RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02921 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOQQ

Décision déférée à la cour : jugement du 21 janvier 2020 – tribunal de grande instance de Paris – RG n° 18/13628

APPELANTE

Madame G K L Z veuve X

[…]

[…]

Représentée par M^e Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103

INTIMÉS

Madame C A

[…]

[…]

Représentée par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, toque : B0032

Monsieur E Z

[…]

[…]

Défaillant, par signification de la déclaration d’appel à personne physique le 29 mai 2021

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

M^me Muriel Page, conseillère

M^me Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— Réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Creton, président et par Séphora LOUIS-FERDINAND, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Mme G Z veuve X et son frère M. E Z (ci-après les consorts Z) sont propriétaires indivis de deux chambres de service à savoir les lots de copropriété n°120 et n°130 de l’ensemble immobilier situé […], lieudit " […] ", à Paris 16^e dont ils ont hérité au décès de leur mère, H Z.

Le 19 janvier 2017, M^me G Z a signé un mandat de vente sans exclusivité avec le groupe Imosphère portant sur ces lots de copropriété au prix de 198 000 euros net vendeur, puis le 16 novembre 2017 un second mandat de vente avec exclusivité au prix de 110 000 euros net vendeur.

Le même jour soit le 16 novembre 2017, M^me A a formulé une offre d’achat au prix de 110 000 euros que les consorts Z ont contresignée avec la mention " bon pour accord, bon pour vente au prix de 110 000 euros " sans indication de date.

Le 6 février 2018, M^me Z a refusé de signer le projet de promesse unilatérale de vente rédigé par le notaire.

Après sommation faite aux consorts Z de se présenter chez le notaire, M. B, celui-ci a dressé un procès-verbal de carence le 5 mars 2018 et M^me A a assigné les consorts Z en vente parfaite devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 21 janvier 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que la vente entre M^me A et les consorts Z est parfaite depuis le 16 novembre 2017,

— dit que le jugement présent vaut vente aux conditions convenues entre M^me G Z veuve X et M. E Z d’une part et M^me C A,

— rejeté la demande tendant à juger que les parties devront signer l’acte authentique de vente dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné M^me Z à verser à M^me A la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— rejeté le surplus de la demande de dommages et intérêts de M^me A,

— rejeté la demande de M^me A au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M^me Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande portant sur les coûts des sommations du 2 mars 2018 et les frais de publication du procès-verbal de carence du 5 mars 2018 au service de la publicité foncière,

— condamné les consorts Z aux dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière dont distraction au profit de M. I J,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi le tribunal a d’abord retenu que l’offre d’achat de M^me A avait été acceptée par les consorts Z, qu’en contresignant et en portant la mention susvisée, les consorts Z se sont accordés avec M^me A sur la chose et le prix de sorte que la vente était parfaite depuis le 16 novembre 2017 ; il a retenu que les parties avaient dépassé le stade de la simple acceptation de l’offre puisqu’elles ont convenu d’un rendez-vous chez un notaire pour signer la promesse unilatérale de vente.

Le tribunal a également retenu que la fraude dont M^me Z aurait été victime lors de la formation du contrat n’empêche pas la formation de celui-ci et qu’il en est de même pour l’éventuelle lésion entachant le contrat.

M^me Z a interjeté appel de ce jugement et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— dit que la vente entre M^me A et les consorts Z est parfaite depuis le 16 novembre 2017,

— dit que le jugement présent vaut vente aux conditions convenues entre M^me G Z veuve X et M. E Z d’une part et M^me C A,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné M^me Z à verser à M^me A la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— rejeté la demande de M^me Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts Z aux dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière dont distraction au profit de M. I J,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger irrecevable la demande de régularisation de la vente,

— ordonner à M^me A de verser à M^me Z une indemnité d’occupation mensuelle de 606 euros pour la période allant du 10 septembre 2020, date de remise des clés à M^me A, jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, si le contrat de vente est jugé formé,

— prononcer la nullité de la vente pour vice du consentement ou, à défaut, vileté du prix,

— ordonner à M^me A de verser à M^me Z une indemnité d’occupation mensuelle de 606 euros pour la période allant du 10 septembre 2020, date de remise des clés à M^me A, jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire, si la vente est jugée parfaite,

— la dire bien fondée en son action en rescision pour lésion,

— ordonner en conséquence la désignation de trois experts afin d’établir la valeur vénale réelle des biens objets de la vente,

— prononcer la rescision pour lésion de la vente litigieuse,

— ordonner à M^me A de verser à M^me Z une indemnité d’occupation mensuelle de 606 euros pour la période allant du 10 septembre 2020, date de remise des clés à M^me A, jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter M^me A de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me A demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser les sommes suivantes :

—  4 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  5 000 euros au titre de son préjudice moral,

—  12 376,67 euros au titre de son préjudice financier,

—  10 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner M^me Z aux dépens d’appel incluant le timbre fiscal et dont distraction au profit de M. I J.

M. E Z n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

Sur la réalisation de la vente

M^me Z sollicite l’infirmation du jugement au motif que l’objet de la vente n’était pas suffisamment déterminé, qu’en conséquence il n’y a pas d’offre et que la vente n’était pas parfaite ; elle soutient en outre que le contrat ne peut être formé que par son acceptation et que l’offre d’achat présentée par M^me A le 16 novembre 2017 comporte uniquement des contresignatures des consorts Z mais qu’il n’y est apposé aucune date ni aucun lien avec ces signatures, qu’en conséquence il est impossible de déterminer la date résultant d’une éventuelle vente résultant de

l’acceptation de l’offre d’achat de M^me A et que sans acceptation la vente n’est pas parfaite.

En réponse, M^me A fait valoir que peu importe en l’espèce le fait que l’adresse de l’immeuble ne soit pas mentionnée dans l’offre d’achat, que cela est sans incidence sur la validité de la rencontre des volontés et que l’offre d’achat n’est soumise à aucun formalisme, qu’en l’espèce les parties ont été bien au-delà de la simple offre d’achat acceptée dès lors qu’un rendez-vous de signature d’une promesse de vente a été fixé en l’étude de M. B, notaire, et que c’est à cette occasion que M^me Z a refusé de signer cet acte.

En l’espèce, M^me C A a, le 16 novembre 2017, fait une offre d’achat au prix de 110 000 euros net vendeur pour deux chambres de service l’une au 7^e étage portant le numéro 120 et l’autre au 8^e étage portant le numéro 130, l’adresse n’étant pas précisée dans l’offre, contresignée par M^me G X épouse Z et M. E Z (ci-après les consorts Z).

L’absence de précision de cet acte quant aux conditions de la vente et aux formalités de réalisation de celle-ci suffit à établir que les parties n’en étaient qu’au stade des pourparlers, la seule mention « bon pour vente au prix de 110 000 euros » apposée par les consorts Z ne suffisant pas à fixer les conditions de la vente immobilière qui est une opération complexe nécessitant que les vendeurs soient informés à minima des conditions de financement de la vente.

L’offre d’achat ne comportait par ailleurs aucune mention quant au délai de réalisation de la vente et il résulte des pièces produites au débat que M^me A, par acte d’huissier du 2 mars 2018, a fait sommation aux consorts Z de se trouver le 5 mars suivant en l’office notarial de M. B à l’effet de procéder à la signature de l’avant-contrat, l’acte préparé à cet effet par le notaire étant une promesse de vente, et que le notaire a dressé un procès-verbal de carence, M^me Z n’ayant pas voulu signer la promesse de vente.

La rencontre des volontés sur les éléments essentiels de la vente n’étant pas établie, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit la vente parfaite entre M^me A et les consorts Z depuis le 16 novembre 2017 et dit que le jugement valait vente.

M^me A sera en conséquence déboutée de sa demande de régularisation de la vente et il y a lieu d’ordonner les restitutions réciproques.

Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné M^me Z à verser à M^me A la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral, demande qui sera rejetée au regard de ce qui précède, et du chef des dépens.

Le jugement sera confirmé pour le surplus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

M^me Z veuve X sollicite la condamnation de M^me A à lui payer une indemnité d’occupation au titre de sa privation de jouissance du bien, conséquence de la vente force ordonnée en première instance.

M^me A n’a pas conclu sur cette demande.

Il convient, compte-tenu de la présence d’un autre indivisaire, M. E Z et du fait que l’appelante fait valoir qu’il y a eu remise des clés le 10 septembre 2020, de demander à M^me Z de s’expliquer sur son préjudice compte-tenu de l’indivision et de la jouissance du prix de la vente.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— dit que la vente entre M^me A et les consorts Z est parfaite depuis le 16 novembre 2017,

— dit que le jugement vaut vente aux conditions convenues entre M^me G Z veuve X et M. E Z d’une part et M^me C A d’autre part,

— condamné M^me Z à verser à M^me A la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné les consorts Z aux dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière dont distraction au profit de M. I J,

Statuant à nouveau,

Déboute M^me A de sa demande de régularisation de la vente et ordonne les restitutions réciproques,

Déboute M^me A de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

Avant dire-droit sur la demande d’indemnité d’occupation :

Ordonne la réouverture des débats afin que M^me Z s’explique sur son préjudice compte-tenu de l’indivision et de la jouissance du prix de la vente et autorise les parties à conclure sur ces questions,

Renvoie l’affaire à l’audience du 7 janvier 2022 à 14 heures,

Réserve les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT