Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2019

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : n° RG 17/15234 – n° Portalis 35L7-V-B7B-B33LG

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juillet 2017 – Tribunal de grande instance de PARIS – RG n°15/15631

APPELANTE

S.A.S. KERDAM représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 423 322 338

[…]

[…]

Représentée par M^e AC AD-AE, avocat au barreau de PARIS, toque P 241, avocat postulant

Assistée de M^e Eric BLUMENTHAL, avocat au barreau de PARIS, toque G 681, avocat plaidant

INTIMÉES

Madame C U de La BASTIE épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 480, avocat postulant

Assistée de M^e Marc PICHON DE BURY de la SELAS DE BURY, avocat au barreau de PARIS, toque D 1740, avocat plaidant

S.A.R.L. A, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 790 025 258

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N – G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assistée de M^e Dominique NICOLAÎ-.LOTY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0420, avocat plaidant substitué par M^e F LOTY- PORZIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0420, avocat plaidant

S.C.P. Z Q, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Immatriculée au RCS de Paris sous le […]

[…]

94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque D 848

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 mars 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, présidente

Madame Y-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Carole TREJAUT

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, présidente, et par Madame Y-Gabrielle de La REYNERIE, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2013, M^me C U de la BASTIE épouse X (ci-après M^me C X) a donné à bail à la société RAMLA EUROPE, aux droits de laquelle se trouve la société A à la suite d’une cession de fonds de commerce incluant le droit au bail en date du 21 janvier 2013, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […], pour une durée de 9 ans à effet du 1^er janvier 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 40.140 euros, hors taxes et hors charges, à destination de « restaurant-bar, vente à emporter. »

Aux termes de la clause « DESIGNATION » du bail, les locaux loués constituent les lots de copropriété n° 101, 102, 103, 126, 127, 128 et 129.

La société BI.UEBERRY et M^me C X s’accordent sur le fait que le lot de copropriété n° 130 fait également partie des locaux loués.

Par acte authentique reçu le 4 février 2015 par M^e Hervé TETARD, notaire à Paris, M^me C X a conclu avec la société KERDAM une promesse de vente portant sur les locaux loués à la société A (lots n° 101 à 103 et lots n° 126 à 130) pour un prix de 725.000 euros.

Par lettre recommandée en date du 5 février 2015, M^e D Z, notaire assistant M^me C X, a informé la société A en application de l’article L145-46-1 du code, du projet de vente des locaux à elle loués pour un prix de 725.000 euros. A ce courrier était annexée la déclaration d’aliéner, visant l’ensemble des lots de copropriété concernés, adressée à la Ville de Paris.

Postérieurement à cette notification, M^me C X a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 2 juillet 2015 à acquérir deux parties communes situées au sous-sol et au rez-de-chaussée de l’immeuble, déjà occupées par la société A :

— un dégagement desservant les caves louées au sous-sol avec escalier et palier au rez-de-chaussée,

— une cave au fond à gauche de la boutique de gauche, constituant deux nouveaux lots de copropriété :

— le lot n° 143 : sous-sol : dégagement desservant les lots 126 à […]

rez-de-chaussée : un escalier avec palier

indissociable des lots 126 à 130

comprenant les 19/1072e de la propriété du sol et des parties communes générales.

— le lot n° 144 : sous-sol : une cave au fond à gauche de la boutique de gauche indissociable du lot 102

comprenant les 4/1072e de la propriété du sol et des parties communes générales.

M^me C X ayant décidé d’inclure ces deux nouveaux lots dans les lots promis à la vente à la société KERDAM, M^e D Z a adressé, le 31 juillet 2015, à la société A une notification de la nouvelle vente envisagée considérée comme plus avantageuse puisque proposée au même prix que la vente des seuls lots loués, à laquelle était annexée la déclaration d’aliéner visant l’ensembles des lots de copropriété concernés, adressée le même jour à la Ville de Paris.

En réponse à cette notification du 31 juillet 2015, les gérantes de la société A, Mmes

Y-E et F G, ont informé M^me C X et M^e Z, par lettres recommandées du 28 août 2015, de ce que « conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce », elles acceptaient « les conditions de vente des lots n° 101, 102, 103, 126, 127, 128, 129 et 130 de l’état descriptif de division de l’immeuble, à savoir 725.000 euros outre les frais à la charge de l’acquéreur, sous réserve de l’obtention d’un prêt bancaire ».

Par lettre recommandée du 10 septembre 2015, M^e Z a indiqué à la société A que, dès lors qu’elle n’acceptait ni d’acquérir la totalité des lots visés par l’offre notifiée qui incluait les lots n° 143 et 144, ni de payer le montant de la commission de l’agence immobilière de 50.000 euros TTC, il s’agissait d’une acceptation partielle ; que, s’agissant d’une acceptation partielle, elle devait s’analyser en un refus d’exercice du droit de préemption ; qu’elle n’avait donc pas accepté, dans le délai légal qui lui était imparti, l’offre telle qu’elle lui avait été notifiée de sorte que la vente des locaux considérés pouvait être réalisée au profit de la société KERDAM.

Par courrier du 17 septembre 2015, le conseil de société A a informé M^e D Z que sa cliente maintenait sa décision et s’opposait à la réitération de la promesse de vente consentie le 4 février 2015 par M^me C X à la société KERDAM.

Par actes d’huissier de justice du 12 octobre 2015, la société KERDAM a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Paris, la société A et M^me C X.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 15/15631.

Par acte d’huissier de justice signifié à M^me C X le 22 décembre 2015, la société A a fait sommation à cette dernière de se rendre le 28 décembre 2014 à 14h30 à l’étude de son notaire, M^e H I, pour signer l’acte authentique dressé par celui-ci, annexé à la sommation et qui :

— désigne, dans sa clause « IDENTIFICATION DU BIEN » les lots vendus par M^me C X à la société A comme étant les lots n° 101 à 103 et 126 à 130 loués à cette dernière et stipule que « le VENDEUR subroge l’ACQUEREUR dans le bénéfice de l’accord intervenu dans le Syndicat des Copropriétaires en ce qui concerne la vente des lots numéros cent quarante-trois (143) et cent quarante-quatre (144) ou tout autre numéro qu’ils devront porter pour les besoins de la publicité foncière. »

— stipule, dans ses clauses « PRIX » et « NEGOCIATIONS » que « la présente vente est conclue moyennant le prix de SEPT CENT VINGT CINQ MILLE EUROS (725.000,00 EUR) » et que « l’ACQUEREUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000,00 EUR) taxe sur la valeur ajoutée incluse. »

Le 28 décembre 2015, M^e J I a dressé un acte contenant procès-verbal de carence.

Par ordonnance du 19 janvier 2016, la société A a été autorisée à assigner à jour fixe M^me C X à l’audience du 23 février 2016 de la 18^e chambre, 1^re section, du tribunal de grande instance de Paris.

Par acte du 2 février 2016, la société A a assigné M^me C X devant la 18^e chambre, 1^re section, du tribunal de grande instance de Paris.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 16/02634.

A l’audience du 23 février 2016, le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 12 avril 2016 pour que le notaire, M^e D Z, soit éventuellement mis en la cause et pour que les parties

s’expliquent sur la connexité avec l’affaire enregistrée au répertoire général sous le numéro 15/15631.

Par acte du 29 février 2016, M^me C X a assigné en intervention forcée, devant le tribunal de grande instance de Paris, D Z et S Q AA AB d’une SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE titulaire d’un OFFICE NOTARIAL, "société civile professionnelle au capital de 426.857 euros dont le siège social est situé […], 94100 Saint-Maur-des-Fossés, immatriculée au RCS Créteil sous le […], prise en la personne de son Gérant, Maître D Z".

L’assignation a été délivrée à la SCP D Z ET S Q.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 16/04759.

A l’audience du 12 avril 2016, le tribunal a renvoyé l’affaire RG 16/02634 à l’audience de mise en état de la 2^e section de la 18^e chambre du tribunal de grande instance de Paris en date du 13 mai 2016 pour éventuelle jonction avec les affaires RG 15/15631 et 16/04759.

Par ordonnance du 13 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances inscrites sous les numéros de rôle général 16/02634 et 16/04759 avec l’instance inscrite sous le numéro de rôle général 15/15631, l’affaire désormais appelée sous ce seul numéro.

Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit que la société A n’a pas valablement exercé son droit de préemption aux termes de la lettre en date du 28 août 2015 par elle adressée à M^e D Z et à M^me C X.

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la société KERDAM tendant à voir dire que l’acceptation doit être identique à l’offre pour entraîner la formation de la vente ; à voir constater qu’aux termes de sa lettre recommandée en date du 28 août 2015, la société A a accepté d’acquérir une partie seulement des lots de copropriété visés à l’offre de vente qui lui avait été notifiée par Maître D Z, par lettre recommandée en date du 31 juillet 2015, les lots n° 143 et 144 n’étant pas mentionnés dans sa lettre du 28 août 2015 ; à voir constater qu’aux termes de sa lettre recommandée en date du 28 août 2015, la société A est restée silencieuse sur la prise en charge de la commission d’agence qui s’élève à 50.000 euros TTC et quelle n’a donc pas accepté de la payer, alors que celle-ci était pourtant expressément mentionnée aux termes de la lettre valent offre de vente qui lui avait été notifiée par Maître D Z, par lettre recommandée en date du 28 août 2015 ; à voir dire qu’aux termes de sa lettre recommandée en date du 28 août 2015, la société A n’a donc pas accepté à l’identique l’offre de vente qui lui a été notifiée par Maître D Z, par lettre recommandée en date du 31 juillet 2015,

Dit nulles, en application du cinquième alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, les notifications d’offre de vente des 5 février et 31 juillet 2015 adressées par M^e D Z à la société A, faute pour elles de reproduire le quatrième alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

Dit, en conséquence de ces nullités, que M^me C X n’a pas purgé le droit de préemption portant sur les locaux offerts à la vente aux termes des notifications du 5 février et du 31 juillet 2015, dont la société A bénéficie, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

Débouté la société KERDAM de sa demande sollicitant qu’il soit fait injonction à M^me C X de régulariser à son profit la vente des lots de copropriété n° 101 à 103, 126 à 130, 143 et 144,

Débouté M^me C X de sa demande sollicitant qu’il lui soit enjoint de conclure la vente de ses biens immobiliers, dans un délai de trois mois de la signification du jugement, avec la société KERDAM ou avec la société A,

Débouté la société A de ses demandes tendant à voir déclarer parfaite la vente des lots par elle exploités dans les termes de l’acte authentique dressé par M^e J I et à voir condamner M^me C X à régulariser ladite vente en signant cet acte authentique,

Déclaré la société A irrecevable en sa demande de dommages-intérêts formulée à l’encontre de M^e D Z,

Débouté la société A de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société KERDAM,

Condamné M^me C X à payer à la société A la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance d’acquérir les locaux à elle loués du fait de la nullité de la notification du 5 février 2015,

Condamné la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à garantir M^me C X de cette condamnation,

Débouté la société KERDAM de sa demande tendant à voir condamner la société A à lui payer une somme de 31.464,37 euros, à parfaire jusqu’au jugement définitif, en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et de l’exercice abusif de son droit de se défendre,

Condamné la société A à payer à la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison des propos tendant à porter atteinte à sa notoriété et à sa probité,

Condamné M^me C X à payer à la société A la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à garantir M^me C X de cette condamnation,

Condamné la société D Z ET LAURANT Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à garantir M^me C X de cette condamnation,

Condamné la société D Z ET LAURANT Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à payer à M^me C X la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

Condamné la société D Z ET LAURANT Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Par déclaration du 25 juillet 2017, la SAS KERDAM a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration en date du 12 septembre 2017, la société BUE BERRY a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance en date du 4 octobre 2018, les deux instance ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 février 2019, la SAS KERDAM demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, vu les articles 1103, 1104, 1193, 1199, 1182, 1240 et 1593 du Code civil, vu les articles 32-1, 107, 114, 325 et suivants, 329, alinéa 2, 367 et suivants, 564 et suivants et 694 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la Société KERDAM recevable et bien fondée en son appel.

Déclarer la Société A mal fondée en son appel, l’en débouter.

Déclarer Madame X mal fondée en son appel incident, l’en débouter.

Ce faisant.

CONFIRMER le Jugement entrepris rendu le 06 juillet 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, mais seulement en ce qu’il a :

— DIT QUE la société A n’a pas valablement exercé son droit de préemption aux termes de la lettre en date du 28 août 2015 par elle adressée à M^e D Z et à M^me C X,

— DEBOUTE la société A de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente des lots par elle exploités dans les termes de l’acte authentique dressé par M^e J I et à voir condamner M^me C X à régulariser ladite vente en signant cet acte authentique,

— DEBOUTE la société A de sa demande en dommages-intérêts formulée à l’encontre de la société KERDAM,

STATUER A NOUVEAU, et :

— DIRE QUE l’acceptation doit être identique à l’offre pour entraîner la formation de la vente ;

CONSTATER QUE, aux termes de sa lettre recommandée en date du 28 août 2015, la société A a accepté d’acquérir une partie seulement des lots de copropriété visés à l’offre de vente qui lui avait été notifiée par Maître D Z, par lettre recommandée en date du 31 juillet 2015 (les lots n° 143 et 144 n’étant pas mentionnés dans sa lettre du 28 août 2015) ;

— CONSTATER QUE, aux termes de sa lettre recommandée en date du 28 août 2015, la société A est demeurée silencieuse sur la prise en charge de la commission d’agence qui s’élève à 50 000 euros TTC et qu’elle n’a donc pas accepté de la payer, alors que celle-ci était pourtant expressément mentionnée aux termes de la lettre valant offre de vente qui lui avait été notifiée par

Maître D Z, par lettre recommandée en date du 31 juillet 2015 ;

— DIRE QUE, aux termes de sa lettre recommandée en date du 28 août 2015, la société A n’a donc pas accepté à l’identique l’offre de vente qui lui a été notifiée par Maître D Z, par lettre recommandée en date du 31 juillet 2015 ;

— EN CONSEQUENCE, DIRE ET JUGER QUE la société A, qui n’a accepté que partiellement et à des conditions financières différentes l’offre qui lui a été notifiée en date du 31 juillet 2015 par M^e D Z, n’a pas valablement exercé son droit de préemption aux termes de sa lettre en date du 28 août 2015, et qu’elle est donc mal fondée à demander la vente forcée des biens considérés à son profit ;

— DIRE ET JUGER QUE le délai imparti à la société A pour accepter l’offre qui lui a été notifiée par lettre recommandée en date du 31 juillet 2015, réceptionnée par la société A le 10 août 2015, est expiré depuis le 10 septembre 2015 ;

— DIRE QUE l’omission dans la notification valant offre de vente adressée au locataire commercial de la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, n’entraîne la nullité du congé que si le locataire justifie d’un grief ;

— DIRE QUE la société A, qui a répondu, par lettre recommandée en date du 28 août 2015, à l’offre de vente qui lui avait été adressée le 31 juillet 2015 par Maître D Z, Notaire, a ainsi confirmé toute éventuelle nullité au sens de l’article 1182 du Code civil, et, en tout état de cause, ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité d’obtenir son prêt ;

— EN CONSEQUENCE, DIRE ET JUGER QUE la société A, qui ne justifie d’aucun grief du fait de la reproduction erronée de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, est donc mal fondée à demander la nullité des offres de vente qui lui ont été notifiées par lettres recommandées en date des 5 février et 31 juillet 2015 ;

Vu les articles 564 et 910-4 du CPC,

— DIRE ET JUGER QUE Madame C U de la BASTIE, épouse X, est tant irrecevable que mal-fondée en sa demande de caducité de la promesse de vente conclue le 4 février 2015 avec la société KERDAM, et l’en débouter ;

DONNER injonction à Madame C U de la BASTIE, épouse X, de régulariser la vente au profit de la société KERDAM des lots de copropriété numéros 101, 102, 103, 126, 127, 128, 129, 130, 143 et 144 dépendant de l’immeuble sis […], et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Madame C U de la BASTIE, épouse X, à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du trente et unième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ;

— DIRE ET JUGER QUE les conditions de la responsabilité civile ne sont pas réunies à l’encontre de la société KERDAM ;

— EN CONSEQUENCE, DIRE ET JUGER QUE la société A est mal-fondée à engager la responsabilité civile de la société KERDAM ;

— CONSTATER QUE la société A a persisté, en dépit des termes circonstanciés de la lettre de Maître D Z en date du 10 septembre 2015, à ne pas reconnaître qu’elle

n’avait pas valablement accepté, par sa lettre en date du 28 août 2015, l’offre de vente qui lui avait été notifiée, et ainsi à empêcher la conclusion de la vente au profit de la société KERDAM ;

— CONDAMNER la société A à payer à la société KERDAM une somme de 146 833 euros, à parfaire jusqu’à décision définitive, en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et de l’exercice abusif de son droit de se défendre ;

— DIRE ET JUGER QUE la société A est mal fondée en ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société KERDAM, et l’en débouter ;

— CONDAMNER tout succombant à payer à la société KERDAM une indemnité de 20.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance devant le Tribunal, dans le cadre de la procédure à jour fixe initiée par A devant le même Tribunal, ainsi qu’au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître AC AD-AE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 février 2019, la SARL A demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

— Dire et juger que les courriers recommandés du 28 août 2015 adressés par A à l’étude Z et madame X constituent la parfaite acceptation de l’offre de vente signifiée par l’étude Z le 31 juillet 2015 ;

— Dire et juger irrecevable et, subsidiairement, mal fondée la demande nouvelle formulée par madame X dans ses écritures récapitulatives du 27 février, demande tendant à lui permettre ' après avoir rétracté une offre judiciaire cependant acceptée par A ' de se dégager tant de la promesse de vente consentie au profit de KERDAM que du droit de préemption dont dispose la concluante ;

— Dire et juger que la défenderesse ne saurait se prévaloir de ses errements de son notaire, errements dont elle doit supporter l’entière responsabilité sous réserve de son appel en garantie.

En conséquence,

— Enjoindre madame X de régulariser la vente offerte par le courrier de maître Z en date du 31 juillet 2015 dans les quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ainsi qu’elle-même s’y est engagée dans ses écritures d’appel, réservant cette vente à celui des candidats acquéreurs qui sera désigné par l’arrêt à intervenir ;

— Dire et juger que le retard apporté à la réalisation de cette vente lié à la résistance de madame X et de la société KERDAM a engendré un préjudice qui sera réparé à hauteur de 140.000 euros au 31 décembre 2018, représentant les loyers réglés de 2015 à 2018 ;

— Condamner en conséquence madame X et la société KERDAM in solidum au paiement de la somme de 140.000 euros sauf à parfaire le jour de la vente à intervenir ;

— Débouter madame X, la société KERDAM, maître Z de leurs demandes dirigées

contre la société A ;

— Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société A ses frais irrépétibles ;

— Condamner en conséquence solidairement madame X et la société KERDAM au paiement d’une somme de 10.000 euros, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de LEXAVOUÉ, avocat postulant.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 février 2019, M^me C U de la BASTIE épouse X demande à la cour de :

Vu les articles 564 à 566 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1101, 1134 et1382 ancien du Code civil,

Vu l’article L. 145-46-1 du Code du commerce,

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a estimé que la société A n’avait pas valablement exercé son droit de préemption ;

DIRE ET JUGER que la promesse de vente conclue le 4 février 2015 avec la société Kerdam est caduque ;

Si la Cour ne rejette pas les demandes de vente forcée des sociétés A et Kerdam,

STATUER ce que de droit sur le mérite des demandes formées au fond par les sociétés A et Kerdam quant à la vente des biens de M^me C U de la Bastie épouse X ;

DONNER ACTE à M^me C U de la Bastie épouse X de ce qu’elle est prête à conclure une vente sur les biens immobiliers situés […], […] avec la partie qui prévaudra ' la société A ou la société Kerdam 'dans un délai de quatre (4) mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DIRE ET JUGER que la vente se fera selon le cas, soit sur la base d’un acte à rédiger conjointement par le notaire de la société A et celui de M^me C U de la Bastie épouse X (si la société A prévaut), soit sur la base de la promesse de vente conclue le 4 février 2015 avec la société Kerdam ;

DEBOUTER la société Kerdam de sa demande d’astreinte formée à l’encontre de M^me C U de la Bastie épouse X ;

En tout état de cause,

DONNER ACTE à M^me C U de la Bastie épouse X de ce qu’elle entend reprendre sa liberté d’action si la Cour ne lui ordonne pas de conclure une vente avec la société A ou avec la société Kerdam ;

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a estimé que la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de M^me C U de La Bastie épouse X ;

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société D

Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à garantir M^me C U de La Bastie épouse X de toute condamnation prononcée à son encontre ;

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M^me C U de La Bastie épouse X de sa demande de dommages et intérêts formée contre la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL ;

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné M^me C U de La Bastie épouse X à payer des dommages et intérêts à la société A ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL à payer à M^me C U de La Bastie épouse X la somme 104.991,72 Euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTER la société A de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M^me C U de la Bastie épouse X, et de sa demande formée au titre l’article 700 du Code de procédure civile ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant à payer à M^me C U de la Bastie épouse X la somme de 17.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause,

REJETER toutes autres demandes, fins ou prétentions des parties ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, dont ceux de la SCP L M et N O, étude d’huissiers de justice à Créteil ayant délivré l’assignation en intervention forcée à la SCP Z Q, d’un montant de 200,12 Euros.

AUTORISER la SELARL BDL AVOCATS à poursuivre le recouvrement de ceux d’appel en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 janvier 2019, la SCP Z Q demande à la cour de :

Juger la SCP Z Q, Notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions.

Confirmer le jugement de 1^re instance en ce qu’il a dit que la Société A n’avait pas valablement exercé son droit de préemption aux termes de la lettre du 28 août 2015, l’objet de la vente entre l’offre et l’acceptation étant radicalement différent.

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP Z Q à garantir Madame X de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la Société A.

Débouter Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Société A à payer à la SCP Z Q une somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison des propos tendant à porter atteinte à sa notoriété et à sa probité.

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 a introduit dans le code de commerce l’article L145-46-1, qui dispose que :

'Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.'

Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ces dispositions sont applicables à toute cession d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.

M^e Z, notaire assistant de M^me X venderesse, a par lettre recommandée en date du 5 février 2015, au visa de l’article L145-46-1 du code de commerce, indiqué à la société A 'que les biens loués à (la) société doit (sic) faire l’objet d’une vente par (le) propriétaire’ et indiqué que le prix était de 725.000 euros, les frais étant à la charge de l’acquéreur et qu’à ce prix s’ajoute une commission de l’agence d’un montant de 50.000 euros TTC due par l’acquéreur en sus du prix de vente. Ce courrier précisait 'afin de vous permettre de connaître de façon complète les conditions de vente, je vous prie de trouver ci-joint la déclaration d’intention d’aliéner que j’adresse ce jour à la Ville de Paris, qui dispose également d’un droit de préemption'. A ce courrier était joint, un feuillet reproduisant ce qui était présenté comme étant le texte de l’article L145-46-1 du code de commerce, ainsi qu’un imprimé CERFA, intitulé 'déclaration d’intention d’aliéner ou demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme'. Au feuillet 2 de cet imprimé, il était indiqué que la vente portait, sur des locaux dans un bâtiment en copropriété. Etait ajouté, la mention, en caractère gras, 'lot 101 et 102 réunis: 126,03m² CARREZ ; lot 103 : 14,71m² CARREZ'. Suivait un tableau, comportant 8 colonnes intitulées N°du lot ; bâtiment ; étage ; quote-part des parties communes ; nature et surface utile ou habitable ; les deux dernières colonnes étant relatives à l’ancienneté de la date d’achèvement du bâtiment et à celle de la date de publication du règlement de copropriété. Étaient indiqués en ordonnée les lots 101, 102, 103, 126, 127, 128, 129 et 130. A la fin de ce document était ajouté à la rubrique 'J. Observations’ la mention suivante :'Lots 101 et 102 réunis pour former un seul local commercial. Lots 126 à 130 réunis pour former une cave. L’ensemble des lots vendus sont loués par le vendeur à la société dénommée A pour un loyer annuel hors taxes et hors charges indiqué dans le bail de 40.140 euros'.

La cour observe qu’en fait, le texte reproduit comme étant celui de l’article L145-46-1 du code de commerce, ne correspond pas à la version du texte de loi applicable en l’espèce.

Notamment le texte reproduit ne fait aucune allusion à la possibilité pour le preneur de recourir à un emprunt, figurant à la fin du premier alinéa et à l’alinéa 4, alors même que l’alinéa 5 de l’article L145-46-1 dudit code dispose que :'Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.'

La vente devait porter sur la totalité des lieux donnés à bail à la société A, or il est apparu qu’en fait, cette société occupait également des locaux appartenant au syndicat des copropriétaires, correspondant à un dégagement desservant les caves louées au sous-sol avec escalier et palier au rez-de-chaussée ainsi qu’une cave au fond à gauche de la boutique de gauche.

Afin de régulariser cette situation, M^me X a accepté de faire l’acquisition auprès du syndicat des copropriétaires de ces deux parties communes. L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble réunie le 2 juillet 2015 a autorisé selon la résolution n°9, la vente à M^me X, de ces parties communes, selon 'le découpage indiqué dans le projet du géomètre expert', conduisant à la création :

— du lot n°143 : au sous sol : dégagement desservant les lots 126 à […]

Rez-de-chaussée : un escalier avec palier, indissociable des lots 126 à 130, comprenant les 19/1072e de la propriété du sol et des parties communes générales,

— du lot n°144 : sous-sol : une cave au fond à gauche de la boutique gauche, indissociable du lot 102, comprenant les 4/1072e de propriété du sol et des parties communes générales ;

et a donné mandat au syndic de faire réaliser par une étude notariale le modificatif du règlement de copropriété suite à la création de ces lots, de représenter le syndicat des copropriétaires à la signature de l’acte de vente, décidé que le produit de la vente sera porté au crédit des comptes de la copropriété et restitué aux copropriétaires selon leurs tantièmes. Le procès verbal précise que l’assemblée

générale a fait une offre à 42.000 euros et que M^me W-X 'souhaite réfléchir sur le montant et fera un retour à la copropriété dans les meilleurs délais'.

Aucune pièce n’est versée aux débats quant à la modification du règlement de copropriété et quant à la vente par le syndicat des copropriétaires à M^me X de ces lots.

Une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner a été adressée le 31 juillet 2015 à la ville de Paris par M^e FLOBET. Le même jour, M^e Z a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la société A, un courrier rédigé en des termes identiques au précédent courrier en date du 5 février 2015. A ce courrier était joint un texte présenté comme étant le texte de l’article L145-46-1 du code de commerce, alors qu’il s’agissait du texte précédemment annexé à la précédente notification au visa du dit article, lequel ne correspondait pas au texte applicable, ainsi qu’un imprimé CERFA de déclaration d’aliéner en tout point identique à celui annexé à la précédente notification à l’exception des points suivants : sous le tableau, où figurent les lots objets de la vente initiale était ajoutée la mention suivante 'et les lots numéros 143 (un dégagement au -1 pour 19/1072èmes) et 144 (une cave au -1 pour 4/1072èmes).' A la fin de ce document le texte du paragraphe 'J observations’ était repris à l’identique, par rapport à la version précédente, à l’exception de la phrase suivante 'Lots 126 à 130 et 143 réunis pour former une cave', où apparaissait la mention du lot n°143.

La cour observe, que cette seconde notification était entachée d’irrégularités, puisqu’elle ne reproduisait pas les termes exacts de l’article L145-46-1 du code de commerce. De surcroît l’information qu’elle donnait à la société A, sur l’objet de la vente était peu claire, les termes du courrier de notification étaient inchangés par rapport à la première notification et l’ajout des lots 143 et 144, dans la déclaration d’aliéner, n’était pas mis en évidence. Compte tenu de la présentation du document CERFA, cette modification de l’objet de l’offre était de nature à passer inaperçue aux yeux de la société locataire.

Les premiers juges ont retenu la nullité de cette notification, alors sollicitée par la société locataire. En cause d’appel, cette société ne poursuit plus la nullité de cette notification et aucune des parties ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Le jugement entrepris a débouté la société A de ses demandes tendant à voir déclarer parfaite la vente des lots par elle exploités dans les termes de l’acte authentique dressé par M^e J I et à voir condamner M^me C X à régulariser ladite vente en signant cet acte authentique. La société A conclut à l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, alors que la société KERDAM et M^me X concluent à sa confirmation, sur ce point.

La société A, à la suite de la deuxième notification qui lui a été faite a par lettre recommandée du 28 août 2015, indiqué à M^me X et à M^e Z, son notaire, qu’elle acceptait les conditions de la vente. Le courrier adressé à cette fin à M^me X, par la société A était rédigé ainsi qu’il suit :'conformément aux dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, nous acceptons les conditions de ventes des lots 101, 102, 2013, 126, 127, 128 et 130 de l’état descriptif de division de l’immeuble, à savoir 725.000 euros, outre les frais à la charge de l’acquéreur, sous réserve de l’obtention d’un prêt bancaire'.

La cour rappelle qu’en application de l’alinéa 1^er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation. Dans ces conditions, la société locataire ayant accepté de payer le prix de vente contenue dans l’offre, n’avait pas à faire connaître qu’elle acceptait également de régler la commission de l’agence, pour que la vente soit parfaite.

Il est exact que l’acceptation de l’offre ne vise pas expressément les lots 143 et 144, cependant, il convient d’observer d’une part, que le fait que l’offre portait également sur les lots 143 et 144, ne résultait que d’un examen très attentif de la déclaration d’aliéner, annexée à l’offre, sur laquelle avait été porté, de manière peu apparente, l’ajout de ces deux lots et d’autre part, qu’à l’époque de la seconde notification , M^me X n’était pas propriétaire des lots litigieux, le règlement de copropriété de l’immeuble n’ayant pas été modifié, aucun accord sur le prix de cet vente n’existant et aucun acte de vente n’étant intervenu entre le syndicat des copropriétaires et M^me X.

Quand bien, même le principe de la modification du règlement de copropriété et celui de la cession par le syndicat des copropriétaires de ces lots nouvellement créés à M^me X, auraient-il été acquis lors de la notification de l’offre, pour autant il ne peut être reproché à la société locataire de n’avoir pas expressément accepté que la vente porte également sur ces deux lots, à l’époque inexistants, et ne correspondant qu’à une régularisation de l’assiette de son bail commercial.

Dans ces conditions, la société A ayant accepté le prix offert, pour les lots qu’elle occupait, sous réserve de l’obtention du prêt qu’elle avait sollicité, comme elle en justifie en pièce 22, ainsi que le lui permettait l’article L145-46-1 du code de commerce, la vente est parfaite à son égard, sous condition d’acceptation du prêt.

La promesse de vente consentie à la société KERDAM le 4 février 2015, comportait une condition suspensive à laquelle aucune des deux parties ne pouvait renoncer, selon laquelle 'aucun droit de préemption, quelqu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puissent être exercé sur le bien concernés. (…) En cas d’exercice du droit de préemption, la promesse de vente sera caduque de plein droit et le promettant délié de toute obligation à l’égard du bénéficiaire (…)'

La cour relève que la clause sus reproduite est maladroitement rédigée dans la mesure où elle ne vise pas expressément le droit de préférence légale instauré par la loi Pinel, celui-ci n’étant entré en application que le 18 décembre 2014 et la promesse de vente ayant été signée le 4 février 2015. Cependant, le droit de préférence légale de l’article L145-46-1 du code de commerce étant d’ordre public, il n’est pas contestable que la promesse de vente ne pouvait être valablement consentie à la société KERDAM que sous la condition suspensive de la purge de ce droit.

En l’espèce, la société A ayant exercé dans les délais son droit de préférence légale, la promesse de vente consentie le 4 février 2015, par M^me X à la société KERDAM est devenue caduque.

Sur le préjudice subi par la société A

La société A soutient qu’elle a subi un préjudice qu’elle évalue à la somme totale de 140.000 euros, lequel correspond au montant des loyers dont elle s’est acquittée entre mai 2015 et décembre 2018, alors qu’elle aurait dû pendant cette période rembourser les échéances du prêt obtenu pour l’acquisition des murs. Elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un préjudice éventuel ni d’une simple perte de chance. Elle soutient que ce préjudice résulte de la résistance de M^me X et de la société KERDAM à la réalisation de la vente à son bénéfice.

M^me X conclut au débouté de la société A, elle souligne qu’elle n’a commis aucune faute en l’espèce, ayant dès l’origine précisé qu’elle ne conclurait aucune vente avant qu’une décision de justice ne soit intervenue.

La société KERDAM conclut également au débouté de la société A et souligne d’une part qu’elle n’a commis aucune faute envers la société A et d’autre part que celle-ci n’a de surcroît subi aucun préjudice et qu’en toute hypothèse il n’existe aucun lien entre la faute et le préjudice allégués.

La cour relève que la société BLUBERRY n’établit pas que la société KERDAM a commis en l’espèce une faute en contestant ses droits. Par ailleurs, la faute commise par M^me X dans l’irrégularité affectant les notifications effectuées en son nom, à l’origine d’un contentieux entre les parties, n’a pas été à l’origine d’un dommage pour la société A, en effet, si cette société a bien dû continuer à régler ses loyers commerciaux entre les mains de M^me X, au lieu de rembourser son prêt, la vente finale s’opérant en 2019 sur la base du prix convenu en 2015, alors que les taux d’intérêts ont depuis lors baissé et que les prix immobiliers ont augmenté, elle n’établit pas la réalité de son préjudice.

Sur la demande de la société KERDAM de dommages-intérêts à l’encontre de la société A

La société A n’a commis en l’espèce aucune faute, en faisant valoir ses droits en justice et la société KERDAM doit en conséquence être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée à son encontre.

Sur la responsabilité du notaire

M^me X sollicite la condamnation de la société D ROBERT et S Q AA AB d’une SCP titulaire d’un office notarial à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et sa condamnation à lui verser une somme de 104.991,72 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux montants des intérêts de l’emprunt à la consommation qu’elle a dû contracter, aux taxes foncières 2016 à 2018, aux intérêts calculés au taux légal depuis le 12 octobre 2015 date de l’assignation délivrée par la société KERDAM sur la somme de 725.000 euros, ainsi qu’au coût des frais de diagnostic à prévoir. Elle soutient que si les différents actes rédigés par cette société avaient été irréprochables et rédigés selon les règles juridiques applicables et adressés en temps et en heure, les différentes procédures n’auraient pas été entreprises et elle aurait déjà vendu son bien.

La SCP Z T conclut au débouté de M^me X. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute, que les notifications des 5 février 2015 et du 31 juillet 2015 lesquelles sont régulières ; elle reconnaît qu’elle n’a pas reproduit le texte de l’article L145-46-1 du code de commerce dans les deux notifications, mais qu’il s’agit d’une nullité qui ne peut être prononcée que si elle fait grief, or la preuve d’un grief n’est pas rapportée, puisque la société A n’établit pas qu’après avoir reçu la première notification elle avait l’intention d’acquérir et qu’à la suite de la 2nde notification elle a fait usage de son droit à contracter un emprunt ; que c’est à juste titre qu’elle a relevé qu’il n’y avait pas d’adéquation entre l’offre de vente et l’acceptation de l’offre, le locataire titulaire d’un droit de préemption devant acquitter les commissions dues à l’agent immobilier, et l’acceptation ne portant pas sur les lots 143 et 144, nouvellement créés. Elle soutient en outre, que ce n’est pas son intervention qui est à l’origine de l’impossibilité de réitérer la vente avec la société KERDAM, mais l’exercice irrégulier par la société A de son droit de préemption, que M^me X n’établit pas le lien existant entre l’absence de concrétisation de la vente et ses difficultés financières qui l’auraient contrainte à solliciter un prêt à la consommation, alors qu’elle a continué à percevoir les loyers commerciaux.

La cour relève que le notaire a commis une faute en adressant à deux reprises des notifications ne reproduisant pas les termes exacts de l’article L145-46-1 du code de commerce, alors que ceux ci doivent être reproduits, selon le texte, à peine de nullité. Cependant, en l’espèce la société A, victime de ce manquement à son droit à l’information ne sollicite pas la nullité de ces notifications, ce n’est donc pas pour ce motif que la vente a été différée.

Le courrier de refus émanant du notaire vise la non acceptation du paiement de la commission de l’agence. Sur ce point la cour relève que ce courrier constatant l’absence d’acceptation de l’offre n’a été rédigé par l’office notarial que peu de temps après l’entrée en application de ce nouveau texte,

alors que ce n’est que trois ans plus tard que la Cour de cassation a indiqué « qu’en application de l’alinéa 1^er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ».

A l’époque où, le notaire a indiqué que l’offre émanant de la société A ne pouvait être acceptée, faute d’acceptation expresse du paiement de la commission de l’agent immobilier, l’interprétation de ce nouveau texte était discutée d’autant que se sont multipliés les textes instaurant différents droits de préférence et de préemption, aux régimes distincts, source de confusion dans l’application des différents textes. En conséquence, aucune faute ne peut être reprochée à la SCP notariale quant à l’interprétation de ce nouveau texte.

Cependant, c’est bien le manque de clarté et l’ambiguïté quant à l’objet de la vente des notifications réalisées par le notaire en application de l’article L145-46-1 du code de commerce qui sont à l’origine du problème posé par les termes de l’acceptation de l’offre par la société A et de leur interprétation qu’en a faite le notaire.

Dans ces conditions, l’office notarial auteur des notifications a commis une faute, à l’origine de la présente procédure et c’est à juste titre que les premiers juges ont décidé que l’office notarial devait garantir M^me X de la condamnation mise à sa charge en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, M^me X qui a continué à percevoir le montant des loyers du bail commercial la liant à la société A, ne justifie pas du préjudice qu’elle a subi, ni du lien de causalité entre le dommage qu’elle soutient avoir subi et la faute reprochée à l’office notarial.

Sur la demande de dommages-intérêts sollicitée par la SCP Z T

L’article 41 de la loi de 1881, dispose que :

'[…]

Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.

Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l’action publique, soit à l’action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux, et, dans tous les cas, à l’action civile des tiers.

En l’espèce, il ressort de la motivation du jugement dont les termes ne sont pas contestés, que dans ses conclusions devant le tribunal, la société A faisait grief au notaire instrumentaire, par ailleurs gérant de la SCP, titulaire de l’office notarial, de 's’être comporté de manière déloyale et 'anti-déontologique’ en agissant alors qu’il était le notaire de M^me X, comme conseil de la société KERDAM, à seule fin de sauver la commission de 50.000 euros due à l’agence immobilière dont il est, selon elle, le correspondant habituel et avec laquelle elle assure qu’il entretient des liens amicaux'.

En cause d’appel, la société BUEBERRY ne réitère pas ces accusations. Cependant, elle souligne les

manquements du notaire dans les notifications auxquelles il a procédé, et se prévaut de sa légitime indignation, expliquant qu’elle est toujours persuadée d’avoir fait l’objet d’un comportement déloyal, dont elle a protesté auprès de la Chambre des AA.

La cour relève que c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société A avait procédé devant eux par simples allégations, qui n’étaient étayées par aucune pièce, et que les accusations ainsi portées portaient atteinte de façon indéniable, à la probité et à la notoriété de cet office notarial, lui causant un préjudice en terme d’image et de réputation.

Les termes ainsi employés et les accusations portées, excédant les limites acceptables du débat, quand bien même n’auraient ils pas été réitérés en cause d’appel, justifient la condamnation à des dommages-intérêts de la société A au bénéfice de l’office notarial et il convient de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

Sur les demandes accessoires,

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la charge des dépens et des condamnations prononcées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la SCP D Z ET S Q AA AB titulaire de l’office notarial sera condamnée aux entiers dépens de l’appel. Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, en ce qu’il a :

Débouté la société KERDAM de sa demande sollicitant qu’il soit fait injonction à M^me C X de régulariser à son profit la vente des lots de copropriété n° 101 à 103, 126 à 130, 143 et 144,

Déclaré la société A irrecevable en sa demande de dommages-intérêts formulée à l’encontre de la société KERDAM,

Débouté la société KERDAM de sa demande tendant à voir condamner la société A à lui payer une somme de 31.464,37 euros, à parfaire jusqu’au jugement définitif, en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et de l’exercice abusif de son droit de se défendre,

Condamné la société A à payer à la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE titulaire d’UN OFFICE NOTARIAL la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison des propos tendant à porter atteinte à sa notoriété et à sa probité,

Condamné M^me C X à payer à la société A la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE titulaire d’un OFFICE NOTARIAL à garantir M^me C X de cette condamnation,

Condamné la société D Z ET LAURANT Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE titulaire d’OFFICE NOTARIAL à payer à Mme

C X la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société D Z ET LAURANT Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE titulaire d’un OFFICE NOTARIAL aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus,

statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la société A a exercé valablement son droit de préférence légale ;

Constate que la promesse de vente conclue le 4 février 2015 avec la société Kerdam est caduque ;

Constate que la société A déclare accepter de payer la commission de l’agent immobilier ;

Enjoint M^me X de régulariser la vente avec la société A offerte par le courrier de M^e Z en date du 31 juillet 2015 dans les quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, moyennant un prix de 725.000 euros, outre les frais et la commission de l’agence immobilière, portant sur les lots n° 101, 102, 103, 126, 127, 128, 129 et 130 ainsi que les lots 143 et 144, dont le principe de création et d’acquisition par M^me X est acquis,

Dit que cette vente entre M^me X et la société A se fera sur la base d’un acte à rédiger conjointement par le notaire de la société A et celui de M^me C U de la Bastie épouse X ;

Déboute la société A de sa demande de dommages-intérêts,

Déboute la société KERDAM de sa demande de dommages-intérêts,

Déboute M^me X de sa demande de dommages-intérêts,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP D Z ET S Q AA AB D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE titulaire d’un OFFICE NOTARIAL aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE