Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 22 JUIN 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03357 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5BDT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 11^e – RG n° 11-17-000283

APPELANTS

Madame B C

[…]

[…]

Madame D C

[…]

[…]

Monsieur AG AH Y

[…]

[…]

Madame E X

c/o Madame G H […]

[…]

Madame I J

[…]

[…]

Madame I K

[…]

[…]

Monsieur AJ-AK AL

[…]

[…]

Madame L M

[…]

TEL-AVIV (ISRAEL)

Monsieur AM X AN AO

[…]

[…]

Madame N O

[…]

[…]

représentés par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : E1286

ayant pour avocat plaidant M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de Paris, toque E1286

INTIMÉS

Monsieur P Z

[…]

[…]

représenté par M^e Anissa BEN AMOR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1864

Madame R Z

[…]

[…]

représentée par M^e Anissa BEN AMOR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1864

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/023535 du 03/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme

S T, conseillère et M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me S T, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

qui en ont délibéré.

Le rapport ayant été fait par M^me S T, conseillère, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Cynthia GESTY, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 1979, les consorts X, représentés par M^me Y, ont donné à bail à M^me U Z, bail ultérieurement cédé à M. P Z et son épouse M^me R Z née V W, un appartement de deux pièces sis au 4^e étage de l’immeuble du […] dans le 11^e arrondissement de Paris en application de la loi du 1^er septembre 1948.

M^mes B C, D C, E X, I J, I K, L M, N O et MM. AG AH Y, AJ-AK AL, AM X AN AO, venant aux droits des consorts X, ont, par exploit du 6 juin 2016, fait délivrer aux locataires un congé pour le 30 septembre suivant en application de l’article 10, 2° et 3° de la loi du 1^er septembre 1948.

Les bailleurs ont saisi le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris par assignation du 4 avril 2017 afin d’obtenir la validation du congé et l’expulsion des locataires.

Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal d’instance a débouté les bailleurs de leurs demandes.

Par déclaration en date du 9 février 2018, M^mes B C, D C, E X, I J, I K, L M, N O et MM. AG AH Y, AJ-AK AL, AM X AN AO, ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions en date du 14 décembre 2020, demandent à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande de validation du congé donné à M. et M^me Z

— débouté les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes

— condamné les bailleurs à payer 800 euros en application de l’article 700 et les dépens.

— Valider le congé du 16/06/2016 pour le 30/09/2016,

— En conséquence, prononcer l’expulsion de M. et M^me Z de tout occupant de leur chef dans les lieux et ce avec l’assistance de la force publique si nécessaire,

— Condamner M. et M^me Z à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Fixer l’indemnité d’occupation à 700 euros mensuels à compter du 01/10/2016, charges locatives en sus,

— Condamner les mêmes à payer 5 000 euros en application de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 2 novembre 2020, M. et M^me Z demandent à la cour de ;

— Confirmer le jugement rendu le 16 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Paris 11^e

en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes de validation de congé et d’expulsion,

— Confirmer le jugement rendu le 16 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Paris 11^e

en ce qu’il a débouté les appelants de toutes leurs demandes accessoires,

— Dire que M. P Z bénéficie du droit au maintien dans les lieux

conformément aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948,

Statuant à nouveau :

— Condamner les appelants à verser à M. P Z la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— Condamner les appelants à verser à M. P Z et M^me Z la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusive,

— Condamner les appelants à verser à M. P Z et M^me R Z la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les appelants aux entiers dépens de l’instance,

En tout état de cause :

— Débouter les appelants de leurs demandes de dommages et intérêts,

— Débouter les appelants de toutes leurs demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021. A l’audience du 23 mars 2021, il a été

indiqué que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2021.

SUR CE,

Considérant que l’article 10 de la loi du 1^er septembre 1948 dispose que : « n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

('.)

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige » ;

Que le jugement entrepris, pour rejeter la demande des bailleurs, a considéré qu’il n’était pas contesté que M^me Z n’occupait pas le logement donné à bail et que, s’agissant de M. Z, les commencements de preuve produits par les bailleurs (avis d’imposition de M. et M^me Z se déclarant tous deux domicilié au Blanc Mesnil, annuaire téléphonique domiciliant également M. Z dans cette commune, assignation destinée à M. Z remise à M^me Z, […], laquelle a indiqué que son mari résidait bien à cette adresse) était contredits par les attestations de deux voisins et d’une commerçante, ainsi que par le fait que M. Z réglait le loyer et était destinataire des courriers concernant le logement litigieux ;

Que, dans leurs conclusions, M. et M^me Z indiquent qu’ils sont séparés depuis « plusieurs années », que la « procédure de divorce n’étant pas achevée M^me Z conserve le nom de son mari » ; que M. Z habite avec sa fille A dans le logement litigieux, et reprennent la motivation du premier juge quant à la force probante des trois attestations produites par eux pour affirmer que M. Z occupe les lieux loués ;

Considérant cependant qu’il ne saurait être considéré que les éléments versés aux débats par les bailleurs sus rappelés, tels qu’énumérés par le premier juge, pourraient être contredits par les trois attestations produites par les locataires ; qu’en effet les deux attestations de voisins, dont l’un d’eux a eu également un litige locatif avec ces mêmes bailleurs, sont rédigées de façon quasi identique et sont particulièrement sommaires et peu circonstanciées puisqu’elles se bornent à indiquer que chacun des auteurs « déclare avoir pour voisin M. P Z et sa fille A Z depuis » pour l’un « plus de 20 ans » et pour l’autre « plus de 30 ans », alors que M. Z affirme avoir vécu avec sa femme et élevé ses quatre enfants dans cet appartement, leur scolarité étant justifiée dans cet arrondissement de Paris jusqu’en 1998 ; que s’agissant de l’attestation de la commerçante qui affirme rencontrer M. Z et sa fille plusieurs fois par semaine quittant ou retrouvant leur domicile, elle n’indique pas par quel moyen elle peut avoir connaissance des endroits où se rendent ses clients en sortant de son magasin, et cette attestation ne paraît pas plus probante que les deux autres ;

Que ces attestations ne sauraient contredire la déclaration faite par M^me Z à l’huissier chargé de délivrer l’assignation à M. Z au Blanc Mesnil, […], l’huissier mentionnant avoir rencontré son épouse, M^me R Z, « ainsi déclarée » qui, « certifiant le domicile, a accepté de recevoir l’enveloppe contenant copie de l’acte.. », non plus que l’avis d’imposition 2015 de M. et M^me Z tous deux domiciliés à ladite adresse au Blanc Mesnil, ou bien encore le

courrier de transmission de l’acte de naissance d’un des enfants de M. Z qui lui est envoyé en 2010, toujours à cette même adresse au Blanc Mesnil et qu’il verse lui-même aux débats (pièce 10) ; que les appelants versent également la preuve qu’une ligne téléphonique est ouverte au nom de P Z à l’adresse précitée au Blanc Mesnil, tandis que la ligne téléphonique de l’appartement litigieux est au nom de sa fille, A Z ; que c’est également celle-ci qui règle les factures d’électricité versées aux débats par son père pour justifier son occupation des lieux, comme cela est indiqué sur ces mêmes factures ;

Que par ailleurs, la seule première page de l’avis d’impôt pour 2019 de M. Z versé aux débats, mentionnant l’adresse parisienne du […], largement postérieure à la date d’effet du congé et de l’assignation, est dépourvue de toute valeur probante ;

Que si les intimés invoquent une séparation de fait pour justifier la pluralité de logements dont ils ont la disposition, force est de constater que cette affirmation, très imprécise, n’est appuyée sur aucun élément et est contredite par la signification réalisée à la requête de M^me Z le 29 septembre 2016 (pièce 14), acte sur lequel son domicile est mentionné comme étant à Paris XI, […] soit dans l’appartement litigieux, ainsi que par la déclaration faite par M^me Z à l’huissier lors de la signification de l’assignation introductive d’instance le 4 avril 2017 à M. Z […], confirmant le domicile de celui-ci à cette adresse, alors que les intimés indiquent que cette séparation date de plusieurs années sans autre précision et invoquent une procédure de divorce non terminée, sans justifier qu’elle soit engagée ;

Considérant que les bailleurs rapportent la preuve que les locataires disposent d’un autre logement au Blanc Mesnil lequel constitue leur résidence principale, M. Z ayant d’ailleurs indiqué au tribunal d’instance que c’était en raison de son emploi dans cette ville qu’il avait obtenu ce logement, que les intimés échouent dans leur moyen de défense consistant à prétendre qu’ils son séparés, alors que le logement donné à bail par les appelants est en réalité exclusivement occupé par sa fille A, âgée de 40 ans pour être née en 1981 ;

Considérant, en conséquence, que le jugement sera infirmé en ce qu’il a refusé de valider le congé fondé l’article 10 2° et 3° de la loi du 1^er septembre 1948 et qu’il sera fait droit à la demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2016 ;

Que l’indemnité d’occupation qui revêt une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l’occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans droit ni titre, sera fixée à la somme mensuelle de 350 euros, dont devront être déduites les sommes versées au titre des loyers, du 1^er octobre 2016 au 1^er juillet 2021, puis à celle de 600 euros à compter de cette dernière date jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

Considérant, s’agissant du préjudice de jouissance allégué par M. Z, que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande, la présence de commodités à l’extérieur du logement soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948 étant intégrée dans le prix du loyer fixé en fonction de la surface corrigée ; que les problèmes d’isolation allégués ont été résolus, comme l’indiquent eux même les intimés, par le changement des fenêtres et, quant à l’entretien des parties communes, les cliché photographiques versés aux débats ne constituent pas une preuve pertinente ;

Considérant que les bailleurs seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la différence du prix selon la loi du 1^er septembre 1948 et les prix pratiqués sous un régime de droit commun, la différence étant le fait de la loi et du bail conclu ;

Considérant que la solution retenue par la cour conduit à débouter également M. Z de sa demande pour procédure abusive ainsi que celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que M. et M^me Z seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’en équité à verser aux appelants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M et M^me Z de leur demande en réparation d’un préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Valide le congé délivré le 15 juin 2016 à M. P Z et M^me R Z née V W,

— Constate que M. P Z et M^me R Z née V W sont occupants sans droit ni titre du logement situé au 4^e étage de l’immeuble du […], depuis le 1^er octobre 2016,

— Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. P Z et M^me R Z née V W et de tout occupant de leur chef, notamment leur fille M^me A Z, de ce logement au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Rappelle que par application des articles L 4l2-1 et R 412 – 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— Condamne solidairement M. P Z et M^me R Z née V W, à verser, en deniers ou quittances, à M^mes B C, D C, E X, I J, I K, L M, N O et MM. AG AH Y, AJ-AK AL, AM X AN AO, pris ensemble, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350 euros depuis le 1^er octobre 2016 jusqu’au 1^er juillet 2021, et à compter de cette dernière date jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, une somme mensuelle de 600 euros ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamne in solidum M. P Z et M^me R Z née V W à verser à M^mes B C, D C, E X, I J, I K, L M, N O et MM. AG AH Y, AJ-AK AL, AM X AN AO, pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. P Z et M^me R Z née V W aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,