VS/CS

Numéro 19/763

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 26/02/2019

Dossier : N° RG 17/01111 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GQDY

Nature affaire :

Autres demandes en matière de location-gérance du fonds de commerce

Affaire :

SARL CAMANAT

C/

SARL NAYA & JP RESTAURATION

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 février 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 novembre 2018, devant :

Z A, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SIX, Greffière présente à l’appel des causes,

Z A, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de B C et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Z A, Président

Monsieur B C, Conseiller

Madame Cécile MORILLON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL CAMANAT

[…]

[…]

Représentée par M^e Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMEE :

SARL NAYA & JP RESTAURATION

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BESSE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 28 FEVRIER 2017

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE DAX

Exposé des faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé du 13 mai 2008, la Sarl Camanat, anciennement dénommée Sarl Société d’exploitation le camping les chênes, a concédé à la Sarl Naya & JP Restauration (ci-après la sarl Naya) un contrat de mise à disposition d’un fonds de commerce de café restaurant, sis au bois de Boulogne à Dax, connu sous l’enseigne «'relais gastronomique du bois de Boulogne'».

Le contrat s’est tacitement renouvelé le 12 mai 2011.

A la suite des inondations du 30 janvier 2014, la Sarl Naya a cessé toutes activités dans l’attente de la reconstruction des lieux.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 juin 2015, elle a fait sommation à la SARL le camping les Chênes d’engager sans délai les travaux de restauration des locaux et de remplacer le matériel détérioré afin qu’eIIe puisse reprendre l’exploitation.

Suivant procès-verbal de constat dressé par Maître X huissier de justice du 19 novembre 2015, il a été constaté qu’aucun travaux n’avait été réalisé et qu’aucune exploitation n’était

possible à I’intérieur de l’établissement.

Malgré de nombreuses demandes réitérées, la Sarl Camanat s’est abstenue de tous travaux sur l’ensemble immobilier.

Par exploit d’huissier délivré Ie 31 mai 2016 par Maître X, huissier de Justice, la Sarl Naya a fait assigner la Sarl Camanat à comparaître devant le tribunal de commerce de Dax aux fins de l’entendre être condamnée à lui payer la somme de 80.200 € HT à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 € au titre des dispositions de I’article 700 du code de procédure civile (cpc), ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les deux actes d’huissier préalables à la procédure.

Par jugement du 28 février 2017, le tribunal de commerce de Dax a :

— dit la Sarl Camanat redevable envers la Sarl Naya & JP Restauration de la somme de 80.200€ à titre de dommages et intérêts,

— débouté la Sarl Camanat de sa demande reconventionnelle,

— dit la Sarl Naya & JP Restauration redevable envers la Sarl Camanat de la somme de 51.220,80€ au titre des loyers non payés de février 2014 à juillet 2015 inclus,

— condamné la Sarl Camanat à payer à la Sarl Naya & JP Restauration la somme de 28.979,20€,

— condamné la Sarl Camanat à payer à la Sarl Naya & JP Restauration la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du cpc,

— condamné la Sarl Camanat aux dépens de I’instance, en ce compris les frais des deux actes d’huissier et les frais du jugement

Par déclaration en date du 21 mars 2017, la Sarl Camanat a relevé appel du jugement.

La clôture est intervenue le 10 octobre 2018.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions notifiées le 28 décembre 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la Sarl Camanat demande de :

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la Sarl Camanat au paiement de la somme de 80.200 €.

En conséquence,

— débouter la Sarl Naya & JP Restauration de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Subsidiairement,

— dire que le contrat de mise à disposition est résilié de plein droit à compter du 1^er février 2014 au regard de la destruction du bien sur le fondement de l’article 1722 du code Civil

Reconventionnellement,

— condamner la Sarl Naya & JP Restauration au paiement de la somme de 15.591,06 € et de 7.795,53 € correspondant aux redevances impayées jusqu’au 4^e trimestre 2013.

Infiniment subsidiairement,

— condamner la Sarl Naya & JP Restauration au paiement de la somme de 59.016,33 € au titre des redevances impayées depuis le 1^er janvier 2014.

Si besoin, ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues.

Dans tous les cas,

— condamner la Sarl Naya & JP Restauration au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du cpc.

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle indique que :

— elle n’a pas commis de faute contractuelle concernant le contrat de mise à disposition d’un fonds de commerce ; il s’agit d’une sous location et elle n’a pas d’obligation de mise à disposition des locaux comme le bailleur ou le locataire gérant;

— elle n’est pas propriétaire du fonds de commerce et n’a pas les pouvoirs d’engager les travaux ;

— en outre, était stipulée au contrat une clause de non recours contre la sarl société d’exploitation du camping les chênes, le sous locataire ne pouvant bénéficier d’aucune indemnité ni diminution de redevance ; le tribunal n’a pas répondu à ce moyen ;

— le contrat de location gérance a été résilié le 31 décembre 2015 et le propriétaire a repris son bien en juillet 2015 avec l’indemnité d’assurance .

— le coût des travaux était évalué à 150.000 euros. La sarl camanat locataire gérant n’avait pas d’obligation de réaliser les travaux ; la situation de la sarl n’avait aucune droit dans le cadre d’un contrat précaire ;

— sur le préjudice allégué, la sarl Naya demande l’indemnité qu’elle aurait dû percevoir de son assureur et no le préjudice subi ; elle n’a pas eu de charges et elle n’a rien payé ; elle a été indemnisée pour la perte de son mobilier et elle en demande indemnisation.

En définitive, son préjudice est davantage la perte de chance d’obtenir une indemnité d’assurance ; on ne sait pas si le propriétaire aurait accepté de faire les travaux avant la fin du bail ; le préjudice est incertain non quantifiable et donc irrecevable

— subsidiairement, elle sollicite la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil à compter du 1^er février 2014

— reconventionnellement, elle demande 11.973 euros de redevance impayée en début d’activité

— à titre infiniment subsidiaire, elle réitère ses demandes de redevances de février 2014 à juillet 2015 (59.016,33 euros) et le 4^e trimestre de 2013 soit 59.016,33 euros, la sarl Naya invoquant son préjudice et ses charges, encore faut il qu’elle paye ses charges.

Par conclusions notifiées le 11 juillet 2017 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la Sarl Naya & JP Restauration (ci-après la sarl Naya) demande, au visa des articles 4, 564 et 565 , 1146 à 1164 et notamment l’article 1147 et 1722 du code civil , 700 du cpc, et au visa de l’adage « il n’est dévolu qu’autant qu’il a été jugé »

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Dax du 28 février 2017 en ce qu’il a:

— dit la Sarl Camanat redevable envers la Sarl Naya & JP Restauration de la somme de 80.200,00 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté la Sarl Camanat de sa demande reconventionnelle,

— condamné la Sarl Camanat à payer à la Sarl Naya & JP Restauration la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du cpc,

— condamné la Sarl Camanat aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des deux actes d’huissier et les frais du jugement

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Dax du 28 février 2017 en ce qu’il a dit la Sarl Naya & JP Restauration redevable envers la Sarl Camanat de la somme de 51.220,80 € au titre des loyers non payés de février 2014 à juillet 2015 inclus,

Et la condamner à payer à la Sarl Naya & JP Restauration la somme de 28.979,20 €, après avoir débouté la Sarl Camanat de sa demande et constaté que la Sarl Naya & JP Restauration est exonérée du paiement des loyers pour la période d’inactivité née des inondations et de la carence de la Sarl Camanat

Y ajoutant,

— débouter la Sarl Camanat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sauf à tirer toutes les conséquences juridiques d’une résiliation de droit de la convention de mise à disposition,

— condamner la Sarl Camanat à verser à la société Sarl Naya & JP Restauration la somme de 1.500,00 euros au visa de l’article 700 du cpc

— condamner la Sarl Camanat aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel, et au besoin ceux d’exécution forcée, dont distraction au profit de M^e Besse, avocat à la cour d’appel de Pau, conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc .

Elle fait valoir que :

— le contrat qui lie les parties est un contrat de mise à disposition des locaux ; la sarl Camanat a choisi de mettre un terme au contrat de location et le 24 juin 2014, elle en a informé la sarl Naya, le contrat de location gérance prenant fin au 31 décembre 2015 et non immédiatement.

Les Cies d’assurance ont versé des indemnités pour reconstruire ; la faute de la sarl Camanat est établie comme l’a retenu le tribunal

— sur la compensation judiciaire : elle soulève l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement de la redevance ; elle était en droit de suspendre le paiement des redevances et des loyers pour défaut de mise à disposition des locaux de la faute de la sarl Camanat

— les demandes de paiement de redevances anciennes ne sont pas davantage justifiées en appel

— sur la demande d’application de l’article 1722 du code civil avec résiliation de plein droit du bail : cette demande est contradictoire avec la demande de règlement des loyers et elle est nouvelle en cause d’appel.

— enfin l’article 1722 cc ne s’applique qu’à la suite de l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail (cas 3^e ch 19 décembre 2012 n° 11-26076) ; il n’est pas établi que le montant des travaux dépassait la valeur du bien.

Motifs de la décision :

— sur la responsabilité contractuelle de la Sarl Camanat :

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le tribunal, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef.

En effet, le contrat, liant les deux seules parties, est un contrat de mise à disposition d’un fonds de commerce.

Que cette mise à disposition soit qualifiée de précaire n’exonère pas la partie qui met à disposition le fonds de toute obligation pour pouvoir percevoir le loyer fixé au contrat. Il s’agit d’un contrat synallagmatique et la seule obligation lui incombant à l’égard du locataire, à l’examen des stipulations contractuelles, est la mise à dispostion du fonds.

Tout autre moyen qui vise à exonérer de toute responsabilité le locataire gérant vis à vis de son sous-locataire, fut il précaire, conduit à s’interroger sur la validité même d’un tel contrat sans aucune obligation prétendue incombant à celui qui reçoit un loyer.

Par ailleurs, le contrat démarre par la stipulation mentionnée en exposé rappelant la clause du contrat de location gérance entre les consorts Y propriétaires et la sarl société d’exploitation du camping des chênes sur les obligations du locataire gérant et souligne que le locataire gérant sera seul responsable de l’exécution du contrat et qu’il ne devra rien faire qui puisse avoir pour conséquence de diminuer la valeur du fonds ou d’entraîner sa fermeture provisoire ou définitive.

Le locataire gérant a donc de lourdes obligations à respecter vis à vis de ses bailleurs et il a tenu à les mentionner dans le contrat de mise à disposition du fonds avec la sarl Naya.

Ensuite, la stipulation du contrat qui prévoit que la sarl Naya prendra le fonds de commerce sans pouvoir exercer aucun recours contre la société d’exploitation du camping les chênes (la sarl Camanat) pour quelques causes que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution de redevance ne peut exonérer la sarl Camanat de son obligation de mise à disposition du fonds de commerce à tout moment en dehors d’une faute imputable à son sous locataire.

De plus, il est prévu au contrat qu’en cas de sinistre, les indemnités qui pourraient être versées par les Cies d’assurance le seront intégralement entre les mains de la sarl société d’exploitation du camping les chênes ou de tout mandataire désignée par elle, sauf celles revenant spécifiquement à la sarl Naya du fait des biens qu’elle détient dans les locaux, soit pour son compte soit pour le compte de tiers.

Ces seules stipulations démontrent que la sarl Camanat avait une obligation de garantir la mise à disposition du fonds en état d’exploitation sinon rien ne justifiait qu’elle perçoive elle-même les indemnités d’assurance ; par cette stipulation, elle garantissait que les travaux seraient effectués sans délai pour maintenir la valeur du fonds auprès de son bailleur.

Or, il n’est pas contesté que le sinistre provient d’une inondation, et qu’aucune faute n’incombe à la sarl Naya dans la réalisation du sinistre. Il n’est pas davantage contesté que les indemnités d’assurance versées l’ont été à la société Camanat conformément aux stipulations du contrat de mise à disposition du fonds et que la sarl Naya n’a perçu que l’indemnisation des biens détenus pour son compte.

Comme le démontre la sarl Naya et comme l’a retenu à bon droit le tribunal, la sarl Camanat a commis une faute en ne déclenchant pas les travaux après réception de la première partie de l’indemnisation versée par les Cies d’assurance pour un montant de 110.000 euros, faisant notamment perdre à la sarl Naya la chance de percevoir d’autres garanties prévues à son contrat d’assurance et retardant sa possibilité d’exploiter le fonds selon le contrat de mise à disposition du fonds jusqu’au 31 décembre 2015, date de prise d’effet de la résiliation du contrat de location gérance qui s’imposait au sous locataire.

La Sarl Camanat n’établit pas davantage en appel qu’en première instance qu’elle a tenté de faire exécuter les travaux sans délai dès réception des indemnisations, et ce, en dépit des demandes de la sarl Naya et de son assureur. Elle annonce des travaux par courrier du 21 juillet 2015. Le constat d’huissier de justice établi le 19 novembre 2015 démontre que les travaux n’avaient pas commencé à cette date, soit à 6 semaines de la fin du contrat et alors que le sinistre remontait à plus de 21 mois.

La faute de la sarl Camanat est donc établie car elle n’a pas mis à disposition de la sarl Naya le fonds alors qu’elle avait été indemnisée des conséquences du sinistre et qu’elle savait par un mail du 31 octobre 2014 adressé par l’expert assureur Texa que ses atermoiements risquaient de faire perdre des garanties à son cocontractant auprès de son assureur.

La faute de la sarl Camanat a donc empêché la sarl Naya d’exploiter le fonds et lui a fait perdre des garanties auprès de son assureur.

— sur la demande de résiliation de plein droit fondée sur l’article 1722 du code civil:

Sans répondre préalablement au moyen selon lequel cette demande serait irrecevable comme nouvelle au sens de l’article 564 du cpc, il convient de dire la demande irrecevable dès lors que les articles 1722 et 1733 du code civil ne sont pas applicables aux fonds de commerce donnés en location gérance.

— sur le préjudice subi par la sarl Naya en lien direct avec la faute de la Sarl Camanat:

La sarl Naya établit que le 19 novembre 2015, aucun des travaux prévus en réparation du sinistre n’avaient été effectués. Elle sollicite la confirmation du jugement sur le montant des dommages-intérêts alloués.

La sarl Camanat conteste cette indemnisation fondée sur une attestation de l’expert comptable et non sur la production des comptes sociaux de la sarl Naya et critique les comptes produits pour 2014.

La faute de la sarl Camanat a empêché l’exploitation du fonds par la sarl Naya au minimum depuis le versement de l’indemnisation dont la date n’est pas précisée par les parties mais qui l’était nécessairement en juillet 2015, eu égard aux courriers échangés et produits aux débats.

Par ailleurs la sarl Naya a produits ses comptes sociaux sur 2012 à 2014 et les griefs formulés par son adversaire sur la sincérité de ces comptes ne sont pas fondés. En effet, il n’est pas anormale de constater l’inscription de disponibilités (pour 48.000 euros) pour une société privée de son fonds de commerce en attendant la reprise de son activité alors que la production est limité à 16.039 euros pour un mois d’activité en 2014 comparée à la production de 135.849 euros en 2012 et de 109.549 euros en 2013.

Après examen des pièces soumises à son appréciation et analyse des critiques de la sarl Camanat, la cour estime que le tribunal a fixé à bon droit l’indemnisation du préjudice subi à 80.200 euros de dommages-intérêts qui correspond à la perte de chance d’exploiter et d’être indemnisée de ce chef par son assureur, soit l’équivalent d’une seule saison d’exploitation sur 100 jours en se fondant sur les chiffres d’affaires et la marge brute moyenne par jour sur 3 ans des exercices 2010 à 2013 certifiés par l’expert comptable de la sarl Naya.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

— sur la demande reconventionnelle de la Sarl Camanat de versement des loyers :

a) pour la période antérieure au sinistre du 31 janvier 2014 :

En cause d’appel, la sarl Camanat ne justifie pas davantage qu’en première instance des manquements au versement des loyers impayés qu’elle allègue.

Elle se borne à dire en une phrase qu’elle «'sollicite le paiement d’une dette de redevance due par le demandeur à hauteur de 11.973 euros correspondant à une redevance non payée lors du débat d’activité (pièces 5 et 6)'» ; ces pièces correspondent à un courrier en réponse de la sarl Camanat du 6 août 2013 sur un différent portant sur les sommes dues en 2008 et sur les sommes dues au 6 août 2013 et à un tableau des encaissements et non encaissements jusqu’au 4^e trimestre 2015.

Or, en rapprochant ces deux pièces, les demandes apparaissent totalement incohérentes, puisque dans le tableau fourni par la sarl Camanat, qui est une pièce non établie contradictoirement, elle reconnaît que les sommes dues en 2008 ont été versées (les 15 octobre 2008, 8 novembre 2008 et 13 janvier 2009) et les premiers impayés n’apparaissent qu’au 4^e trimestre 2013.

De plus pour 2008, les montants versés sont plus importants que ceux figurant au contrat qui présentait des corrections peu claires puisque les redevances devaient être payées trimestriellement à compter du 1^er janvier 2009 et qu’en 2008, les versements étaient fixés en deux fois au 30 novembre puis au 30 septembre '..!!

La sarl Naya n’a cessé de contester ces impayés de loyers avant la suspension des paiements en février 2014 en raison du sinistre.

Devant l’incohérence des demandes de la sarl Camanat au sujet des loyers impayés antérieurs au sinistre telles qu’elles sont formulées et justifiées dans ses conclusions en appel, il convient de confirmer le jugement de ce chef et de la débouter de sa demande.

b) pour la période postérieure au 31 janvier 2014 :

La sarl Camanat réitère sa demande de versements des loyers dues de février 2014 au 31 juillet 2015 dès lors que la sarl Naya a fixé son préjudice en fonction de sa marge brute.

La sarl Naya conteste le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer les loyers alors qu’elle

soulevait l’exception d’inexécution justifiant la suspension des loyers pour non mise à disposition du fonds de commerce du seul fait de la sarl Camanat en application de l’article 1134 du code civil.

Le tribunal n’a pas répondu à ce moyen et s’est borné à affirmer que le loyer était dû.

Or en application de l’article 1134, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, l’absence d’exécution par la société locataire gérant, chargée par le contrat de location gérance de maintenir la valeur du fonds de commerce, des travaux en réparation des conséquences de l’inondation a eu pour conséquence une impossibilité pour la sarl Naya de poursuivre son activité.

La sarl Camanat n’a d’ailleurs pas contesté la suspension du paiement des loyers depuis février 2014 en raison du sinistre en dépit des termes exorbitants des clauses du contrat de mise à disposition.

La sarl Camanat n’a jamais permis à la sarl Naya d’exploiter de nouveau son fonds de commerce après le sinistre.

Dès lors, la sarl Naya est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution de ses obligations par la sarl Camanat et de demander la suspension définitive des loyers jusqu’à son retrait des locaux au 31 juillet 2015.

Il convient d’infirmer le jugement de ce chef et de débouter la sarl Camanat de ses demandes de ce chef.

La sarl Camanat sera condamnée aux dépens d’appel avec distraction en application de l’article 699 du cpc et à verser 1.500 euros à la sarl Naya en application de l’article 700 du cpc

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement , par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a :

— dit la Sarl Naya & JP Restauration redevable envers la Sarl Camanat de la somme de 51.220,80€ au titre des loyers non payés de février 2014 à juillet 2015 inclus,

— condamné la Sarl Camanat à payer à la Sarl Naya & JP Restauration la somme de 28.979,20€, après compensation des créances réciproques

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— déclare irrecevable la demande de la sarl Camanat de résiliation de plein droit du contrat fondée sur les dispositions de l’article 1722 du code civil

— fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par la sarl Naya & JP Restauration face à la demande de paiement des loyers à compter de février 2014

— déboute la sarl Camanat de sa demande de paiement des loyers

— confirme le jugement pour le surplus

— condamne la sarl Camanat aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la sarl Camanat à payer à la sarl Naya & JP Restauration la somme de 1.500 euros

Arrêt signé par Madame A, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,