Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20345 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4MQW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/16224

APPELANTE

SCI FINANCIÈRE RÉPUBLIQUE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 520 370 867

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant substitué par M^e Valérie OUAZAN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant

INTIMÉE

SA BNP PARIBAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 662 042 449

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-pierre FORESTIER de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

La société BNP PARIBAS (ci-après nommée la BNP) est locataire de locaux commerciaux à usage d’agence bancaire situés au rez-de-chaussée, au 1^er étage et au sous-sol de l’immeuble sis 15 place de la République, […] et […], propriété de la SCI FINANCIÈRE RÉPUBLIQUE (ci-après nommée la SCI).

La SCI a notifié un mémoire en demande le l8 juillet 2013 et assigné par acte du 29 octobre 2013 la BNP devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir le prix du bail renouvelé au 1^er juillet 2013 à la valeur locative, soit à la somme de 582.000 euros par an en principal.

Par jugement du 17 mars 2014, le juge des loyers a constaté que par 1'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 novembre 2012 par la SCI, le bail s’était renouvelé à compter du 1^er juillet 2013, et avant dire droit, commis M. X, expert judiciaire, aux fins notamment de rechercher la valeur locative des locaux au 1^er juillet 2013.

L’expert a déposé son rapport le 7 mars 2016, concluant à une valeur locative de 355.000 euros par an en principal, soit la moyenne entre une valeur locative calculée en pondérant les locaux situés au rez-de-chaussée avec une valeur boutique, et en retenant une valeur bureaux sans pondération pour le 1^er étage, et une valeur locative obtenue en pondérant l’ensemble des locaux avec une valeur boutique pour l’ensemble.

Par un jugement du 25 septembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS a :

— Fixé à la somme de TROIS CENT TRENTE DEUX MILLE QUATRE CENT DOUZE EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (332.412,60 euros), en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1^er juillet 2013, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI FINANCIERE RÉPUBLIQUE et

la société BNP PARIBAS pour les locaux situés 15 place de la République, […] et […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Condamné la société BNP PARIBAS à payer à la SCI FINANCIÈRE RÉPUBLIQUE les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 29 octobre 2013 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

— Partagé les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 6 novembre 2017, la SCI FINANCIÈRE RÉPUBLIQUE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 février 2019, la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE demande à la cour de :

Vu les articles R.145-11 du Code de commerce,

Vu le rapport d’expertise,

Vu le jugement rendu le 25 septembre 2017,

Vu les pièces versées au débat,

— INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence, STATUANT à nouveau :

— FIXER le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2013, à la somme de 444.000 € par an, hors taxes et hors charges ;

— DIRE ET JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de sa date d’effet, par application de l’article 1155 du Code Civil.

— DIRE ET JUGER que, par application des dispositions de l’article 1154 du Code Civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts.

— DÉBOUTER la société BNP PARIBAS de toutes demandes contraires.

— CONDAMNER le preneur au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

— CONDAMNER la société BNP PARIBAS aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 6 février 2019, la société BNP PARIBAS demande à la cour de :

Et faisant corps avec le présent dispositif et sous réserve de tous autres motifs à produire, déduire ou suppléer, même d’office,

— Infirmer le jugement rendu le 25 septembre 2017 par le Juge des loyers commerciaux en ce qu’il a

fixé le loyer de renouvellement à la somme annuelle en principal de 332.412,60 € à effet du 1 er juillet 2013,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1 er juillet 2013 à la somme annuelle en principal de 297.000 € (DEUX CENT QUATRE VINGT DIX SEPT MILLE EUROS) hors taxes et hors charges, le renouvellement intervenant aux clauses et conditions du bail expiré,

— Débouter la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE de toutes ses demandes,

— Condamner la société FINANCIERE REPUBLIQUE aux entiers dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP FORESTIER & HINFRAY conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI FINANCIERE REPUBLIQUE au paiement au profit de la société BNP PARIBAS d’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation à la valeur locative

La cour relève que les deux parties s’accordent à reconnaître que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R145-11 du code de commerce, l’activité exercée dans les lieux étant assimilable à celle de bureaux. Elles s’opposent en revanche sur la pondération des locaux, le prix unitaire au m²P et sur un abattement sollicité par le preneur en application de l’article R145-8 du code de commerce, en raison de la clause du bail reportant en fin de jouissance les travaux effectués dans les lieux loués par le preneur et à ses frais.

Sur la clause d’accession

La société preneuse qui sollicite l’application d’un abattement, soutient que l’article R145-11 prescrit l’application de correctifs en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, qu’en l’absence d’accession des aménagements au profit du bailleur les lieux loués doivent être considérés comme bruts d’aménagement, qu’il est indéniable que des locaux bruts de béton sont nécessairement moins valorisés que des locaux aménagés, et qu’un correctif est donc nécessaire dès lors que les locaux de références sont à l’inverse aménagés, qu’étant dans les lieux depuis 1917, les aménagements initiaux auraient été vétustes et inadaptés au regard des standards contemporains, que s’agissant des seuls travaux réalisés en 2008 le remplacement de la climatisation, dont elle avait financé l’installation initiale, la réfection intégrale de l’électricité et du câblage relève du gros oeuvre et non du simple entretien et qu’en l’absence d’accession au profit de la bailleresse il convenait de les exclure de la détermination de la valeur locative et d’appréhender les locaux loués comme s’ils étaient bruts de béton et d’aménagements, le principe d’une décote étant donc justifié et fondé. Elle justifie avoir fait procéder au cours du bail expiré à des travaux pour un montant total de 794.262 euros.

La société bailleresse qui s’oppose à tout abattement soutient que l’article R145-8 du code de commerce est inapplicable en l’espèce. Elle souligne que la BNP ne justifie pas de l’état des locaux avant la réalisation des travaux dont elle se prévaut, qu’en application de l’article 9 du bail le preneur devait supporter la charge de toutes les réparations locatives et d’entretien et notamment entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel et nécessaire à la bonne conservation de l’immeuble, qu’elle s’est donc contentée d’exécuter le bail en faisant procéder aux réparations dont s’agit.

L’article L145-36 du code de commerce dispose que :« les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat ».

L’article R145-11 du code de commerce dispose que "le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéa de l’article R145-7 sont en ce cas applicables"

L’article R145-7 dudit code dispose en ses alinéas 2 et 3 que :

« à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation."

Il résulte des articles L145-36 et R145-11, que les dispositions des articles R145-2 à R145-8 du code de commerce ne sont pas applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé de locaux à usage de bureaux.

Cependant, le montant de la valeur locative s’apprécie au moment de la date d’effet du congé. Il n’est pas contestable, l’article R145-11 du code de commerce ne contenant aucune disposition contraire et s’agissant comme en l’espèce d’un « bureau-boutique », doivent être pris en considération pour déterminer la valeur locative, les caractéristiques propres du local, l’importance des surfaces respectivement affectées aux diverses activités exercées dans les lieux, ce qui entraîne leur pondération, ses dimensions, son état d’entretien, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il existe au bail une clause d’accession ainsi rédigée « tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués resteront, en fin de jouissance du preneur, la propriété du bailleur sans indemnité de sa part, ce dernier se réservant en outre, le droit de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, à l’exception de la salle forte ».

Il s’ensuit, que cette clause ne produira effet que lors de la fin de la jouissance des locaux par le preneur.

Cependant, le preneur qui soutient être dans les lieux depuis 1917et verse aux débats le bail établi le 27 octobre 1917, se prévaut du libellé de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée à l’avenant signé le 5 juin 2007, rédigé après accord des parties, à la suite du dépôt d’une expertise judiciaire ordonnée par le juge des loyers commerciaux, n’établit pas que le libellé de cette clause n’ait pas été modifiée à cette occasion, puisque dans le bail de 1917, qu’il produit aux débats, le libellé de cette clause était le suivant :"à l’expiration du bail, les bailleurs auront la faculté de conserver les embellissements et améliorations que ladite société aura pu faire […]".

Dans ces conditions, la société locataire, n’établit pas que les locaux lui ont été donnés en location 'bruts de béton’puisque le bail d’origine contenant une clause d’accession au bénéficie du bailleur en fin de bail, les travaux qu’elle a fait réaliser dans les lieux au cours du premier bail ont fait accession au bailleur. Elle n’établit pas davantage que les travaux qu’elle a fait réaliser au cours du bail expiré, ne relevaient pas de son obligation d’entretien telle que stipulée à l’article 9 de l’avenant dont s’agit,

ainsi que le soutient le bailleur et qu’il ne s’agirait pas de remplacements d’éléments d’équipement ayant fait antérieurement accession au bailleur.

Dès lors, les locaux pris à bail doivent être appréciés compte tenu de leur état et des éléments d’équipements qu’ils comportent au jour de la date d’effet du congé, ainsi que le propose l’expert judiciaire. Il n’y a pas lieu de minorer la valeur locative de ce chef en procédant à un abattement et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point .

Sur la surface pondérée

Les parties admettent le principe de la pondération des surfaces du rez-de-chaussée, ainsi que le calcul de la surface utile, soit 182,80m². La société locataire admet les pondérations proposées par l’expert judiciaire et retenues par le premier juge. La société bailleresse conteste les pondérations retenues de la zone 1 exposée rue Meslay et propose un coefficient de 0,80 au lieu de 0,70, ainsi que pour le 'surplus en zone 2", également dénommée dans le rapport d’expertise judiciaire 'entresol (local climatisation)' pour lequel elle sollicite l’application d’un coefficient de 0,50 au lieu de 0,40, au motif que s’il n’est pas contesté que cette partie soit utilisée comme local technique, cet aménagement des locaux ne relève que du seul choix du preneur.

La cour observe qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le local affecté à la climatisation, situé à l’entre-sol a une faible hauteur sous plafond, si bien que le bailleur ne démontre pas qu’un autre usage pourrait en être fait par le preneur. Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que la rue Meslay était moins passante que la rue du Temple et la rue de la République ce qui entraînait une minoration de ce coefficient. Dans ces conditions, les coefficients de pondération proposés par l’expert judiciaire et retenus par le premier juge, conformes à la charte de l’expertise, ont été correctement appréciés.

Le principe de la pondération des locaux des 1^er et 2nd sous-sols est admis par les parties. La société locataire admet les coefficients de pondération proposés par l’expert judiciaire et retenus par le premier juge. La société bailleresse si elle admet ces coefficients pour le 2nd sous-sol, et pour la salle des coffres située au 1^er sous-sol, les conteste en ce qui concerne les 1^er et 2^e parties 'de moindre hauteur’ du premier sous-sol et demande qu’il leur soit appliqué des coefficients de 0,30 au lieu de 0,25 et de 0,25 au lieu de 0,20.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire, que la 1^re partie de moindre hauteur correspond à des locaux à usage principalement de vestiaire d’une hauteur sous plafond de 2,29 m, et que la 2nde partie correspond à des locaux à usage de local informatique, de sanitaire, de local social et de salle d’archives d’une hauteur sous clé de voûte de 2,05m. Dans ces conditions, les coefficients de pondération des 1^er et 2nd sous-sol, proposés par l’expert judiciaire, correspondant aux usages et à la charte de l’expertise, ont été retenus à juste titre par le premier juge, s’agissant de locaux situés en 2nd sous-sol, d’une moins grande hauteur sous plafond .

Le bailleur accepte le principe de la pondération des locaux du 1^er étage, mais conteste les coefficients de pondération proposés par l’expert judiciaire et retenus par le premier juge. Il demande de voir fixer le coefficient de la zone en façade sur rue et place à 0,60 au lieu de 0,50 et celui de la zone arrière à 0,50 au lieu de 0,40.

La cour retient la motivation pertinente du premier juge relative à la pondération des surfaces du premier étage, certes, il s’agit de bureaux, mais ceux ci sont accessibles à la clientèle ainsi que le montre les photographies annexées au rapport de l’expertise judiciaire puisqu’il existe un espace d’accueil équipé de fauteuils et leur utilisation est semblable à celle des locaux du rez-de-chaussée . Dans ces conditions, la surface de ces locaux doit être pondérée et l’appréciation des coefficients de pondération de 0,50 pour les locaux éclairés en vue directe et celle de 0,40 pour les locaux éclairés en second jour, correspond aux usages ainsi qu’à la charte de l’expertise et doit être retenue.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée totale de 291,59m²P.

Sur la valeur locative

L’expert judiciaire a proposé une triple approche. Dans la première il propose la détermination de la valeur locative de la surface non pondérée des locaux du premier étage à usage de bureaux, en fonction de références de bureaux et le surplus des locaux dont la surface est pondérée en fonction de références d’agences bancaires et de boutiques. Dans une deuxième approche, il propose de déterminer la valeur locative de l’ensemble des locaux dont la surface est intégralement pondérée en fonction de références d’agences bancaires et de boutiques. Dans une troisième approche, il propose une synthèse des deux précédentes méthodes.

La société bailleresse demande de ne retenir comme méthode que celle consistant à pondérer l’ensemble des surfaces, les locaux du premier étage pouvant recevoir de la clientèle.

La société locataire demande d’effectuer la synthèse entre les deux méthodes ainsi que le propose l’expert judiciaire et soutient que les surfaces du premier étage n’étant pas pleinement exploitables commercialement la grille de pondération usuelle n’est pas adaptée à ce type de locaux, si bien que la méthode préconisée par l’expert est justifiée dans la mesure où on ne peut traiter ce premier étage comme étant un commerce traditionnel et qu’à l’inverse l’existence d’une liaison intérieure et les aménagements constituent des éléments de majoration par rapport à une valeur 'bureau'.

La cour relève que les locaux du premier étage sont reliés aux locaux du rez-de-chaussée. Ils sont accessibles à la clientèle et sont d’ailleurs aménagés à cet effet, quand bien même l’escalier ne correspondrait qu’à une unité de passage. Dans ces conditions, l’activité qui s’y déploie n’étant pas de nature différente de celle exercée dans les locaux du rez-de-chaussée, il convient de retenir ainsi que l’a fait le premier juge une valorisation de la totalité des locaux constituant des 'bureaux-boutiques', après pondération de l’ensemble des surfaces selon leur utilité respective.

En conséquence, il n’y a pas lieu de rechercher la valorisation des locaux du premier étage uniquement comme étant des bureaux, ni de procéder à une synthèse des deux méthodes de valorisation, mais de retenir ainsi que l’a fait le premier juge et comme le demande le bailleur, la deuxième première approche proposée par l’expert judiciaire.

L’ensemble des surfaces pris en location étant pondéré, il convient de prendre en considération des références pour des locaux équivalents en privilégiant les références pour des agences bancaires situées à proximité de la place de la République ou dans des quartiers semblables (3^e, 10^e, 11^e, 12^e et 19earrondissement) comme se rapprochant des locaux véritablement équivalents, tout en tenant compte de la commercialité particulière de la place de la République, avantageuse pour une agence bancaire, ce qui suppose de retenir également les références des loyers des boutiques du voisinage, en tenant compte des différences constatées, dès lors que la particularité du commerce considéré est d’être exercé dans des 'bureaux-boutiques’ avec tous les avantages recherchés que cela procure (effet vitrine, facilité d’accès pour la clientèle).

En conséquence, les références proposées par le bailleur relatives à des agences bancaires situées dans le 16^e arrondissement, […], dans le […], dans le […], dans le 6^e, […], dans le […], doivent être écartées, dans la mesure où la situation de ces agences et leur chalandise ne sont pas comparables à celle de la Place de la République.

Compte tenu de la situation de l’immeuble place de la République, dans un secteur présentant une bonne commercialité comme l’atteste la présence de plusieurs enseignes nationales, à l’accès facilité par la desserte de nombreuses lignes de métro et de bus, ce qui en fait un emplacement de choix pour une agence bancaire, des locaux loués situé au rez-de-chaussée et premier étage d’un bel immeuble

en pierre de taille à pan coupé, de la clause de destination , des références pour des locaux équivalents relevant tant des nouvelles locations, que des renouvellements amiables et des fixations judiciaires qui varient pour les boutiques du voisinage de 480 euros à 3455 euros, pour les nouvelles locations, de 500 euros à 1223 euros, pour les renouvellements amiables, de 400 euros à 900 euros pour des fixations judiciaires et pour les agences bancaires de l’est parisien de 560 euros à 1247 euros, pour les nouvelles locations, de 338 euros à 1520 euros pour les renouvellements amiables et de 350 euros à 575 euros pour des fixations judiciaires , de l’état des locaux et de leurs équipements, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 1200 euros le montant unitaire de la valeur locative des locaux dont s’agit.

Il en résulte que le montant de la valeur locative annuelle du local pris à bail est de 349.908 euros HT et HC.

Sur les intérêts de retard

Le bailleur demande l’infirmation dans le dispositif de ses conclusions du point de départ des intérêts de retard et le rejet de l’anatocisme tels que retenus par le premier juge, ce à quoi s’oppose la société locataire qui conclut à la confirmation sur ce point du jugement entrepris.

La cour rappelle qu’elle n’est tenue de statuer sur une prétention qu’autant qu’elle est soutenue par des moyens développés dans la discussion en application de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige.

En l’espèce, la société bailleresse ne développant aucun moyen au soutien de ces demandes, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes complémentaires

L’expertise étant en l’espèce nécessaire, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le partage des dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le quantum du loyer du bail renouvelé ;

l’infirme sur ce point,

statuant à nouveau,

— Fixe à la somme de 349.908 euros , en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1^er juillet 2013, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI FINANCIERE RÉPUBLIQUE et la société BNP PARIBAS pour les locaux situés 15 place de la Republique, […] et […] à Paris 3^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par chacune des parties avec distraction au profit de l’avocat postulant en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE