4^e Chambre

ARRÊT N° 363

N° RG 16/08351

N° Portalis DBVL-V-B7A-NN3S

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Avril 2019, devant Madame Andrée GEORGEAULT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Septembre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats puis prorogé au 14 Novembre 2019

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE 'LE REV' représenté par son Syndic la SARL APROGIM dont le siège est situé […], […],prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉE :

SNC LA BAULE A B

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTE :

SAS NEXIMMO 68 immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 515 321 610, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

***

FAITS ET PROCÉDURE

La société La Baule A B a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier à La Baule, dénommé Résidence Le Rev, comprenant trois bâtiments (C, D, E).

Un certain nombre de réserves ont été émises après la livraison des travaux.

Par actes du 8 mars 2013, le syndicat de copropriété de la Résidence Le Rev, représenté par son syndic, la société Aprogim, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire la société La Baule A B, représentée par sa gérante, la société Nexity.

Par jugement en date du 15 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a :

— déclaré recevable l’action du syndicat de copropriété de la Résidence Le Rev;

— ordonné, sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification du jugement, et pendant un délai de deux mois après lequel il pourra, le cas échéant, de nouveau être statué par le juge de l’exécution, à la société La Baule A B de reprendre le montage des skydoms en toiture-terrasses des bâtiments de la résidence de manière à en rendre l’accès conforme aux normes de sécurité, ou de justifier du bon respect actuel de ces normes par production d’une attestation émise par un organisme notoirement agréé en matière de sécurité ;

— ordonné une expertise et nommé pour ce faire M. X ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— donné acte au syndicat de ce qu’il n’existait plus de discussion quant aux autres réserves formulées ni demandes quant à des désordres apparus après réception ;

— rejeté les demandes du syndicat quant à la conformité de l’enduit monocouche et du bandeau blanc des immeubles ;

— condamné la société La Baule A B à payer au syndicat de copropriété la somme de 11 877 euros à titre de dommages-intérêts ;

— réservé les dépens.

Par déclaration en date du 3 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Rev a interjeté appel de ce jugement, intimant la société La Baule A B.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 10 octobre 2017.

Le 15 octobre 2018, la société La Baule A B a été dissoute et son patrimoine, transmis à titre universel, au profit de son associée unique, la société Neximmo 68.

Par conclusions en date du 19 mars 2019, la société Neximmo 68 est intervenue volontairement à la procédure, aux droits de la société La Baule A B.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 28 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Rev demande à la cour de :

Vu les articles 1147 (ancienne rédaction), 1642-1, 1792 et suivants du code civil,

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire en date du 15 septembre 2016 en ce qui a limité la mesure d’expertise à une partie des désordres, rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’enduit monocouche, et des bandeaux en béton blanc ;

— déclarer la société Neximmo 68, venant aux droits de la société La Baule A B responsable des désordres, non conformités et inachèvements sus visés ;

— d i r e q u e l e s o p é r a t i o n s d ' e x p e r t i s e c o n f i é e s à M . T o r z e c c o n c e r n e r o n t l e s désordres14-28-145-202-204-205-212-216-223-227-229-230-231-232-233-234-238-256-258-274-280-295-298 ;

— condamner la société Neximmo venant aux droits la société La Baule A B à lever les réserves sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ou de la condamner à prendre en charge le coût des travaux de reprise nécessaires ;

— concernant les enduits du mur béton, réformer la décision déférée et condamner la société

Neximmo venant aux droits de la société La Baule A B à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Rev la somme de 29 155 euros à titre de dommages- intérêts ;

— concernant les éléments préfabriqués en béton formant bandeau, réformer la décision déférée et condamner la société Neximmo à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Rev, la somme de 161 700 euros à titre de dommages-intérêts ;

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Neximmo, venant aux droits de la société La Baule A B, à verser au requérant la somme de 6 877 euros au titre des factures de la société Phidias et la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et le préjudice de jouissance subis ;

— condamner la société Neximmo, venant aux droits de la société La Baule A B, à verser au requérant la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 mars 2019, la société Neximmo 68, venant aux droits de la société La Baule A B, demande à la cour de :

Vu l’article 1792-1 du code civil,

Vu les articles 696 et suivants et 700 du code de procédure civile,

— décerner acte à la société Neximmo 68 qu’elle vient aux droits de la société La Baule A B, à l’encontre de laquelle plus aucune demande ne peut être formée, et qu’elle intervient volontairement à la présente instance ;

— la recevoir dans son intervention volontaire ;

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, sauf en ce qu’il a ordonné des opérations d’expertise et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à la conformité de l’enduit monocouche et au bandeau blanc des immeubles ;

Et, statuant à nouveau,

— décerner acte à la société Neximmo venant aux droits de la société La Baule A B qu’elle a levé l’intégralité des réserves non contestées listées à l’exploit introductif d’instance du 8 mars 2013, à savoir les réserves n°1 à 118, 120 à 218, 228, 234 à 242, 245 à 266, 268 à 295, 297 et 298 ;

— dire et juger irrecevables et en toute hypothèse mal-fondées les demandes du syndicat des copropriétaire au titre d’une demande de condamnation sous astreinte de levée de réserves qui n’existent plus ;

— dire et juger que les réserves n°119, 219, 227, 230, 231, 232, 233, 243, 267, 296 ne constituent aucun désordres ni non-conformité contractuelles au vu des stipulations de la notice descriptive ;

— en toute hypothèse, décerner acte à la société Neximmo, venant aux droits de la société La Baule A B, que les réserves n°243 et 267, bien que contestées, ont été reprises ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires requérant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat de copropriété à verser à la société Neximmo la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour donne acte à la société Neximmo 68 de son intervention volontaire aux droits de la société La Baule A B.

Le syndicat de copropriété critique le jugement, tout d’abord en ce qu’il a rejeté ses demandes formées au titre de la conformité des enduits et des bandeaux de façades.

Invoquant ensuite, l’absence de levée de la totalité des réserves, il forme une demande d’expertise complémentaire et la condamnation, sous astreinte, de la société Neximmo à les lever, ou à en régler le coût.

L’expertise,

Après avoir relevé que le syndicat de copropriété ne déclarait aucun autre désordre apparu depuis la livraison, le juge a ordonné une expertise sur les réserves et désordres restant en discussion, à savoir :

— les traces de tannin liés aux passages d’eau sur les éléments en bois (n°219, 256 et 258 de la liste dressé par le cabinet Phidias),

— les infiltrations par les grilles de ventilation du sous-sol (n°199),

— la peinture des barbacanes, des pissettes et la finition des sous-faces (n°243 à 267),

— l’étanchéité de certaines toiture-terrasses (n°204),

— les portes d’accès aux sous-sols (n°292).

L’expertise concernait également les reprises et finitions auxquelles s’était engagée la société Neximmo, soit :

— la reprise des espaces verts entre les bâtiments D et E et de la peinture orange du mur,

— la reprise du marquage des nez de marches des escaliers extérieurs,

— l’ajout d’un joint de fixation de l’échelle des bâtiments D1 et D3,

— le remplacement d’une dalle cassée dans la coursive du bâtiment C,

— la reprise de la fissure de l’élément préfabriqué du bâtiment E,

— le calfeutrement du local poubelles du bâtiment C2-D1.

Il résulte du rapport déposé par M. X, le 10 octobre 2017, qu’ont été reprises les réserves concernant les infiltrations par les grilles de ventilation du sous-sol (n°199), la peinture des barbacanes (n°243) et des pissettes (n°267), les finitions des sous-faces (n°244 à 247).

L’expert n’a pas constaté les traces de tannin laissées par les passages d’eau sur les éléments en bois (réserves n°219, 256 et 258). Il a rapporté les propos des représentants du syndicat de copropriété, selon lesquels ces traces se sont atténuées avec le temps.

Les traces de tannin ayant disparu, cette réserve est considérée comme levée.

Les portes de services d’accès aux sous-sols (n°292) ont été remplacées en cours d’expertise. Il reste selon l’expert, à achever des finitions de peinture autour des dormants des portes des bâtiments E et D et la pose d’un plat métallique sur la porte du bâtiment D, le tout évalué à la somme de 500 euros.

Quant aux engagements pris par la société Nexity, l’expert a constaté la reprise de l’ensemble des réserves formulées par le syndicat de copropriété, à l’exception de la plantation des végétaux prévus entre les bâtiments D et E.

La société Nexity ayant remboursé le syndicat de copropriété du coût des végétaux qu’il a lui-même planté, par chèque du 4 juillet 2018, cette réserve est levée.

La réserve relative à l’étanchéité de certaines toiture-terrasses (n°204) n’a pas été abordée au cours de l’expertise et le syndicat de copropriété ne forme dans ses conclusions, aucune demande explicite sur ce point.

La demande d’expertise complémentaire,

Comme devant le premier juge, le syndicat de copropriété fonde sa demande sur la liste des réserves établie par la société Nexity le 18 août 2014 et le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 5 mai 2015, sans verser aux débats d’éléments plus récents pour justifier de la non levée de toutes les réserves qu’elle allègue et qu’il lui appartient d’établir.

Il a été rappelé précédemment que l’expertise ordonnée par le tribunal portait uniquement sur les réserves à livraison et les désordres apparus postérieurement, sur lesquels les parties demeuraient en désaccord.

Dans le dispositif du jugement d’ailleurs, le tribunal donne acte au syndicat de copropriété 'de ce qu’il n’existe plus de discussion quant aux autres réserves formulées, ni de demandes quant à des désordres apparus après réception'.

La cour relève également, que certaines des réserves pour lesquelles est sollicitée une expertise complémentaire ont été levées au cours de l’expertise. C’est le cas des réserves liées aux traces de tannin (n°256 et 258) et de celles relatives à la peinture des barbacanes (n°238). Par ailleurs, les réserves n° 227 et 229 à 233 concernent l’enduit et les bandeaux de façade, à propos desquels le syndicat de copropriété fait précisément appel de la décision du tribunal, sans solliciter dans ses écritures, d’expertise complémentaire.

Enfin, le syndicat de copropriété ne dresse aucune liste explicite des réserves qu’il souhaite soumettre à l’expert et les désigne par leurs seuls numéros, dont la liste figurant dans les motifs de ses conclusions est différente de celle mentionnée dans leur dispositif .

Il s’en déduit que faute d’être suffisamment explicite quand à son objet, la demande d’expertise complémentaire doit être rejetée.

En l’absence de preuve de la persistance de réserves non levées et de précisions quant à leur nature, la demande subsidiaire du syndicat de copropriété aux fins de condamnation de la Société Neximmo à lever ces réserves sous astreinte, ou à en payer le coût de reprise est rejetée.

Les non conformités,

Le syndicat de copropriété considère que la décision du maître d’ouvrage de remplacer l’enduit extérieur 'monocouche’ par une peinture de type RPE (revêtement de parement épais), ainsi que celle d’appliquer une peinture blanche sur les bandeaux de façades, initialement prévus en béton blanc teinté dans la masse, constituent des non conformités contractuelles. Il fait valoir que la clause contractuelle de modification des prestations initialement prévues n’est pas applicable puisque les prestations de remplacement ne sont pas de qualité équivalente. Le syndicat de copropriété en déduit que ces choix ont en réalité procuré au promoteur une économie conséquente qu’il n’a pas répercutée sur le prix de vente des biens.

La notice descriptive annexée aux actes notariés s’achève par une clause permettant à la société de vente en état futur d’achèvement de modifier les marques, les références des éléments d’équipements ou les matériaux indiqués 'en cas de force majeure, notamment … en cas de qualité insuffisante des matériaux ou si des impératifs techniques la mettait dans l’obligation de renoncer à telle ou telle disposition, ou bien en cas d’apparition d’un matériel adapté et nouveau en cours de chantier.

Toutefois, les matériels ou matériaux de remplacement devront toujours être de qualité équivalente'.

L’enduit monocouche (n°227):

Ainsi que l’a relevé le premier juge, il n’est pas contesté que le descriptif annexé aux actes de vente prévoyait la réalisation sur les murs de façades d’un enduit monocouche teinté dans la masse.

Cet enduit a été remplacé par une peinture de type RPE, dont le maître d’oeuvre d’exécution explique (pièce n°2 de la société Neximmo) qu’elle est particulièrement adaptée aux façades en béton du fait de son élasticité laquelle lui permet de suivre les mouvements du béton et d’empêcher l’apparition de fissures. Il estime que cette peinture est plus durable et précise qu’elle est garantie dix ans.

Le syndicat de copropriété n’apporte aucun élément objectif susceptible de remettre en cause ces considérations techniques, et d’établir que cette peinture serait d’une qualité inférieure à l’enduit monocouche initialement prévu.

Le critère du moindre coût de cette peinture, quand bien même serait-il établi, ne peut caractériser un préjudice indemnisable, faute de dispositions contractuelles de révision du prix de vente dans une telle hypothèse.

Ce choix d’un produit de parement mieux adapté aux murs en béton entre donc dans les prévisions de la clause de modification contractuelle.

La non conformité alléguée n’étant pas établie, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriété de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Les bandeaux de façades (n°229 à 233):

La notice du 6 juin 2008 jointe aux contrats de réservation prévoyait la réalisation des bandeaux de façades en éléments préfabriqués en béton blanc. Si la notice notariée ne reprend pas cette précision de la couleur, il n’est pas contesté que cette caractéristique est entrée dans le champ contractuel.

Le syndicat de copropriété reproche au vendeur d’avoir remplacé les bandeaux prévus en béton préfabriqué teinté dans la masse, par des bandeaux en béton gris peints en blanc.

La société Platform architectures, maître d’oeuvre d’exécution, justifie cette modification par l’impossibilité d’obtenir de l’entreprise de gros-oeuvre un prototype d’un blanc satisfaisant. Il

explique qu’après rencontre avec le pré-fabricant et vérifications auprès d’autres spécialistes, il a été décidé d’opter pour un béton gris, peint en blanc.

L’avis technique extrait d’un forum d’échanges des professionnels de la construction, produit aux débats par le syndicat de copropriété qui confirme d’ailleurs les difficultés particulières d’obtention d’un béton blanc, n’est pas de nature à remettre en cause le bien fondé de l’attestation du maître d’oeuvre. Il n’en résulte, en outre, aucune différence de qualité entre les deux procédés.

L’économie qu’aurait réalisé le promoteur en faisant ce choix, si tant est qu’elle soit démontrée, n’est pas constitutive d’un préjudice pour le syndicat de copropriété.

Enfin, le préjudice d’entretien résultant de la nécessité de repeindre les bandeaux tous les cinq ans alors qu’un béton teinté ne requererait qu’un nettoyage tous les dix ans, n’est pas établi.

C’est par conséquent à juste titre que le tribunal a considéré que la modification des bandeaux était couverte par la clause de modification précitée.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par le syndicat de copropriété à ce titre.

Demandes complémentaires,

Compte tenu du nombre des réserves relevées lors de la livraison, le syndicat de copropriété constitué de personnes profanes en matière de bâtiment, y compris son syndic, était légitimement fondé à se faire assister par un professionnel pour cette opération.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de remboursement des honoraires de la société Phidias formée par le syndicat de copropriété.

Adoptant les justes motifs du tribunal, la cour confirme également la condamnation prononcée en réparation du préjudice moral et de jouissance allégué par le syndicat de copropriété.

Demande de donner acte,

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de donner acte formées par la société Neximmo, lesquelles ne confèrent aucun droit à la partie qui l’a demandé et obtenu, sont dépourvues de tout caractère juridictionnel et ne sont susceptible d’aucun recours.

Dépens et frais non répétibles,

Le tribunal a réservé les demandes formées en première instance au titre des dépens et des frais non répétibles.

Le syndicat de copropriété a dû engager une procédure, qui a donné lieu à une expertise, pour obtenir la levée des réserves en nombre particulièrement élevé.

La société Neximmo sera donc condamnée aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat de copropriété la charge entière des frais non répétibles qu’il a exposés en première instance et durant l’expertise. La société Neximmo est également condamnée à lui payer une indemnité de

5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le syndicat de copropriété supportera la charge des dépens de la procédure d’appel, à laquelle il succombe.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 eu code de procédure civile au profit de la société Neximmo.

En application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens au profit des avocats qui le sollicitent.

PAR

CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

REÇOIT la société Neximmo 68 en son intervention volontaire aux droits de la société La Baule A B,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire,

Y ajoutant,

DEBOUTE le syndicat de copropriété de la Résidence Le Rev de sa demande d’expertise complémentaire,

DEBOUTE le syndicat de copropriété de la Résidence Le Rev de ses demandes formées à l’encontre de la société Neximmo 68,

CONDAMNE la société Neximmo 68 aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société Neximmo 68 à payer au syndicat de copropriété de la Résidence Le Rev la somme de 5.000 euros au titre de ses frais non répétibles de première instance,

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la Résidence Le Rev, aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Neximmo 68,

ACCORDE aux avocats qui le sollicitent, le bénéfice du recouvrement direct des dépens,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier Le Président