Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 JANVIER 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11973 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RG6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU – RG n° 15/01017

APPELANTS

Monsieur D Y

né le […] à CONSTANTINE

[…]

[…]

Madame K M N Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés tous deux par M^e Frédérick JUNGUENET de la SELARL DUMONT BORTOLOTTI COMBES JUNGUENET, avocat au barreau de MELUN

Ayant pour avocat plaidant M^e Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMES

Monsieur F X

né le […] à […]

demeurant 33 avenue Paul Vaillant-Couturier

[…]

Madame G B épouse X

née le […] à […]

demeurant 33 avenue Paul Vaillant-Couturier

[…]

Représentés tous deux par M^e Franck LAVAIL, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : C1633

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Gilles DOMINIQUE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me I J

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 26 mai 2009, M. D Y, M^me K Z, M. F X et M^me L B ont acquis moyennant le prix de vente de 630 000 € la propriété indivise d’un ensemble immobilier sis à Dormelles (Seine-et-Marne), […], 'La Vallée', constitué d’une propriété d’habitation et de dépendances. M. Y et M^me Z ont acquis chacun dans la proportion de deux sixième, M. X et M^me B pour un sixième chacun.

Un incendie a ravagé la grange le 2 juillet 2009 et M. X a été mandaté par ses coïndivisaires pour gérer l’indemnisation avec l’assureur, aux termes d’un acte sous seing privé du 6 septembre 2010.

Les travaux de réparation n’ont pas été effectués.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2012, M. Y et M^me Z (les consorts Y-Z) ont assigné M. X et M^me B qui était devenue l’épouse de celui-ci (les époux X), en partage de l’indivision, avec licitation du bien indivis.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 décembre 2012, l’expertise judiciaire a été ordonnée, sur la valeur du bien indivis. M. C, l’expert désigné, a déposé son rapport le 28 juillet 2015.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Fontainebleau, par jugement du 18 janvier 2017, a :

— ordonné le partage de l’indivision conventionnelle portant sur le bien immobilier,

— commis un notaire et un juge pour y procéder,

— ordonné, pour y parvenir, la licitation de l’immeuble devant le tribunal, en deux lots : lot n°1 composé de la maison avec terrain, granges et parcelles de bois et taillis, cadastré […], 123, 341, 125, et 127, section F n° 301, 302, 303 et 304, sur la mise à prix de 245 000 € ; lot n°2 composé des parcelles cadastrées section ZA n° 124 et 128, sur la mise à prix de 72 000 €,

— dit que les mises à prix pourront être baissées du tiers puis du quart, à défaut d’enchères, sans nouveau jugement, après une nouvelle publicité,

— dit que M. Y est créancier de l’indivision à hauteur de 59 192 € au titre des travaux d’amélioration du bien indivis,

— dit que M. X est débiteur de l’indivision pour une somme de 44 153 € correspondant à l’indemnité d’assurance versée à la suite de l’incendie du 2 juillet 2009,

— débouté M. Y et M^me Z de leurs demandes en dommages-intérêts pour inexécution du mandat et préjudice moral,

— fixé l’indemnité (mensuelle) d’occupation due par M. Y et M^me Z à l’indivision à la somme de 1 600 €, à compter de septembre 2011 et jusqu’à la licitation du bien indivis,

— débouté M. X et M^me B de leur demande en dommages-intérêts,

— débouté M. X et M^me B du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage,

— débouté des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 13 mars 2018, M. Y et M^me Z, appelants, demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. ordonné une nouvelle publicité et une nouvelle audience en cas de réduction de la mise à prix et a fixé les mises à prix à 245 000 € et 72 000 €,

. limité la dette de M. X envers l’indivision à 44 153 €,

. alloué à l’indivision une indemnité d’occupation à leur charge,

. rejeté leur demande de dommages-intérêts,

. rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau sur ces chefs :

— fixer les mises à prix à 100.00 € (sic) pour le lot 1 et 30 000 € pour le lot 2 et dire qu’en cas de réduction de mise à prix, il sera immédiatement procédé à la vente à la même audience sur la nouvelle mise à prix réduite,

— condamné M. X à payer à l’indivision, outre la somme de 44 153 € au titre de l’indemnité d’assurance perçue, la somme de 22 702 € à titre de dommages-intérêts, en compensation de la perte de l’indemnité différée, en application des articles 1991 et 1992 du code civil,

— condamner M. X à leur payer 15 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation tant du préjudice matériel résultant de la dégradation supplémentaire du bien à raison de l’inexécution des travaux que de leur préjudice moral résultant de la rétention abusive des fonds par le mandataire,

— débouter les époux X de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation contre eux dirigée,

— déclarer nulles les conclusions d’appel incident des époux X du 12 janvier 2018, au motif qu’elles ne précisent pas leur identité complète ni leur adresse actuelle,

— en tout état de cause dire mal fondé l’appel incident et en débouter les époux X,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la créance de M. Y à l’encontre de l’indivision à la somme de 59 192 € au titre des travaux d’amélioration et en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande en dommages-intérêts,

— condamner les époux X à leur payer 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner les époux X aux dépens d’appel.

Par dernières conclusions du 16 novembre 2018, les époux X prient la Cour de :

— vu les articles 815 et 815-13 du code civil,

— vu l’article 1382 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

. réduit leur demande d’indemnisation de l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation à la charge des consorts Y-Z,

. rejeté leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice matériel et moral,

. reconnu une créance de M. Y sur l’indivision,

— statuant à nouveau sur ces chefs :

— dire que les consorts Y-Z sont redevables, au profit de l’indivision, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2 000 € par mois à compter du mois d’octobre 2010,

— en conséquence, condamner les consorts Y-Z à verser au profit de l’indivision sur le compte BNP-Paribas ouvert au nom de celle-ci dans l’agence d’Auteuil les sommes suivantes :

. 169 194,37 € correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation depuis octobre 2010 à décembre 2017 inclus,

. 2 000 € par mois jusqu’à la licitation du bien, à verser le premier de chaque mois,

— dire qu’à défaut de règlement la somme impayée sera imputée sur la part des consorts Y-Z proportionnellement aux droits leur revenant dans le partage à intervenir après la licitation,

— condamner les consorts Y-Z à leur payer :

. 42 500 € au titre de leur préjudice matériel direct issu de l’opération immobilière conclue à l’avantage exclusif des consorts Y-Z,

. 20 000 € au titre de leur préjudice moral,

. 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par conclusions du 21 novembre 2018, les consorts Y-Z ont demandé le rejet des conclusions des époux X du 16 novembre 2018.

Par conclusions du 21 novembre 2018, les époux X se sont opposés à cette demande de rejet.

La clôture était prononcée le 22 novembre 2018.

SUR CE

LA COUR

- Sur la demande de rejet des conclusions

Les conclusions litigieuses des époux X ont été notifiées par la voie électronique six jours avant la clôture de l’instruction et compte tenu des apports très limités en fait et en droit qu’elles contiennent, il ne peut être soutenu que les consorts Y-Z n’ont pas pu y répondre.

En l’absence de violation du principe du contradictoire, il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

- Sur la nullité des conclusions

Si les premières conclusions d’intimé des époux X n’ont pas précisé leur adresse actuelle, aucun texte n’autorise la Cour à les annuler pour ce motif.

Les consorts Y-Z sont donc mal fondés en leur demande.

En outre, les conclusions du 16 novembre 2018 des époux X régularisent la procédure en indiquant que leur nouvelle adresse est : 33 avenue Paul Vaillant-Couturier à Vitry-sur-Seine.

En application de l’article 961 du code de procédure civile, nulle fin de non recevoir n’est donc plus encourue de ce chef.

- Sur les modalités de la licitation devant le tribunal

Les consorts Y-Z sollicitent la baisse des mises à prix à 130 000 € pour l’ensemble, une fois rétablie l’erreur de plume au dispositif de leurs conclusions.

Toutefois, alors que l’expert judiciaire a évalué la mise à prix minimum du bien à la somme de 319 000 €, correspondant à 80% du prix minimum espéré de licitation malgré les aléas liés à la conjoncture actuelle, en présence d’une valeur vénale d’ensemble estimée de 570 000 €, les consorts Y-Z sont mal venus de solliciter l’infirmation du jugement entrepris, qui a judicieusement retenu une mise à prix de 317 000 € pour l’ensemble.

Par ailleurs, la répartition de la mise à prix entre les deux lots est également cohérente avec les données de l’expertise.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur les mises à prix qu’il fixe.

S’agissant de la demande visant, en cas de carence d’enchère, à procéder à une nouvelle vente sur la mise à prix réduite, toutefois sans publicité préalable, les consorts Y-Z, qui en ont la charge, ne précisent pas le fondement juridique de leur prétention.

La nouvelle publicité, en dépit des frais qu’elle génère, protège les intérêts de l’indivision en assurant l’information du marché.

Le jugement entrepris sera donc confirmé pour avoir prévu une telle publicité, conformément à la loi.

- Sur la créance de l’indivision contre M. X née de l’indemnité d’assurance

Les consorts Y-Z imputent à la responsabilité de M. X, qu’ils avaient désigné mandataire pour procéder avec l’assureur au règlement du sinistre, la perte par l’indivision de l’indemnité différée de 22 702 €, qui n’a pas été versée dès lors que les travaux de réparation n’ont pas été réalisés. Ils soutiennent que M. X a manqué à ses obligations en n’exécutant pas avec diligence les travaux dont il s’était réservé la réalisation et pour lesquels il avait perçu l’indemnité correspondante, compte tenu de la jouissance de la grange endommagée qui lui était expressément réservée.

En vertu du mandat écrit du 06 septembre 2010, les coïndivisaires ont chargé M. X de procéder avec l’assureur à toutes opérations d’expertise rendues nécessaires, à la suite du sinistre incendie et, ils lui ont donné tous pouvoirs de : nommer les experts, assister aux expertises, en approuver ou contester le montant, compromettre transiger poursuivre percevoir donner décharge, accorder toutes autorisations, consentir toute mainlevée, signer tous avenants de résiliation et généralement faire le nécessaire relativement au sinistre.

Par lettre d’acceptation d’indemnité signée par chaque indivisaire, le 6 septembre 2010 également, ont été acceptés : l’indemnité de 69 844,00 € dont 47 142 € d’indemnité immédiate et 22 702 € d’indemnité différée outre les frais d’expertise à déduire pour 2 989 €.

A supposer que M. X ait reçu, comme toutes les parties l’indiquent désormais (au rebours de ce qu’écrivait par lettre officielle du 31 octobre 2011 le conseil des consorts Y-Z à celui des époux X), pouvoir pour commander seul les travaux de réparation de la grange, le jugement entrepris doit être approuvé d’avoir retenu, d’une part, que nul détournement d’indemnité par le mandataire au préjudice de l’indivision n’était établi et que, d’autre part, la perte de l’indemnité différée n’était pas imputable à ce mandataire.

En effet, dès le mois de mars 2011, soit dans un délai non fautif au regard des obligations prétendues de M. X, M^me B épouse X a admis l’échec de leur projet commun, ce à quoi M. Y a répondu que tous les travaux engagés par les époux X sans l’accord écrit de tous les indivisaires resteraient à leur charge. M. Y ajoutait 'la valeur de votre part sera largement dévaluée car les indivisaires détenant 2/3 de la propriété s’opposant à tous aménagements et personne ne souhaitera acheter votre part à une valeur de marché'.

Il n’est pas établi que l’indemnité d’assurance ait été dilapidée avant d’être reconstituée, contrairement à ce que soutiennent les consorts Y-Z et, dans ce contexte de la nécessaire cessation de l’indivision, compte tenu des relations dégradées entre les parties, il ne peut être soutenu qu’a constitué un abus de mandat le fait de faire virer depuis le compte CARPA de leur conseil où se trouvait l’indemnité d’assurance litigieuse, en juillet 2012, une somme de 15 000 € qui a abondé le compte de l’indivision où étaient prélevées les mensualités d’emprunt.

Si, dans le cadre de la présente instance, les époux X demandent, dans le corps de leurs écritures, que l’indemnité d’assurance à restituer soit, par infirmation du jugement entrepris, diminuée de frais engagés par eux pour la rénovation de la grange, pour 8 217,09 € outre les frais de remboursement d’emprunt, pour 15 000 €, ces prétentions ne sont nullement reprises dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul lie la Cour.

- Sur l’indemnité d’occupation à charge des consorts Y-Z

Les moyens soutenus par les consorts Y-Z au soutien de leur appel principal relatif au principe et au quantum de l’indemnité d’occupation mise à leur charge et par les époux X relativement à leur appel incident relatif au point de départ et au quantum de cette indemnité d’occupation, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que les consorts Y-Z n’établissent pas l’existence d’une convention entre les indivisaires, par laquelle, alors que l’acte de vente constituant leur titre n’en prévoit rien, ils seraient convenus de la jouissance divise des biens litigieux.

Peu importe à cet égard les énonciations des conclusions des époux X selon lesquelles 'il était convenu que les consorts Y occuperaient le corps du bâtiment principal, quand les époux X B occuperaient pour leur part la grange, après l’avoir fait réhabiliter dans le cadre des travaux qu’il leur revenait d’entreprendre'. Rien ne démontre, en effet, que les époux X ont renoncé à la jouissance de la maison, bien qu’elle ait été principalement occupée, depuis l’entrée dans les lieux, à titre personnel et professionnel par les consorts Y-Z, ce qui résulte de l’expertise judiciaire. Il est d’ailleurs établi qu’après l’incendie de la grange qui était principalement occupée par les époux X, ceux-ci ont habité avec les consorts Y-Z dans la maison.

Le tribunal doit également être approuvé d’avoir retenu que les époux X ne démontrent pas avoir été chassés de la propriété indivise par les consorts Y-Z, à compter de septembre 2010. En revanche, il est établi par des courriels échangés entre les parties qu’à compter de septembre 2011 M. Y écrivait que les époux X n’étaient pas chez eux sur la propriété où il ne voulait plus les voir paraître sans qu’il ne soit lui-même présent.

A partir de cette date, l’occupation privative des lieux justifie l’allocation d’une indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision.

S’agissant du montant mensuel de l’indemnité d’occupation, le tribunal a justifié sa décision au regard de l’analyse de la valeur locative conduite par l’expert judiciaire et de la nature particulière de cette occupation, précaire par nature comme le montre la présente licitation.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a mis à la charge des consorts Y-Z une indemnité de 1 600 € par mois à compter de septembre 2011.

S’agissant de cette indemnité d’occupation, le jugement entrepris doit être approuvé d’avoir dit qu’il s’agissait d’un élément du compte de liquidation à dresser par le notaire commis aux opérations de

partage, sans besoin pour le juge de statuer, en l’état, sur son mode de paiement ou son sort dans le cadre de la procédure de liquidation.

- Sur les dommages-intérêts réclamés par les consorts Y-Z

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Y-Z de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel lié à la dégradation supplémentaire du bien comme suite à la non réalisation des travaux ainsi que du fait du préjudice moral né de la rétention des travaux.

Non seulement il n’est pas établi que M. X a abusivement retenu l’indemnité versée par l’assureur, mais encore, le prétendu préjudice matériel et moral subi personnellement par les consorts Y-Z n’est nullement démontré.

- Sur les dommages-intérêts réclamés par les époux X

Le jugement entrepris a exactement retenu que nulle faute dommageable des consorts Y-Z n’est prouvée par les époux X, de sorte que la demande de ceux-ci en dommages-intérêts n’est pas justifiée.

En cause d’appel, les époux X n’apportent aucun élément nouveau probant d’appréciation à cet égard.

En particulier, il n’est pas prouvé que les époux X ont été chassés de la propriété et qu’ils ont dû, de ce fait, supporter le coût d’un autre logement.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande en dommages-intérêts formée à hauteur de 42 500 € pour préjudice matériel et de 20 000 € pour préjudice moral.

L’occupation privative des lieux, qui a donné lieu à l’allocation d’une indemnité d’occupation, ne justifie pas l’allocation de dommages-intérêts supplémentaires au bénéfice personnel des époux X.

Nulle faute des consorts Y-Z n’est prouvée pour avoir été à l’origine de la conclusion du contrat de vente par les époux X. Il n’est pas davantage prouvé qu’une faute des consorts Y-Z a contraint les époux X à abandonner leur projet de rénovation de la grange.

L’abus du droit d’ester en justice des consorts Y-Z n’est pas caractérisé, en dépit des procédures judiciaires mises en oeuvre par ceux-ci et malgré leurs erreurs, commises tant sur l’étendue de leurs droits dans l’indivision que sur la qualification des comportements imputés à tort à M. X.

Les époux X seront donc déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts.

- Sur la créance de M. Y sur l’indivision

En droit, en application de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage. Il en va de même pour les dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens, encore qu’elles ne l’aient point améliorée. Peu importe à cet égard qu’il s’agisse de dépenses effectuées dans l’intérêt des seuls coïndivisaires qui les ont exposées, du moment qu’elles bénéficient au bien indivis dans son ensemble.

Or, le rapport d’expertise judiciaire établit, sans être utilement contredit, que parmi les travaux réalisés à leurs frais par les consorts Y-Z, seuls le remplacement des fenêtres, portes-fenêtres et la pose d’une chaudière à granulés (en remplacement de celle au fioul) constituent des dépenses ayant amélioré l’état du bien indivis, alors que les autres dépenses (planchers posés au lieu d’une moquette avec rabotage de portes, aménagement des combles) n’ont pas été nécessaires à la conservation des biens et n’ont eu aucune incidence sur la valeur de l’immeuble.

Il est encore établi par l’expertise que le remplacement des menuiseries a coûté 33 339,96 € aux consorts Y-Z et celui de la chaudière 23 033,95 €. L’expert judiciaire a reçu communication des factures, au nom de M. Y et a vérifié par lui-même la réalisation des travaux. L’expert a répondu au dire des époux X qui ont contesté que les factures aient été payées par les consorts Y-Z. Le jugement entrepris établit que les factures SOPROMAT (huisseries) et ENR Tech (chaudière) ont été produites et sont au nom de M. Y, sans que rien ne permette de penser que les consorts Y-Z ne les auraient pas réglées.

Alors que l’ensemble des dépenses d’amélioration indemnisables s’est élevé à 56 373,91 € (33 339,96 + 23 033,95 = 56 373,91), le rapport d’expertise, sans être davantage utilement contredit, démontre que la plus-value qui en est résulté pour l’ensemble indivis n’excède pas 28 500 €, correspondant à 5% de la valeur du bien indivis.

Or, le jugement entrepris a retenu que la créance de M. Y envers l’indivision était, en application de l’article 815-13 du code civil, de la dépense totale de 56 373,91 € augmentée de 5% pour tenir compte de l’augmentation de la valeur du bien.

Cependant, tenant compte de l’équité et s’agissant de dépenses non nécessaires à la conservation de l’immeuble, mais simplement utiles, le tribunal ne peut être approuvé d’avoir accordé plus que la dépense effective et la créance des consorts Y-Z résultant de ces dépenses doit être limitée à la somme de 28 500 €.

Le jugement sera réformé sur ce point.

- Sur les autres prétentions

En équité, les parties seront déboutées de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de dire que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et dans les limites de l’appel :

Rejette la demande des consorts Y-Z pour que soient écartées les conclusions adverses du 16 novembre 2018,

Rejette la demande des consorts Y-Z en nullité des conclusions adverses pour défaut de précision de l’adresse des concluants,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé une créance de M. Y sur l’indivision à la somme de 59 192 €, au titre des travaux d’amélioration du bien indivis,

Statuant de nouveau sur ce chef :

Dit que M. Y détient une créance sur l’indivision d’un montant de 28 500 €, au titre des travaux d’amélioration du bien indivis,

Pour le surplus :

Confirme le jugement entrepris,

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de partage et qu’il pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

La Greffière Le Président