Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2019

(n° 255, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08102 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5RFT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2018 -Tribunal d’Instance de Pantin – RG n° 11-17-000449

APPELANT

Monsieur A X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Didier NAKACHE avocat au barreau de PARIS, Toque : D1087

Ayant pour avocat plaidant Maître Gabrielle DELCROIX, avocat au barreau de PARIS, Toque : D1087, substituant Maître Didier NAKACHE

INTIMEE

Madame B Y

Née le […] au […]

[…]

[…]

Représentée par Maître Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de Fort de France, ayant pour avocat postulant Maître Mickaël RUBINSOHN, absent à l’audience de plaidoirie

avocat au barreau de PARIS, toque : G0586

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président de chambre, Président

— M^me Marie MONGIN, Conseillère

— M. François BOUYX, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M. Benoît TRUET-CALLU

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par M^me Denise FINSAC, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 04 avril 2009, Madame B Y a signé un contrat de

location meublée avec Monsieur A X pour un appartement F2, sis […], pour une durée de 2 mois et 15 jours, moyennant un loyer de 1.000,00 euros par mois, toutes charges incluses.

Monsieur A X a fait assigner Madame B Y devant le tribunal d’instance de Pantin par acte d’huissier du 24 août 2017 afin d’obtenir, pour l’essentiel, paiement de la somme de 4 119,29 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement, celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que le solde de l’arriéré locatif arrêté au mai 2013.

Par jugement du 12 janvier 2018, cette juridiction :

— Déboute M. A X de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamne M. A X à payer à M^me B Y la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne M. A X à payer les dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Le 18 avril 2018, M. X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 novembre 2018, il demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

— Condamner Madame B Y à lui payer la somme de 1560 euros au titre des loyers des

mois d’avril et mai 2016 ;

— Condamner Madame B Y à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 9119,29 euros au titre des dégradations locatives dans l’appartement loué ;

— Débouter Madame B Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Madame B Y à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame B Y aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2018, M^me Y demande à la cour de :

— Dire et juger ses demandes recevables et bien fondées ;

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de PANTIN le 12 janvier 2018 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Débouter Monsieur A X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur A X à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

M. X soutient que les loyers sont dus jusqu’au 20 mai 2016, date à laquelle il a reçu les clés de l’appartement, la locataire ne prouvant pas, comme cela lui incombe, les avoir restitué plus tôt.

M^me Y rappelle que le contrat de bail s’est achevé le 30 juin 2009 et qu’un nouveau bail de nature verbale relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a commencé le 1^er octobre 2009 puis un autre en 2012 entre son frère Z et M. X.

Elle réplique que c’est au propriétaire de rapporter la preuve de l’obligation qu’il allègue, et donc de la date de restitution des clés, ainsi que d’un congé régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le loyer de mai 2016, dont l’absence de paiement n’est pas démontrée faute de quittance, n’est pas dû en l’absence de créance certaine, liquide et exigible, le bailleur exigeant des paiements en espèces.

***

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil :

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur prouve l’obligation à paiement des loyers qu’il invoque en produisant le contrat de bail initial étant observé que le montant du loyer (780 euros) afférent au bail verbal qui a suivi le terme du contrat écrit ne fait pas l’objet de discussion.

Un décompte récapitulatif n’est pas nécessaire puisque la créance revendiquée correspond aux loyers d’avril et mai 2016 soit la somme de 1560 euros.

Le point de savoir si Z Y est devenu locataire ou simple occupant des lieux au départ de sa soeur est indifférent puisque l’intimée, qui a toujours réglé le loyer directement au propriétaire, n’en tire aucune conséquence juridique se bornant à revendiquer une restitution des clés à la fin du mois d’avril 2016 sans contester être redevable du paiement du loyer du moins jusqu’à cette date.

De la même façon, le point de savoir si M. X devait délivrer congé à sa locataire est indifférent puisque M^me Y n’en tire pas davantage de conséquence juridique quant à l’obligation à paiement des loyers.

Elle indique d’ailleurs de façon paradoxale dans ses conclusions que la restitution des clés en avril 2016 forme 'de fait un accord exprès tacite sans équivoque, de clôture de bail’ à cette date ce qui milite plutôt en faveur d’une résiliation amiable intervenue d’un commun accord.

Au demeurant, et quel que soit le terme du bail, contrairement à ce que soutient M^me Y, c’est au locataire qu’il incombe de prouver qu’il a ensuite restitué les clés au bailleur et elle ne démontre nullement l’avoir fait à la fin du mois d’avril 2016 ainsi qu’elle l’affirme.

Elle est donc tenue au paiement du loyer jusqu’au 20 mai 2016 et il lui appartient de démontrer s’être acquittée de cette obligation nonobstant l’absence de délivrance de quittances.

Tel n’étant pas le cas, elle reste redevable de la somme de 1 300 euros (780 + 780 x 20/30).

La décision entreprise sera donc réformée en ce sens.

Sur les dégradations locatives

M. X soutient que la preuve des dégradations commises par la locataire en l’absence totale d’entretien des lieux est rapportée par l’état des lieux de sortie, le devis et les factures de travaux produits. Il précise ne réclamer qu’une partie des travaux de remise en état de l’appartement et que l’humidité excessive est imputable à M^me Y.

M^me Y réplique que les prétendues dégradations relèvent en réalité de l’usure normale des lieux après 7 ans d’occupation lesquels étaient en outre en mauvais état à son arrivée.

Elle précise que le simple devis produit n’est pas probant d’autant qu’il ne décrit pas les travaux qui seraient à la charge du locataire alors qu’aucun dépôt de garantie n’a été réclamé.

***

Selon l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf la preuve contraire.

Cette présomption ne s’étend pas aux éléments mobiliers équipant le logement et, s’agissant d’un fait matériel, la preuve contraire peut être rapportée par tous moyens y compris par présomptions.

L’article 1755 du même code précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives et il appartient au juge d’évaluer le montant du dommage à partir des éléments dont il dispose dès lors qu’il en constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, comme devant le premier juge, M. X produit un devis de travaux de l’entreprise CAMU pour un total de 17 101,34 euros qui correspond à la rénovation intégrale de l’appartement (sols, murs, éléments d’équipements).

Il ne réclame cependant que la somme de 9 119,20 euros, dont il indique qu’elle tient compte de la vétusté, sans cependant expliquer à quoi elle correspond mais il s’agit probablement de la reprise des demandes formulées en première instance (4119,29 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts).

La somme de 4119,29 euros (en réalité 4120,29 euros) correspond à l’addition des diverses factures d’achat de matériaux versées aux débats, dont la plupart correspondent à ceux qui figurent sur le devis, ce qui montre que M. X a en réalité fait le choix de réaliser lui-même les travaux de réparation et de remplacement des éléments d’équipements détériorés.

Sur cette somme, par référence à l’état des lieux de sortie détaillé du 19 juillet 2016, réalisé en présence de Z Y représentant sa soeur régulièrement convoquée et moins de deux mois après la restitution des clés de sorte qu’il constitue une base sérieuse d’appréciation, reviennent au bailleur, hors vétusté, les montants suivants :

—  7,20 (clés manquantes)

—  365,90 (structure de lit détériorée)

—  540 (matelas tâché inutilisable remplacé à l’identique)

— […]

—  99,95 et 45 (couette et oreillers manquants)

—  13,44 (abattant wc manquant)

soit un total de 1 283,49 euros.

Pour le surplus, un coefficient de vétusté de 10 % par année d’occupation, soit 70 %, doit s’appliquer compte tenu de l’usure naturelle des lieux renforcée par la qualité médiocre des éléments d’équipement, de type 'premier prix', ce qui ressort très clairement des photographies en couleur annexées à l’état des lieux.

Il en va ainsi de la moquette rase garnissant la chambre, de la table de cuisson, des deux lave-mains etc… ainsi que des peintures et des revêtements muraux et des diverses menues fournitures.

Par contre, ne sont pas justifiées les sommes réclamées au titre du changement du lave-linge restitué sale mais dont rien ne démontre qu’il est hors d’usage (699 euros) et du chauffe-eau (476 euros) dont le modèle est si ancien que son dysfonctionnement au jour de l’état des lieux de sortie ne peut être imputé à la locataire.

Il revient donc au bailleur la somme suivante :

4 120,29 – (699 + 476) = 2 945,29 euros.

Cette somme doit cependant être réduite à proportion du taux de vétusté s’appliquant sur 1661,80 euros (2 945,29 -1 283,49) si bien que l’on obtient le résultat suivant :

1 283,49 + (1661,80 x 30 %) = 1782, 03 euros arrondis à 1782 euros.

S’y ajoute la contre-valeur financière du travail effectué par M. X en tant que

particulier en ce qui concerne :

— le temps consacré au nettoyage intégral de l’appartement, restitué dans un état de saleté très avancé particulièrement en ce qui concerne la cuisine, lequel peut être évalué à 10 heures sur la base d’un coût horaire de 20 euros soit 200 euros.

— le temps consacré aux diverses réparations effectuées dans le logement lequel, à partir des factures d’achats produites, peut être estimé à 24 heures sur la base du même taux horaire soit 480 euros.

Ainsi, il revient au bailleur la somme de 2 462 euros (1782 + 200 + 480).

Il n’y a pas lieu de déduire la somme de 780 euros au titre du dépôt de garantie, M. X indiquant que le chèque de ce montant du 10 mars 2016, dont la copie est produite, n’a jamais été encaissé et M^me Y contestant avoir jamais versé un dépôt de garantie.

Le jugement sera donc réformé en ce sens.

Sur les autres demandes

Il est équitable d’allouer à M. X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, qui M^me Y succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau ;

Condamne M^me Y à verser à M. X la somme de 1 300 euros au titre du solde des loyers impayés,

Condamne M^me Y à verser à M. X la somme de 2 462 euros au titre des réparations locatives,

Condamne M^me Y à verser à M. X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne M^me Y aux dépens de première instance et d’appel.

La Greffière Le Président