ARRÊT N°51

N° RG 19/04121

N° Portalis DBV5-V-B7D-F5NG

X

C/

F

Y

B

SCP M

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 08 FÉVRIER 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 novembre 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE

APPELANT :

Monsieur K-L X

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Isabelle MATRAT-SALLES, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Madame E F épouse Y

née le […] à LA COUARDE-SUR-MER (17)

Monsieur D Y

né le […] à […]

demeurant tous […] 17670 LA COUARDE-SUR-MER

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Quentin C, avocat au barreau de POITIERS

ayant tous deux pour avocat plaidant M^e Luc TAMNGA, avocat au barreau de PARIS

Madame G B

[…]

[…]

S.C.P. M – N-I – J

notaires

[…]

[…]

a y a n t t o u t e s d e u x p o u r a v o c a t p o s t u l a n t M e M e F r é d é r i c M A D Y d e l a S E L A R L MADY-GILLET-BRIAND-PÉTILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

M. X et les époux Y ont signé un compromis de vente le 9 juin 2015, compromis portant sur la vente d’un terrain situé à La Couarde sur Mer (9a 31ca) pour un prix de 240 000 euros.

La vente était soumise à plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire.

Le compromis prévoyait une clause pénale de 24 000 euros, le versement d’un dépôt de garantie de 12 000 euros entre les mains du caissier de l’office notarial instrumentaire.

La signature de l’acte authentique en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis était prévue au plus tard le 9 février 2016, les conditions suspensives devant être levées dans le délai de réalisation des présentes.

Le 4 janvier 2016, les époux Y ont obtenu un permis de construire portant sur un entrepôt d’une superficie de 931 m2.

Le 22 février 2016, le Préfet de Charente Maritime a saisi le tribunal administratif aux fins d’ annulation du permis, soutenant que le projet était de nature à porter atteinte à la sécurité publique , la hauteur de plancher prescrite étant insuffisante au vu du risque démontré par les études de révision du PPRn.

M. Y a été informé du recours formé par le Préfet.

Le 9 mars 2016, M. Y écrivait au maire en ces termes: 'Je viens par ce courrier vous faire part de l’annulation de mon projet du permis de construire n° 01712115 E0015 du terrain de M. X au 16, feux Morin zone artisanale à la Couarde '.

Le 6 avril 2016, le maire abrogeait le permis de construire, visant la demande d’abrogation du permis de construire de M. Y du 9 mars 2016.

Le 18 avril 2016, le Préfet se désistait de son déféré, désistement motivé par l’arrêté de retrait du permis du 6 avril 2016.

Le 27 avril 2016, le notaire dépositaire répondait aux époux Y, qui l’avaient saisi aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Il estimait que la non-réalisation de la condition suspensive résultant du permis déféré dans les 3 mois de sa délivrance rendait le compromis nul, qu’elle l’autorisait à restituer aux acquéreurs le dépôt de garantie sous réserve d’un accord amiable des parties.

Par actes du 30 novembre 2017, complétés par conclusions du 29 mars 2019, les époux Y ont assigné M. X, le notaire, le caissier du notaire devant le tribunal de grande instance de la Rochelle aux fins de voir constater la nullité du compromis de vente signé le 9 juin 2015, les condamner à leur restituer le dépôt de garantie.

M. X concluait au débouté, à la condamnation des époux Y à lui payer la clause pénale. Il faisait valoir que le permis de construire avait été annulé à la demande expresse des époux Y.

Le notaire, le caissier du notaire s’en rapportaient.

Par jugement du 5 novembre 2016, le tribunal de grande instance de La Rochelle a notamment statué comme suit :

-déboute M. X de l’ensemble de ses prétentions

-enjoint à la SCP M-N-I-J ainsi qu’à M^me B prise en sa qualité de caissier de l’office notarial de restituer aux époux Y la somme de 12 000 euros déposée à titre de séquestre.

Le premier juge a notamment retenu que :

Le déféré préfectoral soulignait qu’avec les nouvelles données obtenues depuis la tempête Xynthia, la parcelle objet du compromis pouvait être submergée non pas à hauteur d’un mètre comme le précisait le certificat d’urbanisme du 18 mai 2015 mais à hauteur de 4,20 à 4,40 mètres.

Ce contexte laissait présumer que le permis de construire avait une haute probabilité d’être annulé. Les époux Y ont préféré limiter les frais.

La contestation du permis par le préfet dans le délai de deux mois suivant sa délivrance rendait le compromis caduc.

La demande d’annulation du permis des époux Y ne manifeste pas leur volonté d’empêcher la réalisation de la condition suspensive.

La non-réalisation de la condition suspensive est imputable à la modification du Plan de Prévention des Risques naturels.

Le compromis étant caduc, il sera fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie.

Les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas remplies.

LA COUR

Vu l’appel en date du 20 décembre 2019 interjeté par M. X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12 mars 2020, M. X a présenté les demandes suivantes :

Dire recevable et bien fondé l’appel de Monsieur X,

Statuant à nouveau,

-Infirmer en tous ses points la décision rendue par le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE en date du 5 novembre 2019,

Vu les articles 1152 et 1226 du Code Civil,

Vu les dispositions du compromis de vente signé le 9 juin 2015 comportant une clause pénale,

-Condamner les consorts Y à verser à Monsieur X le montant de ladite clause pénale à savoir 24 000 €,

-Condamner Monsieur D Y et Madame E F épouse Y à verser à Monsieur X une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

-Condamner les consorts Y aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel
A l’appui de ses prétentions, M. X soutient notamment que :

-Le recours du préfet est réputé n’avoir jamais existé puisqu’il s’est désisté.

Le tribunal administratif l’a constaté.

-L’ arrêté d’abrogation par le maire du permis est du 6 avril 2016. Il n’est pas intervenu dans les 3 mois de sa délivrance.

-C’est du fait des acquéreurs si la condition suspensive n’ a pas été réalisée. Ils ont changé de projet, ont acheté un autre terrain.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 3 juillet 2020, les époux Y ont présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1186, 1187, 1915, 1916 et 1960 du Code Civil,

Vu les articles 16 et suivants, 783 et suivants du Code de procédure civile,

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle en date du 5 novembre 2019,

Vu les pièces versées au débat,

Il est demandé à la Cour de :

-RECEVOIR les consorts Y dans leurs demandes et les déclarer bien fondés

-DEBOUTER Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2019 par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle

-CONDAMNER Monsieur X au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître C qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile

A l’appui de leurs prétentions, les époux Y soutiennent notamment que:

-Le compromis est clair. Le seul recours du préfet le rend caduc.

-Le permis est du 4 janvier 2016, le recours est du 22 février 2016, a été fait dans le délai de deux mois de son affichage.

-Lorsque M. Y a demandé l’abrogation du permis, le compromis était déjà caduc.

En demandant l’abrogation, il a seulement tiré les conséquences du déféré.

-Le certificat d’urbanisme et le permis de construire reposaient sur des documents non actualisés.

Les mesures annoncées par le préfet le 6 novembre 2014 augmentaient l’ altitude minimum de construction.
Le recours public visait leur sécurité. La non-réalisation n’est imputable qu’à la modification du plan.

-L’ obtention du permis dans les conditions du compromis est impossible.

-La clause pénale est inapplicable.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17 juillet 2020 , le caissier et le notaire ont présenté les demandes suivantes :

PLAISE A LA Cour ,

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Madame G B, et de la SCP M N I J,annexé aux présentes conclusions,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 5 novembre 2019,

Vu les dispositions des articles 1956 et suivants du code civil,

Statuer ce que de droit sur le sort de la somme de 12000 €, objet du séquestre dont est détentrice Madame G B, caissier de la SCPCOSTENOBLE N I J, dans le cadre du litige opposantMonsieur X aux époux Y.

Dire et juger que la remise de la somme de 12.000 € à la partie qui sera jugée devoir légitimement la recevoir emportera décharge au profit de Madame G B, ès qualité de caissier de l’office notarial, et de la SCP M N I J, de toute responsabilité au titre de ce séquestre.

Pour le surplus,

-Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 5 novembre 2019, en ce qu’il a :

- condamné Monsieur K-L X à payer à Madame G B et à, la SCP M N I J la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile ;

- condamné Monsieur K-L X aux dépens de l’instance.

Y ajoutant,

-Condamner Monsieur K-L X, ou tout succombant, à payer à Madame G B et à la SCP M N I J la somme complémentaire de 3.000 € sur le fondement de l’article 700,

-Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance d’appe1, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET BRIAND, Avocat, qui sera autorisée à. les recouvrer dans les conditions l’article 699 du CPC.

A l’appui de leurs prétentions ils soutiennent notamment que :

-Ils n’ont pas à prendre parti sur le litige opposant vendeur et acquéreurs.

-Ils sont tenus par les règles du séquestre conventionnel.
-Selon l’article 1690 du code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 septembre 2021 .

SUR CE

-sur le paiement de la clause pénale

M. X, vendeur, estime que les conditions de condamnation des acquéreurs au paiement de la clause pénale sont réunies.

Il soutient que la non-réitération de la vente résulte d 'une décision personnelle des acquéreurs.

L’ ancien article 1226 du code civil dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’ancien article 1178 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

L’acte notarié prévoit en page 8 : 'au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 24 000 euros à titre de clause pénale.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente '.

Le compromis prévoyait en page 7 un paragraphe intitulé mise en oeuvre :

'Dans la mesure d’un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué, il convient d’envisager les hypothèses suivantes, savoir : (…)

a Si ce permis fait l’objet d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois de son affichage et/ ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l’acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de la dite condition, faisant son affaire personnelle des dits recours.

En cas de recours gracieux ou hiérarchique , le délai de recours contentieux est prorogé de deux mois à compter du jour de rejet express ou implicite du recours gracieux ou hiérarchique ce qui aura pour effet de prolonger d’autant la condition suspensive.

b Si ce permis n’a pas fait l’objet ni d’un recours ni d’un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée'.

Il ressort des pièces produites que le permis de construire obtenu le 4 janvier 2016 a fait l’objet d’un recours contentieux par le Préfet le 22 février 2016 dans le délai de deux mois de son affichage.
De ce fait, la condition suspensive relative au permis de construire a défailli, cette défaillance ne résultant nullement d’une initiative de l’acquéreur mais d’un tiers, en l’espèce l’autorité préfectorale.

Le sort de ce déféré, le fait que le préfet s’en soit désisté, désistement constaté par le tribunal administratif dès lors que la mairie avait retiré son permis de construire le 6 avril 2016 est sans incidence sur l’appréciation de la défaillance de la condition dont les conditions étaient réunies le 22 février 2016.

De même, le fait que les acquéreurs aient eux-mêmes adressé une demande de retrait du permis au maire le 9 mars 2016, que le maire ait motivé son retrait par cette demande sans faire référence au recours contentieux en cours introduit par le Préfet est sans incidence sur l’appréciation de la réunion des conditions suspensives prévues par le compromis.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la nullité du compromis était acquise au 22 février 2016, débouté le vendeur de sa demande de condamnation des acquéreurs au paiement de la clause pénale.

-sur le sort du dépôt de garantie

L’article 1960 du code civil dispose : le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées ou pour une cause jugée légitime.

Le séquestre s’est obligé envers les deux déposants à rendre la somme versée à qui de droit.

L’acquéreur ne peut recouvrer le dépôt de garantie versé, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, telle qu’elle est indiquée à l’article 1178 du code civil , de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

Le séquestre d’un dépôt de garantie ne peut en restituer le montant au bénéficiaire de la promesse de vente que lorsqu’il est établi que la condition suspensive ne s’est pas accomplie.

M. X demande l’infirmation du jugement, s’oppose donc à la restitution du dépôt de 12 000 euros entre les mains des acquéreurs.

Dans la mesure où la non-réalisation de la vente n’est pas imputable aux acquéreurs, acquéreurs qui avaient fait le nécessaire pour obtenir leur permis de construire, ils sont fondés à obtenir restitution du dépôt de garantie.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. X.

Il est équitable de condamner l’appelant à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -confirme le jugement entrepris

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne M. K-L X aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître C, de la SELARL Mady-Gillet-Briand

-condamne M. K-L X à payer aux époux D et E Y la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

-condamne M. K-L X à payer à M^me B et la SCP M N I J la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile