Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2020

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00520 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4X4A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/01031

APPELANTE

Société ISSA, au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 507 522 çé-

[…]

[…]

Représentée par M^e F G de la SELARL AQUILON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMES

Madame Y Z épouse DE X

née le […] à Paris

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Charles CANNENPASSE de la SELAS SEQUOIA, avocat au barreau de PARIS, toque : D2006

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic, la société CENTURY 21 VICTOR HUGO, SARL au capital de 33.000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 491 868 279, ayant son siège social […]

C/O Société CENTURY 21 VICTOR HUGO

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Patricia PELOUX, COUTURIER & ASSOCIES, avocat au barreau

de PARIS, toque : P.155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère,

M^me Nathalie BRET, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.

---

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile Issa est propriétaire, depuis le 28 juillet 2008, d’une boutique avec sous-sol, au rez-de-chaussée de l’immeuble situé […].

Le 5 août 2008, elle a consenti un bail commercial, à la société Emasi Group, relatif à cette boutique, à usage de 'Restauration, traiteur, livraison à domicile'.

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2008, la société Emasi Group a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société Muki Masi, qui a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 15 décembre 2008 avec pour activités principales 'Restauration, restauration rapide, traiteur, plats à emporter, livraison à domicile, import-export et vente de tous produits non réglementés'.

A la suite d’une plainte pour nuisances olfactives de M^me Y Z épouse de X, copropriétaire au 7^e étage, et d’une injonction de la préfecture, la société Muki Masi a effectué des travaux, sans résultat sur les nuisances.

Par ordonnance de référé du 20 novembre 2009, à la demande de Mme de X, le président du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. D E.

Le 1^er août 2013, alerté par Mme de X, l’expert judiciaire a constaté que la société Muki

Masi avait commencé à faire détruire des gaines de ventilation, parties communes de l’immeuble, sans autorisation du bailleur ni du syndicat des copropriétaires. L’expert a ordonné l’arrêt immédiat des travaux et la société Muki Masi a cessé d’exploiter son fonds de commerce à compter de cette date.

L’expert judiciaire, M. D E, a déposé son rapport daté du 15 mai 2014, dans lequel il a préconisé des travaux relatifs aux gaines de ventilation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser ces travaux.

Par acte d’huissier en date du 14 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Issa, en ouverture de rapport, pour obtenir le remboursement intégral des travaux, en ce compris les frais d’architecte, de syndic et d’avocat.

Le 4 juin 2015, Mme de X est intervenue volontairement aux cotés du syndicat des copropriétaires et a sollicité la condamnation de la société Issa à des dommages intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance.

Le 31 juillet 2015, la société Issa a appelé en garantie la société Muki Masi.

La société Muki Masi a déclaré sa cessation d’activité le 14 mars 2016 et a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 26 juillet 2017, à l’expiration du délai légal.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné in solidum la société civile immobilière Issa et la société Muki Masi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 16^e arrondissement les sommes suivantes :

'

20.145,07 € en remboursement des travaux de rétablissement des gaines de ventilation de

l’immeuble,

'

3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société civile immobilière Issa et la société Muki Masi à payer à Mme de X les sommes suivantes:

'

15.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

'

3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Muki Masi à garantir la société civile immobilière Issa de toute condamnation prononcée contre elle,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la société civile immobilière Issa et la société Muki Masi aux dépens, comprenant la rémunération de l’expert désigné par le juge des référés, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société Issa a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 décembre 2017, à l’encontre du syndicat des copropriétaires […] et de M^me Y

Z épouse de X.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 mai 2020 par lesquelles la société Issa, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires du […] les sommes de :

' 20.145,07 € en remboursement des travaux de rétablissement des gaines de

ventilation de l’immeuble,

' 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

Et en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme de X les sommes de :

' 15.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

' 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et en ce qu’il l’a débouté de ses propres demandes ;

Et statuant à nouveau,

— constater que le trouble résultant des nuisances olfactives ne peut engager sa responsabilité,

— dire que le préjudice de Mme de X est un simple préjudice d’agrément,

— constater l’absence de faute de sa part,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] à […]

l’intégralité de ses demandes contre elle,

— débouter Mme de X de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle,

— constater l’absence de trouble de jouissance subi par Mme de X,

— juger que seul pourra être indemnisé un préjudice d’agrément dans la limite de 5.000 €,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à procéder à

l’enlèvement des gaines de ventilation installées en sous face du plafond de son lot, sous

astreinte de 1.000 € par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification

de la décision à intervenir,

— condamner la société Muki Masi à la garantir intégralement de l’intégralité des condamnations

prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires du […] ou de tout copropriétaire,

— condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] et Mme de X aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e F G conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 13 août 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article 1384 alinéa 1 du code civil, à :

— lui donner acte de ce qu’il est représenté par son nouveau syndic, la société Century 21 Victor Hugo,

— confirmer purement et simplement les termes du jugement de première instance, sauf en ce qu’il a fixé à 20.145,07 € le montant au titre de remboursement des travaux de rétablissement des gaines de ventilation de l’immeuble, au lieu de 23.139,07 €,

— condamner la société civile Issa à lui payer la somme de 23.139,07 € au titre du remboursement des travaux de rétablissement des gaines de ventilation de l’immeuble,

— débouter la société civile Issa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société civile Issa à aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 18 juin 2018 par lesquelles M^me Z épouse de X, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9 de la loi n° du 10 juillet 1965 et 544 du code civil, à :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par la société Issa à son encontre,

— rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Issa dirigées contre elle,

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a fixé son préjudice de jouissance à 15.000 €,

— condamner la société Issa à lui payer la somme de 43.500 € au titre du préjudice subi,

subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait ne pas réévaluer son préjudice,

— condamner la société Issa à lui payer à Mme de X la somme de 15.000 € au titre du préjudice subi,

en tout état de cause

— condamner la société Issa à lui payer la somme de 6.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Issa aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire dont elle a intégralement fait l’avance et qui s’élèvent à la somme de 21.873,96 €, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement, au préalable, de noter que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la désignation du nouveau syndic, visé dans sa demande de donner acte, puis de souligner et ajouter les points suivants :

Sur les désordres et leur origine

L’expert judiciaire expose que le 14 octobre 2011 à 19h45, il a constaté chez Mme de X une odeur de cuisine très forte, provenant de la grille d’air frais de la salle de bains et du wc et que l’origine de cette odeur était des grillades de brochettes en cours dans la cuisine du restaurant Muki Masi situé au rez-de-chaussée ; au cours de l’expertise, il a vérifié la matérialité de ces nuisances au moyen de fumigènes ;

L’expert judiciaire conclut qu’il a constaté 'l’existence indiscutable d’une gêne olfactive’ et ajoute 'l’importance pouvant conduire à ne pas pouvoir rester dans l’appartement lors du service’ ;

L’expert explique que le système de ventilation de l’immeuble est en principe un conduit principal, comportant des dérivations, aux fins d’empêcher de mettre en communication deux étages, et d’assurer par deux gaines l’apport d’air neuf dans les locaux et l’évacuation de l’air vicié ;

Or, il a déterminé que l’origine des nuisances olfactives était la conséquence des modifications intervenues sur les gaines d’aération et du type d’installation pour l’extraction des fumées :

— la gaine assurant la ventilation basse des sanitaires et le départ de la gaine air frais des salles de bains, côté de Mme de X, ont été modifiés de telle façon que l’air frais ne vient plus de l’extérieur mais du faux plafond de la cuisine du restaurant,

— un extracteur de fumées a été installé dans la cuisine mais il n’est pas étanche et l’extraction se fait par la gaine d’alimentation en air neuf des salles de bains ; en outre, il n’est pas conforme à la réglementation en ce qu’il utilise une gaine non coupe feu et comporte une évacuation au ras du sol dans le jardin ;

Il indique qu’à l’origine, les travaux avaient été réalisés conformément aux normes et règles de l’art mais que les modifications l’ont été en totale contradiction avec les règles de l’art, la réglementation et le bon sens ;

L’expert précise que la société Issa exploitait précédemment un commerce de coiffure et que la modification des gaines d’aération date de l’aménagement du faux-plafond du salon de coiffure ; il mentionne qu’en l’état, les lieux ne sont exploitables par aucun commerce car en relation directe avec les appartements par le système de ventilation modifié ;

Concernant l’installation pour l’extraction des fumées, l’expert explique que c’est la société Muki

Masi qui, après l’injonction de la préfecture, a fait installer l’extracteur de fumées par l’entreprise Foussadier ; il estime qu’en sus d’être inefficace, l’installation est dangereuse ;

L’expert ajoute que les gaines d’aération sont des parties communes, et qu’elles ont été partiellement détruites par la société Muki Masi avant qu’il n’ordonne l’arrêt de leur destruction le 1^er août 2013 ;

Il ressort de ces éléments que l’expert a constaté, dans l’appartement de Mme de X, des nuisances olfactives en provenance du local exploité par la société Muki Masi et appartenant à la société Issa ; elles ont pour origine les modifications intervenues sur les gaines et l’installation non conforme pour l’extraction des fumées ; les gaines sont des parties communes de l’immeuble ; l’extracteur de fumée est branché sur ces gaines ; les modifications des gaines et l’installation de l’extracteur de fumées ont été effectuées sans respect des règles de l’art et ont rendu non conformes les installations d’aération de l’immeuble ; les modifications sur les gaines ont été réalisées à l’époque de l’aménagement du salon de coiffure par la société Issa ; l’extracteur de fumées non conforme a été installé par la société Muki Masi ; les installations non conformes ont été utilisées par la société Muki Masi dans le cadre de l’exploitation du restaurant

Sur la responsabilité de la société Issa à l’égard de Mme de X

Mme de X estime que la société Issa a engagé sa responsabilité à son égard, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 544 du code civil et le règlement de copropriété ;

La société Issa oppose qu’elle n’est pas responsable, au motif d’une part que l’exercice de l’activité de restauration par le locataire du local ne peut constituer une faute au regard du règlement de copropriété qui ne l’interdit pas, que l’auteur du trouble de voisinage est la société Muki Masi puisque les nuisances viennent de son activité, que dans le bail la société Issa a pris toutes les dispositions pour faire respecter le règlement de copropriété et qu’elle n’a pas été informée des nuisances avant l’assignation en référé du 5 novembre 2009 ;

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble…' ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’ ;

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute ;

Le bailleur a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété à ses locataires et à défaut engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires ;

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble comporte huit étages composés d’appartements et au rez-de-chaussée de la boutique litigieuse ;

Ce règlement stipule dans son article 13 '… chaque copropriétaire sera responsable à l’égard de ses co-propriétaires des conséquences de ses fautes et négligences de celles de ses locataires ou autres occupants… Il ne pourra être exercé dans le magasin et les bureaux aucun commerce dont l’établissement pourrait donner lieu à enquête de commodo ou incommodo et dont l’exercice serait par le bruit, l’odeur, les vibrations et les parasites électriques ou autrement, une cause de trouble de jouissance pour les autres occupants de la maison…' ;

D’autre part le bail commercial signé par la société Issa du 5 août 2008, aux droits duquel vient la société Muki Masi, stipule dans son article 4 que le preneur a l’obligation d’observer strictement les termes du règlement de copropriété dont il déclare avoir eu connaissance ;

Il en ressort que, dans le local commercial loué par la société Issa à la société Muki Masi, il ne peut pas être exercé de commerce dont l’exercice serait par l’odeur une cause de trouble de jouissance pour les autres occupants de la maison et que la société Issa, copropriétaire, est responsable à l’égard de Mme de X, copropriétaire, des conséquences des fautes et négligences de sa locataire la société Muki Masi ;

Il convient de considérer que la gêne olfactive relevée par l’expert, constituée par l’odeur de cuisine très forte remontant jusque dans la salle de bains et les wc de Mme de X constitue un trouble de jouissance au sens du règlement de copropriété susvisé, au préjudice de Mme de X ;

Et compte tenu de la nature et de l’intensité de cette gêne, pour laquelle l’expert judiciaire ajoute que son importance peut conduire à ne pas pouvoir rester dans l’appartement lors du service du restaurant, il y a lieu de considérer que ce trouble excède les inconvénients normaux du voisinage et constitue un trouble anormal de voisinage ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que les nuisances olfactives ont pour origine les odeurs de cuisine très fortes, créées par l’activité exercée par la société Muki Masi, qui remontent jusqu’à l’appartement de Mme de X du fait des conduits d’aération modifiés par la société Issa et de l’installation d’extraction de fumées non étanche mise en place par la société Muki Masi ;

La société Issa, en sa qualité de copropriétaire bailleur, est responsable des nuisances olfactives à l’égard de Mme de X, tant sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage, en ce qu’elle est à l’origine des modifications des gaines d’aération qui ont rendu l’installation non conforme ;

D’autre part, la société Issa n’a pas fait respecter le règlement de copropriété par sa locataire la société Muki Masi, en ce qu’elle l’a laissée installer un extracteur de fumées non étanche et exercer ce commerce dans des conditions telles qu’un trouble de jouissance a été causé à Mme de X ;

Le fait que le contrat de bail stipule que le preneur doit prendre à sa charge les installations nécessaires pour l’exercice de son activité et est tenu d’assumer toute responsabilité à la place du bailleur n’a de valeur qu’entre la société Issa et son locataire ; ce contrat n’est pas opposable à Mme de X et ne permet pas à la société Issa de s’exonérer de sa responsabilité à l’égard de Mme de X ;

Au surplus, même si la société Issa précise n’avoir été informée des nuisances que par l’assignation en référé du 5 novembre 2009, elle ne justifie pas être intervenue pour faire cesser ces nuisances qui ont perduré jusqu’au 1^er août 2013 ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la société Issa responsable à l’égard de Mme de X du préjudice qu’elle a subi en conséquence de ces nuisances olfactives ;

Sur la responsabilité de la société Issa à l’égard du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires estime que la société Issa a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat en sa qualité de copropriétaires bailleur, au titre de l’obligation de respect du règlement de copropriété, car elle est responsable des infractions commises par son locataire, qui

selon le syndicat a modifié les gaines affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale ; il fonde aussi ses demandes sur l’article 1384 alinéa 1 du code civil ;

La société Issa oppose les mêmes moyens qu’à l’égard de Mme de X ;

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule dans son article 14 '… Tout ce qui concerne l’harmonie architecturale de l’immeuble et les choses communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires’ ;

La société Issa est responsable, en qualité de copropriétaire, à l’égard du syndicat des copropriétaires, des défauts du système d’aération à l’origine des nuisances olfactives, en ce qu’elle a modifié les gaines d’aération dont il n’est pas contesté qu’elles sont des parties communes de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale, alors que celle-ci est exigée par les dispositions du règlement de copropriété (conformément à la loi du 10 juillet 1965) ;

D’autre part, la société Issa en qualité de bailleur est responsable des fautes et négligences commises par son locataire ; elle est donc responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’installation de l’extracteur de fumées non conforme aux règles de l’art et de la destruction d’une partie des gaines le 1^er août 2013, réalisées par la société Muki Masi, sans autorisation de l’assemblée générale, alors que les gaines sont des parties communes de l’immeuble, que l’extracteur est branché sur une gaine partie commune et que le règlement de copropriété était opposable à la société Muki Masi selon les termes du bail commercial repris ci-avant ;

Le fait que le contrat de bail stipule que le preneur doit prendre à sa charge les installations nécessaires pour l’exercice de son activité et est tenu d’assumer toute responsabilité à la place du bailleur n’a de valeur qu’entre la société Issa et son locataire, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires et ne permet pas à la société Issa de s’exonérer de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la société Issa responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des travaux à réaliser pour remettre aux normes le système d’aération de l’immeuble portant sur des parties communes ;

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires et de Mme de X

• Sur le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires

Il s’agit du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux gaines parties communes ;

L’expert judiciaire indique que les travaux à réaliser consistent à 'rétablir dans leur intégralité les arrivées d’air neuf extérieur au pied des gaines verticales’ et estime le coût des travaux réparatoires à 17.600 € TTC (16.000 € TTC outre 10% soit 1.600 € pour les honoraires de maîtrise d’oeuvre), selon les devis présentés par le syndicat des copropriétaires ; il précise que ce montant n’inclut pas l’installation d’un extracteur de fumée conforme aux règles de l’art (qui est branché sur les parties communes, sans en faire partie) ;

Le syndicat des copropriétaires justifie que, sur autorisation de l’assemblée générale du 24 juin 2014, il a fait réaliser les travaux de rétablissement des ventilations basses des sanitaires des appartements selon les devis validés par l’expert ;

Il sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  13.927,10 € TTC, au titre des travaux de reprise : il y a lieu de retenir cette somme qui correspond

aux travaux préconisés, est inférieure à l’estimation de l’expert judiciaire et est justifiée (pièce 8),

—  5.847,80 € TTC (2.691 + 956,80 + 2.200), au titre des honoraires d’architecte, dans le cadre de l’expertise et de la réalisation des travaux : il y a lieu de retenir ces sommes qui sont justifiées (pièce 8),

—  370,17 € (88,51 + 83,72 + 81,33 + 116,61), au titre des honoraires du syndic : il y a lieu de retenir ces sommes relatives aux convocations du syndic dans le cadre des opérations d’expertise qui sont justifiées (pièce 8),

—  2.994 € (598 +1.196 + 1.200), au titre des honoraires d’avocat : il n’y a pas lieu de retenir ces sommes au titre du préjudice matériel, celles-ci relevant de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Issa (in solidum avec la société Muki Masi) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 16^e arrondissement la somme de 20.145,07 € (13.927,10 + 5.847,80 + 370,17) en remboursement des travaux de rétablissement des gaines de ventilation de l’immeuble ;

• Sur le préjudice de jouissance de Mme de X

Mme de X indique qu’il lui était impossible d’utiliser la salle de bains et les wc pendant les périodes des services de repas du restaurant, déjeuner et dîner, et que la plupart du temps, elle était contrainte de sortir de son appartement pendant ces périodes, du fait des odeurs insupportables et écoeurantes, mais que les odeurs de cuisine persistaient entre les heures de services en imprégnant les tissus (rideaux, fauteuils, coussins, vêtements) ; elle estime que les nuisances olfactives étaient permanentes et établit son préjudice à 50% de la valeur locative de son appartement de 1.500 € charges comprises pendant 58 mois soit 43.500 € (1.500 : 2 x 58) ;

En l’espèce, les nuisances ont été constatées pour la première fois le 27 novembre 2008 et ont duré jusqu’au 1^er août 2013, date de constatation par l’expert de la cessation d’activité de la société Muki Masi, soit une période de 4 ans et 8 mois (56 mois) ;

Mme de X produit une attestation d’une agence immobilière du 20 mai 2013 qui évalue la valeur locative de l’appartement à 1.500 €, en prenant en compte un facteur de dévalorisation de 10% lié à la présence du restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble ; toutefois ce montant ne peut être retenu en ce que cette attestation est isolée, n’est corroborée par aucune pièce du dossier et que l’expert estime sa valeur un peu supérieure à la moyenne ;

D’autre part, si les attestations produites par Mme de X confirment que des odeurs de cuisine persistaient entre les services de repas du restaurant, le préjudice ne peut pas être calculé sur la base de la moitié de la valeur locative de l’appartement sur l’ensemble de la période, en ce que la gêne olfactive n’était importante au point de ne pas pouvoir rester dans l’appartement que lors des services ;

En prenant en compte le fait que Mme de X n’a pas pu jouir de son appartement pendant les heures de service soit 4 heures par jour, pendant 56 mois, c’est à dire 6.720 heures (4 x 30 x 56 = 6.720), équivalentes à 9 mois (6.720 : 24 : 30) et en évaluant la valeur locative de l’appartement à 1.000 € par mois, il y a lieu d’estimer le trouble de jouissance pendant les périodes de service à 9.000 € (9 x 1.000) ; compte tenu qu’en dehors de ces heures, il est justifié de gênes olfactives sans nécessité de quitter l’appartement, il y a lieu d’estimer le trouble de jouissance en dehors des heures de services pendant 56 mois à 6.000 € ;

En conséquence, il y a lieu d’évaluer le préjudice de jouissance de Mme de X à 15.000 € (9.000 + 6.000) et de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Issa (in solidum avec

la société Muki Masi) à payer à Mme de X la somme de 15.000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Sur la demande de la société Issa à l’encontre du syndicat des copropriétaires

La société Issa estime que les gaines de ventilation rétablies par le syndicat des copropriétaires s’étendent jusqu’à la sous face du plafond de son local et empiètent sur les parties privatives de son lot ;

En l’espèce, l’expert judiciaire précise que 'pour faciliter l’aménagement (des faux plafonds par la société Issa), la gaine d’arrivée d’air frais des wc a été supprimée dans le faux plafond', il en ressort qu’antérieurement aux travaux d’aménagement des faux plafonds par la société Issa, la gaine d’arrivée d’air frais des wc existait à l’endroit où ont été aménagés les faux plafonds ; concernant les travaux de reprise, l’expert judiciaire a préconisé de 'rétablir dans leur intégralité les arrivées d’air neuf extérieur au pied des gaines verticales’ ;

En tout état de cause, le constat d’huissier du 3 avril 2015 produit par la société Issa ne mentionne pas de gaines de ventilation dans le local de la société Issa ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Issa de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’enlèvement des gaines de ventilation installées en sous face du plafond de son lot, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Issa, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € et à Mme de X la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Issa ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société Issa aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 2.000 € et à M^me Y Z épouse de X la somme supplémentaire de 2.000 €, par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT