Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 09 MAI 2018

(n°316, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/21774

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Octobre 2017 -Président du TGI de BOBIGNY – RG n° 17/00196

APPELANTE

SAS FIDELIS IMMOBILIER en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

prise en la personne de son Président

[…]

[…]

N° SIRET 523 812 212

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistée de M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, toque : C2288

INTIMEE

SAS IPG - IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION prise en la personne de son président

[…]

[…]

N° SIRET : 316 202 241

Représentée par M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

assistée de M^e Mathilde BACHELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795 substituant M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

M. Renaud SORIEUL, Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par Monsieur Aymeric PINTIAU, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

La Société Immobilière Parisienne de Gestion (ci- après la société IPG) a administré la copropriété de l’immeuble du 7 rue Délizy à Pantin (93500) en qualité de syndic jusqu’à l’assemblée générale du 8 juin 2016 au cours de laquelle la Société Fidelis Immobilier a été désignée en ses lieux et place.

Dans le cadre de la restitution des pièces et archives du syndicat entre syndics successifs, les archives administratives ont été adressées à la Société Fidelis Immobilier le 11 juillet 2016.

Par trois courriers recommandés successifs en date des 18 juillet, 25 juillet et 18 août 2016, la Société Fidelis Immobilier a sollicité de la société IPG la communication des archives comptables avant d’adresser une mise en demeure le 16 septembre 2016.

Par assignation du 28 décembre 2016, la Société Fidelis Immobilier ès qualités de syndic du Syndicat des copropriétaires du 7 rue Delizy 93500 Pantin a saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny, statuant en la forme des référés, aux fins d’obtenir la transmission des archives comptables de la copropriété, ainsi que le solde des fonds disponibles réclamant par ailleurs des dommages et intérêts et une indemnité de procédure.

Par ordonnance du 25 octobre 2017, le président du tribunal d’instance de Bobigny statuant en la forme des référés a :

— débouté la société Fidelis Immobilier de sa demande de communication de pièces et de dommages et intérêts,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société IPG aux dépens.

Par déclaration du 27 novembre 2017, la Société Fidelis Immobilier ès qualités a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ses conclusions transmises le 5 mars 2018, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de communication de pièces, de dommages et intérêts et fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau,

— condamner la société IPG à lui remettre sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, les pièces ci-après désignées :

* Le registre des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires

* Les pièces comptables pour les années 2010 à 2013

* L’état de répartition des charges pour les années 2010 à 2013

* L’état du compte général du Syndicat pour les années 2010 à 2013

* L’état des comptes individuels des copropriétaires et leur historique de 2010 à 2013

* Le relevé des dépenses de 2010 à 2013

* Les factures d’ores et déjà réglées de 2010 à 2013

* Le Grand Livre 2010

* Les relevés bancaires de 2010 à 2017 ou à tout le moins les rapprochements bancaires de 2010 à 2017

* Tous les appels de fonds et de travaux des copropriétaires de 2010 à 2016

— juger que la demande de communication des rapprochements bancaires de 2010 à 2017 ne constitue pas une demande nouvelle, mais une demande tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, conformément à l’article 565 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, juger que la demande de communication des rapprochements bancaires de 2010 à 2017 est l’accessoire de la demande de communication des relevés bancaires de 2010 à 2017, conformément à l’article 566 du code de procédure civile,

— condamner la société IPG à lui payer en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7 rue Délizy 93500 Pantin, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société IPG à payer à la société Fidelis Immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7 rue Délizy 93500 Pantin, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société IPG de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité.

Elle fait valoir que :

— Elle a adressé plusieurs lettres recommandées et mises en demeure afin que l’intimée lui communique les pièces qu’elle demande mais qu’elles sont demeurées sans effet,

— Les pièces désignées n’ont toujours pas été transmises,

— La société IPG ne peut pas s’exonérer de transmettre les pièces demandées en produisant des attestation de perte,

— S’agissant des relevés bancaires, il appartient à la Société IPG de les communiquer, cette dernière ne pouvant pas invoquer la violation du secret bancaire ni l’irrecevabilité de la demande au sens de l’article 565 du code de procédure civile,

— La société IPG est tenue de lui communiquer les appels de fonds de chaque copropriétaire,

— La société IPG, garante de la conservation des archives du Syndicat des copropriétaires, a failli à son obligation de restitution des archives au regard de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ses conclusions transmises le 16 février 2018, la société IPG demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la demande de rapprochement bancaire de 2010 à 2017 est une demande nouvelle,

— en conséquence, confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en la forme des référés en date du 25 octobre 2017 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Fidelis Immobilier de sa demande de rapprochement bancaire de 2010 à 2017,

— débouter la société Fidelis Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— en toute hypothèse, condamner la société Fidelis Immobilier à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Fidelis Immobilier aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— L’obligation de restituer les documents du syndicat n’a pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir, après son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité, dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître et que l’ancien syndic ne peut être condamné à restituer des documents que s’il est établi qu’ils sont restés en sa possession,

— Toutes les pièces qui pouvaient être remises l’avaient déjà été, soit dans le cadre de la remise des pièces administratives, le 11 juillet 2016, soit dans le cadre de la remise des pièces comptables, le 13 mars 2017,

— Le déménagement de la société IPG constituant une circonstance extérieure indépendante de sa volonté, a entraîné la perte de documents, ce que l’intimé reconnaît par l’intermédiaire des trois attestations produites,

— Concernant la communication des relevés bancaires, elle n’a pas ouvert de compte au nom du syndicat, ni de compte de tiers avec sous-compte individualisable. Dès lors, la copropriété ayant été gérée en compte global, il n’est pas possible de transmettre des relevés bancaires sans porter atteinte au secret bancaire. De plus il s’agit d’une nouvelle demande au regard de l’article 564 du code de procédure civile,

— Les copies papiers des appels de fonds antérieures à l’année 2014 ont été perdu et leur communication n’est pas indispensable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Considérant qu’aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 'En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts’ ;

Que par ailleurs, l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 précise qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces ;

Que l’article 6 du décret du 14 mars 2005 prévoit en outre, s’agissant des pièces comptables, que 'Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient';

Considérant qu’il appartient à l’ancien syndic de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté de son obligation légale en vertu de l’article 18-2 ci-dessus rappelé ;

Considérant qu’en l’espèce la société IPG justifie avoir adressé à la société Fidelis Immobilier les dossiers administratifs de la copropriété représentant 7 boites ainsi qu’il ressort du bordereau des pièces remises daté du 11 juillet 2016 signé tant par l’ancien que le nouveau syndic ; qu’il est encore établi au vu d’un autre bordereau de communication de pièces

produit aux débats en pièce 1 de l’intimée que de nouvelles pièces ont été remises par la société IPG au nouveau syndic le 13 mars 2017 à savoir les pièces comptables ( relevés de dépenses avec les factures, grands livres des années 2011 à 2017, balances des années 2011 à 2017, la répartition des charges 2014-201, feuilles de présence et RIB) ;

Considérant que la société JPG verse encore aux débats les attestations de perte des documents suivants :

— les registres des procès verbaux des assemblées générales antérieures à 2014 ainsi que les documents annexes,

— les décisions de justice relatives à l’immeuble,

— les factures relatives aux années 2010 à 2013,

— le grand livre 2010,

— les appels de fonds antérieurs au 01/01/2014,

— les appels de travaux antérieurs au 01/01/2014,

— les régules de charges antérieures au 01/01/2014 ;

Considérant que la société JPG explique qu’elle a transmis tous les documents en sa possession et que son déménagement avait entraîné la perte d’un certain nombre de documents ; qu’elle explique par ailleurs ne pas avoir ouvert de compte au nom du syndicat, ni de compte de tiers avec sous-compte individualisable, ayant géré la copropriété en compte global de sorte qu’il ne peut pas être ordonné la transmission de relevés bancaires dès lors que leur individualisation s’avère impossible en l’absence de sous-comptes qui l’auraient permis ;

Considérant qu’ainsi que l’indique à juste titre le premier juge, l’article 18-2 qui fonde la demande de l’appelante ne peut avoir pour effet de contraindre l’ancien syndic à transmettre des pièces qui ne sont pas ou plus en sa possession, sans préjudice de la responsabilité personnelle de l’ancien syndic qui pourrait le cas échéant être recherchée, une telle action ne relevant pas des pouvoirs du président du tribunal statuant sur le fondement de ce texte ; qu’il s’ensuit que l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a débouté la société Fidelis Immobilier de sa demande de communication de pièces sous astreinte ;

Considérant qu’à hauteur de cour la société Fidelis Immobilier sollicite qu’à défaut de production des relevés bancaires que la société JPG soit condamnée à produire les rapprochements bancaires qu’elle a nécessairement conservé pour les besoins de sa propre comptabilité ; que cette demande n’est pas nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile étant l’accessoire de la demande soumise au premier juge de voir communiquer les relevés bancaires pour la même période conformément aux dispositions de l’article 566 dudit code ; que cependant il ne peut pas plus être fait droit à cette demande dès lors que la société JPG a indiqué avoir transmis toutes les pièces en sa possession et justifié de la perte des documents réclamés manquants ;

Considérant s’agissant de la demande de dommages et intérêts sollicitée par le nouveau syndic qu’il résulte de ce qui précède que la société JPG a transmis à la société Fidelis Immobilier l’ensemble des pièces administratives et comptables en sa possession dès le mois de juillet 2016 lui permettant d’administrer la copropriété ; qu’il n’est nullement justifié que l’attitude de l’ancien syndic a rendu plus difficile la gestion de la copropriété ; que

l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts faute d’établir l’existence d’un préjudice résultant de l’attitude de l’ancien syndic dans la transmission des pièces de la copropriété ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à la société JPG contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la société Fidelis Immobilier, partie perdante, doit supporter les dépens de l’instance d’appel lesquels seront distraits au profit du conseil de l’intimée et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la société Fidelis Immobilier à payer à la société JPG la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Fidelis Immobilier aux dépens d’appel distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT