4ème Chambre

ARRÊT N°437

N° RG 21/04082 -

N° Portalis

DBVL-V-B7F-RZTR

NM / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : M^me C SAUVEZ, Conseillère,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2021, devant Madame Hélène RAULINE et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTS :

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté par M^e Yannic FLYNN de la SELARL CADRAJURIS, avocat au barreau de NANTES

Madame G X

[…]

[…]

Représentée par M^e Yannic FLYNN de la SELARL CADRAJURIS, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 6 boulevard L M N […], pris en la personne de son syndic, la société ANGELITA’IMMO, dont le siège social se situe […], venant aux droits de la société SYNDIC ONE

6 boulevard L M N

[…]

Représentée par M^e Laurent LE BRUN de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES

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FAITS ET PROCÉDURE

Les époux X ont acquis le 31 décembre 1997 les lots n°1 et 10 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé 6 boulevard L M N à Nantes.

Se plaignant du refus de certains copropriétaires de reconnaître la nature privative de la cour jouxtant leur cuisine et du jardin surplombant la cave, alors qu’ils avaient signé le 15 juin 2020 un compromis de vente de leurs lots, M. et M^me X ont, par acte d’huissier du 3 décembre 2020 fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires du 6 boulevard L M N, pris en son syndic la société Syndic One, devant le tribunal judiciaire de Nantes, afin de voir dire que le jardin et la cour intérieure sont des parties privatives, subsidiairement, constater l’acquisition par usucapion de la propriété exclusive du jardin et de la cour.

Par un jugement en date du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire a :

— déclaré la demande recevable ;

— déclaré la cour intérieure accessible par la cuisine de l’appartement des époux X, partie privative rattachée à cet appartement ;

— ordonné la mise en conformité de l’état descriptif de division de la copropriété ;

— rejeté le surplus de la demande ;

— condamné les époux X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision le 2 juillet 2021.

Suivant délibération du 28 octobre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société Angelita’Immo aux fonctions de syndic en remplacement de la société Syndic One

Dans leurs dernières conclusions en date du 17 novembre 2021, au visa des articles 2255, 2258, 2261 et 2272 du code civil ainsi que de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me X demandent à la cour de :

— déclarer que les conclusions et pièces du syndicat de copropriété à raison du défaut d’habilitation de la société Angelitta’Immo à représenter le syndicat des copropriétaires en justice,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 15 avril 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et M^me X relatives, d’une part et à titre principal, à qualifier le jardinet de partie privative rattachée à l’appartement des époux X et, d’autre part et à titre subsidiaire, à reconnaître une prescription acquisitive des requérants sur ledit jardinet ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés à payer les dépens ;

— confirmer le jugement pour le surplus des demandes ;

Par l’effet dévolutif de l’appel,

— à titre principal, déclarer que le jardin est une partie privative en application des critères d’identification de la loi du 10 juillet 1965 ;

— à titre subsidiaire, constater que M. et M^me X justifient dune possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire du jardin respectivement de dix et trente années ;

— constater que M. et M^me X, sont fondés à invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive sur le jardin de la copropriété située 6 boulevard L M N ;

— faire droit à l’action en usucapion de M. et M^me X sur cet élément ;

— juger que le jardin de la copropriété située 6 boulevard L M N est la propriété exclusive de M. et M^me X ;

— dire que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété située 6 boulevard L M N seront mis en conformité avec la décision de justice à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires 6 boulevard L M N à verser à M. et M^me X la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions en date du 9 novembre 2021, au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 2261 et 2272 du code civil et des articles 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 6 boulevard L M N à Nantes demande à la cour de :

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner M. et M^me X à une amende civile de 5 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 6 boulevard M N à Nantes la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en cause d’appel ;

— condamner M. et M^me X aux dépens d’appel.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2021 a désigné la société Angelita’Immo aux fonctions de syndic à compter du 29 octobre 2021 et donné mandat au président de séance de régulariser le contrat.

Suivant pouvoir du 28 octobre 2021, le président de séance M. Y a donné tout pouvoir et mandat à M. Z, président du conseil syndical, pour régulariser le nouveau contrat de syndic.

M. et M^me X soutiennent que ce contrat n’a pas été régulièrement signé puisque c’est M. Y qui avait été désigné par l’assemblée générale des copropriétaires de sorte que la société Angelita’Immo ne peut représenter en justice le syndicat des copropriétaires et qu’en conséquence ses conclusions et ses pièces sont irrecevables.

L’article 29 dernier alinéa du décret du 17 mars 1969 dispose que la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que la désignation du syndic prend effet dès la décision de l’assemblée générale approuvant le projet de contrat sauf indication contraire du syndicat qui fixe sa prise d’effet.

En l’espèce, l’assemblée générale a reporté la prise d’effet du contrat de syndic au 29 octobre 2021 et le contrat a été signé par M. Z, président du conseil syndical mandaté par M. Y, président de séance désigné par l’assemblée générale.

Il suit de là que la société Angelita’Immo représente régulièrement le syndicat des copropriétaires à la procédure conformément à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2021.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires est donc rejeté.

Sur la qualification de partie commune ou privative du jardin

Les époux A demandent à la cour de dire que le jardin est une partie privative par application de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose. Il considère que le jardin, tant au regard de l’état

descriptif de division que de l’article 3 de la loi de 1965, est une partie commune.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les parties réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres.

C’est au règlement de copropriété, complété au besoin par l’état descriptif de division, qu’il incombe d’énumérer les parties privatives et les parties communes et ce n’est que dans le silence ou la contradiction des titres qu’il convient de se référer aux critères des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de rechercher si le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent de qualifier le jardin en partie privative ou commune.

Le règlement de copropriété

Il résulte de l’article 4 du décret du 22 mars 1967 que « Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent ».

L’acte de vente du 31 décembre 1997 des époux X stipule en page 10, au paragraphe « rappel concernant le règlement de copropriété », « que la présente vente a lieu sous les charges et conditions résultant du règlement de copropriété et le cas échéant des actes modificatifs et complémentaires de ce règlement. L’acquéreur sera, par le seul fait des présentes, subrogé de plein droit, tant activement que passivement, dans les droits et obligations résultant pour le vendeur de ce règlement de copropriété et de ses éventuels modificatifs, il en fera son affaire personnelle et s’oblige à l’exécuter en ce qui concerne l’immeuble de façon qu’aucun recours ne puisse être exercée contre le vendeur, par qui que ce soit. »

Il s’infère de ces dispositions que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, le règlement de copropriété est bien opposable aux époux X.

L’exemplaire versé aux débats par les époux X est incomplet puisque les articles VII à X sur les vingt-quatre qu’il comporte n’y figurent pas.

L’article II du règlement de copropriété mentionne que l’immeuble a été divisé en appartements entre différents copropriétaires. Il est notamment précisé que l’appartement concerne une fraction divise de l’immeuble qu’il s’agisse d’un local destiné en tout ou en partie à l’habitation, ou même un local à usage commercial ou professionnel ou tout autre usage, que les mots propriétaire ou copropriétaire s’appliquent à la personne à qui « appartient » une de ces fractions divises ou appartements et que les parties communes désignées à l’article IX constituent un ensemble frappé d’indivision forcée et sont attribuées dans les proportions définies à l’article X aux fractions divises constituées par chaque appartement particulier.

Le Titre III « les appartements » qui comprend l’article XII « consistance des parties privatives »

confirme que seuls les appartements sont des parties privatives. Ces parties privatives des appartements sont énumérées (cloisons, intérieures menuiseries extérieures, barres d’appui…).

L’article précité s’achève en précisant que « l’énonciation qui précède est limitative. Toute partie du bâtiment qui en est exclue est par le fait même partie commune. »

Dès lors, malgré la transmission partielle du règlement de copropriété, les articles produits permettent de déterminer que le jardin est une partie commune.

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division a été publié le 24 juillet 1962 et est opposable aux parties.

Il en résulte :

— que l’immeuble sis à Nantes boulevard L M N numéro 6, est « élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et 3 étages-jardinet d’agrément » le tout porté au cadastre de la ville de Nantes sous le numéro 505 de la section B pour une contenance de 235 m².

— que le premier lot comprend au rez-de-chaussée de l’immeuble un appartement comprenant une entrée, une salle de séjour, trois chambres, une salle de bain et water closets et une cuisine pour 22/100 de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble.

— que le lot 10 comprend une cave située au sous-sol de l’immeuble, au fond du couloir des caves et le long du jardin, affectée à l’appartement du rez-de-chaussée et 15/1000 de la propriété du sol et des parties communes.

Le tableau récapitulatif mentionne pour le lot n°10 : une cave.

Il s’infère de l’état descriptif de division, à l’instar du règlement de copropriété, que seuls les appartements ont fait l’objet d’une répartition par lots et que le jardin est une partie commune.

L’acte de vente du 31 décembre 1997

Il est noté à l’acte de vente s’agissant du lot n°10 : « au sous-sol de l’immeuble, une cave située au fond du couloir des caves et le long du jardin affecté à l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble. »

Ce libellé, qui omet la virgule après jardin et le 'e’ à 'affecté', a pour effet de rendre le jardin privatif mais il est en contradiction avec la description figurant dans l’état descriptif de division.

Les conventions suffisant à retenir que le jardin est une partie commune, il n’y a pas lieu de recourir aux articles 2 et 3 de la loi de 1965.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux X, au regard de la répartition des parties communes et privatives de l’immeuble par les conventions existantes.

Sur l’usucapion

L’article 2261 du code civil prévoit que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

L’article 2272 du même code prévoit que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Le tribunal ne pouvait rejeter la demande des époux X au motif qu’ils ne justifiaient pas d’un titre.

L’acte de vente du bien immobilier de M. et M^me X, constitué par leurs deux lots de copropriété qui sont composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, est le juste titre qui leur permet de prescrire, selon les modalités de l’article 2265 du code civil, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu’ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu’ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots.

Les époux X justifient de travaux, notamment le dallage de la cour en 2006 et de l’entretien du jardin depuis leur prise de possession des lieux en 1997 par des factures et des attestations d’anciens occupants de l’immeuble.

Mme et M. H, locataires dans la copropriété depuis 1975 puis copropriétaires de 1996 à 2020, témoignent de ce que les propriétaires du rez-de-chaussée ont bénéficié de l’usage exclusif de la cour pendant 45 ans et que l’accès au jardinet n’était possible que par les soupiraux de la cave attachée à leur appartement. Cet usage exclusif et l’accès par la cave sont confirmés par M^me I, copropriétaire entre 1995 et 2000, M^me J K, copropriétaire entre 2000 et 2006, et M. et M^me B, propriétaires depuis 2008. Les sept attestations d’anciens copropriétaires ou voisin produites par les appelants démontrent ainsi l’usage exclusif, la jouissance continue, réelle, paisible et publique du jardin par les époux X depuis leur prise de possession du bien depuis 24 ans.

Le syndicat oppose que tous les copropriétaires pouvaient entrer dans le jardin en enjambant la clôture et soutient que les attestations produites sont de pure complaisance et démontrent la mauvaise foi des époux X. Aucun élément ne permet de mettre en doute la sincérité des personnes ayant attesté. Aucun élément n’est produit prouvant l’usage du jardin par d’autres copropriétaires. Cet argument, contraire aux attestations claires et précises, est inopérant.

Le syndicat invoque une facture du 20 mars 2004 relative à la réfection de la tête de mur de clôture à l’angle du bâtiment, enceinte entourant le jardinet, avec une répartition des travaux entre les quatre copropriétaires, dont M. et M^me X, et en déduit que les appelants ne se sont pas comportés comme les propriétaires du jardin.

Il n’est pas contesté que le mur d’enceinte est une partie commune. Son entretien incombe donc au syndicat. Ces travaux n’ont pas empêché les consorts X de prescrire sur le jardin.

Enfin il est indifférent, contrairement à ce que soutient le syndicat, que les époux X se soient portés acquéreurs du jardin à deux reprises les 22 juillet 2020 et 8 octobre 2020 pour pouvoir vendre leur bien puisqu’ils avaient expressément précisé que ces offres ne valaient pas reconnaissance d’une absence de droit sur la propriété du jardinet et de la cour, étant rappelé que cette dernière a été définitivement jugée partie privative par le tribunal.

Il résulte de ce qui précède que les conditions de la prescription abrégée sont réunies. Il convient en conséquence de constater que le jardin est la propriété exclusive des époux X.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat soutient que les époux X font preuve d’une mauvaise foi et d’une déloyauté procédurale qui doit être sanctionnée d’une amende civile.

Les appelants obtenant gain de cause en appel, cette demande est rejetée.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et dépens sont infirmées.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et M^me X la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel,

DECLARE recevable les conclusions du 17 novembre 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6 boulevard L M N ainsi que ses pièces,

INFIRME le jugement entrepris,

DIT que M. et M^me X ont acquis par l’effet de la prescription abrégée de dix ans le jardinet de la copropriété de l’immeuble 6 boulevard L M N à Nantes,

DIT que l’état descriptif de division de la copropriété située 6 boulevard L M N à Nantes sera mis en conformité avec la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6 boulevard L M N de leur demande de dommages-intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6 boulevard L M N à payer à M. et M^me X la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6 boulevard L M N aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,