Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 MARS 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22397 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4TDR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e – RG n° 11-17-0737

APPELANTE

Madame Y A B C X

née le […] à […]

demeurant chez son mandataire de gestion le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e B GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

ayant pour avocat plaidant : M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1434

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE DAMREMONT, […] représenté par son syndic, le […], SAS exerçant sous l’enseigne SAFAR, dont le siège social se situe […], […]

C/O SAS […] (enseigne SAFAR)

[…]

[…]

Représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

substitué par M^e Joana JOUNI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 19 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

,M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

M^me Y A X était propriétaire du lot n° 497 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence Damrémont située […], […], […], à […] .

Par acte du 17 août 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^me Y A X sollicitant, au dernier état de ses écritures signifiées le 19 septembre 2017, le paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de 975,68 € au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 13 septembre 2017, provision du 3^e trimestre 2016 incluse avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 22 juin 2015, 958,86 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 13 septembre 2017 avec intérêts à compter de la mise en demeure du 22 juin 2015, 2.300 € de dommages-intérêts et 1.300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 2 novembre 2017, rectifié par jugement du 12 décembre 2017,le tribunal d’instance de […], a :

— condamné M^me Y A X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme de 960,79 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 18 août 2017 inclus, les intérêts légaux courant à compter du 29 septembre 2016 date de la mise en demeure ;

— condamné M^me Y A X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme de 804 € au titre des frais de recouvrement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2016, date de la mise en demeure,

— rejeté la demande formée au titre de la résistance abusive,

— condamné M^me Y A X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Y A X à supporter les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me Y A X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 janvier 2021 par lesquelles M^me Y A X, appelante, invite la cour, à :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— la recevoir en ses demandes reconventionnelles et l’y déclarer bien fondée

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.431,20 € en répétition de charges

— ordonner la mainlevée de l’opposition du 13 octobre 2020

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 code de procédure civile

— la dispenser de tous les frais de procédure et honoraires d’avocat et de syndic engagés par le syndicat des copropriétaires, et de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Vu les conclusions en date du 29 octobre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1347 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes

en conséquence :

à titre principal :

— confirmer le jugement du 2 novembre 2017 en ce qu’il a condamné M^me Y X à lui verser les sommes suivantes :

' 960,79 € au titre des charges arrêtées au 3^e trimestre 2017, avec intérêts au taux légal

à compter du 29 septembre 2016

' 804 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 29

septembre 2016

' 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' les entiers dépens

à titre subsidiaire :

— confirmer le jugement du 2 novembre 2017 en ce qu’il a condamné M^me Y X à lui verser les sommes suivantes :

' 804 € ( 60 + 60 + 96 + 96 + 108 + 384) au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016, somme faisant partie de la créance chirographaire visée dans l’opposition du 13 octobre 2020

' 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme faisant partie de la créance chirographaire visée dans l’opposition du 13 octobre 2020

' 448,71 € (69,74 + 203,34 + 87,76 + 87,84) au titre des dépens de première instance

correspondant à la somme faisant partie de la créance chirographaire visée dans l’opposition du 13 octobre 2020

— constater que M^me Y X est créditrice de la somme de 52,13 € au titre des charges et travaux, répartie de la manière suivante :

' Année 2020 : – 1,09 €

' Année 2019 : 0 €

' Année 2018 : 0 €

' Année 2017 : 0 €

' Année 2016 : 475,55 €

' Année 2015 : ' 526, 59 €

en tout état de cause :

— declarer irrecevable la demande reconventionnelle de 111,96 €

— valider l’opposition du 13 octobre 2020

— ordonner la compensation entre les sommes suivantes :

' 296,14 € (52,13 + 244,01 €) au titre des sommes qu’il doit à M^me Y X

et

' 804 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 29

septembre 2016 qui lui sont dus par M^me Y X

' 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance qui lui sont dus par M^me Y X

' 448,71 € (69,74 + 203,34 + 87,76 + 87,84) au titre des dépens de première instance

qui lui sont dus par M^me Y X

— débouter M^me Y A X de toutes ses demandes, fins et prétentions

— condamner M^me Y A X à lui verser, la somme de 5.000 €, en cause d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me Y A X aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le

copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En première instance, M^me Y A X a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 960,79 €, au titre de son arriéré de charges de copropriété, hors frais, arrêté au 18 août 2017 pour son lot 497 ;

A l’appui de son appel, M^me Y A X fait valoir que certains virements qu’elle a effectués n’ont pas été affectés à ce lot alors qu’ils correspondaient rigoureusement au montant des appels de fonds mais ont été affectés à un autre lot 211 dont elle était également propriétaire et vendu le 20 mai 2016 ;

Elle évoque l’appel du 1^er avril 2015, réglé par virement bancaire du 10 avril 2015 à hauteur de 489,15 €, crédité sur le lot 211, alors que l’avis de virement mentionne bien qu’il concerne le lot 497 et que son montant n’a rien à voir avec celui du lot 211 ;

En l’espèce, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, M^me Y A X ne justifie pas avoir transmis l’avis de virement portant mention de l’affectation du virement évoqué au compte S.5273.05110, correspondant au compte du lot 497 ;

Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir imputé le virement au compte du lot 211, étant rappelé que les virements émanent du même gestionnaire et que ledit compte 211 était lui-même débiteur à la date à laquelle le virement a été reçu ;

Si le montant du virement correspondait en effet à celui de l’appel de fonds, plusieurs virements du même jour étant effectués, il appartenait néanmoins à M^me Y A X de spécifier son affectation ;

Il en est de même du virement d’une somme de 81,45 € reçu le 11 mars 2015 qui n’a été imputé sur le compte qu’en avril 2018, après réception par le syndicat des copropriétaires de l’avis de virement correspondant ;

Egalement, s’agissant du virement du 16 octobre 2015, à défaut de justification d’une imputation précise sur le compte 497, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir imputé la somme versée à l’autre compte débiteur du lot n° 211 ;

Concernant l’appel du 1^er avril 2016, M^me Y A X fait valoir qu’il a été réglé par virement du 23 mai 2016 et imputé sur le lot 211 alors que ce lot avait été vendu le 20 mai 2016 ;

Néanmoins, comme les précédents virements, M^me Y A X ne justifie pas avoir adressé l’avis de virement correspondant de sorte qu’il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir imputé les deux virements du même jour au compte du lot 211, soit la somme globale de 1.079,50 € dès lors que le compte était débiteur et qu’un règlement du notaire chargé de la vente était en attente ;

Les contestations de M^me Y A X sont inopérantes ;

Il n’est pas contesté que les virements ont en tout état de cause été crédités sur le compte du lot 211, dont elle était également propriétaire ;

Il résulte bien du décompte produit et inséré aux écritures du syndicat des copropriétaires que son compte présentait un solde débiteur de 975,68 €, à l’exclusion de tous les frais qui ne sont pas comptabilisés, sur la période arrêtée au 3^e trimestre 2017 inclus ;

Contrairement aux affirmations de M^me Y A X, le syndicat des copropriétaires n’a pas

engagé à tort une action en recouvrement de charges dès lors que le compte relatif au lot 497 était bien débiteur à la date de l’assignation ;

En effet, si le décompte joint à l’opposition sur le prix de vente du lot porte mention d’un solde à zéro pour les charges et travaux de l’année 2017, c’est en raison des règlements effectués par M^me Y A X postérieurement à l’assignation ;

Au moment où le juge de première instance a statué son compte était bien débiteur de 975,68 €, à l’exclusion de tous les frais qui ne sont pas comptabilisés, sur la période arrêtée au 3^e trimestre 2017 inclus ;

Le syndicat des copropriétaires ayant produit aux débats, les décomptes, les appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices 2014, 2015 et 2016 et voté le budget prévisionnel 2017, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y A X à lui payer la somme de 960,79 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 août 2017 inclus, les intérêts légaux courant à compter du 29 septembre 2016 date de la mise en demeure ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me Y A X à lui payer la somme de 804 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, ladite somme se décomposant des frais de relance, de mise en demeure de transmission du dossier à l’huissier et transmission du dossier à l’avocat ;

Il produit aux débats :

— les relances du 11 mai 2015, 1^er juin 2015, 25 avril 2016, 30 mai 2016, 31 août 2016

— les mises en demeure du 22 juin 2015, 16 septembre 2016 (reçue le 29 septembre 2016)

— la mise au contentieux du 25 août 2015

— la mise en demeure par avocat du 25 janvier 2017 ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent bien dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure (60 € + 60 € + 108 €) soit au total 228 € ;

En revanche, les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ainsi que les frais facturés par le syndic au titre de la transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, ne peuvent être pris en compte, s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a retenu une somme de 804 € au titre des frais ;

M^me Y A X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 228 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2016, date de la mise en demeure ;

Sur les demandes reconventionnelles de M^me Y A X

En premier lieu, M^me Y A X sollicite le remboursement d’une somme de 183,96 € au titre de frais de relance antérieurs ;

Elle indique que ces frais sont inclus dans le solde de 908,29 € reporté sur le compte ouvert à son nom le 2 mai 2016 ;

En l’espèce, s’il résulte en effet du décompte arrêté au 2 mai 2016 que le solde de 908,29 € comprend la somme de 12 € au titre des frais de relance (1^er juin 2015) et 60 € au titre des frais de mise en demeure (22 juin 2015), il a été vu que d’une part, les frais de relance ont été rejetés par le premier juge de sorte que ladite somme de 12 € a été recréditée sur le compte de M^me Y A X le 4 décembre 2017 et que d’autre part, la somme de 60 € a été retenue par le premier juge au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

La demande de remboursement portant sur ces deux sommes sera rejetée ;

S’agissant des frais antérieurs datant de 2011 (mises en demeure des 2 mars et 25 juillet 2011 et relance du 21 novembre 2011 pour un total de 111,96 €) la demande de M^me Y A X formulée dans ses conclusions d’appel du 14 décembre 2020 apparaît prescrite et infondée dès lors que les sommes ont été dûment acquittées en leur temps par le propriétaire du lot ;

Même en sa qualité d’héritière de M. X, M^me Y A X n’apparaît pas recevable à réclamer le remboursement de sommes régulièrement acquittées ;

La demande reconventionnelle de 111,96 € sera déclarée irrecevable ;

En second lieu, M^me Y A X sollicite le remboursement d’un trop versé de charges de copropriété proprement dites à hauteur de 1.003,23 € en vertu du décompte annexé à l’acte d’opposition ;

En l’espèce, il résulte des décomptes produits que M^me Y A X est créditrice d’une somme de 52,13 € au titre des charges et travaux de 2015 à 2020, étant rappelé que le virement du 16 octobre 2015 d’un montant de 475,55 € a été imputé sur le lot 211 (pièce 17 du syndicat des copropriétaires);

Néanmoins, aucun remboursement ne peut être ordonné au regard du décompte global de créance du syndicat des copropriétaires qui prend en compte l’ensemble des sommes dues par M^me Y A X ;

Il n’y a pas davantage lieu à compensation dès lors que cette somme vient en déduction de la dette globale ;

En troisième lieu, M^me Y A X réclame le solde créditeur du compte de son lot 211 vendu en mai 2016 à hauteur de 244,01 € indiquant que le syndic refuse sans raison de lui restituer ladite somme ;

Le syndicat des copropriétaires reconnaît devoir cette somme ;

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y A X la somme de 244,01 € au titre du solde créditeur de charges de son lot 211 ;

Il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation de cette somme avec les causes du jugement de première instance, relatif au lot 497, ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires ;

Enfin, M^me Y A X sollicite la mainlevée de l’opposition, indiquant que les fonds sont séquestrés chez le notaire dans l’attente de l’arrêt à intervenir ;

En l’espèce, s’il a été vu que M^me Y A X est créditrice d’une somme de 52,13 € au titre des charges et travaux de 2015 à 2020, elle est également redevable de sommes au titre des frais de recouvrement, dépens et frais d’avocat ;

La demande de mainlevée est infondée et sera rejetée ;

Il convient de valider l’opposition hors les frais de recouvrement non admis en appel (pour 576 €) ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à débouter M^me Y A X de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit également à débouter M^me Y A X de sa demande de dispense des frais de procédure ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Y A X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me Y A X ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^me Y A X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme de 804 € au titre des frais de recouvrement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2016, date de la mise en demeure ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me Y A X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme de 228 € au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2016, date de la mise en demeure ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […]

Rouanet, […], […], à […] à payer à M^me Y A X la somme de 244,01 € au titre du solde créditeur de charges de son lot 211 ;

Dit n’y avoir lieu à compensation ;

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de 111,96 € ;

Déboute M^me Y A X du surplus de sa demande en répétition de charges ;

Déboute M^me Y A X de sa demande de mainlevée de l’opposition ;

Valide l’opposition hors les frais de recouvrement non admis en appel ;

Déboute M^me Y A X de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne M^me Y A X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Damrémont située […], […], […], à […] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT