ARRET N°

du 01 septembre 2020

R.G : N° RG 19/01749 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EXFH

C

c/

Y

X

[…]

S.C.P. Z ET M DEVENUE Z N DE CLAR ENS Z

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e Eric GODET-REGNIER

M^e Eric GODET-REGNIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2020

APPELANT :

d’un jugement rendu le 08 avril 2019 par leTribunal de Grande Instance de TROYES

Monsieur D C

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric GODET-REGNIER, avocat au barreau de REIMS

Monsieur A-I Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric GODET-REGNIER, avocat au barreau de REIMS

Madame F X épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric GODET-REGNIER, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

[…] représentée par son Maire, Monsieur G H

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître LARAIRE avocat au barreau de PARIS

S.C.P. Z ET M DEVENUE Z N DE CLARENS Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick VERRY de la SCP VERRY-LINVAL, avocat au barreau de l’AUBE et ayant pour conseil Maître KUHN avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller rédacteur

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 9 juin 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 1^er septembre 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1^er septembre 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte authentique reçu par Maître Z le 19 février 2016, M. D C a vendu à M. A-I Y et M^me F X épouse Y pour la somme de 30 000 euros "un terrain de loisirs classé en nature de bois-taillis sur lequel est édifiée une construction à usage de remise, non viabilisé sans eau ni électricité et non relié au tout à l’égout" sis à Pont-Sainte-Marie (Aube), […], […].

Par actes d’huissier du 24 octobre 2016, la commune de Pont-Sainte-Marie a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Troyes la SCP Z-M, M. C et M.et M^me Y aux fins d’obtenir l’annulation de la vente intervenue le 19 février 2016 en violation des dispositions du code de l’urbanisme relatives au droit de préemption.

La SCP Z-M a soulevé l’irrecevabilité de la demande, la commune ne justifiant pas d’une publication au service de la publicité foncière et a soutenu à titre principal qu’elle n’avait commis aucune faute, la commune n’étant pas titulaire d’un droit de préemption lors de la vente.

M. C a repris le moyen d’irrecevabilité soulevé par le notaire et sollicité, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la vente serait annulée, que la SCP Z-M soit condamnée, à titre reconventionnel, à lui rembourser l’ensemble des frais financiers afférents au prêt qu’il devra contracter pour procéder à la restitution du prix de vente, outre les frais de rédaction d’acte et la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

M. et M^me Y n’ont pas constitué avocat.

Par décision réputée contradictoire du 8 avril 2019, le tribunal :

— a rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’action de la commune de Pont-Sainte-Marie,

— a déclaré recevable et bien fondée la demande de cette commune en annulation, pour défaut de notification, de la vente du terrain consentie devant notaire par M. C aux consorts Y,

— a prononcé l’annulation de cette vente,

— a rappelé que par l’effet de l’annulation, le vendeur était tenu de restituer le prix de vente aux acquéreurs et que ceux-ci étaient tenus de restituer la parcelle objet de la vente au vendeur,

— a condamné Maître Z à verser à la commune de Pont-Sainte-Marie la somme de un euro en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir le bien,

— a rejeté les autres demandes,

— a condamné la SCP Z-M à payer à M. C la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral,

— a rejeté les autres demandes,

— a condamné Maître Z à payer à la commune de Pont-Sainte-Marie la somme de

1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la SCP Z-M à payer à M. C la somme de 1500 euros sur ce fondement,

— a condamné in solidum la SCP Z-M et M. C aux dépens avec recouvrement direct,

— a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :

— que le notaire n’avait pas transmis à la commune la déclaration d’intention d’aliéner prévue par l’article L 213-2 du code de l’urbanisme empêchant ainsi la commune d’avoir connaissance de l’acte et d’exercer son droit de préemption urbain, et ce alors que la parcelle objet de la vente était située en zone UC et zone N du PLU approuvé le 17 octobre 2005, de sorte que la nullité de la vente devait être prononcée,

— que la responsabilité civile de Maître Z ne pouvait être invoquée que sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil ; que le notaire avait commis une faute et fait perdre une chance à la commune d’acquérir le terrain,

— que la responsabilité des acquéreurs ne pouvait en revanche être retenue,

— que s’agissant des demandes en indemnisation formées par M. C à l’encontre du notaire:

* la demande de remboursement des frais financiers n’était pas chiffrée ni chiffrable, étant souligné au surplus que M. C n’établissait pas la nécessité de contracter un prêt pour rembourser les acquéreurs

* la demande au titre du préjudice moral devait être évaluée à 3000 euros

* la demande de remboursement des frais de vente devait être rejetée

Par déclaration reçue le 1^er août 2019, M. C a formé appel de la décision.

Par conclusions notifiées le 16 mai 2020, M. C – l’appelant – ainsi que M.et M^me Y – intimés – ayant un conseil commun, demandent à la cour :

Vu l’article L 211-1 du code de l’urbanisme,

— de juger recevables et bien fondées ses demandes ainsi que celles des époux Y signifiées tant dans leurs conclusions du 2 janvier 2020 qu’aux termes des présentes,

A titre principal,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré bien fondée la demande de la commune de Pont-Sainte-Marie en annulation pour défaut de notification de la vente du terrain consentie devant notaire,

En conséquence,

— de juger que la commune de Pont-Sainte-Marie n’avait aucun droit de préemption à faire valoir,

— de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— de la condamner à leur payer respectivement une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— de confirmer la condamnation de la SCP Z tant à l’égard de M. C que des époux Y,

* concernant M. C :

— de condamner la SCP Z à lui rembourser la somme de 3100 euros prélevée sur le prix de vente au titre des frais et honoraires de rédaction d’acte,

Y ajoutant,

— de condamner la SCP Z à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice moral,

— de condamner la SCP Z à lui rembourser l’ensemble des frais financiers afférents à la restitution du prix de vente dès lors que cette restitution nécessiterait le bénéfice d’un crédit,

— de la condamner à lui payer à hauteur d’appel, outre les dépens, une indemnité de

2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* concernant les époux Y :

— de condamner la SCP Z à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 26 900 euros correspondant au prix d’acquisition de leur terrain,

— de condamner la SCP Z à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 10 000 euros correspondant aux travaux réalisés sur cette parcelle,

— de la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de leur privation de jouissance,

— de la condamner à leur payer à hauteur d’appel, outre les dépens, une indemnité de

2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 13 mars 2020, la commune de Pont-Sainte-Marie demande à la cour :

Vu les articles L 211-1, L 213-1 et L 213-2 du code de l’urbanisme,

Vu les articles 1147, 1165 et 1382 anciens du code civil,

Vu la jurisprudence prise en application,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu l’article 562 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence prise en application,

Vu les pièces versées au débat et notamment le certificat d’urbanisme délivré le 4 décembre 2015 à Maître K Z,

In limine litis,

— de juger irrecevables les conclusions d’appel incident régularisées par Monsieur

C et les époux Y le 2 janvier 2020,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

* rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’action de la commune de Pont-Sainte-Marie soulevée par Monsieur C,

* déclaré recevable l’action en nullité de la vente formée par la commune de Pont-Sainte-

Marie,

* déclaré bien fondée la demande de la commune de Pont-Sainte-Marie en annulation, pour défaut de notification, de la vente du terrain, consentie devant notaire par Monsieur C aux époux Y,

* prononcé l’annulation de l’acte de vente publié au service de la publicité foncière de Troyes, de la parcelle cadastrée section AR N°76 sise commune de Pont-Sainte-Marie (10), conclue par acte du 19 février 2016 en l’étude de la SCP Z-M entre

Monsieur C et les époux Y acquéreurs,

* ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Troyes

* rappelé que par l’effet de l’annulation, le vendeur est tenu de restituer le prix de vente aux acquéreurs et les acquéreurs sont tenus de restituer la parcelle objet de la vente au vendeur,

* condamné Maître K Z, notaire associé de la SCP Z et M, à

verser à la commune de Pont-Sainte-Marie la somme d’un euro symbolique en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir le bien,

* condamné Maître K Z à payer à la commune de Pont-Sainte-Marie la

somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté la demande formée par la SCP Z-M en application de l’article 700,

* condamné in solidum la SCP Z-M et Monsieur C aux dépens,

* ordonné l’exécution provisoire,

— de juger la commune de Pont-Sainte-Marie recevable et bien fondée en son appel incident,

Ce faisant,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la commune de Pont-Sainte-Marie de condamnation de la SCP Z et N (anciennement M) à régler des dommages et intérêts de 2500 euros au titre de sa résistance abusive,

Ce faisant,

Statuant à nouveau,

— de condamner la SCP Z et N à verser au profit de la commune de Pont-Sainte-Marie une indemnité de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive à l’annulation de la vente entachée d’un vice manifeste pour un professionnel des ventes immobilières,

— de condamner la SCP Z et N à verser au profit de la commune de Pont-Sainte-Marie une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente instance,

— de débouter SCP Z et N de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Si par impossible Monsieur C et les époux Y étaient déclarés recevables à

agir,

— de débouter Monsieur C et les époux Y de l’intégralité de leurs demandes,

tant principales que subsidiaires,

En tout état de cause,

— de condamner Monsieur D C et les époux Y à verser chacun au profit

de la commune de Pont-Sainte-Marie une indemnité de 2000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance, à part égale avec la SCP Z et N.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2020, la SCP Z-N (ex SCP Z-M) demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

Statuant à nouveau sur ce point,

Vu l’article L 211-1 du code de l’urbanisme,

— de juger que la commune de Pont-Sainte-Marie n’avait aucun droit de préemption à faire valoir,

— de débouter celle-ci de toutes ses demandes,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes contre Maître Z relativement à la publication et à l’établissement d’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner,

Y ajoutant,

— de débouter la commune de Pont-Sainte-Marie des éventuelles demandes qu’elle pourrait formuler de ces chefs,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de Maître Z,

Statuant à nouveau sur ce point,

Vu l’article 1240 du code civil,

— de juger que Maître Z n’a commis aucune faute,

— de juger que la commune de Pont-Sainte-Marie et M. C ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— de juger que la commune de Pont-Sainte-Marie et M. D C ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— de débouter la commune de Pont-Sainte-Marie de toutes ses demandes,

— de débouter M. D C de toutes ses demandes,

Sur les demandes des époux Y :

— de juger que Maître Z n’a commis aucune faute,

— de juger que les époux Y ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— de juger que les époux Y ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— de débouter les époux Y de toutes leurs demandes,

En toute hypothèse,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Maître Z à payer la somme de

3000 euros au titre des frais irrépétibles et l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces points,

— de débouter la commune de Pont-Sainte-Marie de toutes ses demandes,

— de débouter M. D C de toutes ses demandes,

— de débouter les époux Y de toutes leurs demandes,

— de condamner la commune de Pont-Sainte-Marie à payer à la SCP Z-N la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la commune de Pont-Sainte-Marie aux dépens avec recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

La recevabilité des conclusions signifiées par M. C et les époux Y le 2 janvier 2020 :

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Par application de l’article 548 du même code, l’appel peut être incidemment relevé par l’intimé tant contre l’appelant que contre les autres intimés.

En l’espèce, la commune de Pont-Sainte-Marie soutient que les conclusions signifiées le

2 janvier 2020 par M. C en qualité d’appelant incident et les époux Y sont irrecevables dans la mesure où M. C a modifié sa demande en sollicitant l’infirmation de l’intégralité du jugement alors que dans ses premières conclusions d’appelant, rédigées à l’encontre également des époux Y, il sollicitait uniquement l’infirmation du jugement en ce qu’il avait rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Elle en tire la conséquence, en application de l’effet dévolutif de l’appel, que la cour ne peut statuer sur des chefs de demande non visés par les premières conclusions mais par des conclusions ultérieures de l’appelant contestant l’ensemble du jugement.

M. C réplique qu’il a formé un appel intégral du jugement et que ses conclusions ralliées à celles des époux Y doivent être déclarées recevables.

Il est constant, à l’examen de l’acte de saisine de cette cour régularisé par M. C le

1^er août 2019 qu’il y est indiqué sans autre précision que « l’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués »sans que ne soient listés le ou les points sur lesquels l’appelant entend critiquer le jugement.

Il est donc inexact d’affirmer, comme le fait M. C, qu’il a formé appel intégral du jugement.

Il ressort des premières conclusions notifiées le 3 octobre 2019 par l’appelant dont les intérêts étaient alors défendus par un autre conseil et qui fixent donc l’étendue de son appel que celui-ci a entendu limiter sa contestation au montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués par les premiers juges en sollicitant la condamnation de la SCP Z-N à lui payer notamment les sommes de 3100 euros en remboursement des frais et honoraires de rédaction d’acte et de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Néanmoins, les époux Y, non représentés en première instance, intimés à la procédure d’appel et dont le conseil est désormais le même que celui de M. C, ont formé appel incident à l’encontre de la décision en sollicitant notamment l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré bien fondée la demande de la commune de Pont Sainte Marie en annulation pour défaut de notification de la vente du terrain et en faisant valoir que cette commune n’avait aucun droit de préemption à faire valoir.

Dès lors, cet appel incident formé par les époux Y a nécessairement élargi la dévolution originelle quant à l’objet du litige et la question de la nullité de la vente pour défaut de déclaration d’intention d’aliéner à la commune de Pont Sainte Marie a ainsi valablement été introduite dans les débats du fait de cet appel incident.

M. C et les époux Y sont par conséquent recevables en leurs conclusions du

2 janvier 2020 et en leurs conclusions subséquentes.

La commune de Pont Sainte Marie sera donc déboutée du moyen d’irrecevabilité soulevé de ce chef.

La nullité de la vente :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que la recevabilité de l’action en nullité de la vente formée par la commune de Pont Sainte Marie n’est plus contestée par M. C à hauteur d’appel.

Par application de l’article L 213-2 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au litige, toute aliénation visée à l’article L 213-1 (en l’espèce, un immeuble bâti ou non bâti soumis au droit de préemption urbain) est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien.

Par acte authentique du 19 février 2016 dressé par Maître Z, notaire à Troyes,

M. C a vendu aux époux Y un terrain de loisirs situé à […], […].

Il n’est pas contesté que le notaire n’a pas notifié la déclaration d’aliéner à cette commune

— seule une notification à la SAFER a été effectuée le 12 janvier 2016 -.

La SCP Z-N (anciennement dénommée Z-M) et les consorts C-Y – qui entendent faire leurs les conclusions développées par l’office notarial sur ce point – contestent toute violation

du droit de préemption de la commune, considérant que la celle-ci n’était titulaire d’aucun droit de cet ordre lors de la vente du 19 février 2016.

La SCP Z-N soutient que si la commune de Pont Saint Marie dispose bien d’un plan local d’urbanisme, elle ne démontre pas qu’une délibération quelconque au sens de l’article L 211-1 du code de l’urbanisme aurait institué le droit de préemption dont elle se prévaut.

Elle ajoute que les délibérations des 29 octobre 1987 et 18 décembre 1991 finalement produites par la commune le 6 septembre 2018 instituent un droit de préemption urbain sur un plan d’occupation des sols qui n’est plus en vigueur, de sorte que ce prétendu droit ne peut valoir sur la parcelle vendue à M. Y.

A titre surabondant, elle fait observer que la décision de préempter de la commune n’est pas utilement motivée, que la parcelle dont M. C est propriétaire n’est d’aucun intérêt dans les projets de la commune et que le droit de préemption, s’il existe, serait en tout état de cause limité à la zone UC (le terrain objet du litige est situé en partie en zone UC et en partie en zone N).

Il est constant que Maître Z , notaire chargé de la vente du bien de M. C aux époux Y a déposé dans ce cadre le 13 novembre 2015 une demande de certificat d’urbanisme à la mairie de Pont Sainte Marie contenant notamment l’indication que la parcelle objet de la transaction était située en zone UC et en zone N du plan local d’urbanisme (PLU).

Le certificat d’urbanisme délivré au notaire le 4 décembre 2015 (pièce n° 3 de la commune de Pont Sainte Marie) certifie de manière très claire :

Article 2

que le terrain est situé dans une commune dotée :

Zonage Règlement Approuvé le :

UC P.L.U 17 octobre 2005

N P.L.U 17 octobre 2005

Article 3

Le terrain est situé à l’intérieur d’un périmètre dans lequel s’applique un droit de préemption urbain par délibération du 17 octobre 2005 au bénéfice de la commune.

Le certificat d’urbanisme et le PLU sont intégrés dans l’acte de vente.

Nonobstant ce certificat d’urbanisme contenant l’existence d’un droit de préemption sur la parcelle objet du litige, aucune déclaration d’intention d’aliéner n’a été adressée à la commune de Pont Sainte Marie.

Pour justifier de l’existence de son droit de préemption, la commune de Pont Sainte Marie verse aux débats par ordre chronologique :

— la délibération du conseil municipal du 29 octobre 1987 décidant l’institution d’un droit de préemption urbain applicable en zones : UA,UB,UC,NA et comportant tous les indices de classification figurant au règlement du plan d’occupation des sols (POS) approuvé le

2 octobre 1986,

— la délibération du conseil municipal du 18 décembre 1991 maintenant le droit de préemption urbain et

l’étendant à l’ensemble des zones urbaines et d’urbanisme futures du POS,

— la délibération du conseil municipal du 17 octobre 2005 approuvant la révision n° 2 du PLU et modifiant le droit de préemption urbain en précisant dans son article 1^er que ce droit s’appliquera dorénavant à l’ensemble des zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) , étant précisé que cette délibération a été portée à la connaissance de la chambre départementale des notaires,

— la délibération du conseil municipal du 27 juin 2012 révisant le PLU (intitulée révision simplifiée du PLU n° 1)

Le tout accompagné des plans cadastraux y correspondant.

Il sera ajouté, pour répondre aux contestations formées par l’étude notariale, comme l’ont relevé avec pertinence les premiers juges dont la cour s’appropriera la motivation sur ces points :

— que la délibération du 17 octobre 2005 vise expressément un droit de préemption qui s’exercera sur l’ensemble des zones dites « U » dont fait partie la zone UC sur laquelle la parcelle objet du litige est située pour partie,

— qu’il importe peu que le droit de préemption de la commune ne porte que sur une partie de la parcelle vendue (le bien est situé à la fois en zone UC et en zone N boisée et classée) dans la mesure où l’article L 213-2-1 du code de l’urbanisme créé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 prévoit que lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un droit de préemption, le propriétaire pouvant dans ce cas exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière ; qu’il est également avéré que la SAFER n’a pas préempté la partie de la parcelle située en zone « N »; qu’en tout état de cause, à supposer même que ce droit ait été exercé par la SAFER, l’article L 143-6 du code rural et de la pêche maritime instaure une primauté du droit de préemption au profit des collectivités publiques sur celui de la SAFER qui ne détient, dans cette situation, qu’un droit de second rang ; que les contestations formées quant au défaut de motivation de la décision de préempter ou à sa prétendue illégalité ou encore de la réalité d’un projet de la commune sur le terrain sont inopérantes, ce contentieux ressortant de la seule compétence des juridictions de l’ordre administratif dans le cadre d’un recours en annulation dont elles pourraient être saisies,

— que l’objet du litige dont est saisie la cour ne porte en définitive que sur le fait pour la commune de Pont Sainte Marie de ne pas avoir été destinataire de la déclaration d’intention d’aliéner, préalable à l’exercice du droit de préemption, dont la sanction est la nullité de la vente.

Tous ces éléments démontrent donc à l’évidence que la commune de Pont Sainte Marie, titulaire d’un droit de préemption sur la parcelle objet de la vente entre M. C et les époux Y, a été empêchée d’exercer son droit par le défaut d’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner.

La décision sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a prononcé la nullité de la vente avec les conséquences y afférentes.

La responsabilité des acquéreurs :

Il y a lieu de constater que la responsabilité des époux Y qui était recherchée solidairement avec le notaire en première instance n’est plus sollicitée à hauteur de cour par la commune de Pont Sainte Marie.

La responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1240 du code civil reprenant à l’identique l’ancien article 1382, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Comme en première instance, la commune de Pont Sainte Marie soutient à titre principal que la responsabilité de Maître Z ne peut être engagée que sur le fondement contractuel de l’ancien article 1147 du code civil et à titre subsidiaire, qu’elle peut invoquer sur le fondement de l’article 1165 du même code en sa qualité de tiers un manquement contractuel résultant du contrat de vente dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Elle ajoute qu’elle peut également invoquer les dispositions de l’article 1382 du code civil et se prévaloir du manquement contractuel ou de l’exécution défectueuse du mandat de vente que Maître Z a reçu de M. C.

Ainsi que l’a rappelé à juste titre le tribunal, les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de manière constante de sa responsabilité délictuelle qui ne peut donc être engagée que sur le fondement de l’article 1240 susvisé.

Maître Z a fait fi de la mention figurant sur le certificat d’urbanisme de l’existence d’un droit de préemption détenu par la commune de Pont Sainte Marie sur le terrain vendu par M. C aux époux Y et de l’information qui avait été donnée aux notaires par la commune de Pont Sainte Marie sur la délibération du conseil municipal en date du 17 octobre 2005 suivant laquelle un droit de préemption était instauré sur les parcelles situées en zone U.

Il est démontré au surplus par la commune de Pont Sainte Marie que celle-ci mène une politique de préemption dans le périmètre du terrain vendu depuis de nombreuses années et que Maître Z aurait dû être d’autant plus vigilant sur le fait que la parcelle objet de la vente était inévitablement intégrée dans ce périmètre – de nombreuses ventes avaient déjà été conclues dans ce secteur sur lesquelles la commune avait exercé son droit de préemption et le notaire ne conteste pas dans ses écritures le fait qu’il soit intervenu dans certaines de ces transactions -.

L’officier ministériel a donc commis une faute en manquant à son obligation de notifier à la commune la déclaration d’intention d’aliéner, privant ainsi celle-ci de la possibilité d’exercer son droit de préemption, manquement qui constitue une violation du devoir auquel il est tenu en sa qualité de professionnel du droit d’assurer la sécurité juridique de l’acte de vente pour la rédaction duquel il avait été mandaté par M. C.

Les préjudices :

* la demande formée par la commune de Pont Sainte Marie au titre de la perte de chance d’acquérir le terrain :

Le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi par la commune n’est pas contestable.

La commune de Pont Sainte Marie a sollicité dans ses dernières conclusions de première instance l’euro symbolique pour réparer le préjudice causé par la perte de chance d’acquérir le terrain.

Le tribunal le lui a accordé.

Le défaut de notification de la déclaration d’intention d’aliéner lorsqu’il existe un droit de préemption au profit d’une collectivité publique a pour conséquence la nullité de la vente.

Les choses sont donc remises en l’état dans lesquelles elles se trouvaient auparavant, de sorte que la commune de Pont Sainte Marie va pouvoir valablement préempter le terrain si telle est toujours son intention.

Le préjudice constitué par la perte d’une chance d’acquérir ce bien, même s’il est demandé à hauteur de l’euro symbolique – ce qui signifie qu’il est effectif -, est par conséquent inexistant.

La décision sera infirmée de ce chef et la commune de Pont Sainte Marie sera déboutée de sa demande.

* les demandes formées par M. C en réparation de ses préjudices :

En l’état de ses dernières écritures, l’appelant sollicite le remboursement de la somme de 3100 euros correspondant aux frais et honoraires de rédaction d’acte, le remboursement de l’ensemble des frais financiers afférents à la restitution du prix de vente dès lors que cette restitution nécessiterait le bénéfice d’un crédit et la majoration de la somme qui lui a été allouée au titre du préjudice moral par les premiers juges.

— les frais et honoraires de rédaction d’acte :

Contrairement à ce que soutient la SCP Z-N, l’acte de vente notarié prévoit que les frais de vente sont à la charge du vendeur, M. C et non à celle des acquéreurs.

Même s’il n’est pas précisé dans cet acte en quoi consistent exactement les frais de vente, ils recouvrent ordinairement la rémunération de l’officier ministériel mais également les impôts et taxes qui sont collectés par le notaire pour le compte de l’administration fiscale (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière).

Or, les frais dont le bénéfice revient à l’administration fiscale et qui ont été perçus doivent être remboursés par celle-ci en application de l’article 1961 du code général des impôts lorsque la vente est annulée par l’effet d’un jugement ou d’un arrêt passé en force de chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont débouté M. C de sa demande en considérant qu’il n’apportait pas la preuve du montant des sommes perçues par le notaire moins les frais.

Cette preuve n’est pas davantage rapportée à hauteur d’appel puisqu’il n’est versé aucune pièce au soutien des intérêts de M. C.

La décision sera confirmée de ce chef.

— le remboursement de l’ensemble des frais financiers afférents à la restitution du prix de vente dès lors que cette restitution nécessiterait le bénéfice d’un crédit :

Cette demande n’est ni chiffrée ni chiffrable et correspond de surcroît à une dépense hypothétique puisqu’il n’est pas justifié que M. C aurait besoin d’un crédit pour restituer le prix de vente aux acquéreurs.

C’est donc à juste titre que M. C a été débouté de sa demande par les premiers juges.

— le préjudice moral :

La SCP Z-N conteste l’existence de tout préjudice moral en considérant qu’en cas d’annulation de la vente, M. C recouvrerait la pleine propriété du terrain en litige sans plus de formalité et qu’il aurait toute latitude pour le revendre dans des conditions similaires, voire meilleures.

Or, le préjudice qui est demandé n’est pas un préjudice d’ordre financier mais un préjudice destiné à indemniser les inévitables tracas liés à la procédure d’annulation et à l’incertitude dans laquelle est tenu le vendeur sur le sort réservé à son bien jusqu’à l’issue de la procédure, soucis qui sont avérés et dont la cause se situe dans la faute du notaire.

C’est par une juste appréciation des éléments de la cause que ce préjudice a été évalué à la somme de 3000 euros.

La décision sera confirmée de ce chef.

* les demandes formées par les époux Y en réparation de leurs préjudices :

Les acquéreurs du terrain litigieux n’avaient pas constitué avocat devant le tribunal de grande instance.

A hauteur de cour, ils font le choix de considérer qu’ils ont des intérêts communs avec leur vendeur, M. C, auquel ils ne demandent rien et sollicitent la seule condamnation de la SCP Z-N à les indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis.

— la somme de 26 900 euros à titre de dommages et intérêts (sic) correspondant au prix d’acquisition de leur terrain :

Ainsi que le soutient à juste titre la SCP Z-N, en cas d’annulation d’une vente, le notaire ne peut être tenu à restitution de tout ou partie du prix.

Les restitutions réciproques sont la conséquence nécessaire de la nullité d’une vente et ne constituent pas un préjudice indemnisable.

C’est donc par l’effet de l’annulation de la vente qui remet les choses dans leur état initial que

M. C L le prix de vente du terrain à M.et M^me Y et qu’en contrepartie, ceux-ci lui restitueront la parcelle.

La restitution du prix ne concerne que les relations vendeur-acquéreur auxquelles le notaire est étranger.

Il ne peut donc être tenu de payer le prix d’acquisition de la parcelle.

M.et M^me Y seront déboutés de leur demande à ce titre.

— la somme de 10 000 euros correspondant à leurs travaux sur cette parcelle de terrain :

Là encore, si les époux Y considèrent qu’ils ont apporté par leurs travaux une plus value au terrain qu’ils doivent finalement restituer à leur vendeur, il leur appartient de solliciter une indemnisation à ce titre auprès de M. C.

Il sera ajouté qu’en tout état de cause, les factures et tickets de caisse versés aux débats par M. et M^me Y ne démontrent ni qu’ils correspondent à des travaux effectués sur la parcelle litigieuse ni, si tel était le cas, qu’ils auraient apporté une plus value au terrain par l’accomplissement de ces travaux.

M.et M^me Y seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

— la somme de 5000 euros en réparation du préjudice résultant de la privation de jouissance :

M. et M^me Y n’étayent pas cette demande et la cour ignore donc à quoi peut correspondre le préjudice dont ils allèguent l’existence et qui consisterait en une privation de jouissance.

Ce préjudice ne pourrait, en tout état de cause, qu’être réclamé pour la période comprise entre le moment où ils ont pris possession de la parcelle, soit le 19 février 2016, et celui où, par l’effet de l’annulation de la vente, ils devront la restituer.

Or, les acquéreurs ne démontrent pas qu’ils auraient subi un trouble ou une privation dans la jouissance de leur bien pendant cette période.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

— la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral :

Comme il a été dit pour M. C, ce préjudice est destiné à indemniser les tracas liés à la procédure d’annulation que les acquéreurs ont également subis, qui sont de même ampleur que ceux endurés par leur vendeur et qui sont dus à la faute du notaire.

Il leur sera alloué la somme de 3000 euros au paiement de laquelle sera condamnée la SCP Z-N.

* la demande formée par la commune de Pont Sainte Marie à l’encontre de la SCP Z-N en indemnisation pour résistance abusive :

Par application de l’article 1240 du code civil reprenant à l’identique l’ancien article 1382, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La commune de Pont Sainte Marie a formé appel incident de la disposition du jugement qui l’a déboutée de sa demande à ce titre.

La SCP Z-N n’a fait en l’espèce qu’user de son droit de contester la demande dont aucun élément ne permet de dire qu’il aurait été exercé de manière abusive par un acte de malice, de mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, la qualité de juriste du plaideur en défense ne pouvant dispenser le demandeur d’apporter la preuve d’un abus de droit.

C’est par conséquent à juste titre que les premiers juges ont débouté la commune de Pont Sainte Marie de sa demande et la décision sera confirmée sur ce point.

L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée.

La SCP Z-N, partie succombante, ne peut prétendre à une indemnité.

Aucune considération liée à l’équité ne justifie qu’il soit fait droit à la demande formée par la commune de Pont Sainte Marie à l’encontre de M. C et de M.et M^me Y à l’encontre desquels ils n’ont formé aucune demande principale.

M. C, qui succombe en son appel et M.et M^me Y, qui succombent pour très grande partie en leur appel incident, garderont à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont engagés.

L’équité justifie en revanche que la SCP Z-N soit condamnée à payer à la commune de Pont Sainte Marie la somme de 2500 euros à ce titre.

Les dépens :

La décision sera confirmée.

M. C et la SCP Z-N seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Déboute la commune de Pont Sainte Marie du moyen soulevé de l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 2 janvier 2020 par M. D C et M. et M^me A-I Y.

Confirme le jugement rendu le 8 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Troyes en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant alloué l’euro symbolique à la commune de Pont Sainte Marie.

Statuant à nouveau sur ce seul point ;

Déboute la commune de Pont Sainte Marie de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’acquérir la parcelle objet du litige.

Y ajoutant ;

Condamne la SCP Z-N à payer à M. A-I Y et à M^me F X épouse Y la somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Déboute M. A-I Y et M^me F X épouse Y de leurs autres demandes.

Condamne la SCP Z-N à payer à la commune de Pont Sainte Marie la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les autres parties de leurs demandes formées à ce titre.

Condamne in solidum M. D C et la SCP Z-N aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente