REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 15 DECEMBRE 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20323 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA5UC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/16729

APPELANTE

SARL BAIN RITUEL REPUBLIQUE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 107 885

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Philippe HOONAKKER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur K A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Madame L A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Madame M A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Madame N A épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Madame B-R C épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Monsieur H-W C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Monsieur O C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Monsieur P C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame B-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Gilles BALA', président de chambre et par Madame B-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 8 mars 2000, M^me Q C épouse A, M. O C, M^me B-R C, M. H-W C et M. P C (les consorts C) ont renouvelé le bail commercial relatif aux locaux situés […] au profit de la société les Bains Douches de la République, devenue la société […], pour 9 ans à compter du 1er avril 1999, moyennant un loyer de 27.440, 82 €, porté à 29.720 € puis 32.608 € suivant divers avenants.

Par acte du 17 juin 2009, la société […] a fait assigner les consorts C devant te tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir juger qu’en vertu du bail conclu par

acte authentique les 8 et 10 janvier 1870, par lequel les époux U-V et les époux S T avaient pris en location un terrain appartenant à M. D situé au fond d’une propriété située […], pour y édifier à leurs frais un établissement de bains, de l’édification des constructions par les locataires et de l’absence d’exercice par les propriétaires de leur faculté de rachat des constructions stipulée au bail, elle était propriétaire du corps de bâtiment au sein duquel est exploité l’établissement de bains.

Par jugement du 21 mars 2011, le tribunal de grande instance de Paris a, relevant notamment que le bail des 8 et 10 janvier 1870 ne prévoyait aucune accession au profit du propriétaire des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué, mais stipulait que le preneur devrait démolir lesdites constructions à la fin du bail tout en laissant au bailleur une faculté de rachat à dire d’expert, ce dont il résultait que la propriété des constructions ne pouvait être décidée qu’a l’issue du bail lequel était toujours en cours, rejeté les demandes de la société […] qui apparaissaient en tout état de cause prématurées.

Par arrêt du 11 avril 2013, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement, mais en retenant d’autres motifs. Elle a notamment considéré que le bail de 1870 avait expiré le 28 avril 1954, les baux postérieurs à cette date ne se référant plus aux constructions édifiées par le preneur, ni a l’obligation de démolir y afférent, ni a la faculté de rachat, mais indiquant que le bien loué est un bâtiment, que la société désormais dénommée […] avait donc pris à bail depuis plus de 30 ans les constructions dont elle se revendiquait désormais propriétaire, et que ce comportement contraire au droit revendiqué lui interdisait de se prévaloir des mentions figurant dans les titres de propriété de ses bailleurs, lesquels mentionnent que le bâtiment litigieux appartient au locataire.

Le bail renouvelé du 8 mars 2000 s’étant poursuivi par tacite prorogation au-delà de son terme contractuel prévu au 31 mars 2008, les consorts C, ont par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2013, délivré a la société […] un congé pour le 30 juin 2014, avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, au motif que le preneur n’exécutait pas ses obligations et était ingrat pour avoir osé saisir la justice d’une demande de se voir reconnaître propriétaire d’un immeuble dont i1 n’était que locataire.

Par acte du 4 novembre 2014, ils l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner son expulsion des lieux loués et voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

Par jugement mixte du 1er octobre 2015, le tribunal a notamment :

— validé le congé sans offre de renouvellement délivré 1e 27 novembre 2013,

— dit que ce congé avait mis fin au bail du 8 mars 2000 a compter du 30 juin 2014,

— dit qu’il ouvrait droit pour la société […] au paiement d’une indemnité d’éviction,

— avant-dire droit sur le montant de celle-ci et sur le montant de l’indemnité d’occupation dont la société […] est redevable, ordonné une expertise confiée à M^me E.

Le tribunal a écarté le moyen de nullité du congé présenté par la société […] tiré de ce que la description des locaux loués dans le bail était confuse, en relevant qu’au vu des divers baux conclus depuis 1870, les mentions du congé et de l’assignation permettaient au preneur de faire valoir ses droits. Il a ensuite rappelé la procédure ayant opposé les parties sur la construction du bâtiment, le sens de la décision du tribunal de grande instance de Paris du 21 mars 2011 et ses motifs, et sa confirmation par la cour d’appel de Paris pour en déduire que le différend juridique qui oppose bailleur et preneur, et qui a été qualifié de prématuré par le tribunal de grande instance de

Paris, ne constitue par un motif grave et légitime de nature a priver le preneur d’une indemnité d’éviction.

M^me E a déposé son rapport le 2 juillet 2018, concluant a une indemnité d’éviction d’un montant global de 359.400 €, correspondant aux seules indemnités accessoires puisqu’elle retient l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce, estimant que le preneur peut prendre à bail des locaux semblables assez proches sans perte de clientèle, s’agissant de locaux d’activité en fond de cour et d’une activité dont la clientèle est attachée non à l’emplacement mais a l’établissement, lequel exploite une activité de bains-douches rituels dit « mikvé » permettant de pratiquer les ablutions nécessaires aux rites de purification de la religion juive.

Elle conclut a une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 44.200 €.

Le 31 octobre 2019, la société […] a interjeté appel du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris le 1er octobre 2015.

Par ordonnance sur incident du 17 septembre 2020, le conseiller de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 de la Cour d’appel de Paris a déclaré cet appel irrecevable comme tardif.

Par jugement du 19 septembre 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a :

Reçu M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X en leur intervention volontaire et leur a donné acte de leur reprise d’instance,

Déclaré irrecevables les conclusions de M. O C, M^me B-R C, M. H-W C, M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X, signifiées par voie électronique le 5 décembre 2018,

Rappelé que le congé délivré 1e 27 novembre 2013 par M. O C, M^me B-R C, M. H-W C, M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X, à la société […] avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction a mis fin, a compter du 30 juin 2014 minuit, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis […],

Rappelé que ce congé a ouvert droit pour la société […] au paiement d’une indemnité d’éviction et qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation du 1er juillet 2014 jusqu’à son départ effectif des locaux,

Fixé a la somme globale de 359.400 € (trois cent cinquante neuf mille quatre cents euros) outre les frais de licenciement sur justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction due solidairement par M. O C, M^me B-R C, M. H-W C,

M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X, a la société […] qui se décompose ainsi :

— indemnité principale : néant,

— indemnités accessoires :

— pour frais de remploi : 12.400 €,

— pour frais de déménagement: 5.000 €,

— pour trouble commercial : 17.000 €,

— pour frais de réinstallation: 295 .000 €,

— pour frais administratifs: 5.000 €,

— pour frais de double loyer: 25.000 €,

— pour frais de licenciement : sur justificatifs,

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société […] a M. O C, M^me B-R C, M. H-W C, M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A ct M^me M A épouse X, a compter du 1er jui1let 2014, à la somme annuelle de 29.475 €, hors taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Débouté la société […] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné solidairement M. O C, M^me B-R C, M. H-W C, M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X, aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné solidairement M. O C, M^me B-R C, M. H-W C, M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X, a payer a la société […] la somme de 5.000 € an titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 31 octobre 2019, la société […] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2021, la société […] demande à la Cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les conclusions des consorts C et A du 5 décembre 2018 et les a condamnés solidairement aux dépens incluant les frais d’expertise et au paiement d’une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Elle demande à la Cour de juger que les consorts C et A ne sont pas propriétaires des locaux occupés par la SARL […], qui en est seule propriétaire et en conséquence, de les déclarer irrecevables en toutes leurs prétentions et les en débouter.

A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de les condamner à lui payer la somme de 574.514 € à

titre d’indemnité d’éviction toutes causes confondues, une indemnité de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de les débouter de leurs prétentions, de les condamner solidairement aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction, pour ceux la concernant au profit de M^e Hardouin de la SELARL 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2021, les consorts A et C demandent à la Cour de déclarer la société […] irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir, en son appel ou à tout le moins en sa demande principale formée dans le cadre de celui-ci.

Subsidiairement, ils lui demandent de déclarer la société […] irrecevable en sa demande tendant à voir « dire, juger et constater que les consorts C ne sont pas propriétaires des locaux occupés par la société […] qui en est seule propriétaire » ; et plus subsidiairement, de la juger mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Sur le montant des indemnités dues de part et d’autre ils demandent à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 359.400 € le montant de l’indemnité d’éviction due à la société […],

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 29.475 € le montant de l’indemnité d’occupation due par la société […].

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à payer par la société […] aux consorts C à la somme annuelle en principal de 44 200 € hors taxes et hors charges depuis le 1er juillet 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté purement et simplement la société […] de sa demande de dommages et intérêts.

— L’infirmer pour le surplus,

— Débouter la société […] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens.

— Condamner la société […] à payer aux consorts C la somme de 10 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— La condamner en outre et enfin aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel et qu’ils devront notamment comprendre les frais et honoraires de l’expertise de Madame E, et en prononcer distraction au profit de Maître Éric Lecocq, Avocat, aux offres de droit.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel

Les consorts C soutiennent que l’appel est irrecevable, en application de l’article 546 du code de procédure civile, au motif que la société […] n’a pas d’intérêt a interjeter appel contre la disposition du jugement entrepris ayant fait droit à son argumentation, en rejetant la demande d’expulsion formée à son encontre.

Cependant, les appelants ont formé un appel général contre toutes les dispositions du jugement, et ils forment en appel des prétentions, notamment à titre subsidiaire, pour obtenir des condamnations supérieures à celles prononcées par le tribunal.

L’appel formé par la société […] est donc recevable.

Sur l’irrecevabilité de la demande en revendication de propriété

Les consorts C opposent une exception d’irrecevabilité, en raison de sa nouveauté, par application de l’article 564 du code de procédure civile, à la prétention de la société […] de «JUGER que les consorts C et A ne sont pas propriétaires des locaux occupés par la SARL BAIN RITUEL REPUBLIQUE, qui en est seule propriétaire ».

Ainsi formulée, cette disposition ne constitue pas seulement un moyen au soutien de la prétention de la société locataire de s’opposer à son expulsion en opposant à la prétention adverse en ce sens une exception d’irrecevabilité, mais exprime littéralement une prétention de voir juger qu’elle est propriétaire des bâtiments construits sur le terrain loué.

Cette prétention, portant sur le droit de propriété lui-même, est en l’espèce radicalement nouvelle pour n’avoir pas été formulée dans le dispositif des conclusions soutenues devant le tribunal.

Si, aux termes du texte précité, une prétention nouvelle peut être recevable lorsqu’elle a pour objet de faire écarter les prétentions adverses, tel ne peut pas être le cas en l’espèce puisque les consorts C n’ont pas saisi la Cour d’une demande d’expulsion, ayant acquiescé à la disposition du jugement par laquelle le tribunal les avait déboutés de cette prétention, au motif que la société locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Ainsi, la prétention de se voir reconnaître un droit de propriété sur les bâtiments, en raison de sa nouveauté, est irrecevable.

Sur la fin de non recevoir opposée à la demande principale des consorts A et C

La société […] oppose une exception d’irrecevabilité tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des consorts C aux fins d’expulsion de la société locataire alors qu’ils ne sont pas propriétaires des locaux.

Cette fin de non-recevoir est sans objet dès lors que les consorts C n’ont pas soumis à la Cour une telle prétention, dont la juridiction d’appel n’est pas saisie.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, selon les constatations de l’expert judiciaire, Madame E, que le preneur peut

prendre à bail des locaux semblables assez proches sans perte de clientèle, s’agissant de locaux d’activité en fond de cour et d’une activité dont la clientèle est attachée non à l’emplacement mais a l’établissement, lequel exploite une activité de bains-douches rituels dit « mikvé » permettant de pratiquer les ablutions nécessaires aux rites de purification de la religion juive.

C’est pourquoi l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de transfert, égale en principal à la valeur du droit au bail des locaux dont la société locataire est évincée, appréciée en recherchant suivant la méthode dite du « différentiel », l’économie réalisée entre le prix du marché et le loyer de renouvellement théorique, capitalisée. Les parties acceptent cette hypothèse du transfert du fonds de commerce pour la détermination de l’indemnité principale.

Le tribunal a jugé, suivant l’avis de l’expert, qu’il n’existe pas en l’espèce de différence entre les loyers de marché et les loyers de renouvellement pour ce type de locaux de sorte qu’il n’y a pas de valeur de droit au bail, et la société locataire ne le conteste pas, limitant sa critique du jugement à l’appréciation du montant des frais de réinstallation.

L’appelante prétend que contrairement à ce que le Tribunal a retenu, l’appartement du gérant ne représente pas la moitié de la surface du local mais moins d’un tiers. Elle allègue que le montant de 1.500 € /m² a été retenu discrétionnairement par l’expert judiciaire et ne repose sur aucun devis établi. Elle verse deux devis qui permettent selon elle de retenir un coût moyen de 2.950 € du m². Les intimés reprennent l’évaluation faite par l’expert judiciaire de 359.400€.

Pour évaluer les frais de réinstallation, l’expert a proposé d’appliquer un coût au mètre carré pour une surface de 393 m² (hors sous-sol) se décomposant comme suit :

— rez-de-chaussée (locaux d’exploitation) : 133 m²

— R +1 (locaux d’exploitation et logement) : 133,50 m²

— R +2 (logement) : 126,20 m²

Il faut observer qu’au niveau R +1, de configuration régulière et d’une belle hauteur, les lieux sont dédiés à l’accueil des hommes avec un bassin rituel, une grande salle d’attente et de fête, un vestiaire, des sanitaires et un petit appartement, outre un débarras et des locaux techniques, l’arrière des locaux donnant sur la cour arrière ; il est donc justifié de considérer qu’environ la moitié de la surface était exploitée en 'Mikvé’ seulement.

L’expert a examiné les deux devis de réinstallation produits par la société locataire, l’un pour un montant de 880'945 € hors-taxes correspondant à un coût moyen de 2240 €/m² et l’autre pour un montant de 1.160'075 € correspondant à un coût moyen d’environ 2952 € /m². L’expert a estimé que ces montants étaient « considérables », pour proposer de retenir un prix au mètre carré de seulement 1500 €, avant un abattement de 50 % pour vétusté.

Dans une réponse à un dire des parties, à ce sujet, l’expert précise que les deux devis communiqués comprennent des travaux qui dépassent le cadre du réaménagement des locaux d’activité ordinaire car ils comprennent des montants très élevés de démolition, alors que rien n’indique qu’il y aura lieu de démolir des sols ou des cloisonnements dans la totalité des futurs locaux, mais aussi des coûts d’aménagement des salles de bains paraissant trop élevés et un poste de serrurerie-miroiterie également trop élevé, notamment en ce qu’il comprend la fourniture d’un monte-personnes handicapées qui n’existait pas dans les locaux perdus, outre des frais de mobilier qui n’ont pas à rentrer dans les travaux d’aménagement.

Poursuivant l’analyse, dans sa réponse au dire lui faisant remarquer que les devis produits ne concernaient pas le réaménagement de l’appartement du gérant correspondant à environ un tiers de la

surface en superstructure, l’expert précise qu’en ramenant le coût des devis à la surface réduite de 266,50 m² pour en exclure l’appartement du gérant, les montants par mètre carré seraient alors respectivement de 3309 € et 4353 € ; et retenant une valeur de 2250 € /m² pour 266,50 m², il en conclut que les frais de réinstallation pourraient être évalués à 599'625 € soit après arrondi et abattement de 50 % de vétusté un montant définitif de 300'000 €, proche de celui retenu sur la base moyenne de 1500 € /m² pour la totalité de la surface.

Ce raisonnement prend pour base la valeur de 2250 € par mètre carré pour seulement 266,50 m², alors que si l’on rapporte les devis produits à cette surface, il faudrait prendre pour base une valeur au mètre carré supérieure, ou inversement.

Ainsi, il est justifié de retenir la valeur de 2250 € / m² en l’appliquant à la surface de 393 m² acceptée par les parties, avant abattement de 50 % pour vétusté, selon le calcul suivant :

2250 x 393 x 0,5 = 442'125 €.

Les parties ne contestent pas les autres indemnités accessoires, telles qu’elles ont été évaluées par le jugement entrepris, de sorte que le montant total des indemnités accessoires s’établit ainsi:

— frais de remploi : 12'400 €

— trouble commercial : 17'000 €

— frais de déménagement : 5000 €

— frais de réinstallation : 442'125 €

— frais administratifs et commerciaux : 5000 €

— frais de double loyer : 25'000 €

— frais de licenciements éventuels : sur justificatifs

Total : 506'525 €

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, doit toutefois une indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance des lieux qui est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, c’est-à-dire des articles L 145-33 et suivants du code de commerce, suivant la valeur locative de renouvellement déplafonnée, pouvant faire l’objet des abattements habituels sur la valeur locative à raison de charges exorbitantes pesant sur le preneur.

En l’espèce, l’expert a évalué la valeur locative à 49'125 € par an, montant ramené à 44'200 €, tenant compte d’un abattement classique pour précarité de 10 %. Le tribunal avait estimé que la durée de la procédure supérieure à 5 ans depuis la date d’effet du congé, justifiait l’application d’un abattement de précarité de 40 %.

Il sera observé que la société et locataire ne se prévaut d’aucun préjudice particulier du fait de la situation de précarité ayant résulté de la durée de la procédure ; et qu’ayant la possibilité de quitter les lieux pour se réinstaller sans attendre l’issue de la procédure, elle a manifestement choisi de se maintenir dans les lieux, suivant son droit, dans le but de tenter de s’opposer encore à son expulsion, par revendication d’un droit de propriété.

Cependant, il est constant que depuis la signification par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2013, d’un congé pour le 30 juin 2014, la société […] n’est pas en mesure d’effectuer les investissements éventuellement nécessaires à l’amélioration des conditions d’accueil des usagers des bains rituels, et devrait mobiliser des fonds importants pour se réinstaller, dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction qui lui était à l’origine contestée.

Le tribunal doit en conséquence être approuvé d’avoir fixé l’abattement de précarité à 40 %.

De ce fait, l’indemnité d’occupation sera fixée à 29'475 € par an à compter du 1er juillet 2014.

Sur les dommages-intérêts

La société […] ne démontre pas l’abus de droit prétendu des consorts C qui exercent légitimement leurs droits et actions en justice. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur la compensation

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a constaté l’application des règles de la compensation, sans prononcer de condamnation.

En effet, il est admis que la décision de justice définitive, jugeant que le locataire a droit à une indemnité d’éviction et fixant son montant, constate une créance liquide et exigible permettant les mesures d’exécution, dans le respect des conditions fixées par les articles L 145-29 L 145-30 du code de commerce.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement entrepris, concernant les dépens et frais irrépétibles, doivent être confirmées par adoption de motifs.

En cause d’appel, chaque partie succombe partiellement en ses prétentions ; ainsi, par application des articles 696 et 900 du code de procédure civile, il est justifié que chacune d’elle conserve à sa charge les frais et dépens exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare l’appel recevable,

Déclare la société […] irrecevable en sa prétention nouvelle de voir «JUGER que les consorts C et A ne sont pas propriétaires des locaux occupés par la SARL BAIN RITUEL REPUBLIQUE, qui en est seule propriétaire »

Rejette les autres fins de non recevoir,

Infirme partiellement le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

Le confirme en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant fixé le montant de l’indemnité d’éviction à 359'400 €,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Fixe à la somme globale de 506'525 € outre les frais de licenciements sur justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction due solidairement par M. O C, M^me B-R C, M. H-W C, M. P C, M. K A, M^me N A épouse Y, M^me L A et M^me M A épouse X, à la société […],

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT