COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 01 Juin 2017 RG : 16/01913

XXX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Tribunal d’Instance de CHAMBERY en date du 11 Juillet 2016, RG 1215000195

Appelants

M. D E Y, demeurant XXX

M^me G H X, XXX

assistés de M^e Emeric BOUSSAID, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

M^me B Z, demeurant 27 rue Jean Girard-Madoux – 73800 MONTMELIAN

assistée de M^e Séverine DERONZIER de la SELARL CABINET COMBAZ & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 28 mars 2017 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier, en présence de Ludivine Becquet, assistante de justice

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, qui a procédé au rapport

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FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 1^er avril 2013, Madame B Z a consenti à Madame G-H X un contrat de bail portant sur un appartement situé 'Le Mollaret’ à XXX, dont Monsieur D-E Y s’est porté caution solidaire.

Le 30 mars 2015, la propriétaire faisait délivrer à Madame X un commandement de payer la somme de 1 364.28 € au titre de loyers impayés, avant de l’assigner, ainsi que Monsieur Y en sa qualité de caution, par exploit d’huissier du 19 juin 2015, devant le juge des référés du Tribunal d’instance de Chambéry, pour notamment voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et pour obtenir une décision d’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyer.

Par ordonnance de référé en date du 11 juillet 2016, le juge a notamment déclaré recevable l’action de Madame Z, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, ordonné la libération des lieux, et à défaut l’expulsion des occupants, condamné solidairement Madame X et Monsieur Y à payer à Madame Z la somme de 8 160 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, et la somme de 650 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Il a condamné Madame X à lui payer en outre la somme de 1629.98 € à titre provisionnel et une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération de lieux.

Madame X et Monsieur Y ont interjeté appel le 26 août 2016.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées au greffe en date du 13 mars 2017, au nom de Monsieur Y et Madame X, demandant à la Cour notamment de :

— juger recevable et bien fondé leur appel,

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau : à titre liminaire,

— juger que le cautionnement donné par Monsieur Y est nul,

— juger irrecevable l’action intentée par Madame Z, faute pour elle de justifier de l’absence de prise en charge de son assurance des loyers impayés et de la dénonciation de la présente procédure à la CCAPEX,

— à titre principal, dire que le logement occupé est dans un état d’insalubrité,

— autoriser Madame X à suspendre le règlement des loyers avec effet rétroactif au 1^er janvier 2015,

— à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement,

— condamner Madame Z à leur verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Ils demandent que soit prononcée la nullité du cautionnement, au motif que la bailleresse a également souscrit une assurance garantissant les obligations loyers impayés. Ils ajoutent que dans la mesure où elle ne justifie pas du refus de cette assurance de prendre en charge les loyers impayés, son action ne peut pas être accueillie. De plus, il n’est pas non plus justifié que la CCAPEX ait été informée de cette procédure. L’action serait irrecevable.

Ils ajoutent avoir rédigé trois rapports pour que le bailleur intervienne dans le logement en raison de diverses difficultés : infiltration d’eau, apparition de nuisibles, humidité importante, branchements hasardeux du compteur électrique, etc. Cette dernière difficulté a eu pour conséquence une consommation importante de fluides en 2013. Ces éléments démontreraient l’état d’insalubrité, et d’indécence du logement.

A titre subsidiaire ils sollicitent des délais de paiement, qui permettraient à Madame X d’obtenir des aides de la Caisse d’allocations familiales, qui étaient suspendues en raison de la procédure.

Vu les conclusions déposées au greffe le 23 mars 2017, au nom de Madame Z demandant à la Cour notamment de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et ordonné la libération des lieux ou à défaut l’expulsion,

Y ajoutant,

— condamner solidairement Madame X et Monsieur Y en sa qualité de caution dans la limite de 8 160 €, à lui payer à titre de provision la somme de 15 910.80 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 20 janvier 2017, date de la restitution des clés,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Combaz & Associés.

Elle soutient que la nullité de l’acte de cautionnement n’est pas encourue pour le motif invoqué dans la mesure où cette sanction est prévue par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée de la loi Alur du 24 mars 2014, alors que l’acte de cautionnement est antérieur. Ces dispositions ne sont donc pas applicables. Elle ajoute qu’elle produit les courriers de l’assurance qui refuse de couvrir les loyers impayés car les locataires n’ont pas transmis les éléments sur leurs revenus. De plus, concernant la CCAPEX, elle précise que la loi Alur prévoyait que les modalités de signalement des commandements de payer étaient définies par arrêté préfectoral. Celui-ci a été pris le 29 avril 2016, tandis que le commandement de payer date du 31 mars 2015. Ces dispositions ne trouvent pas application.

Elle ajoute que la clause résolutoire a entraîné la résiliation du bail de plein droit en raison des impayés de la locataire, laquelle n’a pas régularisé sa situation dans les deux mois suivant le commandement de payer, et que la résiliation ne peut pas être contestée au seul motif de l’indécence du logement. Elle précise que l’appartement a fait l’objet d’une rénovation en 2010 avant sa mise en location. Avant l’entrée dans les lieux, il était donc en parfait état. De plus, Madame X et Monsieur A se plaignent d’indécence mais ils ne produisent aucun constat d’huissier, et ne justifient d’aucune démarche ou réclamation.

La résiliation du bail serait d’autant plus justifiée qu’ils causaient des troubles de voisinage, notamment en raisons de leurs chiens.

Sur les délais de paiement, Madame Z rappelle que Madame X a déjà bénéficié de larges délais de paiement, puisqu’elle ne paye plus depuis janvier 2015, et qu’elle ne justifie pas de ses ressources pour apprécier le bien fondé de sa demande.

La procédure a été clôturée le 24 mars 2017.

MOTIFS DE L’ARRÊT

* Sur l’irrecevabilité des demandes

— Sur le défaut d’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX)

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur précise que le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1^er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’arrêté fixant les seuils de saisine de la commission pour les commandements de payer émanant des bailleurs privés, a été pris par le préfet de Savoie le 29 avril 2016 de sorte que cette disposition n’était pas applicable au commandement de payer délivré le 30 mars 2015.

Ce moyen n’est pas fondé.

— Sur la prise en charge des loyers impayés par l’assurance

En vertu du principe de réparation intégrale, le responsable du préjudice doit indemniser tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu’il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la personne qui s’en prévaut.

Madame Z produit un courrier de l’assurance MMA en date du 22 septembre 2015, justifiant qu’elle ne pouvait bénéficier de la garantie indemnitaire pour les loyers impayés.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de la procédure de ce chef, n’est pas fondé, la locataire ne rapportant pas la preuve d’une indemnisation de M^me Z par son assureur.

* Sur la nullité de l’acte de cautionnement

Selon l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi dite Alur du 24 mars 2014, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Le moyen de nullité soutenu par la caution se fonde sur ce texte.

L’article 14 de la loi Alur du 24 mars 2014 précise que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception de certains articles d’application immédiate parmi lesquels ne figure pas l’article 22-1 .

En l’espèce, le contrat de bail et l’acte de cautionnement ont été signés le 1^er avril 2013 par les parties, de sorte que le cautionnement litigieux demeure soumis à la loi antérieure et sa validité ne peut pas être affectée par la souscription d’une garantie de loyers impayés par le bailleur. La demande tendant à la nullité de l’acte de cautionnement sera rejetée.

* Sur le non paiement des loyers pour indécence du logement

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; il est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les caractéristiques du logement décent. L’article 2 précise notamment que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau.

Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, les menues réparations et l’entretien courant sont à la charge du locataire, tandis que les réparations plus importantes sont à la charge du bailleur.

La délivrance d’un logement indécent est constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur.

Selon l’article 1104 du Code civil, les parties doivent exécuter le contrat de bonne foi. En cas de désordre, il incombe au locataire de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation.

L’exonération du paiement des loyers est admise lorsque le locataire, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Madame X ne démontre pas l’indécence du logement.

Madame X se plaint notamment d’infiltrations d’eau, d’apparition de nuisibles, d’humidité, d’infiltration d’air et d’absence d’isolation dans les combles. Elle produit trois rapports techniques qu’elle a elle-même fait établir. Toutefois, aucun échange de courrier ne permet de démontrer qu’elle en a informé Madame Z. De plus, elle ne produit aucun témoignage ou constat d’huissier, ni quelconque autre démarche, permettant de déterminer l’état réel du logement, et notamment elle n’établit pas qu’elle était dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Il n’ya donc pas lieu de suspendre l’obligation de payer les loyers alors que de surcroît le contrat de bail est résilié, par l’effet de la clause résolutoire du bail.

Madame X et Monsieur Y doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 15 910,80 € selon décompte produit et arrêté au 20 janvier 2017, qui n’est pas autrement contesté.

* Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame X produit des attestations de la CAF des 10 mars 2015, et 11 mai 2015, ainsi qu’un avis d’imposition 2014, mais ne justifie pas de sa situation actuelle.

Si elle percevait effectivement de maigres revenus, elle ne justifie pas de ressources lui permettant d’apurer sa dette.

Sa demande sera rejetée.

* Sur la résiliation et l’expulsion

Il est constant que le commandement de payer signifié le 30 mars 2015, visant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour exiger le paiement de sommes exigibles en vertu du bail dont la clause résolutoire était reproduite, n’a pas été suivi de paiement intégral dans le délai de deux mois, à l’issue duquel le contrat s’est trouvé résilié de plein droit le 31 mai 2015.

La locataire n’a pas demandé la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, et n’obtient pas de délais.

Les dispositions de l’ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion doivent être confirmées.

* Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur Y et Madame X à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 2 000 € à Madame Z, pour les frais irrépétibles d’appel, en complément de l’indemnité allouée par le premier juge. Les appelants seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 30 mars 2015, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Combaz & Associés.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé du 11 juillet 2016 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur Y D E et Madame X G-H à payer à Madame Z B la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les condamne in solidum aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 mars 2015, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Combaz & Associés.

Ainsi prononcé publiquement le 01 juin 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.