Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 7 octobre 2021, n° 21/02969

TGI Paris 7 janvier 2021

CA Paris
Confirmation 7 octobre 2021

Arguments

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Rejeté
Négociations en vue d'un protocole d'accord
La cour a constaté qu'aucun protocole d'accord n'avait été signé et que la société EB.80 aurait dû se présenter à l'audience pour défendre ses droits.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a rejeté cette demande en l'absence d'éléments comptables justifiant les difficultés financières et en raison de l'ancienneté de la dette locative.
Rejeté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a rejeté cette demande, considérant que la clause résolutoire avait été acquise et que la société EB.80 ne justifiait pas de sa situation pour obtenir un tel report.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuves des difficultés financières et du non-paiement des loyers depuis octobre 2020.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société EB80 a fait appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial et ordonné son expulsion pour non-paiement de loyers. La cour d'appel devait examiner la demande de la société EB80 visant à infirmer cette ordonnance, suspendre les effets de la clause résolutoire et établir un échéancier de paiement. La juridiction de première instance avait confirmé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion. La cour d'appel a rejeté les arguments de la société EB80, soulignant l'absence de preuve d'un protocole d'accord finalisé et le non-paiement des loyers depuis octobre 2020. Elle a donc confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, condamnant la société EB80 aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 7 oct. 2021, n° 21/02969
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/02969
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 7 janvier 2021, N° 20/58106
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Hélène MASSERON, président
Avocat(s) :	Ismahan BENAYADSandra OHANARebecca HOZE SITRUK
Cabinet(s) :	BDG AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.S. EB.80 c/ S.C.I. SCI HORTENSIA

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 07 OCTOBRE 2021

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02969 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDYG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Janvier 2021 -Président du tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/58106

APPELANTE

S.A.S. EB.80 ' black and white institute’ prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Ismahan BENAYAD de la SELARL BDG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.C.I. HORTENSIA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en leur qualité audit siège

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée par M^e Rebecca HOZE-SITRUCK, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile , les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 2015, M. Z-A Y et M^me X Y, aux droits desquels vient la sci Hortensia, ont loué à la société Espace Beauté Ariza, devenue la sas EB80, un local situé […] à Paris (75003) moyennant un loyer annuel de 22.800 euros pour y exploiter un salon de beauté.

Un protocole d’accord amiable a été régularisé entre les parties le 19 novembre 2019, prévoyant l’abandon de la créance de loyers des anciens propriétaires à hauteur de 6.396, 67 euros par la sci Hortensia, sous réserve de l’engagement du preneur de régler l’intégralité des sommes dues avant le 31 décembre 2019, à mettre en place un prélèvement automatique à compter du 1^er janvier 2020 et au paiement du loyer du mois de novembre 2019 avant le 30 novembre 2019.

Par exploit du 4 septembre 2020, la sci Hortensia a fait délivrer à la société EB80 un commandement de payer la somme de 19.035,67 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par exploit 10 novembre 2020, la sci Hortensia a assigné la société EB80 devant le juge des référés afin de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 4 octobre 2020 ;

— ordonner l’expulsion de la société EB80 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais et risques du locataire ;

— condamner la société EB80 à payer la somme provisionnelle de 19.256,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1^er octobre 2020, mois d’octobre 2020 inclus, outre les frais et intérêts;

— condamner la société EB80 à verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation journalière de 62,47 euros à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux ;

— condamner la société EB80 à payer à la société Hortensia la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Régulièrement assignée, la société EB80 n’a pas comparu, et ne s’est pas fait représenter.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 octobre 2020 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société EB80 et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à Paris avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société EB80 dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société EB80 d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société EB80 à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné la société EB80 au paiement de cette indemnité qui pourra être révisée selon les mêmes modalités que le loyer, si besoin ;

— condamné par provision la société EB80 à payer à la société Hortensia la somme de 12.384,40 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1^er octobre 2020 (appel du mois d’octobre 2020 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

— condamné la société EB80 à payer à la société Hortensia la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 13 février 2021, la société EB80 a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 2 avril 2021, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du Code de commerce et l’article 1343-5 du Code civil, de :

' Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire en date du 7 janvier 2021,

' Déclarer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial,

' Ordonner la mise en place d’un échéancier pour le paiement de ses dettes locatives sur une période de 24 mois,

' Condamner la SCI HORTENSIA à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La société EB80 expose en substance les éléments suivants :

— elle connaît d’importantes difficultés financières dues à la crise sanitaire.

— Après l’assignation de première instance, des négociations en vue d’un protocole d’accord s’étaient engagées entre les parties.

— Il avait notamment été convenu que l’ordonnance ne serait pas être prise en compte, et c’est pourquoi la société EB80 n’a pas comparu.

— le premier juge ayant donné gain de cause à la société Hortensia, cette dernière a décidé de revenir sur sa parole et n’a pas conclu le protocole d’accord, dont la signature était prévue au 11 janvier 2021.

— Au vu de la déloyauté de la société Hortensia et des difficultés financières de la société EB80, des délais de paiement doivent lui être accordés.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 30 avril 2021, la société Hortensia demande à la cour, au visa des articles L 145-41 et suivants du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, de :

CONFIRMER l’ordonnance rendu le 7 janvier 2021 par le Président du Tribunal judiciaire de PARIS en toutes ces dispositions ;

DEBOUTER la société EB.80 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Société EB.80 à payer à la SCI HORTENSIA la somme de 3.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la Société EB.80 aux entiers dépens d’appel.

La société Hortensia expose en résumé ce qui suit :

— Si des négociations ont bien eu lieu entre les parties, aucun protocole d’accord n’a pu être finalisé.

— Les négociations n’ont pas pu aboutir en raison du comportement de la société EB 80.

— Il n’était nullement prévu de signer un protocole d’accord le 11 janvier 2021.

— La société EB 80 n’apporte aucun élément établissant les difficultés financières dont elle se prévaut.

— Elle ne paye plus aucun loyer depuis octobre 2020.

— Aucun délai de paiement ne saurait donc lui-être accordée.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le

paiement des sommes dues.

En premier lieu, l’appelante se prévaut de discussions en vue d’une transaction qui auraient été en cours entre les parties, transaction qui primerait sur l’ordonnance désormais rendue, et expliquerait son absence à l’audience de première instance.

Toutefois, il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats qu’un 'projet de protocole’ a bien été établi, qui n’a reçu aucune finalisation ni aucune signature, de sorte qu’il ne peut sérieusement en être tenu compte et qu’en l’état des pourparlers entre les parties, il appartenait à la société EB. 80 de se présenter à l’audience afin de faire valoir ses droits.

Par ailleurs, en l’absence d’éléments comptables, alors que le preneur ne paie plus ses loyers depuis octobre 2020, ce qu’il ne conteste pas, et compte tenu de l’ancienneté de la dette locative, la demande de délais de l’appelante pour s’acquitter de la dette locative et celle portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire, qui n’est fondée que sur l’octroi de délais de paiement, seront rejetées.

L’ordonnance rendue sera, dans ces conditions en outre confirmée en toutes ses dispositions.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

La société EB. 80 qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la sci Hortensia une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société EB.80 aux dépens,

Condamne la société EB.80 à payer la sci Hortensia la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière, La Présidente