RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 AVRIL 2021

(n° 2021 / 170 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/20225 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6KKV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1117140485

APPELANTE

Madame G O Y

[…]

[…]

Née le […] à […]

De nationalité française

Représentée et assistée de M^e Yves AMBLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0535

INTIMÉS

Madame H A

[…]

[…]

née le […] à […]

De nationalité française

Monsieur I B

[…]

[…]

né le […] à […]

De nationalité française

Tous deux représentés et assistés de M^e David BERTHIER, avocat au barreau de PARIS

Association ASSOCIATION DE SAUVEGARDE DE L’ENFANCE ET DE L’ADULTE DU PAYS BASQUE

En sa qualité personnelle

et ès qualité de tuteur de Madame X, J K veuve Y, majeure protégée née le […] à PERIGUEUX, de nationalité française et demeurant à l'[…] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Chloé GOLDBERG-ABERGEL, avocat au barreau d’ESSONNE

assistée de M^e Aurélie SEGONNE-MORAND, SELARL LMC PARTENAIRES, avocat au barreau de VERSAILLES.

PARTIE INTERNVENANTE :

Madame L C née Y,

Agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de Madame X J K veuve Y, décédée le […]

[…]

[…]

née le […] à Paris

De nationalité française

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude Z, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Z dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Z, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière présente lors de la mise à disposition

**********

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux Y étaient mariés sous l’ancien régime légal de la communauté de biens meubles à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée le 27 juillet 1944.

Le 12 décembre 1983, Monsieur M Y a fait une donation au profit de son épouse, qui a accepté, des quotités permises entre époux au jour de son décès, sur les biens composant sa succession sans exception ni réserve le tout à son choix exclusif.

Monsieur M Y est décédé à PARIS le […].

Il a laissé pour lui succéder :

— Son conjoint survivant, Madame X Y, qui aux termes d’un acte reçu le 29 avril 2009, a déclaré opter pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers composant sa succession.

— Ses deux enfants issus de son union avec son conjoint survivant à savoir :

— Sa fille G Y,

— Sa fille L Y.

X Y est décédée le […], en cours de la procédure d’appel, et ses filles, déjà présentes à la procédure, sont intervenues en outre en qualité d’héritière.

X Y avait étéplacée sous curatelle renforcée le 10 janvier 2011. Le 12 octobre 2015, elle fut placée sous tutelle. La sauvegarde de l’enfance à l’adulte du Pays basque a été désignée en qualité de tuteur. Avant son placement le 4 novembre 2015 en EHPAD, X Y maintenue à domicile avec l’emploi de quatre personne, ce qui l’a endettée, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Un immeuble situé dans un ensemble, sis 25 et […] et […], 29 à […], […] , […], lots 380,421, 81, pour une contenance de 42 ares, 64ca dépendait de la succession.

L Y a assigné sa mère et sa soeur le 17 juin 2015 en vue d’en voir ordonner la vente.

Le 24 juin 2015, X Y assistée de son curateur, L Y et G Y, avaient fait délivrer un congé pour vendre au prix de 850.000 € nets vendeur à effet au 6 janvier 2016, à Monsieur I B et à Madame H A, locataires du bien immobilier en question.

Le 7 mars 2016, Madame L Y a fait attraire I B et à H A devant le tribunal d’Instance de PARIS 14^e afin de faire constater la validité du congé et leur occupation sans droit ni titre, ceux-ci restant dans les lieux.

Par jugement rendu le 18 juillet 2017 par le tribunal d’instance de […] , le congé délivré le 24 juin 2015 a été déclaré valable à effet au 6 janvier 2016. Leur explusion a été ordonnée et ils ont quitté les lieux les 26 et 29 juillet 2017, soit plus de deux années après la délivrance du congé. Ils se sont alors relogés, d’après leurs propres explications, dans le 13^e arrondissement.

Par courrier du 10 juillet 2017 adressé à la sauvegarde de l’enfance à l’adulte du Pays basque , G Y, coindivisaire, s’est opposée à la vente.

La sauvegarde de l’enfance à l’adulte du Pays basque a donc procédé à la relocation de l’appartement pour une durée de trois ans à compter du 10 août 2017 pour une durée de trois ans à compter du 10 août 2017 pour un montant de loyer similaire.

I B et H A, anciens locataires, devant cette situation, ont alors assigné les consorts Y et la Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du Pays basque en nullité du congé qu’ils estimaient frauduleux et en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement entrepris du 5 juillet 2018, le Tribunal d’instance a ainsi statué :

— Constate le caractère frauduleux du congé pour vente délivré le 24 juin 2015, à effet du 6 janvier 2016;

— Condamne in solidum, l°Association de Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du pays Basque, èsqualités, M^me L Y, et M^me G Y, à payer à M^me A et M. B, 6001,30 € en réparation du préjudice matériel, et 5000 € en réparation des préjudices moral et d’anxiété subis ;

— Dit que M^me G Y devra garantir l°Association de Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du pays Basque, ès qualités, et M^me L Y, de ces condamnations ;

— Condamne M^me G Y à payer 3500 € à M^me A et M. B, en application de Particle 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M^me G Y à payer 2000 € à l’Association de Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du pays Basque, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de leurs autres demandes ;

— Ordonne l’exécution provisoire ;

— Condamne M^me G Y aux dépens.

Par dernières conclusions du 9 novembre 2019, G Y, appelante, demande à la Cour de :

— Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— Juger que doivent être conjointement et solidairement mis à la charge exclusive de L Y épouse C et de l’association tutélaires, seuls auteurs et initiateurs du congé pour vendre, et de l’association tutélaire, seule initiatric de la relocation du bien dont s’agit, les dommages et intérêts alloués aux locataires évincés,

— P G Y de toute condamnation au paiement des indemnités de l’article 700 du

CPC mises à sa charge exclusive tant au profit des locataires évincés qu’à celui du tuteur

— Condamner à titre de dommages intérêts pour travestissement volontaire et conscient de la vérité l’association tutélaire et madame C à verser à madame G Y la somme de 4 000.00 €,

A titre très subsidiaire,

— Dans l’hypothèse où par, extraordinaire, la cour condamnerait solidairement le tuteur, L Y épouse C et G Y à indemniser les locataires évincés, réduire de manière substantielle les montants alloués ;

— Condamner conjointement et solidairement l’association tutélaire en son nom personnel et L Y épouse C à verser à G Y la somme de 5 000.00 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par dernière sconclusiosn du 24 septembre 2020, L Y épouse C, intimée, demande à la Cour de :

— DIRE ET JUGER que l’Association « Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque » et Madame G Y ont commis des fautes, à titre personnel,

— DIRE ET JUGER que Madame L Y épouse C doit être purement et simplement mise hors de cause, comme n’ayant pas signé le bail du 10 août 2017, et comme s’étant formellement opposée à la signature dudit bail.

— CONDAMNER, l’Association « Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque » tant à titre personnel qu’en qualité de tutrice de Madame X K veuve Y, et Madame G Y, à payer à Madame L Y épouse C, les sommes suivantes :

—  20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  4.000 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les dépens.

— DEBOUTER Madame H A et Monsieur I B, ainsi que l’Association Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque tant à titre personnel qu’en qualité de tutrice de Madame X K veuve Y, de leurs appels incidents et de toutes demandes contraires aux présentes,

Très subsidiairement,

Si une condamnation devait être prononcée, in solidum, contre la concluante, l’Association Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque et Madame G Y,

— DIRE ET JUGER que l’Association Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque devra être tenue, tant à titre personnel qu’en qualité de tutrice de Madame X K veuve Y, avec Madame G Y à relever Madame L Y épouse C, de toutes les condamnations prononcées à son endroit,

— CONDAMNER, en ce cas, l’Association Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque, tant à titre personnel qu’en qualité de tutrice de Madame X K veuve Y, et

Madame G Y, à payer à Madame L Y épouse C, les sommes suivantes :

—  20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  4.000 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les dépens.

Par dernières conclusions du 24 novembre 2020, L’Association de Sauvegarde de l’enfance à l’adulte du Pays Basque, en sa qualité personnelle et, ès qualité de tuteur de Madame X, J K veuve Y, majeure protégée, demandent à la Cour de :

— Adjuger l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB) prise en sa qualité personnelle et en qualité de tuteur de M^me X Y, au bénéfice de ses écritures et l’y déclarer bien fondée ;

— Dire et juger qu’aucune faute ne peut être imputée à l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB) tant en sa qualité personnelle qu’en qualité de tuteur de M^me X Y, consécutivement à la délivrance du congé pour vendre du 24 juin 2015 ;

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Paris du 5 juillet 2018, en ce qu’il a condamné in solidum l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB), ès-qualités, Madame L Y et Madame G Y à payer à Madame A et Monsieur B la somme de 6.001,30 euros en réparation du préjudice matériel et 5.000 euros en réparation du préjudice moral et d’anxiété subis ;

— Débouter Madame G Y de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Débouter Monsieur B et de Madame H A de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Débouter Madame L Y de ses demandes formulées à l’encontre de l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB), prise en sa qualité personnelle et en qualité de tuteur,

— Débouter Madame L Y de ses demandes formulées à l’encontre de l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB), prise en sa qualité personnelle et en qualité de tuteur,

Subsidiairement,

— Dire et juger que le congé pour vendre délivré le 24 juin 2015 à effet du 6 janvier 2016, n’a pu recevoir exécution qu’en raison, de la faute personnelle de M^me G Y qui a refusé expressément la mise en vente du bien immobilier litigieux,

— Condamner Madame G Y à garantir de l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB) tant en sa qualité personnelle qu’en qualité de tuteur de M^me X Y, de toute condamnation qui pourrait être prononcée par votre juridiction à son encontre,

— Débouter M^me L Y de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre de l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB), tant à titre personnel qu’en qualité de tuteur de M^me X Y,

— Condamner Monsieur B, Madame H A et Madame G Y à verser à l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame L Y à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC à l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque (SEAPB),

— Réserver les dépens.

Par dernières conclusions du 25 octobre 2020, H A et I B, intimés, demandent à la Cour de :

— CONSTATER la responsabilité solidaire de l’AEAPB et de M^mes G et L Y,

— REFORMER le jugement déféré dans ses dispositions relatives aux préjudices d’inconfort et moral et d’anxiété accordés aux locataires évincés,

CONFIRMER ledit jugement dans ses autres dispositions,

En conséquence,

— CONFIRMER le caractère frauduleux du congé pour vendre.

— CONFIRMER la condamnation in solidum de l’AEAPB et de M^mes G et L Y, à payer aux locataires la somme de 6.001,30 € en réparation du préjudice matériel.

— CONFIRMER la condamnation de M^me G Y à 3.500 € en application de l’article 700 du CPC et aux dépens de première instance.

— CONFIRMER l’exécution provisoire ordonnée en première instance.

Réformant le jugement déféré,

— CONDAMNER solidairement l’AEAPB et M^mes G et L Y, à payer à M^me A et M. B la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice d’inconfort.

— CONDAMNER solidairement l’AEAPB M^mes G et L Y, à payer à M^me A et M. B la somme de 7.000 € en réparation de leur préjudice moral et d’anxiété.

— CONDAMNER enfin solidairement l’AEAPB M^mes G et L Y, au titre de l’article 700 du CPC, à la somme de 4.000 € pour la présente instance, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE ;

Considérant que il appartient aux anciens locataires I B et H A d’établir que le congé pour vente du 24 juin 2015 a été délivré fraudueusement ; que la fraude n’est jamais présumée ; qu’elle s’apprécie au moment où l’acte argué de fraude est commis, en l’espèce à la date de délivrance du congé ;

Considérant que le congé a été régulièrement délivré en la forme ;

Considérant qu’il convient tout d’abord d’observer que le bail venait à terme au 6 janvier 2016 ; que

les locataires sont restés indument dans les lieux jusqu’au 26 et 29 juillet 2017 ;

Considérant que le local a été reloué le 10 août 2017 ; que cependant la proximité de la relocation doit être examinée, pour apprécier son caractère frauduleux, à la lumière du déroulement des faits et de la situation financière ;

Considérant que le Tribunal de Grande Instance de PARIS a d’ailleurs dû ordonner la licitation du bien par jugement du 29 mai 2019 ;

Considérant qu’ainsi que l’explique l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque sans être contredite, X A, atteinte de la maladie d’Alzeimer, a été maintenue à son domicile avec quatre assistants salariés dans des conditions très coûteuses, puis placée en EPHAD ; qu’à cette époque elle était fortement endettée du fait du coût de ces soins ; que des aides lui ont été refusées parce qu’elle disposait d’un patrimoine immobilier ;

Considérant que dès lors le choix de vendre l’appartement litigieux était pleinement justifié pour faire face aux dettes ;

Considérant que la vente rendait nécessaire et fondé la délivrance du congé à compter de la date d’échéance du bail ; qu’il s’agissait d’un acte de gestion saine eu égard à la situation ;

Considérant que le fait qu’une des soeurs, G Y, se soit finalement opposée à la vente, acte sans portée puisqu’il restait loisible aux autres coindisaires de ne pas rester dans l’indivision, ce qui a contraint dans l’attente l’Association de Sauvegarde de l’Enfance à l’Adulte du Pays Basque à relouer le bien, compte-tenu de la situation désespérée au plan financier, ne présente en lui-même aucun caractère fraudueleux ; qu’on ne peut, eu égard au déroulement des faits tels que relatés, considérer que cette seule relocation est le signe du caractère frauduleux de la délivrance du congé ; que l’appréciation du caractère frauduleux d’un acte est une question de fait; que sur ce point, l’analyse du premier juge, qui a cru pouvoir tirer du seul fait de la relocation l’existence d’une fraude, est erronnée ;

Considérant que d’ailleurs il ressort des éléments du dossier que le bien a été reloué pour un loyer similaire, ce qui montre que le congé n’a pas permis à l’indivision, qui eût pu continuer de louer son bien à I B et H A, de réaliser le moindre bénéfice, étant observe que les anciens locataires en place, ainsi qu’ils l’expliquent eux-mêmes, s’acquittaient parfaitement de leurs obligations ;

Considérant qu’il résulte dès lors de ce déroulement des faits que le congé, à la date de sa délivrance ni ultérieurement, n’a pas présenté de caractère frauduleux ;

Considérant qu’au surplus I B et H A, les locataires, sont restés plus de deux ans dans les lieux après la délivrance du commandement et ont eu le temps de s’organiser ; que la Cour observe d’ailleurs à cet égard que le jugement ordonnant leur expulsion rendu le 18 juillet 2017 leur accordait un délai de six mois pour quitter les lieux qu’ils n’ont pas même mis à profit, puisqu’ils ont libéré ceux-ci dès le 26 juillet 2017 ;

Considérant que il y a lieu dès lors de les débouter de leurs demandes ;

Considérant qu’il y a lieu de dire les appels en garanties subséquents sans objet ;

Considérant que l’équité ne commande pas qu’il soit prononcé de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— Déboute I B et H A de toutes leurs demandes ;

— Rejette toutes autres demandes ou les dit sans objet ;

— Condamne I B et H A aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT