Y ne contestant pas n’avoir pu régler la somme ainsi réduite dans le délai de deux mois qui a suivi, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 24 mai 2015 et condamné Madame X Y à payer des indemnités d’occupation fixées au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de cette date.

Il est constant par ailleurs que Madame X Y a quitté le logement avant d’en remettre les clés au commissariat de police, qui ont servi au procès-verbal de reprise en date du 4 mai 2018. La demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur le montant de la dette actualisée

A la suite de la reprise des lieux, la Sci du 63 rue Jouffroy sollicite paiement au titre de l’arriéré locatif sur la base d’une indemnité d’occupation telle que fixée par le tribunal au montant du loyers contractuel en cours augmenté des charges au jour de la résiliation, d’une somme de 6.028, 12 € arrêtée au 27 septembre 2018, après déduction du dépôt de garantie de 900 €.

Madame X Y soutient avoir remboursé son passif à raison de 150 € par mois à compter du mois d’août 2016 en plus de l’indemnité d’occupation courante et se trouver créditrice du bailleur selon sa pièce A18 de 1.824 €.

Elle sollicite le remboursement de cette somme ainsi que du dépôt de garantie à hauteur de 900 € outre la somme de 144 €,correspondant à des allocations logement non versées par la caisse d’allocations familiales. Elle réclame aussi le remboursement des frais d’envoi de quittance pour 60 €.

Sur ce, en application des dispositions de l’article 1353 anciennement 1315 du Code civil celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

Pour avoir une vue complète des paiements de Madame X Y la Cour doit se référer aux extraits du compte locatif en pièces 3, 16, 21 et 22 de l’intimée et aux paiements justifiées par les pièces A-8, A-9(1-4), A-16 à A-18 de l’appelante. Il est observé que les indemnités d’occupation ont été appelées au prix du loyer contractuel augmenté des charges, soit 683,61 € par mois, conformément au jugement attaqué. Il résulte de la comparaison de ces documents que tous les paiements revendiqués se retrouvent à leurs dates sur le compte individuel de Madame X Y, ainsi que les régularisations d’Apl des 17 janvier 2017 pour 4.632,57 € et 9 novembre 2017 pour 2.293 €.

Le compte de sortie établit par Madame X Y en pièce A18, pour asseoir sa demande de remboursement ne débute pas au mois d’août 2014, date à laquelle elle situe son premier impayé, comme elle l’a admis à ses écritures, mais au mois de novembre 2015, de sorte qu’il n’est pas exploitable.

Il sera néanmoins déduit de la dette la somme de 60 € critiquée au titre des frais administratifs qui n’incombent pas au preneur, ainsi que le prévoit l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, et pour lesquels La Sci du 63 rue Jouffroy ne présente aucune argumentation.

Il n’y a pas lieu de déduire néanmoins la somme de 144 € d’allocation logement dont Madame X Y allègue avoir été privée, faute de tout justificatif à l’appui.

Des pièces du bailleur et après déduction des sommes telles que calculées plus haut, il ressort que Madame X Y est redevable à la sortie des lieux du 4 mai 2018, taxes d’ordures ménagères incluses jusqu’en 2015 et provisions sur charges non régularisées, de la somme de 5.092,67 € (6.026,50-876,83-60). Sa dette actualisée sera fixée au dispositif de l’arrêt, les termes du jugement confirmé étant un titre suffisant pour le recouvrement des indemnités d’occupation courues jusqu’au départ des lieux.

C’est à bon droit que le dépôt de garantie porté au crédit du compte de la locataire n’a pas été restitué par le bailleur, la demande de remboursement de Madame X Y étant rejetée.

Sur la demande en paiement des charges régularisées

Par trois courriers en date du 29 février 2016, le gérant de La Sci du 63 rue Jouffroy a sollicité de Madame X Y paiement des charges régularisées pour les trois dernières années, soit 1.003,76 € pour 2012, 746,82 € pour 2013 et 831,08 € pour 2014 sur la base d’une provision mensuelle de 110 €.

La Sci du 63 rue Jouffroy sollicite la confirmation du jugement en ce que sa prétention à recevoir la somme de 2.581,66 € a été réduite à 1.311,16 €, reconnaissant avoir commis l’erreur de vouloir recouvrer la totalité des charges de copropriété du lot 7 et non pas la seule part récupérable au sens du décret n°87-713 du 26-août 1987.

Madame X Y sollicite le rejet de la demande en paiement de ce chef faute pour le tribunal et pour la Cour de pouvoir vérifier, au vu des documents produits, si ces charges

correspondent à la quote-part qui lui incombe comme locataire.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

En cause d’appel, La Sci du 63 rue Jouffroy produit son compte d’apurement des charges de copropriété pour les années 2012, 2013 et 2014 faisant apparaître le lot 7 loué à Madame X Y, soit l’appartement du 3^e gauche bâtiment A, pour 51/1000émes. Les charges y figurent sous trois rubriques 'charges communes générales', 'charges ascenseur' et 'charges chauffage', sans néanmoins de ventilation des dépenses selon leur nature entre celles qui sont récupérables sur le locataire au sens du décret et celles qui doivent incomber définitivement au propriétaire. Aucun calcul des quote-parts récupérables n’est accessible au locataire.

La Sci du 63 rue Jouffroy n’ayant pas satisfait aux exigences de l’article 23 susvisé, la Cour n’est pas mise en mesure de vérifier le bien fondé de la demande en paiement, qui sera en conséquence rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la demande de délivrance des quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

La Sci du 63 rue Jouffroy s’oppose à cette demande dès lors que les paiements opérés mois par mois ne couvraient jamais intégralement le loyer ou l’indemnité d’occupation en cours.

Or, le paiement partiel n’interdit pas la délivrance d’une quittance par effet de l’imputation des versements sur chaque échéance successive, le bailleur étant alors tenu de délivrer quittance en cas de règlement intégral d’une mensualité.

En l’espèce, les paiements opérés en cours d’instance d’appel par la Caf et par Madame X Y en résorption de la dette couvrent totalement les loyers et charges échus jusqu’à la résiliation du bail par application des règles posées par l’article 1342-10 du Code civil (1256 ancien) revendiquée par l’appelante.

La Sci du 63 rue Jouffroy sera donc condamnée à délivrer ces quittances à Madame X Y comme elle le sollicite.

Sur la demande en paiement d’indemnité en réparation de préjudice résultant d’une mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat

Madame X Y réclame la condamnation de l’intimée à lui payer une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral découlant pour elle du refus du gérant d’une part, d’accepter la prise en charge des impayés par le Fsl auquel sa situation lui donnait droit et d’autre part, de lui délivrer des quittances, dont elle avait besoin pour obtenir le versement de

l’allocation logement courante.

La Sci du 63 rue Jouffroy excipe de l’irrecevabilité de cette demande qu’elle qualifie de nouvelle au sens de l’article 654 du Code de procédure civile ; sur le fond elle conteste les griefs en arguant qu’elle n’était pas obligée de maintenir Madame X Y comme locataire dès lors qu’elle se trouvait insolvable et ni de lui délivrer des quittances alors qu’aucune échéance n’a été intégralement réglée.

Sur ce, il résulte de l’article 564 du Code de procédure civile que "à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, de la survenance ou de la révélation d’un fait

« .

La demande de dommages et intérêts étant formée à titre reconventionnel en appel par Madame X Y pour opérer compensation avec la créance qui lui est opposée, elle sera jugée recevable.

Sur le fond néanmoins, il ne peut être utilement reproché au bailleur d’avoir refusé le protocole Fsl et poursuivi la procédure de résiliation du bail engagée, au regard du fait que la locataire avait cessé tout paiement d’août 2014 à mai 2015 puis de juin 2015 à novembre 2015 alors qu’elle a retrouvé un emploi en juillet 2015.

S’agissant des quittances, c’est à juste titre que le bailleur a refusé de délivrer quittance dès lors que le paiement de l’échéance en cours n’était que partiel, la rétention des allocations par la Caf ne valant pas paiement et que la locataire n’avait pas sollicité l’imputation sur les échéances les plus anciennes.

La demande de Madame X Y, non fondée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’ indemnité pour trouble de jouissance liée à l’insalubrité du logement

Madame X Y réitère en appel sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance. Elle fait valoir que selon expert le dégât des eaux survenu le 2 avril 2014 a généré par ses infiltrations restées actives un taux d’humidité de 70 % aux droits des dommages dans la cuisine. Elle plaide que l’humidité persistante a empêché la jouissance paisible de l’appartement, ayant généré des moisissures nocives pour la santé et dégradé les meubles, anomalies constatées par deux nouvelles visites de l’inspecteur de la salubrité le 4 août 2016 et le 6 décembre 2016, la dernière ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal d’infraction.

La Sci du 63 rue Jouffroy plaide que le premier juge a justement considéré qu’il n’existait pas de preuve suffisante d’un préjudice ; elle ajoute que la fuite provenant d’une canalisation commune, Madame X Y avait un recours contre la copropriété et qu’en tout état de cause l’assureur l’a indemnisée ; elle souligne qu’elle n’a été avisée qu’à l’occasion des visites d’inspection plus de deux ans après le sinistre.

Sur ce, si en appel, Madame X Y démontre que la fuite persistante en cuisine a causé des moisissures attribuées selon l’inspecteur de salubrité du service technique de l’habitat aux termes de son rapport en date du 5 août 2016 à l’ineffectivité des ventilations passives dans la cuisine, ces moisissures qui seules caractérisent l’insalubrité alléguée, n’ont été dénoncées au bailleur ni par la locataire, ni par les assureurs et l’appelante ne démontre pas qu’elle en ait souffert avant le 24 mai 2015, date d’expiration du bail mettant fin à l’obligation de garantie du bailleur.

Le jugement déboutant Madame X Y est donc confirmé.

Sur la demande de délais de paiement

Cette demande, à laquelle la Sci du 63 rue Jouffroy s’oppose, n’étant pas reprise au dispositif des conclusions de Madame X Y, il n’y a pas lieu d’y répondre ni d’octroyer d’office ces délais, la situation financière de l’appelante au jour des débats n’étant pas suffisamment étayée par pièces.

Sur les frais et dépens

Madame X Y qui succombe pour la plus grande part en appel sera condamnée aux dépens, le jugement étant confirmé de ce chef. Sa demande tendant à obtenir une indemnité en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée. En considération de l’équité, il sera octroyé une indemnité de 700 € à la Sci du 63 rue Jouffroy au titre de ses frais irrépétibles, en sus de celle obtenue en première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

INFIRME le jugement du tribunal d’instance de Paris 17^e en date du 24 mai 2016 en ce qu’il a accueilli la demande en paiement des régularisations de charges et sur le montant de la dette;

Statuant à nouveau de ces chef et y ajoutant,

DÉBOUTE La Sci du 63 rue Jouffroy de sa demande en paiement des charges régularisées pour les années 2012 à 2014 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

DÉCLARE recevable Madame X Y en sa demande en dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail ;

L’en DÉBOUTE ;

FIXE à 5.092,67 euros la somme restant due par Madame X Y à La Sci du 63 rue Jouffroy au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mai 2018, date de reprise du logement, après déduction du dépôt de garantie et des frais de quittancement indûment encaissés;

ORDONNE à La Sci du 63 rue Jouffroy de délivrer à Madame X Y les quittances de loyers pour la période arrêtée au 24 mai 2015 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame X Y à payer à La Sci du 63 rue Jouffroy la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame X Y aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Séréna Asseraf, avocate, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT