Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 01 FEVRIER 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/08232

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2015 -Tribunal d’Instance de Paris XII – RG n° 11-14-000492

APPELANT

Monsieur C D Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0253

Ayant pour avocat plaidant : M^e Appolline PLASMANS avocat au barreau de PARIS, toque : A0253

INTIME

Monsieur Z X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0489

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. D JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Daniel FARINA, Président de chambre

M D JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M Daniel FARINA, président et par M^me A B, greffière présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2010, M X a donné à bail à M. C D Y un appartement dépendant d’un immeuble […] à […]

Une dette locative s’étant constituée, M. X, après avoir fait délivrer le 21 novembre 2013 un commandement de payer demeuré infructueux à son locataire, l’a fait assigner, par acte d’huissier de justice du 14 août 2014, devant le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris, en résiliation du bail par application de la clause résolutoire, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement réputé contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 27 février 2015, le tribunal d’instance a fait droit aux demandes de M. X en :

— constatant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 21 janvier 2014,

— ordonnant l’expulsion de M. Y et de tous occupants de son chef,

— condamnant M. Y à payer, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dû si le bail s’était poursuivi à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au paiement de la somme de 16 959, 79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 5 août 2014, terme du mois d’août 2014 inclus, et une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. C Y a relevé appel de cette décision le 13 avril 2015.

Dans le dispositif de ses dernières écritures, notifiées par la voie électronique le 24 décembre 2015, M. Y, appelant, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré,

— déclarer nul le commandement de payer du fait de l’absence de décompte entre les loyers et charges dus,

— rejeter les demandes de condamnation et d’expulsion formées par M. X du fait de l’absence de décompte entre les loyers et les charges dus,

en tout état de cause

— ordonner la suspension de la clause résolutoire et prendre acte de la demande de délais de paiement formée par M. Y,

— accorder un délai de paiement de deux ans à M. Y, eu égard à son état de santé psychiatrique,

— condamner M. X aux dépens et à payer à M. Y une indemnité de

1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. X, intimé, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 7 septembre 2015, demande à la Cour de :

— débouter M. Y de ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à réactualiser la condamnation de M. Y, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, à la somme de 24 418, 93 euros, incluant le loyer du mois de septembre 2015,

à titre subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion immédiate de M. Y et celle de tous occupants de son chef,

en tout état de cause

— condamner M. Y à payer à M. X une somme de 24 418, 93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés, incluant le loyer du mois de septembre 2015,

— condamner M. Y aux dépens et à payer à M. X une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la régularité du commandement de payer signifié à M. Y le 21 novembre 2013

M. Y fait valoir que le commandement qui lui a été délivré le 21 novembre 2013 est irrégulier en ce qu’il ne comporte aucun décompte détaillé de la dette locative et que, de ce fait, la clause résolutoire ne pouvait être considérée comme acquise.

M. X, bailleur intimé, réplique que, contrairement à ce que soutient l’appelant, le commandement de payer comportait un historique précis des sommes restant dues et que M. Y ne peut utilement soutenir que le commandement de payer litigieux serait irrégulier, dès lors que le gestionnaire de l’appartement lui adresse chaque mois des avis d’échéance faisant ressortir le montant du loyer en principal, ainsi que le montant de la provision sur charges.

Sur ce

Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de façon précise et détaillée les sommes dues par le locataire au titre des loyers et des charges.

En l’espèce, le commandement de payer délivré à M. Y le 21 novembre 2013, se borne à mentionner les sommes dues en principal et au titre de la clause pénale en précisant ces sommes " représentent les loyers et charges impayés à novembre 2013 inclus dont le décompte est donné en tête du présent acte". Aucun décompte plus précis ne figure en tête de l’acte et n’a été fourni au locataire.

Partant, le commandement de payer litigieux, en ce qu’il ne distingue pas entre les loyers et les charges locatives, n’est pas libellé de manière suffisamment précise pour permettre à M. Y de vérifier le bien-fondé des sommes qui lui étaient réclamées.

Cette imprécision ne saurait être compensée par le fait que des avis d’échéances détaillés aient été adressés à M. Y par le gestionnaire du bien.

Faute de ventilation entre les loyers et les charges, le commandement litigieux n’a pu faire jouer la clause résolutoire.

Le jugement déféré sera, en conséquence, infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 20 janvier 2014.

II) Sur la demande formée à titre subsidiaire par M. X et visant à voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau de ce même code.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. Y n’a pas satisfait à cette obligation essentielle du locataire et le manquement ainsi constaté est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Par suite, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée ; le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. Y et celle de tous occupants de son chef, dit que le sort des meubles serait régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, condamné M. Y à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fixé le point de départ de cette indemnité d’occupation au 6 août 2014, ce point de départ, compte tenu du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, devant être fixé à la date du présent arrêt.

III) Sur la demande formée par M. Y de suspension des effets de la clause résolutoire

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail emporte rejet de cette demande devenue sans objet.

IV) Sur le montant de la dette locative

M. Y fait valoir que :

— son bailleur n’a pas satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 lui imposant de justifier les sommes appeler au titre des provisions pour charges et de procéder à des régularisations de charges annuelles,

— son bailleur doit, de ce fait, être condamné à lui rembourser l’intégralité des charges n’ayant fait l’objet d’aucune justification.

M. X réplique que :

— contrairement à ce que soutient l’appelant, le gestionnaire du bail a adressé au locataire toutes les justifications requises par la loi,

— l’appelant doit, de ce fait, être débouté de sa demande de remboursement des provisions sur charges qu’il a acquittées et condamné à payer une somme de 24 418, 93 euros représentant le montant des loyers et charges demeurés impayés au mois de septembre 2015.

Sur ce

Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il ne peut y avoir lieu à condamnation des locataires au paiement des charges dès lors que le bailleur ne verse, au soutien de sa réclamation, aucun décompte par nature de charges et aucun mode de répartition entre les locataires et qu’il n’établit pas avoir tenu à la disposition de son locataire les justifications des sommes versées à ce titre.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par l’intimé que M. X n’a satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que pour les années 2010 à 2012, aucun justificatif n’étant produit pour les années 2013, 2014 ni pour les mois de janvier à septembre 2015.

L’avis d’échéance produit faisant apparaître que la provision pour charges est de 200 euros par mois, et M. X affirmant, sans être contredit, que ce montant n’a pas varié depuis la conclusion du bail, il sera déduit des montants réclamés une somme de 6 600 euros représentant le montant des charges locatives sur la période allant du mois de janvier 2013 au mois de septembre 2015 inclus.

M. X produit un décompte locatif, qui n’est pas contesté à l’exception des provisions sur charges dont il est demandé le remboursement, faisant apparaître un solde débiteur de 24 818, 93 euros au titre des loyers et charges demeurant impayés au mois de septembre 2015, terme du mois de septembre 2015 inclus.

Par suite, M. Y sera condamné à payer à son bailleur une somme de 17 818, 93 euros (24 418, 93 – 6 600).

V) Sur la demande de délais formée par M. Y

M. Y sollicite un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette en faisant valoir qu’il est atteint de graves troubles psychiatriques, ayant conduit à une tentative de suicide et entraîné son internement sous contrainte dans les conditions prévues par l’article L.3212-1 du Code de la santé publique.

Sur ce

M. Y a déjà bénéficié des délais de la procédure le jugement déféré ayant été rendu il y a près de trois ans et la dette ayant augmenté depuis le prononcé du jugement déféré.

En conséquence, l’appelant sera débouté de sa demande.

VI) Sur les demandes accessoires

M. Y, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 21 janvier 2014,

— fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. C D Y au 21 janvier 2014,

— condamné M. C D Y à payer à M. Z X une somme de 16 959, 79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2014, terme du mois d’août 2014 inclus ;

Statuant à nouveau sur ces chefs

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 5 juillet 2010 et portant sur les locaux d’habitation […] à […]

Fixe le point de départ de l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. C D Y à la date du présent arrêt ;

Condamne M. C D Y à payer à M. Z X une somme de 17 818, 93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1^er septembre 2015, terme du mois de septembre 2015 inclus ;

Déboute M. C D Y de ses demandes ;

Déboute M. Z X du surplus de ses demandes au titre de la dette locative;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. C D Y à payer à M. Z X une somme de 2 000 euros ;

Condamne M. C D Y aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT