Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 MAI 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/24248 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6XTJ

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 29 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/07012

APPELANTE

SAS VERY THAI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 753 479 302

[…]

[…]

représentée par M^e Leopold LEMIALE de l’AARPI L2M AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0955

INTIMÉES

SCI SC72 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 808 603 922

[…]

[…]

représentée par M^e Alain BELOT, avocat au barreau de PARIS

Maître A Y ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Z

7/9 place de la Gare – La Varenne Saint-Hilaire – CS 60013

94214 SAINT-MAUR DES FOSSÉS CEDEX

représentée par M^e Julie COUTURIER de la SELEURL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880 substitué par M^e Pauline BREUZET-RICHARD de la SELEURL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l’arrêt, (initialement fixé au 13 mai 2020) ayant été renvoyé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Condo, alors propriétaire des lots 16 (un local commercial situé au rez-de-chaussée) et 12 (une cave) de la copropriété de l’immeuble sis […], a procédé à la division du lot 16 en deux locaux.

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2012, expressément soumis par les parties à l’application du statut des baux commerciaux, la SCI Cando a donné à bail commercial à M^me X pour y exercer une activité de psychothérapie et d’hydrothérapie, les locaux ainsi désignés : 'local commercial d’une superficie d’environ 22m², composé d’un local au rez-de-chaussée sur cour de 16m², et d’un local sous-sol avec point d’eau et WC de 6m², desservi par un escalier'.

La SCI Z, devenue, par acte notarié du 27 janvier 2012, propriétaire des lots dont s’agit, a, selon acte sous seing privé signé le 22 novembre 2012, donné à bail à la société Very Thai, le deuxième local désigné à l’acte ainsi qu’il suit :' local commercial non meublé avec point d’eau et WC en annexe, surface de 20m² environ, vitrine sur rue, dépendant du lot n°16 du règlement de copropriété'.

En 2014, la SCI Z qui avait décidé de mettre son bien en vente, a demandé à son notaire, M^e Pottier, de se renseigner auprès du Cridon, afin de déterminer si la loi Pinel du 18 juin 2014 consacrant un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente d’un local commercial loué,

trouvait à s’appliquer.

Par lettre du 10 novembre 2014, le Cridon a répondu que cette loi ne trouvait pas à s’appliquer dès lors que la vente portait sur des locaux commerciaux distincts situés dans un ensemble plus vaste que les locaux loués à chacun des locataires.

Par acte notarié du 26 février 2015, la SCI Z a vendu ses deux lots 16 et 12 à la SCI SC 72 au prix de 200 000 euros.

Par jugement du 16 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Z et désigné M^e Y en qualité de mandataire liquidateur.

La société Very Thai soutient que la vente est nulle car elle aurait été conclue en violation de son droit de préférence, reconnu par la loi Pinel.

Par acte d’huissier de justice délivré à M^e Y en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Z, le 27 février 2017, la société Very Thai a saisi le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir l’annulation de la vente du 26 février 2015.

Par jugement en date du 29 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Débouté la société Very Thai de toutes ses demandes,

— Condamné la société Very Thai à payer à M^e Y ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Z et à la SCI SC 72 chacune la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais d’instance non compris dans les dépens,

— Condamné la société Very Thai aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 16 novembre 2018, la SAS VERY THAI a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 18 février 2019, la société VERY THAI, demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-46-1 du Code de commerce,

Vu les pièces produites,

— REFORMER le jugement du 29 juin 2017 dans toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau :

1/ Sur la vente entre la SCI Z et la SCI SC72 :

— PRONONCER en tout état de cause la nullité de la vente intervenue entre la SCI

Z, représentée par Maître A Y en sa qualité de Liquidateur judiciaire, et la SCI SC 72 le 26 février 2015,

2/ A titre principal : sur la substitution de la société VERY THAI à la société SC 72

2-1- A titre principal :

— CONSTATER que le droit de préférence doit s’exercer sur la totalité du local cédé,

— DIRE, en conséquence, que la société VERY THAI est propriétaire, depuis le 26 février 2015, de l’ensemble immobilier situé à […], […], cadastré section BB, […], d’une surface de 00ha 01a 61ca, pour le lot numéro douze (12), une cave portant le numéro 12 et les trois millièmes (3/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, ainsi que le lot numéro seize (16), soit au rez-de-chaussée, un local, et les cinquante sept millièmes (57/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, moyennant le prix de 200.000 euros, les frais notariés restant à la charge de l’acquéreur,

— DIRE qu’à défaut pour la SCI Z, représentée par Maître A Y en sa qualité de Liquidateur judiciaire, de signer l’acte authentique de vente dans un délai de 2 mois à compter de la date de la signification du jugement à intervenir, ledit jugement vaudra acte de vente et pourra être publié au Service de Publicité Foncière de PARIS à la diligence de la société VERY THAI,

— CONDAMNER la société SC 72 à restituer à la société VERY THAI l’ensemble des loyers perçus depuis le 1 er mars 2015, soit au 31 mars 2018 (37 mois) la somme de 53.650 euros HT, à parfaire au jour du jugement à intervenir.

2-2- A titre subsidiaire :

— CONSTATER que le droit de préférence doit s’exercer en tout état de cause sur le local loué,

— DIRE, en conséquence, que la société VERY THAI est propriétaire, depuis le 26 février 2015, d’un « Local commercial non meublé avec point d’eau et WC en annexe, surface de 20 m² environ, vitrine sur rue, dépendant du lot n°16 du règlement de copropriété », dépendant de l’ensemble immobilier situé à […], […], cadastré section BB, […], d’une surface de 00ha 01a 61ca, pour le lot numéro douze (12), une cave portant le numéro 12 et les trois millièmes (3/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, ainsi que le lot numéro seize (16), soit au rez-de-chaussée, un local, et les cinquante sept millièmes (57/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales,

— DIRE que le prix de vente sera de 117.241,38 euros, et à titre subsidiaire qu’il sera fixé

par un Expert nommé par le Tribunal de céans, aux frais du vendeur, en fonction d’un pourcentage du prix de vente global de l’ensemble immobilier,

— DIRE qu’à défaut pour la SCI Z, représentée par Maître A Y en sa qualité de Liquidateur judiciaire, de signer l’acte authentique de vente dans un délai de 2 mois à compter du jugement à intervenir, et à titre subsidiaire à compter du dépôt du rapport d’Expert fixant le prix, le jugement à intervenir vaudra acte de vente et pourra être publié à la Conservation des Hypothèques de PARIS à la diligence de la société VERY THAI,

— CONDAMNER la société SC 72 à restituer à la société VERY THAI les loyers perçus de la société VERY THAI depuis le 1 er mars 2015, soit au 31 mars 2018 (37 mois) la somme de 31.450 euros HT, à parfaire au jour du jugement à intervenir,

3/ A titre subsidiaire : sur la réparation du préjudice subi par la société VERY THAI

— CONDAMNER in solidum Maître A Y, ès-qualités de Liquidateur

judiciaire de la société Z, et la SCI SC72 à réparer le préjudice matériel et moral

subi par la société VERY THAI du fait de l’absence de notification valable de son droit de préférence,

— CONDAMNER in solidum Maître A Y, ès-qualités de Liquidateur

judiciaire de la société Z, et SCI SC72 à payer à la société VERY THAI la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

3-1- A titre principal :

— CONDAMNER in solidum Maître A Y, ès-qualités de Liquidateur

judiciaire de la société Z, et la SCI SC72 à payer à la société VERY THAI la somme de 1.450 euros HT mensuel depuis le 1 er mars 2015, soit au 31 mars 2018 (37 mois) la somme de 53.650 euros HT, à parfaire au jour du jugement à intervenir, en réparation du préjudice matériel subi,

3-2- A titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum Maître A Y, ès-qualités de Liquidateur

judiciaire de la société Z, et la SCI SC72 à payer à la société VERY THAI la somme de 850 euros HT mensuel depuis le 1 er mars 2015, soit au 31 mars 2018 (37 mois)

la somme de 31.450 euros HT, à parfaire au jour du jugement à intervenir, en réparation du préjudice matériel subi,

4/ En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum Maître A Y, ès-qualités de Liquidateur

judiciaire de la société Z, et SCI SC 72 à payer à la société VERY THAI la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 29 mars 2019, M^e Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Z, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-2 I 7° et L.145-46-1 du code de commerce,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Condamner la société Very Thai à verser à Maître A Y ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Z la somme de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 mars 2019, la SCI SC 72, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-2 et L.145-46-1 du Code de commerce,

Vu les pièces produites aux débats,

A TITRE PRINCIPAL

— CONFIRMER le Jugement du 29 juin 2018, en toutes ses dispositions.

Par conséquent,

— DIRE ET JUGER que la SAS VERY THAI n’était créancière d’aucun droit de préemption ou de préférence lors de la vente conclue entre la SCI Z et la SCI SC 72, des lots n°12 et 16 de l’ensemble immobilier situé à […], […].

Dès lors,

— DÉBOUTER la SAS VERY THAI de l’intégralité de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER Maître A Y, ès qualités de Liquidateur judiciaire de la société Z, à garantir la SCI SC 72, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— CONDAMNER la SAS VERY THAI au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de procédure ainsi qu’au support des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société VERY THAI qui conclut à l’infirmation du jugement entrepris, soutient que la vente est nulle pour défaut de purge du droit de préférence dont elle bénéficiait en sa qualité de titulaire d’un bail commercial, portant sur un local à usage commercial, la cession étant intervenue postérieurement à l’entrée en application de l’article L145-46-1 du code de commerce. Elle soutient que l’exception figurant au dernier alinéa de l’article L145-16-1 dont se prévalent à la fois le vendeur et l’acquéreur, n’est pas applicable en l’espèce, les exceptions étant d’interprétations strictes ; qu’en effet, la cession porte sur un local unique et non sur des 'locaux commerciaux distincts’ ; que la régularisation par le bailleur de deux baux dans un unique local commercial n’est pas de nature à créer 'des locaux commerciaux distincts', cette division effectuée par une simple cloison, n’a pas été suivie d’une division en deux lots de copropriété distincts. Elle soutient en outre, que le local commercial unique a été coupé en deux par une cloison, de sorte qu’existe d’une part une boutique sur rue et d’autre part, un bureau ayant pour accès unique une porte donnant sur les parties communes, que ce second local ne dispose d’aucun des attributs de la commercialité et que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux, de ce second bail consenti pour une activité de psychologue, est insuffisante pour caractériser l’existence d’un 'local commercial distinct'. Elle soutient que la nature commerciale dépend de l’activité effectivement exercée dans les lieux et que les locaux à usage professionnels ou de bureaux, en sont exclus.

M^e Y, ès qualités de liquidateur de la SCI Z, conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il soutient que le droit de préemption n’existe pas au profit du locataire lorsque la vente porte sur un ensemble plus vaste que les locaux pris à bail ; qu’un copropriétaire peut librement diviser son lot en vue de sa location ; que l’article L145-2 I 7° du code de commerce permet expressément pour les locaux à usage exclusivement professionnel, que les parties adoptent conventionnellement le statut des baux commerciaux, qu’en l’espèce, il y a bien cession unique de deux locaux commerciaux distincts, qu’il importe peu que M^me X, psychologue, n’ait pas la qualité de commerçante puisqu’elle a choisi d’opter pour le régime des baux commerciaux, que ce n’était pas la vente du bien loué à l’un ou l’autre des locataires qui était projetée, mais bien une vente plus globale, celle de l’ensemble immobilier dont était propriétaire la SCI Z.

La SCI 72, qui conclut à la confirmation de la décision entreprise, soutient que la vente réalisée s’inscrit dans les exceptions de l’article L145-46-1 du code de commerce ; qu’il s’agit d’une cession unique de locaux commerciaux distincts et que l’assiette vendue distincte de celle du bien loué à la société VERY THAI, impliquait nécessairement l’absence de purge du droit de préemption. Elle soutient qu’un propriétaire peut diviser son bien immobilier et créer ainsi plusieurs locaux commerciaux distincts, que par locaux distincts il faut entendre 'surface louée par le truchement d’un bail commercial’ ; qu’en l’espèce, il existe bien deux surfaces distinctes, avec deux entrées distinctes, louées à deux personnes différentes ; qu’il importe peu que le second local, relève d’une soumission volontaire au statut ; que les locaux professionnels soumis volontairement au statut ne sont pas exclus du droit de préemption légale. Elle soutient également qu’il résulte de l’esprit de la loi que sont exclues du droit de préemption, les ventes portant sur un ensemble plus large que le local loué.

L’article L145-46-1 du code de commerce dispose que :"Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.[…]

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.'

Il en résulte que le droit de préférence n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, c’est-à-dire en cas de cession à un même acquéreur de plusieurs locaux commerciaux. La loi ne définit pas ce qu’il faut entendre par locaux commerciaux distincts. Elle ne précise pas que le droit de préférence n’est pas applicable en cas de cession unique de lots distincts à usage commercial, mais uniquement, qu’il n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts. Dans ces conditions, pour l’application de ce texte, il importe peu que la division matérielle du lot, n’ait pas été suivie de la création de deux nouveaux lots de copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le lot n°16 situé au rez-de-chaussée était un local commercial, alors que le lot n°12, était une cave. La division en deux du local du rez-de-chaussée, ne lui a pas fait perdre son caractère commercial, quand bien même aurait-il été, pour moitié, donné à bail à une psychologue pour y exercer son activité professionnelle, par un bail soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux. La division dudit local a ainsi créé deux locaux commerciaux distincts, occupés par deux preneurs différents, séparés par une cloison et possédant chacun une entrée propre.

Dans ces conditions, la cession des lots 16 et 12, constitue une cession unique portant sur des locaux commerciaux distincts, constitués d’une part d’une partie du lot 16, donnant sur rue, et d’autre part, d’une partie dudit lot donnant sur cour. La société VERY THAI, preneur à bail d’un de ces locaux commerciaux, est mal fondée à prétendre que son droit de préférence légale n’aurait pas été respecté par le bailleur, la vente n’étant pas soumise à l’application des premiers alinéas de l’article L145-46-1 du code de commerce.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté le société VERY THAI de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens et celui de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société VERY THAI qui succombe en son appel sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société VERY THAI aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE