Cour d'appel d'Angers, Chambre a - commerciale, 13 décembre 2016, n° 15/02241

TGI 7 juillet 2015

CA Angers
Infirmation partielle 13 décembre 2016

Arguments

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Accepté
Modification notable des caractéristiques des locaux
La cour a constaté que les travaux avaient entraîné une augmentation significative de la surface accessible aux clients, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux.
Accepté
Évaluation du loyer selon les caractéristiques des locaux
La cour a retenu une évaluation du loyer conforme aux caractéristiques des locaux et aux loyers de comparaison, fixant le loyer à 16 200 euros hors taxes.
Rejeté
Demande de paiement des arriérés de loyer
La cour a déclaré cette demande irrecevable, soulignant que le juge des loyers commerciaux n'a pas compétence pour statuer sur les paiements d'arriérés.
Rejeté
Demande de paiement des intérêts sur le différentiel de loyer
La cour a déclaré cette demande irrecevable, considérant qu'elle ne relevait pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.
Rejeté
Demande de remboursement des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que les frais de justice doivent être supportés par la partie succombante.

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a - com., 13 déc. 2016, n° 15/02241
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	15/02241
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 7 juillet 2015, N° 12/00007
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Véronique VAN GAMPELAERE, président
Avocat(s) :	Patrice HUGELMonika PASQUINI
Parties :	EURL OCEANE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’A CHAMBRE A – COMMERCIALE VVG/DB

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 15/02241

Jugement du 07 Juillet 2015

Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale d’A

n° d’inscription au RG de première instance 12/00007

ARRET DU 13 DECEMBRE 2016

APPELANTS :

Monsieur G X

XXX

Madame E F

XXX

49000 A

Représentés par M^e Patrice HUGEL, avocat au barreau d’A – N° du dossier 070555

INTIMEE :

L’EURL OCEANE

XXX

49000 A

Représentée par M^e Monika PASQUINI, avocat au barreau d’A – N° du dossier 070555

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 05 Septembre 2016 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller, faisant fonction de Président qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 13 décembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Véronique VAN GAMPELAERE, Conseiller, faisant fonction de Président et par Denis Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 1991, les époux Z ont donné à bail aux époux B un local commercial situé au XXX à A, pour une durée de 9 ans, à compter du 15 septembre 1990 pour un loyer annuel de 30.000 francs.

L’immeuble a été vendu par la suite par les époux Z aux époux X-F.

L’EURL SAINT ETIENNE est venue par la suite aux droits des époux B.

Ce bail a été renouvelé à compter du 15 septembre 1999 pour se terminer le 15 septembre 2008, puisque le 23 avril 2007.

Devant la commission départementale de conciliation en matière d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, le bailleur et le locataire ont convenu que la date d’échéance du bail était le 15 septembre 2008.

Par acte d’huissier du 25 octobre 2007, les époux X ont donné congé à la société SAINT ÉTIENNE pour le 15 septembre 2008 et pour voir s’ouvrir le droit à renouvellement du locataire, les bailleurs ont demandé dans cet acte à ce que le loyer soit porté à la somme de 28.800 euros hors taxes par an outre la prise en charge par le preneur de la quote-part de la taxe foncière afférente aux locaux et de la quote-part des frais de gestion de la fiscalité directe, toutes les autres conditions et clauses du bail précédent demeurant inchangées.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2007, la société SAINT ÉTIENNE a cédé son fonds de commerce à la société OCÉANE.

Cette dernière, par courrier daté du 20 février 2009, a accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais a refusé le lover déplafonné ainsi que la prise en charge d’une quote-part de la taxe foncière afférente aux lieux loués.

Saisie par la société OCÉANE, la commission départementale de conciliation en matière de baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal a rendu le 8 juin 2009 l’avis suivant «des tractations étant en cours entre les bailleurs et la locataire, la commission en prend acte et ne se prononce pas ». Un mémoire en demande de fixation du loyer du bail renouvelé a été envoyé par les bailleurs, désormais M. G X et M^me E F divorcée X, ci-après les Consorts X, par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 septembre 2010.

Par acte en date du 13 septembre 2012. M. G X et M^me E F ont fait assigner la société OCÉANE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de

— voir fixer à la somme de 28.800 euros hors taxes par an outre la prise en charge par le preneur de la quote-part de la taxe foncière afférente aux locaux et la quote-part des frais de gestion de la fiscalité directe, le montant du loyer dû à compter du 15 septembre 2008 ;

— voir condamner la société OCÉANE à leur payer le loyer du bail renouvelé, outre la quote-part de la taxe foncière afférente aux locaux et la quote-part des frais de gestion de la fiscalité directe ainsi que des charges prévues au bail liant les parties ;

— voir condamner la société OCÉANE au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le loyer dû et le loyer payé, et ce à compter de la date du départ du renouvellement du bail, soit le 15 septembre 2008 ;

— voir dire que les intérêts échus depuis plus d’une année seront capitalisés

— voir condamner la société OCÉANE à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— voir condamner la société OCÉANE aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les coûts des deux procès-verbaux de constat d’huissier ;

Par jugement du 19 juillet 2013, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance d’A a, avant dire droit, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. C D.

L’expert a déposé son rapport le 15 septembre 2014.

Aux termes de leur mémoire signifié le 3 janvier 2015, les bailleurs ont maintenu leurs demandes telles qu’initialement présentées en demandant en outre au juge des loyers de condamner la société Océane à leur payer le différentiel de loyer et charges entre le prix fixé et celui effectivement acquitté en tenant compte de la révision légale et contractuelle de loyer jusqu’à complet paiement et à supporter les frais d’expertise.

Par jugement du 7 juillet 2015, le juge des loyers du tribunal de grande instance d’A a:

— Débouté M^me E U F divorcée X et M. G N X de leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé des locaux à usage commercial situés au XXX à A (Maine-et-Loire) ;

— Fixé le loyer du bail renouvelé selon la variation de l’indice du coût de la construction conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce ;

— Condamné in solidum M^me E U F divorcée X et M. G N X à paver à la société OCÉANE la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000,00 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M^me E U F divorcée X et M. G N X aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; le tout sous bénéfice de l’exécution provisoire.

Suivant déclaration parvenue au greffe de la cour le 22 juillet 2015, M. G X et M^me E L ont interjeté appel de ce jugement

Les parties ont conclu.

Une ordonnance du 27 juin 2016 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe 27 juin 2016.

aux termes desquelles elles formulent les demandes qui suivent.

M. G X et M^me E L demandent à la cour de:

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative et être ainsi déplafonné compte tenu de la modification notable de la consistance des lieux loués ainsi que de la modification des facteurs de commercialité survenues au cours du bail expiré, ;

En conséquence,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé dû, à compter du 15 septembre 2008, à la somme annuelle de 28.800 € HT, outre la prise en charge par le preneur de la quote-part de taxe foncière afférente aux locaux et de la quote-part des frais de gestion de la fiscalité directe, pour les locaux à usage commercial et d’habitation situés XXX 49000 A loués par les requérants à la société OCEANE ;

— condamner la société OCÉANE au profit des requérants au paiement dudit loyer du bail renouvelé, outre la quote-part de taxe foncière afférente aux locaux et de la quote-part des frais de gestion de la fiscalité directe ainsi que les charges prévues au bail liant les parties;

— Dire que la société OCÉANE sera tenue de payer le différentiel de loyer et charges entre le prix fixé et celui effectivement acquitté en tenant compte de la révision légale et contractuelle de loyer jusqu’à complet paiement ;

— Condamner la société OCÉANE au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le loyer dû et le loyer payé et ce à compter de la date du départ du renouvellement du bail, soit le 15 septembre 2008 ;

— Dire que ces intérêts échus depuis plus d’une année seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— Condamner la société OCÉANE à payer aux bailleurs la somme de 13.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société OCÉANE aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance lesquels comprendront les coûts des deux procès verbaux de constat d’huissier ainsi que les frais d’expertise judiciaire en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Océane demande à la cour de:

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— Débouter les appelants de leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé des locaux à usage commercial situé au XXX 49000 A, et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes,

— Fixer le loyer du bail renouvelé selon la variation de l’indice du coût de la variation conformément aux dispositions de l’article L145-34 du Code du Commerce,

— Condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter la charge de tous les dépens en ce compris les dépens de première instance y compris les frais d’expertise judiciaire en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

— sur la demande de déplafonnement

A défaut d’accord entre les parties, la fixation du loyer lors du renouvellement du bail commercial est régie par les articles L 145-33 et suivants du code de commerce.

L’article L 145-34 du code de commerce pose un principe de plafonnement des loyers des baux renouvelés sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l’article L 145-33 du même code, à savoir :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2 – La destination des lieux ;

3 – Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité.

La charge de la preuve de la modification notable pèse sur le bailleur qui demande le déplafonnement du loyer.

Au soutien de leur demande de déplafonnement, les bailleurs font valoir en premier lieu que le loyer actuel ne correspond plus à la valeur locative des locaux loués au regard des prix facturés dans le voisinage.

Cependant l’éventuelle modicité du loyer en comparaison avec le prix des loyers couramment pratiqués dans le voisinage ne peut, au regard des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l’article L 145-33 auxquels renvoie , de manière exhaustive, l’article L 145-34 du code de commerce, constituer un motif de déplafonnement.

Pour conclure en deuxième lieu au nécessaire déplafonnement du loyer, les bailleurs soutiennent que les locaux donnés à bail ont, par suite de la réalisation de travaux, subi une modification notable de leur destination. Il leur appartient d’en rapporter la preuve, étant ajouté qu’ils doivent également, pour que ces travaux les rendent éligibles au déplafonnement du loyer, établir que ces derniers ont été de nature à favoriser l’activité professionnelle de la société Océane.

Il ressort du rapport d’expertise que la destination d’une partie des locaux donnés à bail a été modifiée, avant le renouvellement, en ce qu’une arrière salle de café a été créée, au rez de chaussée, à l’emplacement de l’ancienne cuisine et d’une courette.

Avant ces travaux la surface pondérée des locaux accessibles à la clientèle était de 27,18 M².

Elle est passée à 42,14 M² par ajout d’une arrière salle de café de 11,72 M² ( ancienne cuisine) et d’un salon avec dégagement vers les sanitaires de 3,24 M² ( ancienne courette).

L’augmentation objective de la surface des locaux accessibles à la clientèle est donc de 14,96 M²;

Si, en tant que telle, cette surface n’est pas considérable elle constitue néanmoins une modification notable des caractéristiques des locaux si on la compare à la surface d’origine.

En effet, grâce aux travaux litigieux le locataire a bénéficié d’une augmentation 50 % des locaux accessibles aux clients ce qui lui permet donc d’en accueillir plus et a donc une incidence favorable sur son activité, étant observé qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise que les nouveaux espaces créés en fond de bar, qui bénéficient, en tout cas pour le salon d’un puits de lumière si on se réfère au plan, ne sont pas attractifs pour la clientèle, ces derniers étant, au contraire, de nature attirer une clientèle désireuse d’être un peu plus au calme que dans la salle de bar elle-même.

Les bailleurs ayant ainsi rapporté la preuve d’une modification notable des locaux favorisant l’activité de la société Océane, sont fondés à solliciter un déplafonnement du loyer renouvelé.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef

— Au regard des dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 dans leur rédaction applicable à la cause, le nouveau loyer est fixé en considération des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’immeuble donné à bail comporte un sous sol de 20.99 m², un rez de chaussée de 44,54 m² dans lequel est exploitée une activité de café débit de boisson et deux étages, respectivement de 38,58 m² et 29,46 m² mentionnés dans le bail comme constitué de pièces à usage d’habitation.

Il en résulte que l’immeuble donné à bail est un immeuble à usage mixte.

La société Océane ne le conteste pas qui fait simplement observer qu’elle a été contrainte de faire des travaux, notamment de mise aux normes et de chauffage et qu’il doit également être pris en considération le fait qu’une salle de bains, ou prétendue telle, n’est pas utilisable.

Le fait que le locataire ait installé une chaudière à ses frais n’est pas de nature à emporter une minoration du prix du loyer .

L’intimée ne fait pas la démonstration que les locaux à usage d’habitation ne seraient pas habitables, la description des locaux par l’expert n’en faisant pas plus la démonstration.

Il ressort de l’expertise que les loyers d’habitation à la date de renouvellement étaient, pour l’hyper centre, de l’ordre de 550 euros à 800 euros par mois. La valeur locative de 600 euros par mois pour la partie habitation, proposée par l’expert sera retenue, soit 7 200 euros l’an, compte tenu de la description des lieux loués, étant observé que le choix de l’intimée de ne pas occuper les locaux d’habitation, qui ne se justifie pas par l’état du logement, ne peut être opposé aux bailleurs.

S’agissant de l’évaluation du loyer des locaux commerciaux l’expert propose un loyer annuel de 16 200 euros soit 9 000 euros et indique qu’une majoration de 10 % de la valeur locative pourrait être appliquée si la jouissance d’une terrasse sur le domaine public devait être intégrée au calcul du loyer.

Les bailleurs rejettent la proposition de l’expert en contestant la pertinence des loyers de comparaison auquel ce dernier s’est référé, en soutenant, par ailleurs que celui-ci a sous estimé les facteurs locaux de commercialité et en relevant qu’en toute hypothèse la valeur locative de l’immeuble doit prendre en considération, sous forme d’une majoration de 15 %, le fait que la locataire bénéficie d’une terrasse sur le domaine public.

Pour sa part la société l’Océane relève que les loyers de comparaison proposés par les bailleurs ne sont pas pertinents puisqu’il s’agit de loyers qu’ils perçoivent pour d’autres immeubles leur appartenant.

Elle ajoute que l’existence d’une terrasse ne peut être prise en considération dès lors qu’elle n’en a qu’une jouissance précaire.

Enfin elle s’étonne que l’expert ait pris en considération, pour fixer le montant du loyer, le fait que le bail ne mette pas à sa charge le montant de la taxe foncière.

L’expert s’est attaché à rechercher des baux portant sur des locaux commerciaux dans le même secteur en retenant, à juste titre que les références proposées par les parties ne pouvaient être prises en considération car trop sommaires ou ne correspondant pas à des loyers en vigueur lors du renouvellement du bail en septembre 2008.

L’expert s’est livré à une recherche et un examen minutieux du montant des loyers commerciaux pratiqués dans le secteur concerné à la date du renouvellement que les pièces produites aux débats par les parties ne remettent pas utilement en cause, étant observé que les bailleurs ne peuvent opposer à leur locataire le montant des loyers qu’ont accepté de leur régler leurs autres locataires, ces loyers étant, au vu des travaux de l’expert, sensiblement supérieurs aux prix moyens pratiqués.

Pour conclure à une bonne commercialité des locaux, les bailleurs font valoir que la rue Lenepveu dans le prolongement de laquelle se situe la rue Saint Étienne où se trouvent les locaux donnés à bail est devenue une rue très passante, qu’il convient en outre de prendre en considération l’augmentation de la population d’A et notamment l’arrivée d’une population étudiante qui constitue une clientèle potentielle.

Ils font état de la présence de grandes enseignes à proximité ainsi d’un lieu de stationnement à proximité.

Cependant, ainsi que le relève l’expert, ce n’est pas parce que la rue Lenepveu est devenue un des axes majeurs de l’animation du centre ville avec la présence de grandes enseignes que la rue Saint Etienne est elle-même très passante.

En effet si le haut de la rue Lenepveu est certes très commercial et passant, le bas de rue Lenepveu et la place du pilori, place de stationnement, qui le sépare de la rue Saint Etienne ont connu une baisse de fréquentation en 2007 soit, avant le renouvellement, baisse qui ne s’est pas démentie.

IL ressort encore de l’expertise que la population d’A a connu une baisse sensible de population entre 1995 et 2008.

Enfin, il convient de relever que les locaux litigieux ne sont pas situés dans le quartier des festivités étudiantes et qu’il n’est pas démontré que les étudiants seraient amenés à passer devant pour se rendre à la faculté.

Les éléments mis en avant par les bailleurs ne sont donc pas de nature à remettre en cause l’évaluation de l’expert qui a fait une juste appréciation des facteurs locaux de commercialité et pris justement en considération la nature du commerce litigieux et de sa situation géographique.

Il est constant que l’intimée bénéficie d’une terrasse, voire de deux terrasses l’une située devant l’immeuble donné à bail, la seconde étant située au-delà de la rue Léon Jouhaux.

Cependant, il ressort de l’expertise que dans les deux cas il s’agit d’une simple occupation précaire du domaine public.

La terrasse principale à laquelle se réfèrent les bailleurs n’est pas adossée sur l’immeuble, elle n’est pas fermée, n’a pas de plancher, n’est pas couverte et ne comporte aucun élément fixe à demeure, les stores bannes étant supportés par des poteaux amovibles.

Il n’est pas soutenu que la seconde terrasse présenterait des caractéristiques différentes.

Compte tenu de la consistance des terrasses et de la nature précaire de la jouissance concédée par la ville d’A, c’est à juste titre que la locataire soutient qu’aucune majoration du loyer ne saurait intervenir de ce chef.

Si l’expert mentionne que sa proposition d’évaluation du loyer pour la partie commerciale peut être de 200 euros par mètre pondéré, taxe foncière comprise, alors qu’une telle taxe n’est pas mise contractuellement à la charge des locataires, il reste que la cour estime que, compte tenu de ce qui précède et du montant des loyers de comparaison listés par l’expert le loyer relatif à la partie commerciale des locaux, doit être fixée à la somme de 200 euros l’an par mètre pondéré soit 9000 euros.

En définitive le loyer sera fixé à la somme totale de 16 200 euros H.T ( soit 7 200+9000) et hors charges à compter du 15 septembre 2008.

La compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée, par l’article R 145-23 du code de commerce, à la fixation du prix du bail renouvelé alors que les autres contestations doivent être portées devant le tribunal de grande instance.

Il n’entre donc pas dans les compétences du juge des loyers commerciaux, ou de la cour d’appel statuant en appel sur une décision rendue par ce dernier, d’établir le compte entre les parties et de prononcer une condamnation à paiement à l’encontre de l’une ou l’autre d’entre elles, notamment au titre du différentiel entre les loyers réglés et le loyer révisé.

En outre, si en cas de déplafonnement du bail, le juge des loyers est compétent pour fixer le nouveau montant du loyer, il n’entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur les charges et de juger que le locataire sera redevable d’une quote part de la taxe foncière afférente aux locaux et de la quote-part des frais de gestion de la fiscalité directe.

Les demandes en paiement du différentiel et des intérêts attachés, ainsi que la demande tendant à voir juger que la locataire sera redevable d’une quote part de la taxe foncière et des frais de gestion de fiscalité directe seront déclarées irrecevables en ce que présentées dans le cadre de la présente instance en fixation. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais non répétibles de première instance et d’appel.

La société L’Océane qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, rien n’imposant de mettre à la charge de l’intimée le coût des constats d’huissiers sollicités par les bailleurs.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement:

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société Océane de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,

Fait droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé des locaux situés au XXX à A

Fixe le montant annuel du loyer renouvelé à la somme de 16 200 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 septembre 2008,

Déclare irrecevables les demandes des consorts X-F en paiement du différentiel et des intérêts attachés, ainsi que la demande tendant à voir juger que la locataire sera redevable d’une quote part de la taxe foncière et des frais de gestion de fiscalité directe, en ce que présentées dans le cadre de la présente instance en fixation du prix du loyer.

Condamne la société l’Océane aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. Y V. VAN GAMPELAERE