Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 1, 5 janvier 2022, n° 20/00551

CA Bastia
Infirmation partielle 5 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Constat d'huissier et rapport de l'agence régionale de santé
La cour a estimé que les désordres relevés ne rendent pas les lieux inhabitables ou dangereux pour la santé, et que l'exception d'inexécution n'est pas fondée.
Rejeté
Demande de mise en conformité
La cour a noté qu'aucune demande de mise en conformité n'a été formulée à l'égard de l'intimé et que les désordres ne lui incombent pas.
Rejeté
Suspension du loyer en raison de l'insalubrité
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'insalubrité n'était pas établie.
Rejeté
Diminution du loyer en raison de l'insalubrité
La cour a jugé que cette demande ne pouvait être acceptée en raison de la résiliation du bail.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a rejeté cette demande, considérant que Monsieur X ne pouvait être considéré comme un débiteur de bonne foi.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Frais irrépétibles en application de l'article 700
La cour a accordé les frais irrépétibles au bailleur, considérant l'équité de la situation.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 1, 5 janv. 2022, n° 20/00551
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	20/00551
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Judith DELTOUR, président
Avocat(s) :	Marie Line ORSETTIMarc MAROSELLI
Cabinet(s) :	ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI
Parties :	Etablissement Public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AG GLOMÉRATION DU PAYS AJACCIEN

Texte intégral

Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 5 JANVIER 2022

N° RG 20/00551

N° Portalis DBVE-V-B7E-B7N4

FL – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection d’Ajaccio, décision attaquée en date du 12

Octobre 2020, enregistrée sous le n° 17/000456

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ

D’AGGLOMÉRATION DU PAYS AJACCIEN

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANT :

M. C-D X

né le […] à À PORTO-VECCHIO (20137)

HLM la Marine

[…]

Représenté par M^e Marie-Line ORSETTI, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU PAYS AJACCIEN

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Marc MAROSELLI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 octobre 2021, devant A LUCIANI, Conseillère, et Y Z, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l’un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

A LUCIANI, Conseillère

Y Z, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER LORS DES DEBATS :

A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2022

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par Cécile BORCKHOLZ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte du 14 janvier 2008, l’office public de l’habitat de la Corse-du-Sud a donné en location à C D X un logement conventionné situé à Porto Vecchio moyennant un loyer de 249,34 euros, pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction à compter du 1er février 2008.

Faisant état de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait assigner Monsieur X devant le tribunal d’instance d’Ajaccio par exploit du 31 juillet 2017 pour voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la séquestration des meubles, sa condamnation au versement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 12 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio a':

- débouté Monsieur X de ses demandes de transport et d’expertise,

- condamné Monsieur X à verser à l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien la somme de 7239,78 euros selon décompte arrêté au 26 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- autorisé Monsieur X à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

- précisé que chaque mensualité devrait intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

- prononcé la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

dans l’hypothèse de cette résiliation,

- condamné Monsieur X à payer à l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien le solde de la dette locative,

- autorisé l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien à défaut pour Monsieur X d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

- condamné Monsieur X à verser à l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

et en tout état de cause,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

- condamné Monsieur X à payer à l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur X aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer du 7 avril 2017,

- prononcé l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 16 novembre 2020, Monsieur X a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions transmises le 6 juillet 2021, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement sur les points visés à la déclaration d’appel et statuant de nouveau,

avant dire droit':

- débouter l’OPH de la CAPA de ses demandes, fins et conclusions,

- ordonner un déplacement sur les lieux,

- nommer tel expert qu’il plaira à la cour aux fins d’interroger l’OPH mais également la trésorerie en ce qui concerne le décompte des sommes dues,

à titre principal':

- constater l’insalubrité et la non décence du logement ainsi que la bonne foi de Monsieur X,

- en conséquence, constater que les sommes réclamées sont inexactes, que Monsieur X ne peut jouir paisiblement des lieux loués, qu’il est de bonne foi,

- ordonner la mise en conformité des lieux et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- ordonner une suspension du loyer, d’ordonner la suspension de la clause résolutoire et par conséquent d’allouer à Monsieur X des délais pour s’acquitter du paiement des loyers sur 36 mois,

à titre subsidiaire, si la cour ne devait ordonner la suspension des loyers et la suspension de la clause résolutoire,

- ordonner la diminution du loyer à la somme de un euro,

- accorder 36 mois de délais à Monsieur X pour s’acquitter du règlement de sa dette, en vertu de l’article 1244-1 du Code civil et 613 du code de la construction et de l’habitation,

- condamner l’OPH à payer à Monsieur X la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner l’OPH aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 22 février 2021, l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien demande à la cour’de :

- confirmer la décision sauf en ce qu’elle a':

autorisé Monsieur X à s’acquitter de son arriéré locatif de 7 239,78 euros outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 € chacune et une 24e qui soldera la tête en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement,

prononcé la résiliation du contrat de bail uniquement pour le cas où une mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré resterait impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Y ajoutant':

- prononcer la résiliation du contrat de bail,

- autoriser l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien, à défaut pour Monsieur X d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

- condamner Monsieur X à verser à l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date du jugement de première instance jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

- condamner Monsieur X au paiement à l’office public de l’habitat de la communauté d’agglomération du pays ajaccien une somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

- débouter Monsieur X de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

SUR CE':

- Sur les demandes avant dire droit':

Le tribunal a rejeté à bon droit par application de l’article 146 du code de procédure civile les demandes de déplacement sur les lieux et d’expertise.

- Sur l’insalubrité et l’indécence du logement':

Comme en première instance, Monsieur X verse aux débats un constat d’ huissier du 1er décembre 2017 qui comme l’a dit le premier juge n’établit pas l’insalubrité ou l’indécence du logement en ce sens que les désordres relevés sont réels mais ne rendent pas les lieux inhabitables ou dangereux pour la santé. Devant la cour, Monsieur X ajoute à ses pièces un rapport de l’agence régionale de santé du 14 avril 2021 dont il résulte la présence d’infiltrations d’eau laissant présager un possible dégât des eaux, des peintures des murs et des plafonds en mauvais état, la vérification nécessaire de la conformité de l’installation électrique et l’absence d’un chauffage dans la chambre de l’enfant. Cet organisme ne conclut pas à l’insalubrité du logement.

Quant à la mise en conformité, l’intimé observe exactement qu’il n’a été saisi d’aucune demande en ce sens et qu’il n’est pas établi que les désordres lui incombent'; d’ailleurs, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

L’exception d’inexécution invoquée par Monsieur X n’est donc pas fondée.

Les demandes de mise en conformité du logement et de suspension du loyer ne peuvent qu’être rejetées.

- L’OPH verse aux débats un décompte actualisé de la dette, dont il ressort, après prise en compte des sommes saisies au préjudice du locataire, qu’au 26 août 2020 Monsieur X présentait un arriéré locatif de 7 239,78 euros.

Le décompte du 21 octobre 2020 confirme que le Trésor Public a bien opéré la mainlevée des saisies antérieures. Monsieur X n’a pas exécuté la décision de première instance bien qu’elle soit assortie de l’exécution provisoire.Il ne peut donc être considéré comme un débiteur de bonne foi. Ni le montant de ses revenus, ni la présence à son foyer d’un enfant actuellement âgé de 10 ans ne justifient d’ailleurs l’octroi de délais de paiement, sachant que les loyers sont impayés depuis 2017 au moins.

La demande de suspension de la clause résolutoire contenue au bail n’est pas fondée, de même que la demande de délais de paiement.

- En l’état de la résiliation du bail et de ce qui précède la demande de fixation du loyer à la somme de un euro par mois ne peut qu’être rejetée.

- Il sera fait droit aux demandes du bailleur y compris celles tendant au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

L’équité permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance comme en appel.

Les dépens seront laissés à la charge de la partie qui succombe.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a':

'autorisé Monsieur X à s’acquitter de son arriéré locatif de 7239,78 euros outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 € chacune et une 24e qui soldera la tête en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés':

Rejette la demande de délais de paiement, la demande de suspension du loyer, la demande de diminution du loyer';

Prononce la résiliation du contrat de bail ;

Autorise l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien, à défaut pour Monsieur X d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Condamne Monsieur X à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date du jugement de première instance jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

Ajoutant au jugement':

Condamne Monsieur X à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X aux dépens de l’instance.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT