Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 MAI 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02744 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7HKM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Décembre 2018 -Président du TGI de PARIS – RG n° 16/07496

APPELANTE

SARL A représentée par son gérant, Monsieur Z A, domicilié en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 414 892 273

[…]

[…]

représentée par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

INTIMÉE

SCI DEFFEIN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 428 443 022

[…]

[…]

représentée par M^e Caroline JEANNOT de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l’arrêt initialement fixé au 25 mars 2020 ayant été reporté en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2007, la SCI DEFFEIN a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL A divers locaux à usage d’hôtel dépendant d’un immeuble situé […] pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1^er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 53 000 euros en principal. Par avenant du 14 janvier 2008, les parties ont modifié le bail concernant le paragraphe sur la désignation des locaux.

Par acte du 18 juin 2015, la SCI DEFFEIN a donné congé à la SARL A avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2016 moyennant un loyer annuel en principal de 100.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 avril 2016, la SCI DEFFEIN a assigné la SARL A devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2016 à la somme en principal de 99.000 euros et subsidiairement, de voir désigner un expert judiciaire.

Par jugement du 4 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivré le 18 juin 2015 par la SCI DEFFEIN et le silence de la SARL A dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail à effet au 1^er janvier 2016,

— dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application de l’article R. 145-10 du code de commerce,

— désigné M. B Y en qualité d’expert avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2016.

L’expert a déposé son rapport 1^e 8 juin 2017 et a estimé la valeur locative annuelle en principal au

1^er janvier 2016 à :

—  95 000 euros selon l’ancienne méthode hôtelière ou 89 000 euros selon la méthode actualisée, en cas de travaux de conformité à la charge du preneur,

—  103 000 euros selon l’ancienne méthode ou 98 500 euros selon la méthode actualisée, en cas de travaux de conformité à la charge du bailleur.

Par un jugement en date du 24 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur B Y,

— Fixé à 89 576 euros, hors taxes et hors charges par an à compter du 1^er janvier 2016 le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI DEFFEIN et la société A pour les locaux situés […], toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Dit que les intérêts porteront au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 28 avril 2016, date de l’assignation ;

— Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil ;

— Débouté la société A de sa demande d’expertise,

— Débouté la société A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise

judiciaire.

Par déclaration en date du 5 février 2019, la SARL A a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 janvier 2020, la SARL A demande à la cour de :

Vu les articles L.145-3, R. 145-10, R.145-2,

Vu les articles 246, 263, 264 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu le rapport d’expertise de l’expert judiciaire M. X D,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— RECEVOIR toutes les demandes, ainsi que tous les dires, fins et conclusions de la SARL A ;

— REJETER a contrario toutes les demandes, ainsi que tous les dires, fins et conclusions de la SCI DEFFEIN ;

En conséquence,

— RÉFORMER le jugement rendu le 24 décembre 2018 par le Juge des Loyers commerciaux en tous points sauf en ce qu’il a déclaré recevable le rapport d’expertise amiable établi par M. X D et précisé que toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurent inchangées,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 62.000 euros si les travaux de conformité sont à la charge du preneur, et de 67.700 euros si ces travaux de conformité sont à la charge du bailleur hors taxe ;

A titre subsidiaire,

— DESIGNER un nouvel expert près les Cours administratives d’appel de PARIS ou de VERSAILLES aux fins de trancher entre ces deux avis des experts judiciaires et estimer la valeur locative des locaux sis […],

— FIXER le loyer provisionnel à la somme de 15 723,47 euros par trimestre, tel qu’il est actuellement fixé, dans le cas où une nouvelle mesure d’instruction serait ordonnée ;

En tout état de cause,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI DEFFEIN à la verser la SARL A la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SCI DEFFEIN aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2020, la SCI DEFFEIN demande à la cour de :

Vu le jugement du Juge des loyers du TGI de PARIS du 24 décembre 2018,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Y,

— DECLARER la SCI DEFFEIN recevable en ses demandes, fins et conclusions et l’y recevant:

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré recevable le rapport amiable et non contradictoire de Monsieur X D ;

Subsidiairement si la Cour juge le rapport amiable recevable :

— DIRE ET JUGER que la fixation du loyer de renouvellement ne peut pas être fondée sur le rapport amiable non contradictoire de la SARL A, produit tardivement postérieurement au dépôt du rapport judiciaire ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 89 576 euros, hors taxes et hors

charges par an à compter du 1 er janvier 2016 le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI DEFFEIN et la société A pour les locaux situés […],

Statuant à nouveau :

A TITRE PRINCIPAL

— FIXER à la somme de 90.047 € euros (QUATRE VINGT DIX MILLE QUARANTE SEPT EUROS), hors taxes et hors charges par an à compter du 1^er janvier 2016 le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI DEFFEIN et la société A pour les locaux situés […], toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— FIXER à la somme de 89.622 € euros (QUATRE VINGT NEUF MILLE SIX CENT VINGT DEUX EUROS), hors taxes et hors charges par an à compter du 1^er janvier 2016 le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI DEFFEIN et la société A pour les locaux situés […] à Paris 18 ème, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— CONFIRMER le jugement pour le surplus ;

EN TOUTE HYPOTHESE

— CONDAMNER la Société A à payer à la SCI DEFFEIN la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la Société A aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de SELARL LVA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SARL A reproche au premier juge de s’être fondé exclusivement sur le rapport d’expertise judiciaire sans tenir compte de l’expertise amiable pourtant déclarée recevable, alors que les méthodes utilisées par l’expert judiciaire ne donnent pas une évaluation satisfaisante de la valeur locative et comportent des erreurs. Elle reproche notamment à M. Y de ne pas avoir tenu compte des difficultés du quartier, marqué par l’insécurité, ainsi que de l’état de l’immeuble et critique les chiffres et coefficients retenus par celui-ci.

La SCI DEFFEIN lui oppose le caractère non contradictoire du rapport d’expertise amiable établi après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a pris en compte l’insécurité tout en relevant que le quartier évolue de manière positive ; que si la SARL A néglige l’entretien des lieux et la rénovation de son hôtel, le bailleur n’a pas à en subir les conséquences ; que compte tenu du caractère monovalent des locaux et de la date de renouvellement du bail, l’ancienne méthode hôtelière s’applique. Elle fait grief au premier juge d’avoir retenu un taux d’occupation de 70 % associé à un taux de remise de 20 % alors que l’expert proposait un taux d’occupation de 80 % et un taux de remise de 25 %, taux dont elle sollicite l’application. Elle conteste en revanche la valeur locative de l’appartement retenue par l’expert judiciaire et propose que son montant soit fixé non à 13 euros le m² mais à 14 euros le m².

Si le rapport de M. X D dont se prévaut la SARL A a été établi non contradictoirement, postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, la SCI DEFFEIN a été mise en mesure de faire valoir ses observations. Sa demande tendant à la voir écarter des débats ne saurait dès lors prospérer.

Sur l’emplacement des locaux :

Les lieux loués sont situés à […], […], une voie en déclivité à circulation automobile en sens unique qui relie la […]. L’expert relève qu’il s’agit d’un secteur résidentiel et commerçant en devenir mais sujet à des problèmes d’insécurité, bien desservi par les transports en commun, la station de métro la plus proche 'château rouge’étant située à 130 mètres environ.

L’expert judiciaire évoque des problèmes d’insécurité sans autre précision et la SARL A en démontre l’ampleur par la production d’un jugement rendu le 24 mai 2016 par le tribunal administratif de Paris saisi par une association de quartier d’une action en responsabilité contre la ville de Paris en raison de la carence fautive du préfet de police dans l’exercice de ses missions de protection de la sécurité et de la tranquillité publiques dans la rue Dejean et ses alentours, la motivation de cette décision mettant en évidence la gravité des troubles et nuisances subis. La prise en compte de cet élément d’appréciation doit dès lors être renforcée même si le dynamisme du secteur est incontestable.

Sur les caractéristiques des locaux :

Le bail porte sur la totalité de l’immeuble élevé sur caves comportant un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième étage en léger retrait avec balcon et un sixième étage très mansardé, une cour derrière avec jardin et un petit pavillon, à l’exception de deux boutiques et de leurs dépendances, au rez-de-chaussée du bâtiment principal, et de leurs caves. La façade est en pierre, le ravalement a été effectué et la toiture est en zinc.

Les locaux comprennent 41 chambres, à savoir 7 chambres par étage du 1^er au 5^e étage et 6 chambres au 6^e étage et relève de la catégorie économique (zéro-une étoile).

M. Y C son impression d’ensemble de moyenne au regard d’un état d’entretien moyen, du caractère non rénové de l’hôtel, de caves saines et ventilées, d’une vue peu plaisante sur cour et d’un chauffage central au gaz.

La qualification de passable retenue par M. X D à laquelle se réfère la SARL A n’est pas de nature à contredire les constatations de M. Y dès lors qu’elle prend en compte tant l’environnement extérieur, déjà retenu au paragraphe précédent, que l’état intérieur des locaux et notamment l’état des chambres, de l’accueil, des couloirs décrits comme présentant un confort et des finitions très bas de gamme et le ménage ainsi que l’entretien des chambres laissant à désirer, la SARL A ne pouvant tirer argument d’un défaut d’entretien lui incombant.

Sur la valeur locative :

Les locaux loués ont été donnés à bail pour y exercer le commerce d’hôtel et, s’agissant de locaux monovalents, il est d’usage de fixer le loyer du bail renouvelé selon la méthode hôtelière. Compte tenu de la date de renouvellement du bail, la méthode hôtelière actualisée sera écartée ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

Cette méthode consiste à déterminer la recette théorique annuelle en fonction du nombre de chambres de l’établissement et du tarif affiché en déduisant de ce produit les taxes (TVA, taxe de séjour) ; à appliquer sur cette recette un taux d’occupation déterminé en fonction des résultats publiés par catégorie par le ministère du tourisme ou les statistiques publiées par les grands cabinets d’expertise comptable et d’y appliquer les correctifs liés à la situation de l’hôtel et ses qualités intrinsèques ; à appliquer un deuxième taux pour tenir compte des réductions consenties à la clientèle ; à appliquer enfin à cette recette théorique retraitée un pourcentage correspondant au loyer, ledit taux variant suivant la catégorie de l’hôtel et sa situation.

* sur la recette théorique :

L’expert retient une recette annuelle théorique de 759.200 euros TTC déterminée en appliquant à chaque chambre le tarif affiché. Il déduit de ce montant la taxe de séjour de 2015 (9.669) et la TVA et parvient une recette théorique maximale de 681.392 euros HT.

La SARL A fait grief à l’expert d’avoir retenu le prix maximal pour les 30 chambres standard alors que le prix varie selon qu’elles sont occupées par une ou deux personnes. Cependant ainsi que l’a très justement relevé le premier juge, l’ancienne méthode hôtelière consiste à déterminer la recette annuelle optimale calculée en fonction du nombre de chambres et des tarifs affichés. Il ne peut ainsi être reproché à l’expert d’avoir pris en compte le tarif affiché, étant précisé qu’un abattement sera pratiqué sur la recette théorique pour tenir compte des réductions pratiquées.

La SARL A ne peut pas davantage contester le chiffre retenu par l’expert au titre de la taxe de séjour et se prévaloir d’un montant de 11.790,84 euros alors que ce chiffre porte sur l’année 2016 et est postérieur à la date de renouvellement, fixée au 1^er janvier 2016, le chiffre de l’année 2015 étant retenu.

Il convient en conséquence de retenir une recette théorique d’hébergement de 681.392 euros.

* sur le taux d’occupation :

La clientèle de l’hôtel est constituée d’une clientèle de passage cherchant une nuitée à bas coût, de personnes répondant aux critères sociaux et de résidents permanents.

L’expert judiciaire constate une sous-performance de l’hôtel par rapport à la moyenne du secteur pour la catégorie économique et retient un taux d’occupation de 80 % associé à un abattement de 25 % pour réduction consenties à la clientèle compte tenu de chambres louées au mois à un tarif moindre.

Les parties s’opposent sur le taux d’occupation, la SARL A invoquant un taux d’occupation de 58,60 % sur la base du rapport de M. X E, calculé après un audit des fiches de l’année 2015 tandis que la SCI DEFFEIN se réfère aux conclusions de l’expert judiciaire et critique le jugement entrepris ayant retenu un taux d’occupation de 70 % associé à un taux de remise de 20 % au motif que le taux d’occupation proposé par l’expert judiciaire ne prend pas en considération l’insécurité, la bailleresse soutenant au contraire que l’expert a pris en compte cet élément d’appréciation.

Ainsi qu’il l’a été relevé précédemment, le rapport d’expertise ne prend pas suffisamment en compte l’insécurité affectant le secteur géographique en cause, laquelle a une incidence sur le taux d’occupation même s’il s’agit d’un hôtel relevant de la catégorie économique. Il n’y a pas lieu pour autant d’ordonner une nouvelle expertise, la cour disposant des éléments d’appréciation suffisant pour évaluer ce taux à 70 %.

Les parties ne discutent pas le taux de remise de 25 % retenu par l’expert judiciaire qui sera dès lors retenu, le taux de remise de 20 % retenu par le jugement entrepris n’étant pas justifié.

* sur le pourcentage de recette :

Pour la catégorie d’hôtel dont relève la société locataire, ce taux varie entre 18 et 21 % et l’expert propose de retenir un taux de 20 % au motif qu’il s’agit d’un hôtel sans standing, dans un état d’entretien moyen, en l’absence de salle de petit déjeuner louée par bail séparé, dans l’hypothèse de travaux de conformité et prescrits par les autorités administratives incombant au preneur. Il porte ce taux à 22 % dans l’hypothèse où ces travaux incombent au bailleur.

La SCI DEFFEIN ne conteste pas le taux de 20 % validé par le premier juge tandis que la SARL A le considère comme étant excessif dès lors qu’elle ne possède aucune étoile et qu’elle est

située dans un environnement problématique, proposant de retenir un taux de 17 %.

La cour rappelle que le taux de recette est inversement proportionnel à la catégorie de l’hôtel. Ceci tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celle des prestations de confort dans les catégories les plus élevées. La détermination de ce taux est indépendante de celle de la détermination de la charge des travaux de mise en conformité, laquelle relève, le cas échéant, d’abattements supplémentaires, non sollicités en l’espèce.

Le taux de 20 % tient compte de la qualité moyenne des équipements de la SARL A dans sa catégorie. Elle ne saurait se prévaloir une nouvelle fois de son environnement déjà pris en compte. Le taux de recette de 20 % sera en conséquence retenu.

Il résulte de ce qui précède que le calcul de la valeur locative de l’hôtel s’établit comme suit :

681.392 euros x 75 % (remises) x 70 % (taux d’occupation) x 20 % (taux de recettes), soit la somme de 71.546,16 euros, somme à laquelle il convient d’ajouter la valeur locative de la partie habitation.

L’exploitant dispose d’un logement de 85 m² au rez-de-chaussée accessible de la cour ou de la réception de l’hôtel, composé d’une pièce à vivre sur cour, d’une cuisine sans éclairement naturel, d’une pièce arrière sur cour, d’une pièce commandée en surélévation de deux marches, d’une salle de bains et d’un bureau commandé.

L’expert judiciaire propose de retenir une valeur locative de 13 euros/m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 13.260 euros. La SCI DEFFEIN invoque une sous-évaluation de cette valeur locative, proposant de retenir 14 euros/m²/mois, se référant aux valeurs OLAP et à l’avis de M. X D.

Au regard de la configuration des lieux, de la qualification de médiocre attribuée audit appartement par l’expert, il convient de retenir une valeur unitaire de 13 euros/m²/mois, soit une valeur locative de 13.260 euros.

La valeur locative des lieux loués sera en conséquence fixée à la somme de 84.806,16 euros (71.546,16 + 13.260) arrondie à 84.806 euros en principal, hors taxes et hors charges, et le jugement infirmé sur ce montant.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties et il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2016 à la somme de 89.579 euros, hors taxes et hors charges,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 84.806 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2016 entre la SCI DEFFEIN et la SARL A relativement aux locaux situés […],

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Partage les dépens d’appel par moitié entre les parties avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE