Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 17 FEVRIER 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08787 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5TLI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/10072

APPELANTE

Association COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES ET MEDICALES – COSEM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Patrick ATLAN de la SCP PATRICK ATLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0006

INTIMEE

S.N.C. DOVIMA (anciennement dénommée société YAB) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 039 958

[…]

[…]

représentée par M^e Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport et Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Lydie PATOUKIAN, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2007, la société YAB, devenue DOVIMA, a donné à bail en renouvellement à l’association COORDINATION DES OEUVRES SOCIALES ET MEDICALES – COSEM, ci-après désignée COSEM, des locaux à usage commercial situés au 3^e étage de l’immeuble sis […] à Paris 8^e, pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2005, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros indexé.

La bailleresse, propriétaire de l’ensemble de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués a fait réaliser à compter de septembre 2009 des travaux de ravalement.

Autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 4 juin 2010, la société YAB a fait assigner par acte du 7 juin 2010 devant la 8^e chambre du tribunal de grande instance de Paris l’association COSEM aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 62.562,76 euros au titre des frais de ravalement au prorata des tantièmes attachés au local loué, l’affaire étant enrôlée sous le n°10/09386.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 juin 2011, qui relevait l’existence d’une possible connexité entre cette instance et une seconde pendante devant la 18^e chambre du même tribunal opposant pour les mêmes questions la société YAB à un autre de ses locataires, la société BAILLY, l’affaire a été transmise au président du tribunal pour apprécier la demande de redistribution formée par l’association COSEM.

Par décision du 8 juillet 2011, l’affaire a été redistribuée à la 18^e chambre du tribunal et enrôlée sous le n°11/10072.

Par ordonnance du 9 novembre 2011, le juge de la mise en état a refusé la jonction de cette procédure avec celle opposant les sociétés YAB et BAILLY.

Par ordonnance du 27 janvier 2012, le juge de la mise en état a désigné M. Z en qualité d’expert avec pour mission de vérifier les conditions d’exécution des travaux de ravalement entrepris par la bailleresse et de rechercher le montant des sommes dues au titre des travaux de ravalement ne relevant pas de l’article 606 du code civil et ne consistant qu’en des travaux de propreté.

L’association COSEM a quitté les locaux le 31 décembre 2013 à l’expiration du bail.

L’expert a déposé son rapport le 27 octobre 2015.

Par ordonnance du 21 mars 2016, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation pour une durée de trois mois, mesure prolongée par ordonnance du 3 octobre 2016, qui n’a pas prospéré, le juge de la mise en état mettant fin à la mesure par ordonnance du 4 mai 2017.

Par jugement rendu le 16 mars 2018, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— Condamné l’association COSEM à payer à la société YAB devenue DOVIMA la somme de 121.351,35 euros TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement, avec intérêt au taux légal à compter du 7 juin 2010 sur la somme de 62.562,76 euros, et du 20 octobre 2017 pour le surplus,

— Condamné la société YAB devenue DOVIMA à payer à l’association COSEM la somme de 30.000 euros au titre des préjudices subis suite aux opérations de ravalement,

— Condamné l’association COSEM aux dépens,

— Rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 30 avril 2018, l’association COSEM, a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 13 décembre 2018, le magistrat en charge de la mise en état a :

— Ordonné l’organisation d’une médiation pour permettre aux parties de trouver une solution amiable à leur litige,

— Désigné pour y procéder :

A B

[…]

[…]

tél: 01 44 34 08 88

A@B.cc

— Donné pour mission au médiateur de rapprocher les points de vue des parties en vue de leur permettre de construire une solution amiable et définitive au litige qui les oppose,

— Confié cette mission pour une durée de trois mois, prenant fin le 3 avril 2019 sauf renouvellement de la mesure demandée par le médiateur pour une nouvelle période de trois mois,

— Dit que chaque partie consignera auprès du médiateur désigné la somme de 900€ à valoir sur le coût de la médiation avant le 3 janvier 2019, soit une somme totale de 1800€,

— Rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai fixé, la décision ordonnant la médiation sera caduque et l’instance se poursuivra,

— Dit que le médiateur devra soumettre à la cour toute demande de consignation complémentaire, sans pouvoir faire signer aux parties une convention de médiation amiable, s’agissant en l’espèce d’une mesure de médiation judiciaire,

— Dit que le médiateur fera connaître sans délai à la cour son acceptation, par tout moyen, et convoquera les parties dès qu’il aura reçu le versement de la consignation,

— Dit que conformément à l’article 131-7 du code de procédure civile, le greffe notifiera par lettre simple au médiateur et aux parties cette mission,

— Rappelé que le médiateur peut conformément à l’article 131-8 du code de procédure civile entendre les tiers qui y consentent, avec l’accord des parties et pour les besoins de la médiation,

— Rappelé que le médiateur doit spontanément tenir informée la cour, par tout moyen, du déroulement de sa mission, notamment lui faire connaître le succès ou l’échec de la mesure et éventuellement la saisir d’une demande de prolongation de sa mission ou d’une demande d’augmentation du montant de la provision initialement fixée,

— Rappelé qu’en application de l’article 910-2 du code de procédure civile, les délais de procédure sont interrompus, jusqu’à l’expiration de la mission du médiateur,

— Rappelé que celle-ci prendra fin le 3 avril 2019 à défaut de prolongation demandée par le médiateur,

— Renvoyé l’affaire à l’audience du jeudi 4 avril 2019 à 13 heures pour contrôle de la fin de la mesure,

— Réservé les dépens.

Les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 janvier 2019, l’association COSEM demande à la Cour de :

Vu les articles 605 et 606 du code civil,

Vu les articles 1134 et suivants, 1719 et suivants anciens du même code,

Vu le rapport de l’expert-judiciaire Monsieur Z,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a exclu des travaux de ravalement, poste par poste, les diligences qui ne peuvent être prises en charge par l’association COORDINATION DES 'UVRES SOCIALES ET MÉDICALES ;

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a retenu l’existence de troubles de jouissance du fait de l’exécution par la société DOVIMA (anciennement YAB) des travaux de ravalement ;

RÉFORMER le jugement pour le surplus et,

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que les travaux de ravalement exécutés par la société DOVIMA relèvent du régime des grosses réparations de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur et qu’en conséquence, leur coût ne peut être refacturé à l’association COORDINATION DES 'UVRES SOCIALES ET MÉDICALES au titre de sa quote-part en qualité de locataire ;

CONSTATER l’inopposabilité de la clause du règlement intérieur annexé au bail commercial du 10 janvier 2007 mettant à la charge du locataire les travaux intéressant la façade du bâtiment ;

CONSTATER, vu la nature des travaux exécutés, que leur charge ne saurait incomber à l’association COORDINATION DES 'UVRES SOCIALES ET MÉDICALES ;

En conséquence,

DÉBOUTER la société DOVIMA de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et de son appel incident ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a condamné l’association COORDINATION DES 'UVRES SOCIALES ET MÉDICALES à payer à la société DOVIMA la somme de 121.351,35 € TTC, avec intérêt au taux légal à compter du 7 juin 2010 sur la somme de 62.562,76 € et du 20 octobre 2017 pour le surplus ;

CONDAMNER la société DOVIMA à payer à l’association COORDINATION DES 'UVRES SOCIALES ET MÉDICALES la somme de 85.000 € au titre du préjudice de jouissance, et ce en sus des 30.000 € alloués par le jugement déféré, soit au total la somme de 115.000 € ;

CONDAMNER la société DOVIMA à payer à l’association COORDINATION DES 'UVRES SOCIALES ET MÉDICALES la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société DOVIMA aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 octobre 2018, la SARL DOVIMA demande à la Cour de :

Vu les articles 605 et 606 du Code civil,

Vu l’article 1161 (ancien) du même Code,

Vu le bail commercial et le règlement intérieur,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur Z du 21 octobre 2015,

Infirmer le jugement rendu le 16 mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, en ce qu’il a :

— Condamné l’association COSEM à payer la somme de 121.351,35 € TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement ;

— Condamné la société YAB devenue DOVIMA à payer à l’association COSEM la somme de 30.000 € au titre des préjudices subis suite aux opérations de ravalement ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER l’association COSEM à payer à la société YAB, devenue DOVIMA, la somme de 146.800,71 € TTC au titre de sa quote-part de ravalement, avec intérêts à compter de la première mise en demeure en date du 20 avril 2010 ;

Subsidiairement,

— Dans l’hypothèse où le coût des travaux de revêtement plomb ne serait pas récupérable sur le locataire, CONDAMNER l’association COSEM à payer à DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 138.318,89€ TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

Plus subsidiairement,

— Dans l’hypothèse où le coût de la surlocation des échafaudages ne serait pas récupérable sur le locataire, CONDAMNER l’association COSEM à payer à DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 137.319,66 € TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

Encore plus subsidiairement,

— Dans l’hypothèse où le coût des travaux de revêtement plomb et le coût de la surlocation des échafaudages ne seraient pas récupérables sur le locataire, CONDAMNER l’association COSEM à payer à DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 128.837,84 € TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

DEBOUTER l’association COSEM de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTER l’association COSEM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER l’association COSEM à payer à la société YAB la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise de Monsieur Z.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 juin 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir constater, dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en faire mention dans le dispositif.

Sur la prise en charge des frais de ravalement par la locataire :

L’association COSEM fait valoir que les travaux de ravalement de façade constituent des travaux affectant le gros oeuvre et relèvent par conséquent des grosses réparations à la charge exclusive du bailleur par application des dispositions de l’article 606 du code civil ; que la clause du règlement intérieur de l’immeuble mettant à la charge du locataire la réparation et l’entretien des façades ne vise pas expressément le ravalement de sorte qu’en l’absence de stipulation expresse lesdits travaux ne peuvent être mis à la charge du preneur ; que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause du règlement intérieur mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement des parties de façades supérieures à la marquise dès lors qu’il n’étaient pas prescrits par l’administration et relevaient de la

seule volonté du bailleur ; qu’enfin les travaux de ravalement ont été rendus nécessaires par la vétusté des enseignes alors que par application des dispositions de l’article 1755 du code civil, les réparations occasionnées par la vétusté ne peuvent être mises à la charge des locataires.

En tout état de cause, elle soutient que les travaux entrepris par la société DOVIMA ont excédé la simple remise en état de propreté et constituent des grosses réparations dont le coût incombe au bailleur ; que le lot maçonnerie relève des grosses réparations de l’article 606 du code civil ; que le lot zinguerie porte sur la réfection de la totalité des surfaces de balcons et des bandeaux qui sont parties intégrantes de la structure de l’immeuble relevant des grosses réparations ; qu’eu égard à l’ampleur des prestations effectuées au titre du lot serrurerie, elles corrrespondent à des travaux de gros oeuvre ; que le coût de la location d’un échafaudage pour l’exécution de grosses réparations doit être supporté par le bailleur ; qu’il en est de même pour la pose provisoire d’installations électriques liées au chantier et les missions de maîtrise d’oeuvre et de coordination.

La société DOVIMA réplique que les clauses du bail et du règlement intérieur mettent à la charge du preneur tous travaux de ravalement sans qu’il y ait lieu de faire une distinction selon que ce ravalement serait precrit ou non par l’administration ou selon la nature des travaux, y compris les dépenses résultant d’un ravalement constitutif de grosses réparations.

A supposer qu’il y ait lieu d’opérer une distinction entre les ravalements dits d’entretien et les ravalement affectant le gros oeuvre, elle se réfère à l’avis de l’expert retenant que les opérations de ravalement réalisées relevaient dans l’ensemble de l’entretien normal et périodique de la façade à l’exception de quelques prestations marginales qui ont été déduites, à savoir la suppression des carrelages de type métro et la remise en état consécutive, la suppression des stores et la dépose des conduits fibro-ciment, pour parvenir à un montant global des travaux de ravalement de 1.045.142,454 euros TTC et une quote-part récupérable de 146.800,71 euros. Elle fait valoir que les seules prestations pouvant être déduites du lot maçonnerie l’ont été par l’expert et qu’aucune déduction supplémentaire ne peut être pratiquée à ce titre ; qu’il n’y a pas lieu de déduire du lot zinguerie la réfection en plomb de la totalité de la surface des balcons qui ne relèvent pas de la structure de l’immeuble ; que les garde-corps ne peuvent être considérés comme relevant de la structure ainsi que l’a retenu le tribunal ; qu’aucun abattement ne peut être opéré sur le coût global de la location de l’échafaudage dès lors que le surcoût constaté résulte d’une contrainte technique ; que les travaux d’électricité s’inscrivent dans le cadre des travaux de ravalement ; que la maîtrise d’oeuvre et la mission de coordination s’imposent et que leur coût doit être récupéré ; que c’est à tort que le tribunal a écarté le coût de l’assistance à maîtrise d’ouvrage alors que l’expert en avait revu le montant.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, le preneur ne doit rembourser le coût des travaux de ravalement de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués que s’il existe une disposition expresse du bail en ce sens.

En l’espèce, le bail ne contient pas de dispositions relatives au ravalement mais précise que le bailleur ne sera tenu qu’aux seules grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil. En revanche, le règlement intérieur auquel le preneur s’est engagé à se conformer et qui est expressément annexé au bail énonce en page 16 sous l’intitulé 'façades sises au-dessus de la marquise’ :

'Le ravalement des parties de façades supérieures à la marquise sera effectué aussi souvent que de besoin et, en tout cas, au moins aussi souvent qu’il sera prescrit par l’Administration.

En ce qui concerne la décision de faire le ravalement, il est donné mandat au propriétaire de décider de l’opportunité de l’entreprendre, du choix des entreprises, des moyens d’exécution, des matériaux à employer, etc..

Les dépenses seront supportées par tous les locataires au prorata des dix-millièmes généraux'.

Le règlement intérieur auquel renvoie expressément le bail, est signé et paraphé par le preneur et lui est donc opposable. Il convient par conséquent de faire une application combinée de ces dispositions.

Selon l’article 606 du code civil, 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

Il est admis qu’au sens des articles 605 et 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Il en résulte que les grosses réparations ont pour objet la solidité générale et la conservation de l’immeuble et concernent le clos et le couvert ou tendent à la conservation de la structure de l’immeuble dans son intégrité générale, dans son gros oeuvre.

Dès lors, selon l’application combinée des clauses du bail et du règlement intérieur, le ravalement est à la charge du preneur sauf à démontrer que certaines des opérations effectuées s’apparentent à des grosses réparations incombant au bailleur, étant précisé que contrairement aux affirmations du preneur, le règlement intérieur n’opère pas de distinction selon que le ravalement est prescrit par l’autorité administrative ou procède de la volonté du bailleur.

Il résulte du rapport d’expertise de M. Z que les travaux en cause ont eu pour objet le nettoyage de la pierre, y compris la suppression de la peinture appliquée il y a plusieurs années, des piochages en sondages pour détecter les portions éventuellement non adhérentes, dégarnissage des joints, reconstitution partielle d’éléments de bandeaux ou corniches, remise en peinture d’éléments de bois et de descentes d’eaux pluviales, dépose d’anciens stores et rebouchement des emplacements de fixation, reprises de plâtre avant peinture, application d’un produit de minéralisation et de fixation sur certaines parties pour améliorer la cohésion des enduits et pas de la maçonnerie pour bloquer la migration de vapeur dans les matériaux. Les travaux de maçonnerie ainsi énumérés correspondent à un entretien régulier des façades, l’expert ayant à juste titre retenu que les bandeaux en façade n’appartiennent pas à la struture de l’immeuble et que la reconstitution ponctuelle de certains de leurs éléments relève de l’entretien normal et périodique. Il ne résulte par ailleurs pas des constatations de l’expert que ces travaux sont occasionnés par la vétusté. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a déterminé la quote-part de l’association COSEM à partir d’un lot maçonnerie arrêté à la somme de 287.594,01 euros.

S’agissant de travaux de plomberie-zinguerie, le premier juge a, à juste titre, retenu que la réfection en plomb de la totalité de la surface de balcons doit être considérée compte tenu de la durée de vie de tels ouvrages comme faisant partie de la structure durable de l’immeuble et comme telle ne relevant pas d’une opération d’entretien, déduisant à ce titre la somme de 60.386 euros du coût des travaux en cause, la cour relevant que l’association COSEM n’articule aucun élément précis pour écarter la somme globale de 133.891,19 euros retenue pour ce lot par le premier juge.

Les travaux de serrurerie retenus par le premier juge pour un montant de 150.776,31 euros tel que préconisé par l’expert correspondent à l’entretien des garde-corps initialement prévu pour un montant de 28.285 euros et l’association COSEM ne peut tirer argument du seul coût de ces travaux pour prétendre qu’ils correspondent à des travaux de gros oeuvre alors même que les garde-corps ne peuvent être considérés comme faisant partie de la structure de l’immeuble et que l’expert a relevé d’une part que les prestations initialement prévues étaient nettement insuffisantes et d’autre part que le traitement appliqué en atelier est celui couramment pratiqué. Le jugement entrepris sera donc également confirmé de ce chef.

S’agissant du coût de location des échafaudages, l’association COSEM ne peut sérieusement contester le principe de la location d’un échafaudage dans le cadre d’une opération d’entretien de façade. Il résulte néanmoins du rapport d’expertise que la prolongation de quatre mois de la durée de location des installations d’échafaudage est la conséquence de l’imprévision du maître d’ouvrage qui a retenu initialement une prestation insuffisante pour le traitement des garde-corps. Dès lors, la somme de 67.500 euros a été justement déduite par le premier juge, ramenant ainsi le coût de cette prestation à 235.526,28 euros.

L’association COSEM n’articule en cause d’appel aucun élément nouveau qui n’aurait pas été pris en compte par le premier juge concernant les travaux d’électricité retenus pour 4.681,40 euros, le coût de la maîtrise d’oeuvre retenue pour 5,22 % des travaux de ravalement répercutés et la mission de coordination SP retenue pour 8.682,96 euros de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

S’agissant de l’assistance à maîtrise d’ouvrage confiée à la société CH IMMO, l’expert a relevé que le contrat produit, daté du 28 août 2008, conclu pour une durée initiale de 2 ans avec une rémunération de 100.000 euros HT à laquelle pourra s’ajouter une rémunération complémentaire à la seule discrétion du maître de l’ouvrage qui sera basée sur 5,25 % du montant HT des travaux entrepris est pour le moins atypique ; qu’au regard de sa durée il ne peut que recouvrir des prestations autres ou plus larges que celles strictement limitées au ravalement ; qu’il n’apparaît pas clairement que les prestations facturées ne concernent que l’opération de ravalement. Il s’est par ailleurs étonné du fait que M. X, gérant de la société CH IMMO, se présente comme un collaborateur de la société YAB. Aux termes de ces développements, il propose de ramener à 47.017,76 euros la prestation initialement imputée pour 61.864,66 euros.

Au regard de l’ensemble de ces constatations, c’est à juste titre que le premier juge a écarté ce coût même recalculé par l’expert.

Il résulte de ce qui précède que le coût du ravalement sur lequel sera calculée la quote-part de l’association COSEM s’élève à la somme de 863.959,46 euros, soit 821.152,11 euros (287.594,01 + 133.891,19 + 150.776,31 + 235.526,28 + 4.681,40 + 8.682,96), outre 5,22 % de ces travaux au titre de la maîtrise d’oeuvre (42.861,32) et que la quote-part incombant à l’association COSEM s’élève en conséquence à la somme totale de 121.351,35 euros compte tenu des tantièmes des lots loués.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a condamné l’association COSEM au paiement de la somme de 121.351,35 euros. Il le sera également sur le point de départ des intérêts, l’accusé de réception de la mise en demeure du 10 avril 2010 n’étant pas produit.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

L’association COSEM fait valoir que les travaux se sont prolongés pendant une année, soit deux fois plus que la durée initialement prévue ; qu’ils ont généré de nombreuses nuisances et ont rendu la poursuite de son activité difficile ; qu’à la poussière et à la chaleur rendue insupportable par le fait que la climatisation et la VMC étaient à l’arrêt à la suite d’actes de malveillance de la société YAB s’est ajouté le bruit excessif des travaux pendant toute leur durée ; que ces travaux se sont inscrits dans un contexte plus général aggravant les conditions d’exploitation du centre de santé puisque des travaux étaient en cours dans la cage d’escaliers et que les ascenseurs étaient hors service ; que l’évaluation du trouble de jouissance faite par le tribunal est insuffisante et doit être portée à 30 % du loyer appelé pendant la période d’exécution des travaux.

La société DOVIMA s’oppose à toute indemnisation en faisant valoir que les travaux non seulement s’imposaient mais ont été conduits dans les règles de l’art ; que l’allongement des délais est seulement la conséquence des intempéries et contraintes techniques ; que l’association COSEM a d’ores et déjà assigné le bailleur en indemnisation de son trouble de jouissance et de sa perte de chiffre d’affaires

pour une somme de 920.000 euros ; qu’elle ne saurait dans deux instances distinctes solliciter une indemnisation pour les mêmes causes, à savoir un trouble de jouissance qui résulterait des agissements de son bailleur ; que le tribunal a à bon droit écarté les demandes relatives au dysfonctionnement de la climatisation ou à l’état des parties communes.

A l’instar du premier juge, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ; que si le preneur doit supporter les inconvénients causés par les opérations d’entretien de l’immeuble, la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de durée excessive des opérations sans motifs légitimes et d’exécution fautive des travaux par le bailleur ou ses préposés.

En l’espèce, le rapport d’expertise de M. Z établit que le ravalement de l’immeuble initialement prévu pour une durée de 7 mois et 28 jours a duré 12 mois et 28 jours en raison de l’imprévision du bailleur quant à la solution technique de traitement des garde-corps à retenir et du délai pris pour l’engagement des moyens financiers correspondants, l’expert ayant précisé qu’une durée de six ou sept mois n’est pas anormale pour un immeuble présentant la dimension de celui en cause. Il s’ensuit que le moyen tiré de 25 jours d’intempéries et des contraintes techniques est inopérant.

Il ne saurait être discuté que les travaux de ravalement sont source de nuisances pour le locataire qui doit supporter de façon prolongée le maintien d’un échafaudage limitant l’apport de lumière et l’aération naturelle des locaux et subit les poussières inhérentes aux travaux de ravalement, et ce d’autant plus que le constat d’huissier daté du 23 septembre 2009 qui concerne spécifiquement les nuisances liées au ravalement démontre qu’aucune protection particulière n’a été prise pour limiter les infiltrations de poussière par les interstices des fenêtres. Pour autant, il ne peut se déduire de ce constat que l’ensemble des locaux étaient affectés en permanence par la poussière de ravalement, la cour relevant d’une part qu’un seul constat a été établi à l’inititive de la locataire, le constat du 8 sepetmbre 2009 mettant en cause manifestement d’autres travaux entrepris par le bailleur, et d’autre part que l’expert judiciaire M. Y décrit les locaux comme étant constitués à hauteur de 46 % de bureaux et salles de consultations borgnes de sorte que la diffusion de poussières par les fenêtres ne pouvait être générale.

Enfin, c’est à juste titre que le premier juge a écarté les développements de la locataire sur les dysfonctionnements du système de climatisation et du chauffage qui font l’objet d’une instance distincte, étant précisé que l’association COSEM a été indemnisée du préjudice découlant de l’arrêt des ascenseurs.

Au vu de ces éléments, une somme de 20.000 euros indemnisera justement le trouble de jouissance subi par l’association COSEM à raison de la durée excessive du ravalement et de l’absence de précaution prise par le bailleur, le jugement entrepris étant infirmé sur le quantum de la condamnation.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement étant pour l’essentiel confirmé, l’association COSEM supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équite commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum du trouble de jouissance subi,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société DOVIMA à payer à l’association COSEM la somme de 20.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi suite aux opérations de ravalement,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association COSEM aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE