REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 20 DECEMBRE 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07191 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5OM2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/02290

APPELANTE

SAS FIMINCO

SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE inscrite au RCS de PARIS sous le n° 485.037.337. Représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

Venant aux droits de la Société RAZ DISTRIBUTION, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 390 350 254, elle-même venant aux droits de la Société BABYLONE EXPANSION, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 378 235 550

[…]

[…]

N° SIRET : 485 .03 7.3 37

Représentée par M^e Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 substitué par M^e Hélène MALOISEL

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

INTIMES

Monsieur G D-E

[…]

[…]

né le […] à CALI

Mademoiselle Z X

[…]

[…]

née le […] à […]

Représentés par M^e Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1032

substituée par M^e Maude MASCART, avocat au barreau de PARIS, toque : P0267

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. B C, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M^me Monique CHAULET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur M. B C, président de chambre dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par B C, Président et par Sonia DAIRAIN, Greffière.

Selon un acte du 29 décembre 2011, la société Babylone expansion a vendu en l’état futur d’achèvement à M. D-E et M^me X pour un prix de 420 000 euros un appartement situé à Paris, […].

La date de livraison a été fixée par le contrat au plus tard à la fin du deuxième trimestre 2012.

Le maître d’oeuvre a délivré le 24 septembre 2013 une attestation d’achèvement des travaux.

La société Babylone expansion a convoqué M. D-E et M^me X le 26 septembre 2013 en vue de la livraison de l’appartement. Ceux-ci ont refusé la livraison qui est intervenue, assortie de réserves, le 24 mars 2014.

L’expert désigné par ordonnance de référé du 17 janvier 2014 à la demande de la société Babylone expansion, constatant « qu’un test d’alarme et de fonctionnement de l’ascenseur avait été concluant le 21 mars 2014, en présence du syndic et du conseil syndical et que l’ensemble des réserves avaient été levées » a considéré « que l’immeuble était effectivement livrable à la date du 21 mars 2014, correspondant à la levée des réserves et à l’essai concluant relatif à l’ascenseur ».

M. D-E et M^me X ont assigné la société Raz distribution, qui vient aux droits de la société Babylone expansion, en indemnisation de leurs préjudices.

La société Raz distribution étant devenue la société Fiminco, M. D-E et M^me X ont sollicité sa condamnation à leur payer :

— la somme de 63 360,32 euros au titre de l’indemnisation du préjudice que leur a causé le retard de la livraison de l’appartement ;

— la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’absence de levée des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison du 24 mars 2014 ;

— la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. D-E et M^me X de leur demande d’indemnisation du préjudice causé par le défaut de levée des réserves et condamné la société Fiminco à payer à leur payer :

— la somme de 23 100 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral causé par le retard de livraison du bien ;

— la somme de 1 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le retard de livraison, le tribunal a d’abord rappelé qu’il résulte de l’article 1601-1 du code civil que le vendeur en l’état futur d’achèvement « doit être condamné à des dommages-intérêts en cas de retard dans l’exécution de son obligation toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu’il résulte en outre de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation que « l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 (…) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipements qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».

Il a retenu qu’il ressort de ces textes que l’appartement à usage d’habitation ne peut être utilisé conformément à sa destination que si les parties communes sont susceptibles d’être utilisées dans des conditions normales de sécurité et qu’en l’espèce il a été constaté par l’expert qu’il existait des problèmes de sécurité (ascenseur : moyen d’information sonore, système d’alarme, appel de dépannage, mise en place d’un dispositif de prise d’appui à l’intérieur de la cabine ; signalétique en cas d’incendie ; problème de fermeture de porte et éclairage du local eau) auxquels il n’a été remédié que le 21 mars 2014.

Le tribunal a considéré que c’est sans commettre de faute que M. D-F et M^me X ont refusé la livraison à la fin de l’année 2013.

Sur les causes de suspension du délai de livraison invoquées par la société Fiminco, le tribunal a retenu que :

— le délai pris par le syndic pour déclarer sa qualité à agir le 18 novembre 2013 alors qu’il avait été nommé en juin 2013 n’a pas eu d’incidence sur le retard d’achèvement des parties communes et sur le caractère livrable des appartements puisque les parties communes n’étaient pas achevées en mars 2014 ;

— les conditions de nomination d’un expert ont été conformes au contrat qui prévoyait qu’à défaut d’accord entre les parties, il appartenait à la partie la plus diligente de saisir le tribunal pour faire désigner un expert, ce que la société Babylone expansion a fait alors qu’en outre les acquéreurs ont

répondu avec diligence aux propositions d’experts faites par la société Babylone expansion en proposant trois experts ;

— il n’est pas justifié que l’injonction délivrée par la ville de Paris a imposé une suspension des travaux et, en outre, il n’est pas établi que la demande de la ville ne résultait pas d’un manquement de la société Babylone expansion dans de dépôt de la demande de permis de construire alors qu’il lui appartenait de solliciter la délivrance d’un permis de construire conforme à la réglementation ;

— le retard dû à la défaillance des sociétés Edif et GMC et du maître d’oeuvre n’est justifié que dans la limite d’une durée de quatre mois retenue par l’expert ;

— la société Fiminco ne justifie pas d’un retard imputable à la société ERDF et à la compagnie des eaux ;

— le retard provoqué par les intempéries n’est justifié que dans la limite d’une durée de 14 jours comme l’a retenu l’expert.

Le tribunal a évalué la perte de jouissance à la somme de 23 100 euros calculée sur la base d’une valeur locative mensuelle de 1 400 euros pendant une durée de 16,5 mois.

Pour rejeter la demande d’indemnisation du préjudice causé par l’absence de levée des réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison, le tribunal a retenu que M. D-E et M^me X ne justifiaient pas de la persistance des désordres réservés.

La société Fiminco a interjeté appel de cette décision.

Elle rappelle d’abord que le contrat prévoit qu’en cas de refus de livraison par l’acquéreur lorsque celui-ci considère que l’immeuble n’est pas achevé, à défaut d’accord entre les parties dans les dix jours suivant le procès-verbal de refus de livraison sur les travaux dont la réalisation serait indispensable à l’achèvement de l’immeuble, celles-ci désignent un homme de l’art, l’acquéreur choisissant trois experts parmi une liste de dix experts proposés par le vendeur dont l’un sera désigné par ce dernier avec pour mission d’indiquer si l’immeuble est achevé et, dans la négative, quels sont les travaux indispensables pour que l’immeuble soit achevé, qu’à défaut de parvenir à la nomination d’un expert au terme de cette procédure, il sera procédé à sa désignation par décision prise en référé par le président du tribunal de grande instance de Paris saisi à la requête de la partie la plus diligente. Elle fait valoir qu’elle a proposé une liste de dix experts aux acquéreurs qui, soit n’ont pas répondu, soit l’ont informée que seul M. Y était disponible, de sorte que la procédure prévue par le contrat n’a pas été respectée.

Elle ajoute que devant le président du tribunal de grande instance, les acquéreurs ont conclu au rejet de la demande d’expertise et réclamé la livraison de leurs appartements sous astreinte.

La société Fiminco soutient qu’il résulte du rapport de l’expert que les réserves formulées par le syndicat des copropriétaires le 28 novembre 2013 ne justifiaient pas un refus de prise de possession des parties communes, ces réserves, mineures, portant sur les éléments suivants qui ne caractérisent pas l’inachèvement de l’immeuble :

— mise en service de l’ascenseur en toute sécurité (moyen d’information sonore, système d’alarme, appel de dépannage)

— mise en place dans l’ascenseur d’un dispositif d’appui

— mise en place d’un dispositif de signalisation de la porte coupe-feu

— réglage du ferme-porte des portes coupe-feu

— mise en place d’un bloc de secours visible entre le rez-de-chaussée et le premier étage

— mise en place de la vitre de protection de la commande de désemfumage de l’escalier

— fixation du garde-corps de la terrasse du 5^e étage

— mise en place d’un dispositif de signalisation de la porte coupe-feu

— mise en service de l’éclairage du local « eau »

— mise en place d’un système de maintien en position ouverte de la trappe d’accès au local « eau »

— mise en place d’un système de fermeture sécurisée de la trappe d’accès au local « eau ».

Elle ajoute que l’expert a indiqué que les appartements sont achevés.

Elle invoque enfin plusieurs causes justifiant le report du délai de livraison :

— intempéries

— défaillance d’entreprises justifiant un report du délai de livraison de six mois

— défaillance de la société ERDF qui n’a pu intervenir durant le mois d’août malgré son engagement, justifiant un report de livraison d’un mois.

La société Fiminco conclut au rejet des demandes de M. D-E et de M^me X et à leur condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. D-E et de M^me X ont formé un appel incident.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a fait droit au principe de l’indemnisation des préjudices causés par le retard de livraison de l’appartement, et demandent à la cour de :

— condamner la société Fiminco à leur payer la somme de 45 635,79 euros au titre de l’indemnisation des préjudices causés par le retard de livraison ;

— constater que les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 19 mars 2014 n’ont pas été levées ;

— condamner la société Fiminco à leur payer la somme de 8 060,51 euros.

Ils réclament en outre la condamnation de la société Fiminco à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1 – Sur l’indemnisation du préjudice causé par le retard de livraison

Attendu que l’expert judiciaire a constaté lors de la réunion du 17 mars 2014 :

Ascenseur :

— test non concluant concernant le transfert d’appel d’urgence

— absence de moyens d’informations sonores liées au mouvement de la cabine, aux étages et au système d’alarme

— absence de dispositif de prise d’appui à l’intérieur de la cabine

Local << eau >>

— éclairage du local hors service

— absence de dispositif de maintien en position ouverte de la trappe d’accès au local

— absence de fermeture sécurisée de la trappe d’accès au local

— stockage de matériels, matériaux et déchets

Local << poubelles >>

— absence de signalisation de la porte coupe-feu

Escalier :

— absence de signalisation de la porte coupe-feu au 1^er étage

— ferme-porte des portes coupe-feu non réglé (portes non étanches aux fumées)

— absence de bloc de secours visible entre le rez-de-chaussée et le 1^er étage

— éclairement de 150 lux en tout point de l’escalier

— absence de la vitre de protection de la commande de désemfumage de l’escalier

— attestation de vérification du fonctionnement de l’exutoire de désemfumage de l’escalier, non fournie

— attestation de résistance au feu des blocs-portes (PF 1/2 h pour un immeuble de la 3^e famille) non fournie

[…]

— absence de descente des eaux pluviales (non-conformité au DTU)

[…]

— présence d’une seule descente des eaux pluviales, non protégée et remplie de gravillons (non-conformité au DTU)

[…]

— terrasse non visitée pour cause d’impossibilité d’accès

Attendu qu’il ressort des ces constatations que les équipements indispensables à la sécurité et l’utilisation de l’immeuble et des logements n’étaient pas fonctionnels à la date de la réunion d’expertise ; qu’il en résulte que l’ouvrage n’a été réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code de la construction et de l’habitation que lorsque l’expert a constaté que le 21 mars 2014 les travaux permettant le fonctionnement de ces équipements avaient été réalisés ;

Attendu que c’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que M. D-E et M^me X pu refuser la livraison de l’appartement ;

Attendu que la société Fiminco soutient que le retard de livraison est dû à des causes étrangères ;

Attendu que si le syndic désigné pour représenter le syndicat des copropriétaires ne s’est déclaré que le 18 novembre 2013 alors qu’il avait été nommé en juin 2013, ce délai n’est pas à l’origine du retard de livraison puisque celle-ci n’a été possible qu’après l’achèvement de l’immeuble le 21 mars 2014 ;

Attendu que le contrat prévoyant qu’en cas de refus de livraison par l’acquéreur les parties conviennent de désigner un expert, l’acquéreur choisissant trois experts parmi une liste de dix experts proposée par le vendeur qui désignera l’un d’eux, qu’à défaut pour celles-ci de parvenir à la nomination de l’expert, celui-ci sera désigné à la requête de la partie la plus diligente, il résulte des pièces versées aux débats, qui ne sont pas contredites par la société Fiminco, que parmi les experts choisis par les acquéreurs, un seul a déclaré pouvoir exécuter la mission ; que le vendeur ayant ensuite saisi la juridiction des référés aux fins de désignation d’un expert, il ne peut être soutenu que M. D-E et M^me X sont responsables d’un retard dans le déroulement de la procédure ;

Attendu que si un retard a pour origine une injonction de la ville de Paris qui a conduit la société Babylone expansion à déposer une demande de permis de construire modificatif, il n’est pas justifié que cette situation ne lui est pas imputable ;

Attendu que faute d’élément justifiant la prétention de la société Fiminco à établir que la défaillance d’entreprises a causé un retard de six mois dans la livraison de l’appartement, il convient de retenir un délai de deux mois proposé par l’expert ;

Attendu, sur les retards dus aux intempéries, que l’expert a retenu un retard total de 14 jours ;

Attendu que la société Fiminco impute en outre un retard d’un mois à la défaillance de la société ERDF qui n’a pu intervenir en août contrairement à son engagement et à la Compagnie des eaux de Paris qui a exigé la réalisation d’un local en sous-sol alors que le projet autorisé prévoyait le positionnement du compteur d’eau au rez-de-chaussée ; que toutefois, la société Fiminco ne justifie pas ces allégations, celle-ci se bornant à produire la lettre qu’elle a adressée à M. D-E et M^me X pour expliquer qu’elle était contrainte de reporter la date de livraison pour ces motifs ;

Attendu qu’il apparaît ainsi, comme l’a retenu le tribunal, que le retard non imputable à la société Fiminco n’est que de quatre mois et demi ; que la livraison n’étant intervenue que le 24 mars 2014 alors qu’il était prévu par le contrat que celle-ci devait intervenir au plus tard le 30 juin 2012, la société Fiminco est responsable d’un retard de seize mois et demi ;

Attendu que c’est par des motifs pertinents que le tribunal a évalué le préjudice causé à M. D-E et M^me X en raison de ce retard ;

2 – Sur la demande d’indemnisation au titre des réserves non levées

Attendu que c’est pas de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a débouté M.

D-E et M^me X de cette demande ;

2 – Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il n’y a pas lieu à application de ces dispositions ;

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les différentes demandes ;

CONDAMNE la société Fiminco aux dépens.

Le Greffier,

Le Président,