Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 FEVRIER 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00735 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2L46

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2016 -Tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS – RG n° 11-15-000843

APPELANTE

LA SOCIÉTÉ IN’LI ( venant aux droits de la SA l’immobilière ACL PME)

SIRET : 388 412 280 00066

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIME

Monsieur X B

[…]

Chez M^me C D

[…]

Défaillant :

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 23 février 2019, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Daniel FARINA, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRÊT : PAR DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Daniel FARINA, Président et par E F, Greffière présente lors

de la mise à disposition.

****

Exposé du litige

Par contrat du 10 octobre 2012 la SA l’immobilière ACL PME a donné en location à M X B un logement situé dans un ensemble immobilier au rez-de-chaussée du bâtiment […] à Aubervilliers ( Seine-Saint-Denis ) .

Exposant que le bailleur avait manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués, M X B a assigné le 12 juin 2015 devant le juge des référés du Tribunal d’instance d’Aubervilliers la SA l’immobilière ACL PME en sollicitant le paiement d’une indemnité de 12 000 euros .

L’affaire ayant été renvoyée à une audience au fond, le Tribunal d’instance par jugement du 29 mars 2016 assorti de l’exécution provisoire a :

— condamné la SA l’immobilière ACL PME à payer à M X B les sommes de :

—  4740 euros pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

La SA l’immobilière ACL PME aux droits de laquelle se trouve la société IN’LI a interjeté appel du jugement .

Par conclusions notifiées au greffe par message Rpva du 1^er mars 2017 et signifiées à M X B par acte du 21 mars 2017 remis en l’étude d’huissier la SA l’immobilière ACL PME – aux droits de laquelle se trouve la société IN’LI – demande à la cour de :

— au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, et 1725 du Code civil,

— déclarer la SA l’immobilière ACL PME recevable et bien fondée en ses demandes,

— en conséquence,

— infirmer le jugement déféré,

— statuant à nouveau,

— débouter M X B de ses demandes, et à tout le moins les ramener à de plus justes proportions,

— le condamner aux dépens et au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Régulièrement assigné par acte du 23 février 2017 remis en l’étude d’huissier M X

B n’a pas constitué avocat .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2019 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation

Attendu que par son assignation M X B exposait principalement que:

— la SA l’immobilière ACL PME a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement :

— il a subi des nuisances olfactives ( provenant de la fosse septique située à proximité ) et sonores ( en raison de lancers de ballon contre le mur de son logement ),

— en outre en raison, en particulier, de la panne du système de fermeture du portail d’accès à la Résidence il a subi un cambriolage ainsi que des dégradations ;

— ces troubles de jouissance l’ont contraint à une prise en charge psychologique,

— malgré ses nombreuses demandes la SA l’immobilière ACL PME n’a rien fait pour remédier à la situation et en particulier le reloger dans de meilleures conditions ;

Attendu qu’au soutien de son appel la société In’ Li venant aux droits de la SA l’immobilière ACL PME fait valoir essentiellement que :

— aussitôt informée du cambriolage elle a, par courrier du 13 novembre 2013 avisé M X B, avoir averti le syndic de copropriété du dysfonctionnement de la porte d’entrée côté clôture ;

— elle a relancé le syndic pour qu’il rappelle aux occupants d’être vigilants sur les allers et venues au sein de la Résidence,

— par courriel du 19 juin 2014 M X B l’informait du dépôt le 9 juin 2014 d’une main courante par laquelle il avait déclaré que depuis six mois les enfants de ses voisins frappaient avec leur ballon sur les murs de son appartement' et venaient récupérer le ballon très souvent en s’introduisant dans son jardin’ ;

— le 26 juin 2014 M X B a déposé plainte pour dégradation de sa boîte aux lettres, et le même jour il en a avisé la bailleresse,

— le 3juillet 2014 il a déposé plainte pour dégradation de la serrure de la porte d’entrée de son logement ;

— la bailleresse l’a informé par courrier du 16 juillet 2014 que le syndic procéderait à un affichage pour demander aux résidents de respecter les règles d’habitation dans un immeuble collectif.

— le 18 juillet 2014 M X B a déposé plainte pour des nuisances engendrées par les jeux de ballons d’enfants ;

— par courriel du 10 novembre 2014, M X B l’avisait avoir été victime de jets de pierres, avoir alerté la Police mais ne pas vouloir porter plainte contre X ;

— il lui indiquait que l’affichage destiné à rappeler les règles de savoir- vivre – annoncé par le bailleur
-n’avait pas été effectué.

— par courriel du 20 novembre 2014 elle lui répondait qu’une note du règlement intérieur avait bien été affichée mais qu’elle avait été retirée rapidement probablement par les auteurs des troubles ;

— par courriel du 21 mars 2015 M X B faisait état de harcèlements et troubles de voisinage : jets de pierres et de ballons par certains enfants de voisins ;

— s’agissant de troubles causés par des tiers au sens de l’article 1725 du Code civil, ces faits n’engagent pas la responsabilité du bailleur ;

— c’est donc à juste titre que le premier juge a écarté les demandes en tant qu’elles portaient sur le cambriolage ainsi que sur des tentatives d’effraction et des dégradations ;

— le tribunal a admis cependant le principe de la demande d’indemnisation du fait de la défaillance de la porte d’entrée pendant plusieurs mois et des nuisances sonores et des intrusions dans le jardin de M X B ;

— or la défaillance de la porte d’entrée de la résidence est sans lien de causalité avec les nuisances alléguées,

— les nuisances sonores comme les intrusions dans le jardin, relèvent de tiers,

— le bailleur n’a donc pas à en répondre,

— M X B qui a semble-t-il été pris à partie par des personnes qui ne dépendent pas de la SA l’immobilière ACL PME, ne pouvait ignorer le quartier dans lequel il allait résider et il s’est trouvé mal fondé à exiger un autre logement du bailleur ;

— M X B a refusé une proposition de relogement dans un appartement situé dans l’Essonne aux motifs de l’éloignement géographique par rapport à son lieu de travail et d’un loyer trop cher ;

— il y a lieu à tout le moins de réduire à de plus justes proportions le montant de l’éventuelle condamnation ;

Sur ce

Attendu que selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est

tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1719 du Code civil : ' Le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : – de faire jouir paisiblement pendant la durée du bail le preneur, de la chose louée;

Que l’article 1725 du même code dispose que ' Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance’ ;

Attendu en l’espèce que M X B a invoqué dans son assignation les faits suivants :

- cambriolages, tentative de cambriolage et dégradations notamment de sa boîte aux lettres et de la serrure de la porte de son appartement,

— nuisances sonores du fait de lancers de ballons par des enfants du voisinage utilisant le mur extérieur de son appartement comme buts et venant souvent récupérer le ballon dans son jardin,

— nuisances olfactives en provenance d’une fosse septique située à proximité ;

— absence d’entretien du dispositif assurant la sécurité des occupants et la protection contre les intrusions mal intentionnées ;

Que concernant ce dernier point, il invoque la défectuosité du groom de la porte d’entrée de la Résidence, désordre qui selon lui a facilité l’intrusion de tiers dans la Résidence et permis le cambriolage du 9 novembre 2013 et d’autres faits objets des plaintes déposées ;

Attendu que pour condamner l’association Parme à payer une indemnité de 4 740 euros et rejeter le surplus de la demande d’indemnisation le premier juge a retenu que :

— le bailleur ne peut être tenu responsable des faits de cambriolage, et de dégradations, ces faits ayant été commis par des tiers ;

— les nuisances sonores du voisinage, l’introduction dans le jardin loué, et la défectuosité du portail d’accès à la Résidence engagent la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

Attendu que la cour n’est pas saisi de la demande d’indemnisation en tant qu’elle porte sur les faits de cambriolage et de dégradations ;

Attendu concernant le désordre ayant affecté le portail d’accès à la résidence, que par courrier du 13 novembre 2013 la SA l’immobilière ACL PME écrivait à M X B : ' Dés que nous avons eu connaissance du problème rencontré sur la porte d’entrée côté rue nous en avons averti le syndic de copropriété .

Malheureusement ce dernier est confronté à des délais incompressibles d’assurance, ce qui explique le retard dans l’exécution des travaux’ ;

Que par courrier du 16 juillet 2014 elle lui écrivait : ' le syndic a été saisi de vos demandes et souhaite que vous lui transmettiez vos plaintes suite au cambriolage et aux dégradations dont vous avez été victime ;

Attendu que la défaillance du système de fermeture du portail n’est invoquée par le locataire qu’à raison des faits de cambriolage et de dégradations susvisés, ce désordre ayant selon lui permis l’introduction de tiers au sein de la résidence ;

Que le premier juge a écarté, par des dispositions qui ne sont pas remises en cause en appel, la responsabilité du bailleur à raison de ces faits ;

Qu’aucun élément du dossier n’établit que M X B ait subi en raison de la défectuosité du système de fermeture susvisé d’autres troubles de jouissance que ceux résultant selon lui des faits de cambriolage et de dégradations ;

Que la demande d’indemnisation n’est donc pas fondée en tant qu’elle porte sur les conséquences de ce désordre ;

Attendu concernant les nuisances sonores et les faits d’intrusion dans le jardin, que dans sa main courante du 19 juin 2014 M X B exposait : ' Depuis environ six mois les enfants de mes voisins sont auteurs de nuisances ;

Ils jouent au ballon et cela crée des nuisances sonores ; ils frappent sur le mur de mon appartement et je leur ai demandé à plusieurs reprises d’arrêter ; je suis allé voir leurs parents car il s’agit de mineurs et je me suis plaint ; ils m’ont fait comprendre que parce que j’étais nouveau dans la résidence je n’avais rien à dire’ ;

Attendu que des énonciations du jugement déféré il ressort que :

— au soutien de sa demande M X B a produit outre les mains courantes des 19 juin 2014, et 18 juillet 2014, les attestations de M^me Y, de M. Z, de M A, ( documents non produits en cause d’appel ) ;

— ces attestations précises et concordantes, établissent l’existence de nuisances sonores du voisinage en raison des frappes de ballons sur un mur du logement, de la présence d’enfants venant récupérer le ballon et pénétrant dans le jardin du logement de M X B;

Mais attendu que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance ;

Qu’il appartient en conséquence à M X B demandeur à l’action en indemnisation de démontrer qu’à la date des faits tout ou partie des habitants de la résidence dont les enfants sont à l’origine des troubles avaient également la qualité de locataires de la SA l’immobilière ACL PME ;

Attendu qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que tout ou partie des résidents dont les enfants sont visés dans les mains courantes et courriers de M X B et dont l’identité n’est pas démontrée, avaient également comme bailleur la SA l’immobilière ACL PME ;

Attendu que les conditions de la responsabilité contractuelle invoquée par M X B ne sont donc pas réunies ;

Attendu que la demande d’indemnisation n’est pas fondée ;

Qu’elle ne peut aboutir, le jugement déféré étant infirmé de ce chef ;

Attendu que l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de M X B, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant par ailleurs infirmées quant aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré

Statuant à nouveau ,

Déclare M X B mal fondé en sa demande en paiement d’indemnité pour troubles de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et pour l’instance en appel ,

Condamne M X B aux dépens de première instance et d’appel .

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT