Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 09 OCTOBRE 2020

(n° 191 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22380 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBD4I

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Novembre 2019 -Président du TGI de BOBIGNY – RG n° 19/01488

APPELANTE

SCI EY 26 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par M^e Chantal ASTRUC, de la société ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A235

INTIMEE

SARL UNION COMMERCIALE ALUMINIUM INDUSTRIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G770

En présence de :

S.A. CREDIT DU NORD LILLE

[…]

[…]

SA CA CONSUMER FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2020, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Thomas VASSEUR, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Le 13 février 2015, la SCI JMC aux droits de laquelle se trouve la SCI EY 26, a consenti un bail dérogatoire à la société Union commerciale aluminium industrie (UCAI) portant sur un local à usage d’activités et d’entrepôts, d’une superficie de 973 m², situé à la Courneuve, […], pour une activité de 'commerce interentreprises de quincaillerie'. Par avenant du 19 décembre 2017, il a été convenu entre les parties le renouvellement de ce bail pour une durée de 9 années à compter du 1^er février 2018.

Les loyers et charges étant irrégulièrement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été délivré par acte du 19 juin 2019, à la société UCAI pour avoir paiement de la somme en principal de 19.287,74 euros.

Par acte du 29 juillet 2019, la SCI EY 26 a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny la société UCAI aux fins notamment, de constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 13 novembre 2019, ce magistrat a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— déclaré irrecevable la demande d’expertise formée par la société UCAI,

— rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Par déclaration du 4 décembre 2019, la SCI EY 26 a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions remises le 26 juin 2020, la SCI EY 26 demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise,

— statuant à nouveau, dire que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse,

— dire que le non paiement des loyers et charges par la société UCAI constitue un trouble manifestement illicite,

— juger acquise la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société UCAI,

— en conséquence, ordonner la libération immédiate par la société UCAI et tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— autoriser la SCI EY 26 à faire procéder à l’expulsion de la société UCAI,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble de son choix et aux frais de l’intimée,

— fixer à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société UCAI jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel, charges en sus,

— dire que le dépôt de garantie lui demeurera acquis,

— condamner à titre provisionnel la société UCAI au paiement d’une somme de 130.011,56 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2019 sur la somme de 19.287,74 et à compter de la signification des conclusions sur le surplus,

— condamner à titre provisionnel la société UCAI à lui payer la somme de 13.001,15 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société UCAI au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société UCAI aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la levée d’état des inscriptions avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande d’expertise,

— déclarer la société UCAI irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée en ses demandes reconventionnelles.

Aux termes de ses conclusions remises le 30 juin 2020, la société UCAI demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI EY 26,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable sa demande d’expertise,

— statuant à nouveau, dire que la procédure intentée par la SCI EY 26 n’est pas conforme à l’article 56 du code de procédure civile,

— juger que les demandes de la SCI EY 26 se heurtent à des contestations sérieuses,

— juger qu’il n’y a lieu à référé sur ces points,

— débouter la SCI EY 26 de l’ensemble de ses demandes,

— constater le non respect par la SCI EY 26 de son obligation de délivrance,

— constater le non respect par la SCI EY 26 de ses obligations d’inventaire et état prévisionnel et récapitulatif de travaux,

— juger que les mises aux normes du local incombent à la SCI EY 26,

— commettre un expert afin, notamment, qu’il examine les dommages allégués et les non-conformités, en détermine les causes, donne les éléments techniques pour permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, décrive les travaux propres à faire cesser les infiltrations et en chiffre le coût,

— condamner la SCI EY 26 à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, rejeter la clause pénale.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 juillet 2020.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées et développées à l’audience.

SUR CE, LA COUR

Sur les demandes de constat

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constat formées par l’intimée, qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens. Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la régularité de la procédure engagée par la SCI EY 26

La société UCAI demande, dans le dispositif de ses conclusions, qu’il soit jugé que la procédure intentée par la SCI EY 26 n’est pas conforme à l’article 56 du code de procédure civile en soutenant que ce texte impose en son alinéa 3, à peine de nullité de l’assignation que sauf motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, cet acte précise les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Cependant, si ce texte dispose, dans son alinéa 1, que 'l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° l’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée,

2° l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit,

3° l’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire,

4° le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier', la mention des diligences accomplies en vue de parvenir à une solution amiable du litige, prévue à l’alinéa 3, n’est pas prescrite à peine de nullité de l’acte introductif d’instance, cette sanction s’avérant, en tout état de cause, incompatible avec les dispositions de l’article 127 du code de procédure civile selon lesquelles le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation s’il n’est pas justifié, lors de l’introduction de l’instance et conformément aux dispositions des articles 56 et 58, des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige.

Il en résulte que l’assignation délivrée à la société UCAI n’est atteinte d’aucune irrégularité.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Enfin, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

En l’espèce, il est constant que les loyers et charges n’ayant pas été régulièrement acquittés par la société UCAI, la SCI EY 26 lui a fait délivrer le 19 juin 2019 un commandement de payer la somme en principal de 19.287,74 euros. Cet acte visait la clause résolutoire stipulée au bail du 13 février 2015 renouvelé par avenant du 19 décembre 2017, dont l’application en son principe n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part de la société intimée.

A la suite de ce commandement, la société UCAI a, par courrier recommandé du 21 juin 2019, mis en demeure le bailleur d’avoir à remettre le local loué aux normes en faisant état d’un défaut d’entretien et de vérification d’éléments de sécurité incendie (lanternaux de désenfumage et sortie de secours et incendie). La société UCAI invoquait également dans ce courrier l’existence d’infiltrations et indiquait verser les loyers à la caisse des dépôts et consignation.

Le 8 juillet 2019, la société bailleresse a fait réaliser une visite des lieux par un architecte accompagné d’un huissier de justice. Il résulte notamment, du constat effectué par M. Y, architecte, que des travaux d’aménagement intérieur ont été effectués dans le local consistant dans la

création d’un magasin de vente d’articles de quincaillerie par la création d’une cloison séparative et faux- plafond, que des palettes entreposées contre la structure porteuse du bâtiment endommageaient le flocage répondant à la réglementation incendie, que la puissance des appareils électriques utilisés par la société UCAI n’était pas en adéquation avec l’installation existante, qu’aucune trace au sol ou de ruissellement le long du mur ne permettait de confirmer la présence d’infiltration. L’architecte notait qu’un contrôle de la toiture pourrait être envisagé. Il était enfin, précisé qu’un contrôle du fonctionnement du système de désenfumage devait être réalisé annuellement par les pompiers ou un organisme agréé.

Par lettre recommandée du 16 juillet 2019 du conseil de la SCI EY 26, celui-ci rappelait à la société UCAI que la société JMC avait fait réaliser en 2013 des travaux de surélévation partielle du bâtiment dont la maîtrise d’oeuvre avait été confiée à M. Y, lui faisait part de l’absence de désordre relevée par ce dernier lors de sa visite et s’étonnait de ne pas avoir été alertée plutôt, précisant qu’il lui était possible d’actionner les assurances souscrites lors de la réalisation des travaux précités.

Pour justifier l’existence d’infiltrations justifiant, selon elle, le non règlement des loyers, la société UCAI se fonde sur plusieurs procès-verbaux de constat réalisés par huissiers de justice, lesquels révèlent notamment :

— procès-verbal de constat du 12 septembre 2019 :

' en limite du toit et des couvertines, la présence d’une trappe de désenfumage cassée, manivelle manquante, filin détendu,

' sur les puits de lumière, présence d’importantes salissures sur le revêtement ondulé obstruant la luminosité,

' encombrement et encrassement d’un égout,

' présence d’un ajournement perceptible au niveau du bardage en limite de toiture sur l’aile latérale droite du nouveau bâtiment,

' sur cour, affaissement et fissures de la dalle au sol,

— procès-verbal de constat du 8 octobre 2019 :

' importante flaque d’eau sur le sol carrelé à l’accueil du magasin,

' flaques d’eau dans l’entrepôt et l’atelier,

— procès-verbal de constat du 12 février 2020 :

' à la limite de l’entrée au niveau de l’entrepôt et des bureaux, présence d’un regard bouché avec un désengorgement,

' au sol, en sous-face des racks de stockage, un désengorgement au niveau des contours d’une plaque maçonnée,

' présence de tâches brunes sur les dalles du plafond dans la zone bureau,

' présence dans l’entrepôt d’ajourements entre les jointements des plaques murales de bardage et le plafond,

— procès-verbal de constat du 25 février 2020 :

' traces d’infiltrations sur murs et sols.

Il sera relevé que postérieurement à l’ordonnance entreprise, un rendez-vous amiable non contesté, a eu lieu dans les locaux de la société UCAI le 17 décembre 2019 et qu’à la suite de celui-ci, il a été proposé que la société CIPN qui avait été chargée de la réalisation des travaux en 2013, procède à une vérification de la toiture le 24 décembre suivant ; que la société UCAI s’y est opposée en faisant état de la fermeture du local en raison des fêtes de fin d’année ; qu’un nouveau rendez-vous a été pris début janvier 2020 sans que l’entreprise ne puisse intervenir, la SCI EY 26 soutenant que l’accès au local lui fut refusé. A cet égard, la société UCAI expliquait dans un courrier du 8 janvier 2020 adressé au gestionnaire du bailleur, que 'M. X (société CIPN) est entré dans l’atelier et bureau sans protection individuelle et sans autorisation, malgré les panneaux d’affichage interdisant l’accès à toute personne extérieure à l’entreprise' et soutenait que ce dernier ne s’était présenté que pour prendre une date de rendez-vous. Mettant en cause, la compétence de cette société, elle sollicitait l’intervention de professionnels de l’étanchéité. Il sera encore noté que dans ses conclusions, la société UCAI soutient que M. Y et la société CIPN intervenus en 2013 pour la réalisation des travaux de surélévation, 'sont manifestement responsables des dommages et ne présentent donc pas l’indépendance suffisante pour se prononcer dans le cadre du présent litige' considérant que ces professionnels 'se sont ralliés par principe à la position du bailleur'.

Il ressort des éléments qui précèdent que dans le mois ayant suivi le commandement de payer, la société UCAI s’est abstenue d’en régler les causes, la cour observant au surplus; qu’aucun loyer ne fut par la suite acquitté, ce que ne conteste d’ailleurs pas la société intimée.

S’il apparaît des procès-verbaux de constat précités, que le local présente certains désordres, il sera relevé d’une part, s’agissant des infiltrations, que le bailleur qui avait déjà en juin 2018 fait procéder à des réparations sur la toiture ainsi qu’il résulte de la facture du 7 juin 2018 produite, à la suite du mail de réclamation de la société UCAI du 6 juin 2018, a entrepris de remédier à ces infiltrations en faisant intervenir la société CIPN qui n’en a été empêchée que par le comportement de la société UCAI dont l’argument fantaisiste sur son 'défaut d’indépendance’ n’est aucunement fondé et, d’autre part, qu’il n’est pas démontré au regard des clauses du bail, que la réparation des autres désordres listés dans les procès-verbaux, incombe au bailleur, le bail ne mettant en effet à la charge de ce dernier que les grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du code civil.

En outre, il n’est pas contesté que la société UCAI continue en dépit des désordres dénoncés, d’utiliser le local donné à bail de sorte qu’elle ne justifie pas d’un empêchement à leur exploitation.

En tout état de cause, il sera rappelé que s’il était possible à l’intimée d’engager une action à l’encontre de la bailleresse pour faire sanctionner le défaut d’exécution de ses obligations, à supposer celui-ci établi, elle ne pouvait d’elle-même invoquer cette prétendue inexécution pour se soustraire à son obligation de paiement, contrepartie de l’exploitation des locaux donnés à bail, la cour relevant au surplus, que la société intimée n’a pas cru devoir justifier de la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation ainsi qu’elle l’avait pourtant annoncé dans la lettre du 21 juin 2019.

Ainsi, il n’est nullement justifié que la SCI EY 26 a agi de mauvaise foi dans le cadre de la délivrance du commandement alors qu’il est établi que la société UCAI est défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement.

Tenant compte de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai qui avait été imparti par cet acte à l’intimée, il convient, infirmant la décision entreprise de ce chef, de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2019.

Il y a lieu en conséquence, d’ordonner l’expulsion de la société UCAI et de tout occupant de son chef, son maintien dans les locaux alors qu’elle se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des

effets de la clause résolutoire constituant un trouble manifestement illicite et justifiant en application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au 1^er janvier 2020, l’expulsion ordonnée et ses conséquences ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte, laquelle n’apparaît pas justifiée.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dans sa version applicable à compter du 1^er janvier 2020, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société UCAI dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable de ce chef, sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle due depuis la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, soit le 19 juillet 2019, jusqu’à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation provisionnelle sera égale au montant du loyer contractuellement prévu majoré des charges.

Selon le décompte versé aux débats par la SCI EY 26, il apparaît que la société UCAI est débitrice envers cette dernière au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 30 juin 2020, terme de juin 2020 inclus, de la somme de 130.011,56 euros, n’ayant fait l’objet d’aucune contestation de la part de l’intimée. Son obligation n’étant pas sérieusement contestable de ce chef, il y a lieu de la condamner, par provision, au paiement de cette somme ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

En revanche, il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de l’appelante tendant au paiement de la somme de 13.001,15 euros réclamée au titre de la clause pénale. En effet, cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, l’obligation de la société UCAI de ce chef n’apparaît pas établie avec toute l’évidence requise en référé.

La demande de SCI EY 26 tendant à ce que lui soit déclaré acquis le dépôt de garantie n’est pas davantage justifiée par l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de la société UCAI. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise

Ainsi que l’a exactement rappelé le premier juge, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant et ce, conformément aux dispositions de l’article 70 du code de procédure civile.

En l’espèce, la demande reconventionnelle de la société UCAI tendant à obtenir sur le fondement de l’article 145 dudit code une mesure d’expertise ne se rattache pas par un lien suffisant à la demande principale de la SCI EY 26 portant sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative et paiement, à titre provisionnel, de celle-ci.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en ses prétentions, la société SCI EY 26 supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il convient d’allouer à la SCI EY 26 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Union commerciale aluminium industrie de sa demande d’expertise ;

Infirme l’ordonnance en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 19 juillet 2019 ;

Dit en conséquence, que la société Union commerciale aluminium industrie devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés situés […] à La Courneuve dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la présente décision ;

Faute pour la société Union commerciale aluminium industrie de quitter les lieux dans le délai indiqué, autorise la SCI EY 26 à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est et, le cas échéant, d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Union commerciale aluminium industrie à payer à la SCI EY 26 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 19 juillet 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes ;

Condamne la société Union commerciale aluminium industrie à payer à la SCI EY 26 la somme provisionnelle de 130.011,56 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 30 juin 2020, terme de juin 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019 sur la somme de 19.287,74 euros et de la signification du présent arrêt sur le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamne la société Union commerciale aluminium industrie à payer à la SCI EY 26 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Union commerciale aluminium industrie aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2019, avec faculté de recouvrement directe, s’agissant des seuls dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,