Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10211 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B76MO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris

APPELANTES

Madame F G veuve X

[…]

[…]

Madame H X épouse Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentées et assistées de M^e Jonathan ADWOKAT, avocat au barreau de PARIS, toque: E0501, par dépôt du dossier à l’audience

INTIMÉS

Madame I J épouse P Q R

Née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur V P Q R

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Arnaud LEROY de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES,

avocat au barreau de PARIS, toque : C1683

SCP W AA AB AC anciennement dénommée SCP DENIS ROBINEAU K L

RCS N°397 650 607

[…]

[…]

Représentée par M^e Thomas B de la SCP INTERBARREAUX B ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par M^e Christiane ROBERTO de la SCP INTERBARREAUX B ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, par dépôt du dossier à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 14 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ayant procédé par dépôt des dossiers, devant M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente, chargée du rapport et M^me Estelle MOREAU, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte de l’affaire dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Séphora LOUIS-FERDINAND

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Par acte reçu le 3 octobre 2003 par la Scp Denis Robineau-K L (la Scp Robineau-L), M. V P Q R et M^me I J épouse P Q R ont vendu à M^mes F G épouse X et H X épouse Y un appartement sis […], la première disposant de l’usufruit et la seconde de la nue-propriété.

En 2016, à l’occasion de la revente du bien, il est apparu que celui-ci comprenait une emprise sur les parties communes de la copropriété, une partie du palier du premier étage ayant été incorporée au

logement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

M^mes X et Y ont régularisé la situation en achetant au syndicat des copropriétaires les parties communes intégrées dans le logement et procédé à la revente du bien immobilier le 13 juillet 2017.

Par actes du 18 décembre 2017, elles ont assigné M. et M^me P Q R et la Scp Robineau-L devant le tribunal de grande instance de Paris en responsabilité professionnelle.

Dans son jugement du 3 avril 2019, le tribunal a :

— constaté le désistement d’instance et d’action de M^mes X et Y à l’encontre des époux P Q R,

— débouté M^mes X et Y de leurs demandes tendant à :

— condamner la Scp Robineau-L à leur verser à chacune une indemnité de 8 000 euros,

— condamner la Scp Robineau-L à leur verser à chacune une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— débouté M. et M^me P Q R de leurs demandes tendant à :

— condamner la Scp Robineau-L à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— débouté la Scp Robineau-L de sa demande tendant à condamner M^mes X et Y à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^mes X et Y aux dépens et accordé à M^e B le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 mai 2019, M^me X et M^me Y ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de la Scp Robineau-L et de M. et M^me P Q R.

F G veuve X est décédée le […].

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 8 juin 2021, M^me Y demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté le désistement d’instance et d’action d’F G veuve X et de M^me H Y à l’égard des époux P Q R,

— infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner la Scp AA-AC anciennement dénommée Scp Robineau-L à lui verser la

somme de 16 000 euros en indemnisation de son préjudice,

— condamner la Scp AA-AC à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scp AA-AC aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 25 juin 2021, la Scp AA-AC venant aux droits de la Scp Robineau-L demande à la cour de :

— déclarer M^me Y mal fondée en ses demandes formulées à son encontre,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’F X et M^me Y ont été déboutées de leur demande tendant à voir condamner la Scp Robineau-L, nouvellement dénommée Scp AA-AC, à leur verser à chacune, une indemnité de 8 000 euros et une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce que M. et M^me P Q R ont été déboutés de leurs demandes tendant à la voir condamner à leur verser une indemnité procédurale au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre d’F X et M^me Y à hauteur de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— condamner M^me Y à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— condamner M^me Y à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M^me Y aux entiers dépens de première instance et dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. et M^me P Q R de leurs demandes formulées en cause d’appel à son encontre,

— condamner solidairement M. et M^me P Q R à la garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M^me Y en principal, intérêts et frais de procédure,

— condamner solidairement M. et M^me P Q R à lui payer une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et M^me P Q R aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par application 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 15 juin 2021, M. et M^me P Q R demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

en toute hypothèse,

— débouter la Scp AA-AC de sa demande de garantie en ce qu’elle est dirigée à leur encontre,

— débouter la Scp AA-AC de toutes ses demandes à leur égard, tant en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile que les dépens,

— condamner la Scp AA-AC à leur payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scp AA-AC aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 29 juin 2021.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

— sur la faute

Le tribunal a retenu que :

— les plans de la copropriété communiqués au notaire chargé de la revente ne figurent pas au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division et la Scp Robineau-L n’avait pas les moyens de les obtenir par elle-même,

— la société Robineau-L n’avait aucune raison de suspecter que la déclaration du vendeur à l’acte selon laquelle aucune partie commune n’avait été annexée lors de la réunion des lots 6 et 7 était inexacte,

— il ne peut donc lui être reproché d’avoir manqué à son devoir d’établir des actes efficaces et valides.

M^me Y soutient que :

— le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité,

— il se devait de vérifier qu’aucune partie commune n’avait été annexée, ce qu’il n’a pas fait, se contentant de reproduire la mention figurant sur le titre des vendeurs sans en vérifier l’exactitude,

— il estime à tort pouvoir s’exonérer de sa responsabilité au motif que les époux P Q R lui auraient certifié qu’aucune partie commune n’avait été annexée, le notaire ne devant pas simplement se fier aux déclarations des parties,

— il aurait dû réclamer la communication des plans annexés au règlement de copropriété, documents qu’il pouvait se procurer sans difficulté, ce qui lui aurait permis de s’apercevoir de l’emprise,

— s’il avait récupéré les plans annexés au règlement de copropriété, il aurait à tout le moins, en tant que professionnel sérieux et diligent, sollicité un plan de la configuration des locaux à l’époque de la vente de 2003, afin de vérifier la conformité de cette configuration avec les plans de la copropriété, ce qui lui aurait permis de se rendre aisément compte du problème,

— le fait que le cabinet Constatimmo ait fait réaliser un plan de la configuration des locaux au moment de la vente de 2016 ne peut à lui seul justifier que le notaire en charge de la revente ait eu un doute sur l’incorporation de parties communes ou non au sein de l’habitation.

La Scp AA-AC soutient qu’elle n’a pas manqué à ses obligations professionnelles aux motifs que :

— les époux P Q R, qui ont fait usage de ce bien entre 1999 et 2003 et étaient seuls à pouvoir déceler une éventuelle incorporation, ont expressément déclaré dans l’acte qu’elle a établi que les lots avaient été réunis sans travaux et sans annexion de parties communes,

— le notaire se doit de vérifier les déclarations qu’il recueille dans l’hypothèse où des circonstances de fait ou de droit sont de nature à jeter un doute sur leur véracité, ce qui n’était pas le cas en l’espèce,

— il n’a pas d’obligation de se déplacer sur les lieux ni d’effectuer des investigations particulières sur la description des lieux en l’absence d’indices particuliers,

— il n’avait donc aucune obligation légale de réclamer les plans de la copropriété qui n’étaient pas annexés au règlement de copropriété ni au titre de propriété des vendeurs, ni même aucune raison légitime, au regard des déclarations des vendeurs,

— quand bien même aurait-il eu les plans du premier étage, il n’aurait pas pu s’apercevoir d’une quelconque annexion des parties communes,

— le syndic ne s’est jamais manifesté ni à l’occasion de la régularisation de l’acte authentique du 1^er décembre 1999 au profit des époux P Q R ni à l’occasion de celui du 3 octobre 2003 au profit des consorts X,

— la Scp Deshayes et associés, au moment de la vente de 2016, disposait d’éléments lui permettant de douter de l’affirmation des époux P Q R, ce dont ne disposait pas le notaire au moment de la vente de 2003,

— en application des dispositions de la loi Carrez du 20 décembre 2014 instituant une obligation pour les vendeurs de faire établir un mesurage précis et détaillé des locaux vendus, pièce par pièce, le cabinet Constatimmo a établi un mesurage des locaux, ce qui a permis de relever l’annexion des parties communes et conduit la Scp Deshayes et associés à solliciter les plans de l’état descriptif de division qui n’étaient pas annexés au règlement de copropriété.

Il résulte de l’article 1382 devenu 1240 du code civil qu’il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.

Si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La Scp Robineau-L avait établi le 1^er décembre 1999 l’acte authentique de vente passé entre les consorts C et les époux P Q R, dans lequel figure la mention suivante :

'M. C déclare que ces deux lots autrefois dénommés 'local commercial’ ont été réunis sans travaux pour former une seule unité d’habitation sans incorporation des parties communes lors de la location à M. D qui a libéré volontairement les lieux en août 1999.'

Elle a fait figurer dans l’acte du 3 octobre 2003 la mention suivante :

' Le vendeur déclare que ces deux lots (6 et 7), autrefois dénommés 'local commercial', ont été réunis par le précédent propriétaire, et ce, sans travaux pour former une seule unité d’habitation sans incorporation des parties communes, dont la désignation est :Au premier étage, un appartement comprenant : entrée, cuisine, 4 pièces, WC.'

La Scp Robineau-L se devait de vérifier cette déclaration dont dépendait l’efficacité de son acte et, pour se faire, de solliciter au préalable le plan originaire des lieux, ce dont elle ne justifie pas puisque le plan du règlement de copropriété concernant le premier étage et le sous-sol n’étaient pas annexés à la minute de l’acte de vente de 2003 ainsi qu’il ressort de la lettre du 12 janvier 2017 de M^me O L notaire suppléant de la Scp Robineau-L.

Contrairement à l’allégation du premier juge, il est mentionné à la page 2 du règlement de copropriété contenant un état descriptif de division de l’immeuble en litige, établi le 9 mai 1973 par M. E, notaire à Chelles, que sont annexés à cet acte dix plans établis par M. Dufour géomètre-expert à Paris et l’obtention de ce plan ne se heurtait à aucune difficulté puisque le notaire chargé de la vente en 2016 l’a reçu sur simple demande auprès du successeur de M. E.

L’examen de ce plan lui a permis de découvrir l’annexion d’une partie du pallier de l’étage, constituant une partie commune, après comparaison du plan des lieux figurant sur l’attestation de mesurage de la superficie du lot de copropriété requise avant la vente.

La Scp notariale ne peut se retrancher derrière l’adoption de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives pour prétendre que le notaire chargé de la revente de l’immeuble en 2016 s’est trouvé en possession d’un document de mesurage dont lui-même n’avait pas connaissance alors que la loi n 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez instituant une obligation de mesurage de la superficie des locaux à vendre est entrée en application le 19 juin 1997.

Le notaire a commis une faute en s’abstenant d’effectuer un quelconque contrôle de la déclaration des vendeurs, en sollicitant le plan des lieux tel qu’il ressort de l’état descriptif de division pour le soumettre, d’une part, aux vendeurs afin de le confronter à leur déclaration et d’autre part, au syndic de copropriété qu’il aurait utilement pu interroger sur ce point. Le jugement est infirmé en ce sens.

— sur le lien de causalité et le préjudice

M^me Y soutient que :

— elle a subi un préjudice de 16 000 euros :

— lié au remboursement des charges qu’elle a été contrainte de payer entre janvier et juillet 2017, date de la revente de l’immeuble, en raison du retard pris dans la vente lié à la régularisation de la situation vis à vis de la copropriété,

— lié aux intérêts prévus sur le placement des fonds au titre du prix de vente, dont elle a été privée pendant six mois, en raison du retard de la vente.

La Scp AA-AC soutient que :

— M^me Y ne rapporte pas la preuve d’un préjudice susceptible de recevoir indemnisation par le

notaire et d’un lien de causalité direct et certain,

— la somme totale de 16 000 euros sollicitée à titre d’indemnisation du préjudice subi correspond, d’une part, au coût d’acquisition des parties communes incorporées au logement (coût limité à 100 euros tel que résultant de la décision adoptée en assemblée générale des copropriétaires), outre les charges relatives à l’occupation du bien immobilier jusqu’au jour de sa revente,

— M^me Y n’a pas subi d’acte de dépossession sur la partie commune annexée, et elle n’a pas eu à supporter de charges à ce titre pendant plus de dix ans,

— les charges dont M^me Y demande indemnisation ne sauraient constituer un préjudice indemnisable, ces charges étant la contrepartie de la propriété du bien,

— si un délai supplémentaire a été nécessaire afin de procéder à la régularisation de la situation, M^me Y a tiré profit de ce délai en continuant à jouir du bien,

— le calcul des intérêts prévus sur le placement des fonds au titre du prix de vente n’est justifié par aucun document, et il n’est pas démontré que le produit du prix de vente aurait pu faire l’objet d’un placement,

— tout au plus, seul le prix d’acquisition de la partie commune annexée constitue un préjudice susceptible de recevoir indemnisation mais ce coût n’est aucunement en relation directe et certaine avec l’intervention du notaire en 2003, mais exclusivement lié à des travaux effectués par d’anciens propriétaires.

La faute du notaire a contraint M^me Y à exposer des frais afin de régulariser la situation aux fins de pouvoir revendre le bien, frais qu’elle n’aurait pas engagés en l’absence de faute du notaire.

Son préjudice relatif aux frais de cette régularisation est en lien de causalité directe avec la faute du notaire et doit être évalué à la somme de 2 323 euros correspondant au prix d’achat des parties communes pour un montant de 100 euros , aux frais d’acte pour un montant de 700 euros et aux frais de modification de l’état descriptif de division pour un montant de 1 523 euros.

En revanche, la cour ignore à quels actes correspondent les frais d’huissier dont le montant est réclamé et il n’est pas établi qu’ils soient en lien de causalité avec la faute du notaire.

De même, les charges de copropriété relatives à l’occupation du bien immobilier de janvier à juillet 2017 constituent une contrepartie de la jouissance de l’immeuble que M^me Y a habité jusqu’à sa revente ainsi qu’il ressort de l’acte de revente de l’immeuble en date du 13 juillet 2017 et des résiliations de l’assurance habitation mentionnant l’immeuble comme sa résidence principale et du contrat d’électricité en juillet 2017. Leur paiement est sans lien de causalité avec la faute retenue.

Enfin et comme le soutient à juste titre la Scp AA-AC, il n’est aucunement établi que le prix de vente aurait fait en tout ou en partie l’objet d’un placement productif d’intérêts alors que la vente n’a été retardée que de quelques mois et que M^me Y ne justifie pas d’un tel placement ultérieur.

En conséquence, la Scp AA-AC doit être condamnée à payer à M^me Y la somme de 2 323 euros en réparation de son préjudice.

Sur la mise en cause des époux P Q R

Il est relevé que le désistement d’instance et d’action d’F G veuve X et de M^me H Y à l’égard des époux P Q R n’a fait l’objet d’aucun appel principal.

La Scp AA-AC sollicite la garantie des époux P Q R, au regard de leurs déclarations quant à l’absence d’annexion des parties communes puisque même s’ils ne sont pas à l’origine de la réunion des lots et de l’emprise sur les parties communes, ils auraient pu alerter les acquéreurs et le notaire d’une telle difficulté qu’ils étaient à même de constater in situ, ayant habité dans les lieux de 1999 à 2003.

Les époux P Q R soutiennent que :

— lors de la rédaction de l’acte de vente du 3 octobre 2003, le notaire a purement et simplement repris la déclaration figurant à son acte précédent du 1^er décembre 1999 sans avoir lors de la passation de ces actes successifs effectué quelque vérification que ce soit,

— ils n’ont, en réalité, pas été interrogés par le notaire instrumentaire lequel s’est borné à reprendre les termes de son acte du 1^er décembre 1999,

— la désignation figurant à l’acte correspond à l’état des lieux et la superficie est celle qui figure au certificat annexé à l’acte de sorte que rien ne leur permettait de soupçonner une annexion des parties communes,

— ils n’ont jamais fait l’objet d’une réclamation de la part du syndic de copropriété,

— le notaire est à l’origine des difficultés rencontrées par M^me Y, en n’ayant effectué aucune vérification lors de la vente de 2003 et doit répondre seul de sa faute.

Les époux P Q R n’ont fait que reprendre lors de la vente de leur immeuble les déclarations de leur vendeur figurant dans l’acte de 1999 et qui n’avait fait l’objet d’aucune vérification ni mise en doute par la Scp Robineau-L qui en était le notaire instrumentaire. Pendant la durée de leur occupation des lieux de 1999 à 2003, ils n’ont pas été alertés par le syndicat des copropriétaires d’un possible empiétement sur les parties communes de la copropriété de sorte qu’il ne peut leur être reproché aucune faute.

La Scp AA-AC doit être déboutée de sa demande de garantie des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de première instance et d’appel doivent incomber à la Scp AA-AC, partie perdante.

Elle sera également condamnée à payer à M^me Y la somme de 4 000 euros et à M.et M^me P Q R celle de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions, dans les limites de l’appel,

Statuant à nouveau, dans cette limite,

Condamne la Scp AA-AC à payer à M^me H X épouse Y la somme de 2 323 euros en réparation de son préjudice,

Déboute la Scp AA-AC de sa demande de garantie à l’encontre de M. V P Q

R et M^me I J épouse P Q R,

Condamne la Scp AA-AC aux dépens,

Condamne la Scp AA-AC à payer à M^me H X épouse Y la somme de 4 000 euros et à M. V P Q R et M^me I J épouse P Q R celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE