Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2018

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01338

Décision déférée à la Cour : Décision du 3 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/02083

APPELANTES :

SASU Z D prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 488 304 288

Ayant son siège […]

Adresse déclaré : […] ' […]

SASU Z G H prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 332 495 068

Ayant son siège […]

Adresse déclaré : […]

Représentées par M^e Barthélémy LEMIALE de l’AARPI VALMY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386

INTIMÉE :

Société GMF ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 398 972 901

[…] 92300 LEVALLOIS-PERRET

Adresse déclarée : […]

Représentée par M^e Jean-eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R273

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 19 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame B C

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère par suite d’un empêchement de la présidente et par Madame B C, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2006, la SCI des 48 et 50 boulevard des Batignolles, aux droits de laquelle se trouve désormais la SA GMF Assurances, a donné à bail à la société HAY MANAGEMENT, devenue Entreprise Z D, au 5^e étage de l’immeuble du […] à Paris 17^e, des locaux à usage de bureaux d’une surface d’environ 511,50m² outre trois emplacements de stationnement, pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2006 pour expirer le 30 mai 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 163.680 € pour les bureaux et 6000 € pour les parkings.

Par contrat de sous-location en date du 1^er mars 2007, une partie de ces locaux a été sous-louée parla société Z D à la SAS Z G H, soit 255m².

La SA GMF Assurances a procédé sur dix mois du 1^er juillet 2012 au 30 avril 2013 à des travaux de reprise de façade, ravalement, remplacement des menuiseries extérieures, création de jardinières et travaux de mise en conformité des parkings en sous-sol.

Par exploit des 27 et 29 janvier 2014, la société Z D et la société Z G H ont assigné la SA GMF Assurances en réparation des préjudices qui auraient été causés par le manquement du propriétaire à ses obligations contractuelles de délivrance continue et jouissance paisible de la chose louée, aux termes d’un bail commercial consenti le 22 mai 2006 sur des locaux sis à Paris 17^e, […].

Par jugement en date du 3 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Débouté la société Z D et la société Z G H de l’intégralité de leurs demandes,
- Rejeté le surplus des demandes,
- Condamné la société Z D et la société Z G H aux dépens.

Les SAS Z D et Z G H ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 2 janvier 2016.

Par dernières conclusions d’incident signifiées par RPVA le 25 avril 2017 la société Z D et la société Z G H, au visa des articles 132 et suivants du code de procédure civile, ont demandé au conseiller de la mise en état de :
- CONSTATER que la société GMF Assurances fait obstacle à la manifestation de la vérité Et, en conséquence :
- ORDONNER à la société GMF Assurances, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de bien vouloir communiquer : * Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) du chantier de rénovation du […] 75017 Paris, * Comptes rendus de réunion de chantier, et * Procès verbaux de réception des différentes tranches du chantier. Ainsi que : * Les protocoles d’accord conclus avec M^me X et M. Y, ou tout autre document relatif aux remises de loyers consentis à ces derniers à la suite des travaux. En tout état de cause :
- CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z D la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre du présent incident.

Par ordonnance sur incident en date du 7 novembre 2017, le magistrat de la mise en état de la Cour d’appel de Paris a :
- Débouté les sociétés Z D et Z G H de leurs demandes,
- Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamné les sociétés Z D et Z G H aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions en date du 3 novembre 2017, les SAS Z D et SAS Z G H demandent à la Cour de : Vu les articles 1719 et 1724 du Code civil, Vu les pièces produites,
- CONSTATER la violation de l’obligation de jouissance paisible de la chose louée par GMF Assurances
- CONSTATER l’inopposabilité de la clause exonératoire de responsabilité dont pourrait entendre se prévaloir le bailleur
- CONSTATER la mauvaise foi de GMF Assurances
- CONSTATER les nombreux préjudices subis par la société Z D Et, en conséquence :
- REFORMER le jugement du 3 novembre 2015, et : a/ Au profit de la société Z D :
- CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z D la somme de 117.225,10 euros en réparation préjudice de jouissance subi
- CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z D la somme de 19.073,92 euros à titre de réparation du préjudice matériel liés aux formations délocalisées, et à titre subsidiaire de ce chef la somme de 494,48 euros
- CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z D la somme de 92.790,19 euros à titre de réparation des autres préjudices matériels, du préjudice moral et du préjudice d’image b/ Au profit de la société Z G H
- CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z G H la somme de 108.435,51 euros à titre de réparation du préjudice matériel subi – CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z G H à titre subsidiaire la somme de 15.771,93 euros à titre de réparation du préjudice matériel lié aux formations délocalisées, Et, en tout état de cause :
- DIRE que les sommes que GMF Assurances sera condamnée à payer à Z D porteront intérêt à compter du jour de la délivrance de la présente assignation et que les intérêts seront capitalisés à compter de cette même date, en application de l’article 1154 du Code civil,

— CONDAMNER la société GMF Assurances à payer à la société Z D la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER la société GMF Assurances aux entiers dépens, y compris les frais d’huissier engagés par Z D pour la réalisation du constat du 26 septembre 2012.

Par dernières conclusions en date du 26 avril 2016, la Société GMF Assurances demande à la Cour de : Vu le jugement du 3 novembre 2015 rendu par le Tribunal de grande instance de Paris, Vu le contrat de bail, Vu les pièces versées aux débats,
- DÉBOUTER les sociétés Z D et Z G H de toutes leurs demandes, fins, et conclusions ;
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- Statuant à nouveau et y ajoutant,
- CONDAMNER in solidum les sociétés Z D et Z G H au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrées par la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, représentée par Maître Jean-Eric CALLON, avocat aux barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 29 novembre 2017.

MOTIFS

Les sociétés appelantes font valoir qu’à compter 1^er juillet 2012 et pendant 10 mois, d’importants travaux de restructuration de l’immeuble entrepris par le bailleur GMF Assurances ont porté atteinte à la jouissance paisible des lieux par Z D et Z G H.

Soutenant qu’aucune information préalable n’a été délivrée par le bailleur, qui a placé son preneur devant le fait accompli, et que loin de constituer un simple « ravalement», cette reprise de la façade a nécessité plusieurs mois d’intenses travaux, notamment à l’aide de marteaux-piqueurs qui s’est étalée sur la période du 3 septembre 2012 au 15 janvier 2013 jusqu’à la fin du piquetage de la cour arrière.

Elles reprochent au bailleur de ne pas les avoir informés de l’ampleur du bruit, et de n’avoir pu fournir un planning précis des travaux envisagés, accumulant les retards et les changements de planning.

Elles estiment avoir subi un trouble de jouissance, que la SAS Z D a fait constater, le 26 septembre 2012 par M^e Beysson de Saules, huissier de justice, et le 12 décembre 2012 par un expert acousticien M. A.

Sur le fondement de l’obligation de jouissance paisible qui incombe au bailleur, considérée comme une obligation essentielle du bail, elles en déduisent l’inopposabilité de la clause de souffrance incluse dans le bail, comme de la clause de renonciation à recours, comme étant contraires à cette obligation en cas de trouble anormal et excessif, en invoquant l’importance des travaux réalisés par le bailleur entraînant un bruit insupportable, le port d’un casque anti-bruit pour les salariés, l’obligation de relocaliser une partie de l’équipe au sein des autres bâtiments de Z, l’impossibilité d’utiliser la Hotline client, l’annulation de formations ou leur délocalisation dans des salles extérieures loués et l’infiltration de poussière dans le matériel informatique. Elles invoquent à l’appui de leur argumentation une abondante jurisprudence.

Elles mettent en avant des plaintes d’autres occupants de l’immeuble, que GMF Assurances aurait indemnisés, ainsi que le rapport du médecin du G qui a suivi les salariés de la société Z.

Elles soutiennent que GMF Assurances a fait preuve de mauvaise foi en ne prenant pas en amont les dispositions nécessaires pour avertir son preneur Z D de l’importance des travaux à venir, en ne l’associant aucunement à la mise en place du planning, en choisissant les options les moins

favorables pour lui et en ne lui fournissant aucun planning de date à date, définitif et fiable des travaux, les planning fournis ayant été sans cesse modifiés, induisant ainsi volontairement en erreur le preneur.

La société Z D évalue son préjudice de jouissance comme suit, calculé sur un pourcentage du loyer :

* du 1^er juillet au 2 septembre 2012 et du 15 janvier au 30 avril 2013 : 196 271,38 € x 168j/365 x 50% = 45 169,30 €

* du 3 septembre 2012 au 15 janvier 2013 : 196 271,38 € x 134j/365 x 100% = 72 055,80 €

soit une somme totale de 117 225,10 €,

Auquel elle ajoute son préjudice matériel du fait de locations de salles pour assurer les formations délocalisées : 19 073,92 €.

A titre subsidiaire, les appelantes demandent l’allocation de la somme de 494,48€ pour la SAS Z D et la somme de 15 771,93€ pour la SAS Z G H.

Elles évaluent en outre leurs autres préjudices liés à la désorganisation du G, à la perte de productivité des équipes fortement éprouvées par leurs conditions de G, à la « tension sociale » (32 790,19 € pour Z D et 108 435,51 € pour Z G H correspondant à 15% des salaires versés sur la période), le préjudice d’image lié aux formations annulées et à la baisse de standing du siège social (30 000 € pour Z D), le préjudice lié à la perturbation du service informatique et à l’empoussièrement des machines, au temps perdu et aux efforts déployés par les équipes informatiques pour trouver des solutions alternatives (30 000 € pour Z D).

La société Z G H rappelle qu’en sa qualité de sous-locataire des locaux loués par Z D avec l’accord de GMF Assurances, elle est en droit d’invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel du bailleur dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

La société GMF Assurances conteste la mise en oeuvre de sa responsabilité contractuelle, sur le fondement de l’article 8.3 des conditions générales du bail du 22 mai 2006 prévoyant que « Le Preneur souffrira, sans indemnité ni réduction de loyer, qu’elle qu’en soit la durée, même si elle excède quarante jours, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil, les grosses réparations, de même que tous travaux qui devraient être exécutes dans l’immeuble (…) ainsi que les nuisances causés par lesdits travaux, même si ils ne doivent pas profiter au Preneur », rappelant que cette disposition s’applique tant à la SAS Z D qu’à sa sous-locataire, la SAS Z G H, en vertu du contrat de sous-location.

Elle soutient que les travaux ont été réalisés normalement et avec les plus grandes précautions pour causer le moins de gêne possible aux locataires, dans des délais raisonnables, que les périodes de bruit important ont été très circonscrites, une semaine en septembre (1^re phase) et pour la deuxième phase : une semaine en novembre et une semaine en décembre. Elle ajoute que les travaux ont été réalisés en concertation permanente avec les locataires et en particulier avec la société Z D, laquelle était parfaitement informée du planning des travaux.

Contrairement aux allégations de la locataire, elle expose que les travaux qui ont été réalisés dans l’immeuble sont parfaitement conformes à ceux qui ont été envisagés dès le début du projet, et dont les locataires ont été informés en détail par courrier du 26 mars 2012, puis par réunion explicative du 25 juin 2012, à savoir : travaux de ravalement des façades de la cour intérieure de l’immeuble, remplacement des menuiseries extérieures en simple vitrage par du double vitrage et restauration des façades ; et création de jardinières végétalisées à la place de la verrière située au centre de la cour et travaux de mise en conformité des parkings en sous-sol, et que la société locataire ne démontre pas en quoi les travaux auraient été finalement totalement différents de ce qui étaient prévus initialement.

Elle critique le procès-verbal du 26 septembre 2012 en ce qu’il constitue l’unique pièce versée aux débats par la locataire pour établir le trouble « anormal et excessif» qu’elle aurait donc subi pendant toute la période de travaux, alors que ce procès-verbal a été établi au milieu de la semaine des travaux de piochages de la phase 1 des travaux. Elle ajoute que les mails échangés entre les occupants de l’immeuble entre eux et ceux adressés à Covea par deux occupants, produits aux débats, ne viennent pas démontrer « les nuisances sonores anormales et excessives » que les sociétés appelantes soutiennent avoir subies dans leurs propres locaux. De même le rapport du médecin du G, qui évoque les plaintes de salariés, ne démontre pas le « caractère exceptionnellement difficile de la situation » invoqué par la société locataire.

Elle conclut que la société Z D n’a fait que supporter les inconvénients normaux des travaux entrepris dans l’immeuble par la bailleresse, et ne saurait prétendre à une quelconque indemnisation.

Par ailleurs soutenant que les travaux ont été réalisés dans l’intérêt du preneur qui pourra jouir des menuiseries extérieure en double vitrage et du ravalement de l’immeuble qui a retrouvé son aspect « art déco », elle affirme que la jurisprudence évoquée par l’entreprise Z n’a pas vocation à s’appliquer. Elle ajoute que le tribunal a relevé à bon droit que « la délivrance conforme à l’usage de bureaux n’a pas été menacée puisque la société Z D a continué pendant ces travaux à exercer ses activités et qu’elle n’établit pas à l’aide de documents comptables que son chiffre d’affaires eût été amputé par la cause de ces travaux ».

Enfin elle invoque l’article 9.2 et l’article 10.3 du bail portant renonciations à recours pour s’opposer à une quelconque indemnisation de la société Z D.

S’agissant des préjudices allégués, elle relève que les prétendues nuisances dont il est fait état n’ont pas eu de conséquences économiques pour la société Z D puisque cette dernière a considérablement augmenté sa marge et ses revenus entre 2011 et 2013, et quant à la société Z G H son chiffre d’affaire est resté identique.

Elle conteste la matérialité du préjudice matériel réclamé alors que les factures de location produites aux débats sont libellées au nom de tiers et une seule nom de Z D en date du 22 décembre 2012, relative à une réception au « Cercle national des armées » pour laquelle il n’est pas démontrée de lien de causalité entre les travaux et la nécessité de faire une réception au Cercle. Elle ajoute que les autres préjudices allégués ne sont pas justifiées, les liens de causalité non rapportés, et le quantum des sommes sollicitées totalement fantaisiste.

Ainsi selon la bailleresse, ni la société Z D ni la société Z G H n’ont subi de préjudice.

ET SUR CE

Sur la responsabilité de la société GMF Assurances :

En droit,

L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail.

Néanmoins en vertu de l’article 8.3 du bail, qui fait la loi entre les parties, le preneur doit souffrir, 'sans indemnité ni réduction de loyer, quelle qu’en soit la durée, même si elle excède quarante jours, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil, les grosses réparations, de même que tous travaux qui devaient être exécutés dans l’immeuble (…), à l’initiative du bailleur,(…) ainsi que les nuisance causées par lesdits travaux, même s’ils ne doivent pas profiter au preneur. Dès lors que ces travaux seront à l’initiative du bailleur, ce dernier s’engage à faire ses meilleurs efforts pour mettre en place un planning de travaux en collaboration avec le preneur'.

L’article 9.2 comporte une renonciation par le preneur à solliciter une indemnité ou diminution de loyer pour quelque cause que ce soit et à rechercher la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance, à réclamer au bailleur, en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance ou perte d’exploitation, du fait de l’arrêt total ou ponctuel de son activité pour quelque cause que ce soit. Le preneur s’engage également à faire son affaire personnelle de toutes réclamations émanant de tiers notamment en raison du bruit, ou de tous dommages causés du fait de son activité.

Enfin l’article 10.3 prévoit une renonciation à recours du preneur et de ses assureurs ainsi que de tous occupants de son fait et leurs assureurs envers le bailleur, ses mandataires et ses assureurs, le cas de malveillance excepté.

L’application des clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité et de renonciation à recours trouve leur limite en cas de trouble anormal et excessif subi par le preneur, auquel elles sont alors inopposables.

En l’espèce,

Par lettre du 26 mars 2012, la bailleresse a adressé à la SAS Z D un courrier rédigé en ces termes :

« Nous vous informons que nous allons effectuer des travaux de ravalement, de réaménagement de la cour principale et de mise en conformité du parking de l’immeuble à compter du 1^er juin 2012 jusqu’à janvier 2013. Vous trouverez ci-joint le détail des prestations prévues :

Travaux de ravalement des façades de la cour intérieure de l’immeuble, remplacement des menuiseries extérieures en simple vitrage par du double vitrage et restauration des façades,

Ces travaux nécessiteront l’installation d’un échafaudage (…).

Nous vous précisons que le remplacement des fenêtres sera réalisé par l’intérieur des locaux.

Création de jardinières végétalisées à la place de la verrière située au centre de la cour et travaux de mise en conformité des parkings en sous-sol.

La circulation dans la cour principale sera maintenue. Elle sera toutefois organisée en fonction du phasage de chantier. Afin de pouvoir réaliser ces travaux conformément aux règles de sécurité, nous serons dans l’obligation de condamner l’accès et l’utilisation du parking pendant toute la durée du chantier.

Nous vous informons par conséquent que durant cette période, il vous sera octroyé une franchise de loyer de 150 € HT/HC/mois/place ».

Par lettre du 9 mai 2012, la bailleresse a informé la société locataire d’une modification de planning des travaux, dont la date du début était reportée au 1^er juillet 2012.

Suite à une réunion tenue avec I’ensemble des locataires, par lettre en date du 12 septembre 2012 la bailleresse a confirmé les informations communiquées au cours de la réunion, et a apporté des éléments complémentaires sur le phasage, en détaillant les dates d’intervention relatives à la première des 3 phases :

« Phase 1 : Ravalement de la première moitié de la cour, emplacement des châssis (côté accès principal) et modification structurelles en sous-sols sur la 2^e moitié de la cour (coté fond de cour).

Détail du planning des piochages des façades concernant cette première phase :

[…]

6^e étage, mardi 11 septembre

5^e et 4^e étages mercredi 12 septembre 3^e et 2^e étage jeudi 13 septembre 1^er et RDC vendredi 14 septembre

— […] de l’escalier principal) 8^e et 7^e étage lundi 24 septembre

6^e et 5^e étage Mardi 25 septembre

4^e et 3^e étage mercredi 26 septembre

2^e et 1^er étage jeudi 27 septembre

RDC vendredi 28 septembre

Phase 2 : ravalement et remplacement des châssis de la seconde moitié de la cour modification structurelles en sous-sols.

Phase 3 : réfection générale des sous-sols ».

Un courriel adressé par Covea, gestionnaire immobilier de GMF Assurances, au responsable de Z le 14 septembre 2012 répondait point par point à toutes ses interrogations, et précisait notamment que 'la seconde phase des travaux démarrera à partir de début novembre pour s’achever mi-janvier; la période de piochage de la phase 2 se déroulera sur les 3 dernières semaines de novembre. Bien entendu, le calendrier de cette seconde phase est conditionné par le bon déroulement de la phase 1. Nous pouvons en effet être tributaires d’éventuels retards liés aux intempéries ou encore liés à des arrêts de chantier imprévus; pans tous les cas, les délais liés aux travaux de piochage par zone et par jour en phase 2 seront calés sur l’expérience acquise en phase 1 et seront communiqués dès que possible en fonction de l’avancement'.

Le 24 septembre un courriel adressé à la SAS Z D indiquait qu’un planning de rattrapage des retards avait été établi avec les entreprises pour la semaine 39 et communiquait le nouveau planning prévu du 24 au 27 septembre.

D’autres courriels étaient échangés les 28 septembre, 1^er et 4 octobre concernant les dates des piochages et piquetage des niveaux 6,7 et 8, et des travaux de lessivage.

Par courrier du 9 octobre Covea écrivait à la société Z D ' Nous faisons suite au passage de l’entreprise AHRPE dans vos locaux pour définir avec vous le planning d’intervention des travaux de remplacement de menuiseries extérieures et vous confirmons que leur réalisation est prévue du 5 au 9 novembre 2012".

Par courriels des 7 et 12 novembre la SAS Z D était informée par Covea du décalage du planning de la deuxième phase des travaux de piochage de l’aile droite devant débuter courant semaine 48 ou 49 et fin courant semaine 51 et de piochage de l’aile gauche débuter le lundi 17 décembre 2012.

Suite aux intempéries, le planning de phase des travaux de piochage a été décalé et le nouveau planning était communiqué à la société Z D par courrier du 16 novembre confirmé par courriel du 30 novembre de façon plus précise, étage par étage.

Il ne peut donc être sérieusement soutenu par la SAS Z D ne pas avoir été tenue informée du déroulement des travaux, de manière très régulière, et si ceux-ci ont accusés des retards dus à la désorganisation de l’entreprise ou aux intempéries, la bailleresse ne saurait en être déclarée responsable.

L’ensemble des travaux ont été réalisés entre le 1^er juillet 2012 et le 30 avril 2013, date à laquelle les travaux dans le parking ont pris fin, mais les appelantes reconnaissent que les travaux de ravalement de façades se sont déroulés entre le 2 septembre 2012 et le 15 janvier 2013.

Les travaux habituellement compris dans un ravalement de façade consistent essentiellement à nettoyer ou décaper la façade, réparer et traiter les murs et refaire l’enduit.

Par contre les travaux de piochage et piquetage pour mettre à jour l’ancienne façade 'art déco', constituent des travaux d’une plus grande ampleur, susceptibles d’entraîner des nuisances sonores excédant de façon anormale les nuisances qui auraient été générées par tous travaux dans l’immeuble.

En effet l’importance de ces nuisances sonores a été établie par le procès-verbal d’huissier de justice dressé le 26 septembre 2012 , au milieu de la semaine prévue dans le planning de la phase 1 de piochage sur la contre-façade côté rue au niveau des 4^e et 5^e étage, comme le relève justement l’huissier en ces termes : ' je me suis rendu dans la salle informatique où le bruit est insupportable, alors qu’un ouvrier pique le sous bassement de façade sous la fenêtre de cette salle.' et 'je constate que le volume sonore occasionné par deux ouvriers piochant les linteaux au cinquième étage et les autres ouvriers aux différents niveaux, ne permettent pas l’utilisation normale des locaux dans le cadre d’un G administratif et de téléphonie'.

L’huissier a aussi constaté que la salle informatique était inutilisée à cause du bruit, que tout le personnel dans les bureaux portait un casque anti-bruit, et que dans la salle de formation équipée de matériel informatique, les nuisances sonores provenant des piquages des façades étaient très importantes, que la pièce résonnait et qu’aucune conversation sonore ne pouvait y être tenue.

L’expert acousticien M. A, appelé sur les lieux le 12 décembre 2012 à la demande de Z D, est pour sa part, intervenu en pleine phase 2 des travaux de piochage alors que les ouvriers travaillaient au niveau du 4^e étage, et a noté des bruits sourds des compresseurs installés dans la […] de piquetage sur les façades, des bruits de marteau piqueur en contre bas dans la cour, des bruits d’impact dû aux chutes d’objets métalliques et des cris d’ouvriers; il a relevé des niveaux d’émergences mesurées dans l’Open Space, fenêtres fermées, à proximité des fenêtres donnant sur la façade où les engins de piquetage étaient en fonctionnement, allant de 53,9 à 78,2 dB.

Ces niveaux sonores très élevés sont supérieurs à ceux autorisés par la législation en vigueur, qui est de 35 dB en général, valeur à laquelle s’ajoute un terme correctif en dB, en fonction de la durée cumulée d’apparition d’un bruit particulier .

Si les travaux réalisés par la bailleresse entrent bien dans les prévisions de la clause concernée du bail, et qu’aux termes de cette clause, aucune indemnisation n’est due par le bailleur pour les travaux entrepris dans l’immeuble, le bailleur, par ailleurs tenu légalement de l’obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible de la chose louée, doit prendre toutes dispositions utiles pour limiter au maximum la gêne consécutive aux travaux en veillant à ce que la destination contractuelle puisse, bien que nécessairement troublée par l’exécution des travaux, être néanmoins poursuivie dans des conditions acceptables.

Il en est de même de la clause de renonciation à recours, une telle clause devant être écartée en cas de trouble anormal et excessif, qui n’entre pas dans les prévisions des parties, le preneur ne pouvant avoir donné son accord pour subir de tels troubles, qui viendrait en contradiction avec l’essence même du contrat de bail.

Or ces dispositions n’ont pas été prises par le bailleur, ainsi qu’il s’induit des éléments versés aux débats que les travaux de piochage et de piquetage :

— généraient un bruit insupportable, rendant inutilisable la salle informatique, obligatoire le port d’un casque anti-bruit pour tout le personnel, et impossible toute communication entre les salariés de Z dans la salle de formation,

— provoquaient par ailleurs en 2012 des plaintes récurrentes de salariés auprès du médecin du G, directement liées aux désagréments imposés par les travaux effectués dans l’immeuble.

La société GMF Assurances reconnaît que les phases de piochage des façades se sont déroulées du 11 septembre au 28 septembre, auxquels se sont ajoutés deux jours complémentaires choisis par la SAS Z D les 10 et 12 octobre pour la phase 1, puis du 3 décembre au 19 décembre pour la phase 2.

Les autres travaux de ravalement consistant au piochage manuel, lessivage des murs, changement des vitrages, bâchage des vitres pour nettoyer la façade au karcher, pulvériser des produits d’accroche et d’enduits, et les travaux de peinture des bandeaux et des appuis, ont aussi généré des troubles de jouissance (poussière, bâchage des fenêtres, bruits des karchers et machines à projeter, cris des ouvriers, etc.) en créant une gêne importante pour les société Z D et Z G H dans la poursuite de leur activité entre le 2 septembre 2012 et le 15 janvier 2013, incluant les périodes de phase de piochage et de piquetage déterminées ci-dessus.

Par contre il n’est pas établi que les travaux effectués en phase 3 dans le parking à compter du 16 janvier jusqu’au 30 avril 2013 aient engendré des troubles anormaux de jouissance.

Ainsi la responsabilité de la société GMF Assurances apparaît engagée en application de l’article 1724 du code civil pour nuisances durant les travaux excédant de façon anormale les nuisances qui auraient été générées par les travaux dans l’immeuble, qui seules avaient été envisagées dans la clause portant exonération de responsabilité de la bailleresse pour de tels travaux et dans les clauses de renonciation à recours, ouvrant droit pour la SAS Z D à indemnisation.

En outre la SAS Z G H, en sa qualité de sous-locataire, est titulaire d’une action directe à l’égard du bailleur sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en invoquant un manquement contractuel de ce dernier dès lors que ce manquement lui a causé un dommage; elle est donc bien fondée à invoquer la faute commise par la société GMF Assurances, qui n’a pas pris toutes dispositions utiles pour limiter au maximum la gêne consécutive aux travaux en veillant à ce que la destination contractuelle puisse être néanmoins poursuivie, et à solliciter l’indemnisation du préjudice subi.

Sur l’indemnisation de la SAS Z D et de la SAS Z G H :

Les courriels échangés entre les autres locataires de l’immeuble entre eux et avec Covea sur leur indemnisation pour préjudice de jouissance, ne peuvent servir de référence, s’agissant de personnes physiques auxquelles s’appliquent les disposition légales et conventionnelles d’un bail d’habitation, et non celles régissant les relations commerciales.

1. Préjudice de jouissance de la SAS Z D

Ce préjudice doit être évalué à 75% du montant du loyer durant les périodes de piochage et de piquetage, soit :

* Phase 1 : du 11 au 28 septembre et les 10 et 12 octobre :

196 271,38€ x 20j/365 x 75% = ……………………………………………………………….8 065,95 €

* Phase 2 : du 3 au 19 décembre :

196 271,38 € x 17j/365 x 75% = ……………………………………………………………….6 856,05 €

soit une somme de : ………………………………………………………………………………14 922,00 €

Et à 25% du montant du loyer durant la durée restante des travaux de ravalement, soit du 2 au 10 septembre, du 29 septembre au 9 octobre, le 11 octobre, du 13 octobre au 2 décembre, puis du 20 décembre au 15 janvier, soit :

196 271,38 € x 70j/365 x 25% = ……………………………………………………………….9 410,27 €

total : 14 922 € + 9 410,27 € = …………………………………………………………………24 332,27 €

2. Préjudice matériel des sociétés Z D et Z G H

Les sociétés appelantes soutiennent avoir dû louer des salles pour assurer des formations délocalisées.

Cependant en dehors des nuisances sonores liées au piochage et au piquage des façades,la SAS Z D ne démontre pas qu’elle a été empêchée d’utiliser ses locaux.

Dès lors les factures liées à des interventions extérieures pour les mois d’octobre (hormis les journées des 10 et 12 octobre), novembre 2012 et janvier 2013 seront rejetées.

Peuvent être retenues les factures suivantes :

* pour Z D :

facture du 18/12/2012 pour la somme de 917,20 €

* pour Z G H :

facture du 7/12/2012 pour 1255,80 €

facture du 17/12/2012 pour 937,10 €

total : 2 192,90 €

3. Autres préjudices

La désorganisation du G, la perte de productivité des équipes éprouvées par leurs conditions de G, la « tension sociale », le préjudice lié à la perturbation du service informatique et à l’empoussièrement des machines, au temps perdu et aux efforts déployés par les équipes informatiques pour trouver des solutions alternatives invoquées par les sociétés Z D et Z G H, auraient pu engendrer pour celles-ci un préjudice économique se traduisant par une perte de rentabilité ou d’exploitation, qu’en l’absence de résultats comptables produits aux débats, la cour n’est pas en mesure d’apprécier, étant précisé que ce préjudice ne saurait s’évaluer en fonction de la masse salariale comme le font les sociétés appelantes.

Aucune pièce de la procédure ne démontre l’existence de formations annulées qui aurait créé pour Z D et Z G H un préjudice d’image.

Quant à la baisse de standing du siège social alléguée, celle-ci n’est pas non plus démontrée, d’autant qu’à la suite des travaux de ravalement des façades, l’immeuble a acquis une valorisation certaine qui a bénéficié aux locataires des fonds de commerce, donnant une attractivité supplémentaire aux

locaux accueillant de la clientèle.

La société Z D se voit donc indemnisée par la somme de 24 332,27 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 917,20 € au titre du préjudice matériel, et la société Z G H par la somme de 2 192,90 € au titre du préjudice matériel.

Sur les autres demandes :

Les sommes allouées à titre de dommages et intérêts porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et seront capitalisées conformément aux dispositions du nouvel article 1343-2 du code civil.

Il sera alloué aux sociétés Z D et Z G H la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la société GMF Assurances sera déboutée du chef de cette demande.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société GMF Assurances.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Condamne la société GMF Assurances à payer à la SAS Z D la somme de 24.332,27 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 917,20 € au titre du préjudice matériel lié aux formations délocalisées ;

Condamne la société GMF Assurances à payer à la SAS Z G H la somme de 2 192,90 € au titre du préjudice matériel lié aux formations délocalisées ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de ce jour, avec capitalisation dans les conditions du nouvel article 1343-2 du code civil ;

Déboute la SAS Z D et la SAS Z G H de leurs demandes en réparation d’autres préjudices ;

Condamne la société GMF Assurances à payer à la SAS Z D et la SAS Z G H, ensemble, la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société GMF Assurances aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais du constat d’huissier en date du 26 septembre 2012.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

EMPÊCHÉE