Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 AVRIL 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/14694 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B52DK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2018 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 16/05622

APPELANT

Monsieur G B

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406

INTIMEE

Madame H Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Bruno F, avocat au barreau de PARIS, toque : A0180

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu par Maître Doumeizel, notaire à Torcy le 9 août 1977, M. et M^me I Z ont donné à bail pour une durée de neuf années à compter du 1^er septembre 1977 à M. et M^me Y des locaux commerciaux dans un immeuble situé à Vaires sur Mame ([…], […], comprenant une boutique, une arrière boutique, un rangement de cave et un emplacement de parking.

Le bail a été renouvelé le 15 octobre 1986 pour une durée de neuf années à compter du 1^er septembre 1986.

Par acte authentique du 1^er octobre 1990, M^me J K divorcée Y a vendu à M. G B son fonds de commerce d’horlogerie bijouterie, dont le droit au bail portant sur les locaux du […].

Le bail a, une nouvelle fois, été renouvelé le 15 avril 1996.

Suite au décès de M^me Z veuve de M. I Z, M^me H Z, épouse X est devenue propriétaire des locaux sus-visés.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, M^me H Z épouse X a, par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2016, fait délivrer à M. G B un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail puis, par acte du 28 octobre 2016, l’a assigné devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de constater la résiliation du bail, de prononcer l’expulsion du preneur et obtenir sa condamnation à lui verser une somme correspondant aux loyers impayés.

Par jugement en date du 26 avril 2018, le tribunal de grande instance de Meaux a :

DECLARE la demande de M. G B au titre de la régularisation des charges des années 2009 à 2011 irrecevable comme étant prescrite ;

DÉCLARE la demande de M. G B au titre de la répétition de la contribution sur les revenus locatifs avant mai 2012 irrecevable comme étant prescrite ;

CONDAMNE M. G B à payer à M^me H Z épouse X la somme de 16 869,54 € (SEIZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET CINQUANTE QUATRE

CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 1^er octobre 2016 (dernier trimestre 2016 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETE les prétentions de M. G B au titre de la perte chance de retrouver un acquéreur de son fonds de commerce, au titre de tous rappels de loyers exigibles qu’il n’aurait pas eu à régler s’il avait pu céder son fonds de commerce, au titre de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, au titre de l’ob1igation d’exécution de bonne foi, ainsi qu’au titre de la facturation abusive ;

REJETE les prétentions de M^me H Z épouse X au titre de la résistance abusive ;

LAISSE les dépens à la charge respective des parties qui les ont exposés ;

REJETE les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETE la demande au titre de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 8 juin 2018, Monsieur G B a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 décembre 2020, Monsieur G B demande à la Cour de :

Vu le bail commercial,

Vu les pièces communiquées,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Meaux en ce qu’il a :

— DEBOUTE Monsieur B de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance de retrouver un acquéreur de son fonds de commerce, au titre des rappels de loyers exigibles s’il avait pu céder son local, au titre de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, au titre de l’obligation d’exécution de bonne foi et au titre de la facturation abusive ;

— DEBOUTE Monsieur B de ses demandes de remboursement de charges, de CRL au titre des années 2009 à 2011 et de CRL ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame X au paiement de la somme de 23.000 euros à titre de perte de chance pour M. B de retrouver un acquéreur de son fonds de commerce ;

CONDAMNER Madame X au paiement de la somme de tous rappels de loyers exigibles auprès de M. B s’élevant à une somme maximale de 20.037,45 euros, loyers que M. B n’aurait pas eu à régler s’il avait pu céder son fonds de commerce ;

CONSTATER que Madame X a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ;

CONSTATER que Madame X a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi en retardant volontairement la restitution des clefs du local de M. B, alors même que ce dernier invoquait un cas de force majeure lié à ses graves problèmes de santé personnels ;

CONDAMNER Madame X au paiement de la somme de 5.740 euros au titre des charges

locatives non dues ;

CONDAMNER Madame X au remboursement de la somme de 957,60 euros au titre de la prétendue CRL appelée de façon fictive ;

CONDAMNER Madame X au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de

dommages et intérêts pour facturation abusive d’une imposition fictive ;

CONDAMNER Madame X au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Madame X aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 11 décembre 2020, Madame H Z épouse X demande à la Cour de :

Vu le bail renouvelé en date du 15 avril 1996, et la demande de renouvellement du 2 juin 2012,

Vu les dispositions des articles 1343-2 et 2224 du Code Civil,

Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce,

— Débouter Monsieur B de son appel, et de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant

— Condamner Monsieur G B à payer à Madame H Z épouse X, la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur G B en tous les dépens dont ceux de 1^re instance dont distraction au profit de Maître F ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir constater ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n’en est pas saisie.

La cour relève également que dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, M. G B ne sollicite pas l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 16.869,54 euros à titre d’arriéré de loyers et charges. M^me H Z épouse X n’ayant pas relevé appel incident, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef par adoption de motifs.

Sur la perte de chance de céder son fonds de commerce et la restitution des lieux :

M. G B reproche principalement à M^me H Z épouse X de s’être

opposée par deux fois à la cession de son fonds de commerce, en septembre 2013 puis en juillet 2015 et invoque la violation par celle-ci de son obligation de bonne foi au motif qu’elle a pris contact avec le candidat repreneur dont elle avait les coordonnées, afin de lui consentir un bail puis de lui céder les murs. Il soutient qu’il a ainsi perdu définitivement une chance de vendre son fonds et que face à cette impossibilité, il a dû se résoudre à restituer les clés mais que la bailleresse n’ayant jamais daigné répondre à sa demande de reprise anticipée des lieux en dépit de son âge et de ses problèmes de santé, il a été contraint de supporter des loyers pour un montant de 20.037,45 euros dont il sollicite le remboursement.

M^me H Z épouse X conteste s’être opposée à la cession de son fonds de commerce par M. G B, faisant valoir qu’elle pouvait intervenir librement. Elle ajoute par ailleurs qu’elle ne s’est pas davantage opposée à la restitution des lieux faisant grief à M. G B de n’avoir ni usé de la faculté de résiliation triennale ni des dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce.

La cour rappelle que la clause du bail relative à la cession est ainsi libellée : 'le preneur pourra céder son bail à l’acquéreur de son fonds ou de son entreprise. Toute autre cession est interdite. (…) La cession devra avoir lieu par acte notarié passé avec la participation du notaire du bailleur. Le bailleur devra être appelé par lettre recommandée avec accusé de réception, à intervenir à cet acte et il lui sera délivré une copie exécutoire sans aucun frais pour lui'.

Il résulte des pièces du dossier que par acte notarié du 9 août 2013, les époux B ont consenti à M. M C une promesse de cession de fonds de commerce au prix de 23.000 euros, sous plusieurs conditions suspensives dont celle de 'l’obtention de l’agrément du bailleur et de son acceptation à renouveler le bail aux conditions actuelles'.

En réponse au courrier d’information de Maître D, notaire en charge de la rédaction de l’acte, l’informant de la promesse conclue et l’invitant à préciser si elle donnait son agrément à cette cession et acceptait de renouveler le bail, M^me H Z épouse X indiquait aux termes d’un courrier du 9 septembre 2013 :

'Vous savez sans doute que par acte d’huissier qui m’a été signifié le 5 juin 2012, M. B a sollicité le renouvellement du bail qui lui avait été consenti par ma défunte mère, dont je suis la seule héritière. Et aussi que je suis réputée avoir accepté le principe du renouvellement. En cet état, je vous serais obligée de me communiquer une copie intégrale ou un extrait de la promesse du 9 août 2013 relatif à l’identité complète et les qualités de M. C et à l’intégralité de la condition suspensive d’agrément de la cession et de l’acceptation de renouveler le bail.

En effet, pour l’instant, je n’envisage pas de désigner un notaire personnel pour me représenter au moment de la signature en votre office des actes de cession et de renouvellement'.

Par courrier du 27 septembre 2013 adressé à Maître D, elle précisait : 'en réponse à votre lettre du 20 septembre 2013, je vous informe que je n’accepterai pas de renouveler le bail de M. B aux conditions déraisonnables actuelles'.

Par courrier du 7 octobre 2013, Maître D indiquait à M. et M^me B : 'je vous serais très reconnaissant de trouver sous ce pli la copie de la lettre de Madame X qui annonce qu’elle n’acceptera pas de renouveler le bail aux 'conditions déraisonnables actuelles'. Par conséquent, la promesse de vente conclue entre vous et Monsieur C devient caduque'.

L’analyse de ces échanges démontre que l’échec de ce projet de cession procède non d’un refus d’agrément de la cession par le bailleur, non requis par les stipulations du bail, mais de son refus de consentir à un renouvellement du bail aux conditions actuelles dont les parties à la cession avaient fait une condition suspensive. Aucun abus ne peut être reproché à M^me H Z épouse

X qui, à juste titre, a fait remarquer dans son courrier du 9 septembre 2013 au notaire en charge de la rédaction de l’acte que le bail venait d’être renouvelé aux clauses et conditions antérieures en suite de la demande de renouvellement signifiée le 5 juin 2012 à laquelle elle ne s’était pas opposée.

La régularisation d’un acte de cession de fonds de commerce entre les mêmes parties au prix de 10.000 euros a été prévue à la date du 30 juillet 2015 mais a été reportée, les courriels échangés entre les parties établissant que le notaire de la bailleresse en charge de la rédaction de l’acte rappelait l’existence d’une dette locative au 3^e trimestre 2015 de 9.574 euros, en demandait le règlement et s’interrogeait sur l’état de cessation des paiements éventuel de M. G B. Aucune nouvelle date de signature n’a été proposée et les échanges entre les parties sont restés en l’état. M. G B ne se prévalant d’aucune pièce, d’aucun courrier postérieur à cette date concernant la régularisation de cette cession, il ne peut prétendre que M^me H Z épouse X, par ses exigences, s’y est opposée.

Il est inopérant pour M. G B de se prévaloir de la vente par M^me H Z épouse X des locaux en cause à la SCI J-THAZET MAISON représentée par son gérant M. M C, candidat acquéreur du fonds, dès lors que cette vente n’est

intervenue que par acte du 8 février 2019 en vertu d’un mandat de vente consenti le 22 mars 2017 postérieurement à la restitution des locaux, suivant attestation de mandat de vente portant référence dudit mandat, et que la bijouterie du Millenium exploitée dans les locaux en cause par M. M C n’a débuté son activité que le 20 avril 2019. M. G B ne rapporte dès lors pas la preuve de la prétendue violation par M^me H Z épouse X de son obligation de bonne foi par le détournement de l’acquereur qu’il avait trouvé.

Au regard des développements qui précèdent, M. G B sera débouté de sa demande d’indemnisation de la perte d’une chance de retrouver un acquéreur et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

S’agissant du silence gardé par M^me H Z épouse X face aux propositions de récupérer de façon anticipée les locaux objet du bail que le preneur lui avait adressées à compter de 2014 motifs pris de ses problèmes de santé et de la difficulté à exploiter son commerce, la cour relève que les problèmes de santé du preneur né le 2 janvier 1936 sont antérieurs à la demande de renouvellement de son bail signifiée le 5 juin 2012 ; que pour autant, comme l’a retenu le premier juge par des motifs que la cour adopte, il n’a pas usé de la faculté de résiliation triennale du bail, la première période triennale venant à expiration le 30 juin 2015, ni de la faculté prévue par les dispositions de l’article L. 145-4 alinéa 4 du code de commerce en invoquant ses droits à la retraite, les termes des courriers dont il se prévaut étant particulièrement ambigus et ne pouvant s’analyser comme un congé. Le courrier du 8 janvier 2015 met en évidence cette ambiguïté, M. G B exposant : 'aujourd’hui, j’essaye de clarifier mon compte auprès de M^me E afin de cesser mon activité ou de vendre mon fonds de commerce. Seriez-vous d’accord pour reprendre la boutique que j’occupe en l’état', la cour relevant qu’un nouveau projet de cession a été envisagé en juillet 2015, soit postérieurement à ce courrier. L’intention du preneur de céder son fonds étant antinomique de celle de résilier le bail, il ne peut arguer d’une quelconque faute contractuelle de M^me H Z épouse X et solliciter le remboursement de loyers qu’il n’a d’ailleurs pas réglés. Il sera donc débouté de cette demande.

Sur le remboursement des charges et de la contribution sur les revenus locatifs :

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, M. G B sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges appelées de 2009 à 2016, soit 5.740 euros et de la contribution sur les revenus locatifs qu’il aurait réglée de 2007 à 2016 pour un montant de 957,60 euros.

Le jugement entrepris a été ci-avant confirmé en ce qu’il a condamné M. G B au paiement de la somme16.869,54 euros à titre d’arriéré de loyers et charges au 1^er octobre 2016, 4^e trimestre 2016 inclus. Cette somme a été calculée en déduisant les provisions sur charges appelées au titre des années 2014 à 2016 pour un montant de 2.860 euros ainsi que la contribution sur les revenus locatifs imputée d’octobre 2013 à octobre 2016 inclus pour un montant de 307,91 euros. M^me H Z épouse X qui a sollicité la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ne remet pas en cause le bien- fondé de cette déduction de sorte que le débat ne porte plus en cause d’appel que sur les provisions sur charges des années 2009 à 2013 inclus et la contribution sur les revenus locatifs pour la période de janvier 2007 à juillet 2013 inclus.

M. G B soutient s’agissant des charges, qu’il n’a eu de cesse de solliciter des justificatifs ; que sa demande ne se heurte à aucune prescription dans la mesure où il a toujours contesté ces charges. Concernant la contribution sur les revenus locatifs, il invoque le caractère abusif de cette facturation.

M^me H Z épouse X conteste l’absence alléguée de décompte de régularisation de charges pour la période de 2008 à 2013 et fait valoir, en tout état de cause, que la demande de M. G B tant en ce qui concerne le remboursement des provisions que de la contribution sur les revenus locatifs se heurte à la prescription quinquennale puisqu’elle a été formulée pour la première fois dans ses conclusions notifiées 25 mai 2017 et que les courriers antérieurs ne sont pas interruptifs de prescription.

La cour relève que la clause du bail relative aux charges est ainsi libellée : 'le loyer étant pour le bailleur considéré comme net de charges, le preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, frais de gestion, taxes et dépenses afférentes aux locaux loués, à l’exclusion toutefois des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Le preneur versera chaque trimestre, en même temps que son loyer, une provision pour charges égale au quart du budget prévisionnel annuel lui incombant.

A la fin de chaque année, le décompte des charges incombant au preneur sera arrêté et, selon le cas, le preneur sera remboursé du trop perçu ou devra verser un complément'.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale ; que par ailleurs en matière de charges locatives, le point de départ du délai de prescription est constitué par la date de régularisation prévue par le bail.

En l’espèce, M. G B a sollicité le remboursement des provisions versées aux termes de conclusions notifiées le 25 mai 2017, les courriers précédemment adressés au bailleur n’étant pas interruptifs de precription. Il est ainsi recevable à solliciter le remboursement des provisions pour charges qui n’auraient pas été régularisées à compter de la fin de l’année civile 2012 comme retenu à juste titre par le premier juge, soit les provisions sur charges des années 2012 et 2013, le premier juge ayant ainsi qu’il l’a été rappelé déjà fait droit à la demande de la période postérieure. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il déclare irrecevable comme prescrite la demande de remboursement des provisions versées au titre des années 2009 à 2011.

S’agissant du bien-fondé de cette demande, la cour relève que M. G B n’élève aucune critique sur le décompte de régularisation dont se prévaut M^me H Z épouse X au titre des années 2008 à 2013 et qui lui a été adressé par courrier du 17 mars 2015, ses conclusions se bornant à critiquer le caractère probant des états des dépenses produits par le bailleur pour justifier des charges des années 2014 à 2016, caractère non probant retenu par le premier juge et non critiqué

par M^me H Z épouse X dès lors qu’elle sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Dès lors, compte tenu de la régularisation des charges des années 2012 et 2013 non critiquée, M. G B ne saurait prétendre au remboursement des provisions versées au titre de ladite période de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

S’agissant de la contribution sur les revenus locatifs dont il sera relevé qu’elle n’est pas mise à la charge du preneur par les stipulations du bail, la cour se réfère à la motivation du jugement entrepris qu’elle adopte s’agissant de la prescription des sommes qui auraient été réglées à ce titre pour la période antérieure à mai 2012, le courrier du 8 janvier 2015 sollicitant des justificatifs sur la contribution sur les revenus locatifs facturée n’étant pas interruptif de prescription.

Il n’est pas discuté par M^me H Z épouse X que la contribution sur les revenus locatifs a été indûment refacturée à M. G B au titre de la période du 1^er octobre 2013 au 1^er octobre 2016 dès lors qu’elle sollicite la confirmation du jugement qui a déduit effectivement les sommes réglées à ce titre. Il n’est en revanche pas justifié par M. G B sur lequel pèse la charge de la preuve par application de l’article 1315 du code civil en sa version applicable à l’espèce, qu’il a réglé une quelconque somme à ce titre au cours de la période de mai 2012 à septembre 2013 non couverte par la prescription et au titre de laquelle sa demande de remboursement a été rejetée en l’absence de justificatif. La cour relève en effet que le décompte du bailleur ne vise pas la période antérieure au 1^er octobre 2013 et que le preneur s’abstient de produire la moindre pièce de nature à établir qu’il a réglé cette contribution et le cas échéant son montant. Il sera en conséquence débouté de cette demande et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts :

M. G B sollicite la condamnation de M^me H Z épouse X au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour facturation d’une imposition fictive.

Aucun élément ne permet cependant de retenir la mauvaise foi de M^me H Z épouse X qui a légitimement pu faire confiance en son gestionnaire. M. G B sera en conséquence débouté de cette demande et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

M. G B qui succombe en son appel supportera les dépens de première instance et d’appel, la distraction des dépens d’appel étant autorisée dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. G B aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître F en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE