Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 MARS 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/20389

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2016 -Tribunal d’Instance de Paris 17^e arrondissement – RG n° 11-16-000377

APPELANTS

Monsieur Y Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur G-H Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0462

INTIMES

Monsieur A X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur B X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, toque : D2040

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Daniel FARINA, Président de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me C D

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M Daniel FARINA président et par M^me Sophie, LARDOUX, greffière présente lors du de la mise à disposition.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant un contrat sous seing privé en date du 14 Janvier 2014, Madame B X et Monsieur A X ont donné à bail d’habitation à Monsieur Y Z, un studio situé […] à PARIS 17^e moyennant un loyer mensuel 875 € outre 105 € d’avances sur charges. Monsieur G-H Z, père de ce dernier s’est porté caution par acte du 9 janvier 2014 de ses engagements locatifs.

A la suite d’agressions et de dégradations des parties communes ayant entraîné un dépôt de plainte du cabinet E F, Syndic de la copropriété, le 20 juillet 2015, mise en demeure a été faite le 5 août 2015 à Monsieur Y Z par le gestionnaire du studio, le cabinet Century 21 Immo’Villiers 17, de mettre fin aux nuisances et de règler les frais de remise en état avec dénonciation par mail à Monsieur G-H Z.

Le 11 mars 2016, le Syndic de l’immeuble a mis en demeure à leur tour les consorts X de faire cesser les troubles par lettre recommandée avec avis de réception, après pétition des occupants de l’immeuble, puis déclaration de main courante pour différend de voisinage et plainte pour violences volontaires déposées par deux voisins.

Sur assignation en date du 9 mai 2016 et par jugement contradictoire en date du 6 septembre 2016 assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal d’instance de PARIS 17^e a dit que Monsieur Z Y a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux, prononcé la résiliation du bail à ses torts, constaté son engagement de quitter les lieux au 1^er octobre 2016 et ordonné à défaut son expulsion avec suppression du délai prévu à l’article L412-1du Code de procédure civile ; il a également condamné solidairement Monsieur Z Y et

Monsieur Z G-H à payer à Monsieur X A et Madame X B une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au montant de loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’au 1^er octobre 2016 et au loyer majoré de 10% outre les charges, en cas de maintien dans les lieux après cette date, à leur verser la somme de 880 € TTC pour tout ou partie des frais de remise en état des dommages causés entre le 20 et le 21 juillet 2015, sous réserve de la production de la facturation du syndic à la copropriété de ce chef et dans le mois de la signification de la décision, et la somme de 980 € de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral causé par les désagréments liés aux manquements de Monsieur Z Y ; Monsieur Z Y et Monsieur Z G-H ont été condamnés solidairement aux dépens et à payer à Monsieur X A et Madame X B la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement par Monsieur Y Z et Monsieur G-H Z selon déclaration en date du 13 octobre 2016 signifiée aux intimés le 13 décembre 2016.

Dans le dispositif de leurs premières conclusions d’appelants, déposées au greffe par la voie électronique le 2 décembre 2016 et signifiées à Madame B X et Monsieur A X le 13 décembre 2016, Messieurs Y et G-H Z sollicitent de la Cour qu’elle :

' Accueille l’appel partiel en ce que le tribunal les a condamnés à verser aux Consorts X les sommes de 880 € TTC au titre des réparations des parties communes et de 980 € au titre du préjudice moral, et statuant à nouveau,

' Dise et juge irrecevables les demandes formées par les Consorts X en ce qu’ils ne justifient pas d’un intérêt pour agir alors qu’il est demandé réparation des parties communes,

' Dise et juge irrecevables les demandes formées par les Consorts X en ce qu’ils ne justifient pas d’un intérêt pour agir alors qu’ils ne justifient pas d’un préjudice actuel et certain,

A titre subsidiaire,

' Dise et juge mal fondées les demandes formées par les Consorts X alors que les désordres ont été réparés par Monsieur Z et qu’aucune facture n’est produite et qu’enfin, il n’est pas tenu compte de la vétusté, et en conséquence,

' Déboute les consorts X de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de Messieurs G H et Y Z,

Reconventionnellement,

' Condamne Monsieur A X et Madame B X, solidairement entre eux, à verser à Messieurs G-H et Y Z la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

' Les condamne aux entiers dépens.

Dans le dispositif de leurs conclusions d’intimés, comportant appel incident, notifiées par la voie électroniquel e 26 janvier 2017, Madame B X et Monsieur A X sollicitent de la Cour, au visa des articles 1146, 1147, 1134 et 1382 du Code Civil, qu’elle :

' Rejette en tous points les prétentions, fins et demandes des consorts Z,

' Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que Monsieur Z Y a manqué à son obligation de jouissance paisible

des lieux,

— prononcé la résiliation du bail aux torts de Monsieur Y Z,

— constaté l’engagement de Monsieur Y Z de quitter les lieux au 1^er octobre 2016,

— ordonné à défaut de libération des lieux à cette date, l’expulsion de Monsieur Z Y avec suppression du bénéfice du délai légal d’évacuation,

— condamné solidairement Monsieur Z Y et Monsieur Z G-H à leur payer l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au montant de loyer et charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, jusqu’au 1^er octobre 2016, et au loyer majoré de 10 % outre les charges, en cas de maintien dans les lieux après cette date,

' Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur Z Y et Monsieur Z G-H à leur payer les sommes de :

—  880 €TTC pour toute partie des frais de remise en état des dommages causés entre le 20 et le 21 juillet 2015, sous réserve de la production par Monsieur X A et Madame X B de la facturation du syndic à la copropriété de ce chef et dans le mois de la signification de la décision,

—  980 € de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral causé par les désagréments liés aux manquements de Monsieur Z Y,

—  1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence :

' Dise et juge qu’ils ont justifié de la facture des travaux transmise par le syndic de l’immeuble, le cabinet E avec du retard sans rapport avec leur réactivité,

' Condamne solidairement Monsieur Z Y et Monsieur Z G H à leur payer les sommes suivantes :

—  1.397 € TTC pour toute partie des frais de remise en état des dommages causés entre le 20 et le 21 juillet 2015,

—  7.000 € de dommages et intérêts pour réparation du préjudice moral causé par les désagréments liés aux manquements de Monsieur Z Y,

-3.600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu des frais réels exposés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 janvier 2018.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de prise en charge des frais de réparation des parties communes

Au soutien de leur appel en ce que le jugement déféré a mis à leur charge des frais de réparation des parties communes, les consorts Z font valoir que :

— le syndicat des copropriétaires ayant seul qualité et intérêt à agir pour solliciter des demandes indemnitaires en réparation d’un préjudice portant sur les parties communes, les bailleurs sont irrecevables à agir,

— leur demande est encore irrecevable faute d’un intérêt actuel et certain à agir, au vu d’un devis qui n’apporte pas preuve de réalisation des travaux.

Pour la confirmation du jugement en son principe les consorts X rétorquent que :

— L’article 6-1 dans la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux

' de sorte que le bailleur a intérêt à agir toutes les fois que son locataire enfreint les règles

édictées dans le contrat de bail et par la loi,

— le copropriétaire bailleur a intérêt à agir contre son locataire dans la mesure où il répond des actes de ce dernier envers la copropriété au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose qu’il ''use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble

'' de sorte qu’il est recevable en son

action tendant à faire respecter le règlement de copropriété par son locataire,

Sur ce ainsi que l’a retenu à bon droit le tribunal, le fait du preneur ou des occupants de son chef engage la responsabilité du premier pour les dommages causés aux parties communes, dont le bailleur peut lui demander directement réparation dès lors qu’il justifie qu’il est lui-même tenu au paiement des dégâts envers le syndicat des copropriétaires, au sens du deuxième des textes cités, ce que les consorts X démontrent par la production du devis de l’entreprise et de la facturation éditée par le Syndic au nom de Monsieur X postérieurement au jugement attaqué. Les deux premiers moyens sont rejetés.

Au soutien de leur appel en ce que le jugement déféré les a condamnés à payer la somme de 880 € au titre de partie des frais de remise en état des dommages causés aux parties communes les 20 et 21 juillet 2015, les consorts Z font valoir que :

— le dommage a été déjà réparé par une entreprise de nettoyage spécialisée qu’ils ont payée,

— la demande indemnitaire ne peut excéder le coût de la réparation sous déduction de la vétusté qui incombe au seul bailleur en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987,

— les entreprises auraient dû être mises en concurrence, pour le moindre prix,

— il ne leur incombe pas de nettoyer le 3^e étage, le studio loué se trouvant au 2^e étage.

Ce à quoi les consorts X répondent sur leur appel incident au quantum que :

— le syndic a tardé à leur communiquer la facture dont ils réclament paiement pour la somme de 1.397 € justifiée en cours d’appel,

— que la totalité est due par les appelants dès lors que les réparations sont intervenues avant le nettoyage évoqué par eux conformément à la facture et le compte client transmis par le Syndic.

En l’espèce, les consorts Z ne contestent pas l’imputabilité des dégradations mais leur

étendue en ce qu’elles toucheraient le 3^e étage. Néanmoins les pièces produites et en particulier les photographies, la pétition des résidents en date du 22 juillet 2015 et le devis de nettoyage, démontrent que le vandalisme reproché provient du jet par la fenêtre coté rue de l’appartement de Monsieur Y Z d’un pot de peinture blanche qui s’est écrasé au sol, éclaboussant la porte de l’entrée et le trottoir, sur lequel les passages répétés ont occasionné des traces sur les tapis d’escalier, du hall et de l’ascenseur, ce qui explique que le 3^e étage soit concerné.

Le moyen afférent à la localisation des dommages est donc écarté, comme celui qui est tiré de l’application du décret du 26 août 1987 qui ne vise que les réparations locatives touchant à l’objet du bail.

Il ne ressort pas par ailleurs du devis détaillé produit et de sa facturation en date du 10 novembre 2016, légèrement inférieure au coût prévu, soit 1.397 € à la charge des consorts X, que le prix en soit exagéré, étant observé que les consorts Z ne versent pas de contre-devis pour étayer leurs critiques qui sont dès lors sans portée, le caractère hypothétique du dommage étant valablement combattu par les intimés. Ils ne peuvent non plus prétendre en déduire leur propre facture de nettoyage, qui concerne un travail effectué postérieurement à l’intervention de la société OFG Construction mandatée par le syndic, ce dernier moyen étant rejeté.

Le jugement sera en conséquence infirmé au quantum et les consorts Z condamnés solidairement au paiement de la somme réclamée à titre incident de 1.397 € pour les dégradations commises entre le 20 et le 21 juillet 2015.

Sur le préjudice moral

Les consorts Z contestent également le montant octroyé de ce chef aux intimés qui constitue pour eux un enrichissement sans cause, au motif qu’ils n’ont pas souffert directement des nuisances reprochées à Monsieur Y Z dans l’immeuble et que les échanges épistolaires avec le syndic ne constituent pas un préjudice.

Néanmoins, ainsi que le soulignent les consorts X se fondant sur leurs pièces 4 à 43, le comportement de Monsieur Y Z et de ses amis, se manifestant par des nuisances de jour et de nuit (musique, odeurs de cannabis, attroupements, hurlements, bagarres, intervention de la police, intervention des pompiers pour deux départs de feu et un coma) des propos agressifs, des coups sur les portes, et même des violences envers les voisins qui ont provoqué une avalanche de protestations et démarches des victimes et du syndic, nécessitant des échanges multiples avec les personnes intéressées pendant deux années et des démarches personnelles pénibles, justifient l’ampleur du préjudice moral des intimés qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme portée à 4.000 €, le jugement étant infirmé au quantum sur l’appel incident.

Sur le surplus

Le surplus du jugement ne faisant pas l’objet de critique, notamment en ce qui concerne la solidarité passive des appelants au titre de l’acte de cautionnement en date du 9 janvier 2014, il sera confirmé comme le sollicitent les intimés.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les consorts Z qui succombent en leur appel seront condamnés solidairement aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé pour ceux de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés qui ont dû constituer avocat en première instance et en appel leurs frais d’avocat dont ils produisent les factures pour 3.600 €. C’est une somme complémentaire de 2.600 € que les consorts Z seront en conséquence condamnés

à payer solidairement, en sus de celle octroyée par le premier juge, eux-mêmes étant déboutés de leur demande sur le même fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de PARIS 17^e en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues ;

Statuant de nouveau de ces seuls chefs sur appel incident et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur Y Z et Monsieur G-H Z à payer à Madame B X et Monsieur A X la somme de 1.397 euros au titre des frais de remise en état des dommages causés entre le 20 et le 21 juillet 2015 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur Y Z et Monsieur G-H Z à payer à Madame B X et Monsieur A X la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur Y Z et Monsieur G-H Z à payer à Madame B X et Monsieur A X la somme de 2.600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais d’appel ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur Y Z et Monsieur G-H Z aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT