REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2021

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00104 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBGCV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2019 – Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2019002988

APPELANTE

SARL COUCOU CASSE-COU (Enseigne : ALPES HOTEL DU PRALONG)

représentée par son liquidateur la SELARL ETUDE X ET GUYONNET

immatriculée au RCS de CHAMBÉRY sous le numéro 533 947 305

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Tim DORIER de LEGALPS AVOCATS HERLEMONT & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

INTIMEE

SARL PRALONG agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 775 728 124

[…]

[…]

Représentée par M^e Z A, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant

Assistée de M^e Hervé TEMIME, avocat au barreau de PARIS, toque : C1537, avocat plaidant substitué par M^e Vincent DESRY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1537, avocat plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL ETUDE X & GUYONNET prise en la personne de M^e Thierry X et M^e Jean François GUYONNET en qualité de liquidateur judiciaires de la SARL COUCOU CASSE COU désigné à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de CHAMBÉRY en date du 13 septembre 2021

immatriculée au RCS de CHAMBÉRY sous le numéro 513 981 589

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Tim DORIER de LEGALPS AVOCATS HERLEMONT & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Kala FOULON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 5 août 2015 faisant suite à un précédent contrat du 17 août 2011, la société Pralong a donné en location-gérance à la société Coucou Casse-cou un fonds de commerce hôtelier de catégorie cinq étoiles, à l’enseigne Alpes Hôtel du Pralong, pour une durée de quatre ans à compter du1er mai 2015.

Par acte du 26 juin 2017, rappelant les dispositions des articles 5.1, 5.2 et 5.3 du contrat de location-gérance, ainsi que la procédure de saisie conservatoire créance du 13 janvier 2016, à la requête d’un de ses créanciers, la société Pralong a fait signifier à la société Coucou Casse-Cou un commandement de payer dans le délai d’un mois la somme totale sauf à parfaire de 1.629.135 € TTC comprenant notamment, au titre des redevances du contrat du location-gérance impayées la somme de 1.578.000 € TTC, outre le montant de la taxe foncière 2015 et une pénalité de retard pour la taxe foncière 2016; par le même acte, il lui était fait commandement de procéder aux remises en état des locaux dans lesquels la société locataire-gérante a fait réaliser des travaux en violation des stipulations du contrat. Ce commandement visait la clause résolutoire du contrat, reproduite intégralement.

Par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris en date du 20 septembre 2018 confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 mars 2019, la demande d’expulsion après constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de provision de la société Pralong ont été rejetées en raison de contestations sérieuses résultant notamment des procédures en cours à la suite de la saisie conservatoire du 13 janvier 2016. L’arrêt a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Pralong tendant à voir ordonner la remise en état des locaux en raison de travaux réalisés par la société Coucou Casse-Cou en violation du contrat de location-gérance.

I. Par exploit introductif d’instance du 17 janvier 2019, la société Pralong a saisi le tribunal de commerce de Paris d’une action à l’encontre de la société Coucou Casse-cou, aux fins de constat de la résiliation du contrat de location-gérance au 26 juillet 2017 par l’effet de la clause résolutoire, d’ordonner son expulsion, de la condamner au paiement d’une indemnité contractuelle de résiliation, d’une indemnité d’occupation, et aux fins d’obtenir sa condamnation à payer directement au centre des finances publiques le montant de plusieurs avis à tiers détenteur, taxes foncières impayées depuis 2015, taxes d’habitation impayées depuis 2014 ainsi que d’éventuelles pénalités de retard.

Par jugement du 21 novembre 2019, le Tribunal de commerce de Paris, ayant rejeté une fin de non-recevoir, a :

• Constaté la résiliation au 26 juillet 2017, du contrat de location-gérance du 5 août 2015 ;

• Ordonné l’expulsion de la société Coucou Casse-cou de l’hôtel Alpes hôtel du Pralong dans le mois de la signification du jugement, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant soixante jours ;

• Condamné la société Coucou Casse-cou à séquestrer auprès de la SELARL F. Cherki et V. Rigot la créance que la société Pralong a sur elle, soit les sommes de:

• 120 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 août 2015 et pénalité fixe de 500 €,

• 240 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 septembre 2015 et pénalité fixe de 500 €,

• 240 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 novembre 2015 et pénalité fixe de 500 €,

• 300 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 décembre 2015 et pénalité fixe de 500 €,

• 300 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 janvier 2016 et pénalité fixe de 500 €,

• 120 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le

• taux de l’intérêt légal à compter le 15 août 2016 et pénalité fixe de 500 €, 240 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 septembre 2016 et pénalité fixe de 500 €,

• 240 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 novembre 2016 et pénalité fixe de 500 €,

• 300 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 décembre 2016 et pénalité fixe de 500 €,

• 300 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 janvier 2017 et pénalité fixe de 500 €,

• 123 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 août 2017 et pénalité fixe de 500 €,

• 246 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 septembre 2017 et pénalité fixe de 500 €,

• 246 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 novembre 2017 et pénalité fixe de 500 €,

• 307 500 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 décembre 2017 et pénalité fixe de 500 €

• 307 500 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 janvier 2018 et pénalité fixe de 500 €,

• 126 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 août 2018 et pénalité fixe de 500 €,

• 252 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 septembre 2018 et pénalité fixe de 500 €,

• 252 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 novembre 2018 et pénalité fixe de 500 €,

• 315 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 décembre 2018 et pénalité fixe de 500 €,

• 315 000 € toutes taxes comprises avec intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal à compter le 15 janvier 2018 et pénalité fixe de 500 €,

• sous déduction d’intérêts au taux le plus élevé entre 5% et trois fois le taux de l’intérêt légal sur les sommes de

• 30 668,78 € à compter du 2 octobre 2015,

• 1 020 € à compter du 5 octobre 2015,

• 9 186,64 € à compter du 6 octobre 2015

• 17 500 € à compter du 20 octobre 2015,

• 19 738,15 € à compter du 26 octobre 2015,

• 24 000 € à compter du 1er décembre 2015,

• 15 596,41 € à compter du 7 décembre 2015,

• 2 956,70 € à compter du 20 janvier 2016,

• 707 764,53 € à compter du 31 janvier 2017,

• 14 909 € à compter du 30 avril 2017,

• 1 000 000 € à compter du 24 janvier 2018,

• 500 000 € à compter du 13 août 2018,

• 898 548,12 € à compter du 12 avril 2019

• Condamné la société Coucou Casse-cou à séquestrer auprès de la SELARL F. Cherki et V. Rigot la créance que la société Pralong détient sur elle soit la somme de 100.000 € par mois, du 26 juillet 2017 à l’exécution par Coucou Casse-cou de toutes les obligations, résultant de l’article 11 du contrat que cette société a souscrites envers Pralong en fin de contrat, ou, le cas échéant, son expulsion de l’hôtel Alpes Hôtel du Pralong ;

• Condamné la société Coucou Casse-cou à payer au trésor public les causes des avis de saisie administrative à tiers détenteur, les taxes foncières impayées depuis 2015, les taxes d’habitation impayées depuis 2014 et les éventuelles pénalités de retard ;

• Débouté la société Coucou Casse-cou de sa demande de voir condamner reconventionnellement la société Pralong au paielent de travaux réalisés d’un montant de

• 354.645,79 € ; Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

• Condamné la société Coucou Casse-cou à payer à la société Pralong la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Débouté les parties de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

• Condamné la société Coucou Casse-cou aux dépens.

Par déclaration d’appel en date du 16 décembre 2019, la société Coucou Casse-cou a interjeté appel du jugement du Tribunal de Commerce de Paris en date du 21 novembre 2019

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/00104. Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal de commerce de Chambéry a ouvert une procédure de sauvegarde concernant la société Coucou Casse-cou ; il a nommé la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance et il a désigné la SELARL X et Guyonnet en qualité de mandataire judiciaire. L’administrateur et le mandataire judiciaire sont intervenus volontairement à l’instance qui a été reprise de plein droit après la déclaration de créance de la société Pralong en date du 27 janvier 2020. L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 19 octobre 2021.

II. Par exploit introductif d’instance du 5 mars 2020, la société Coucou Casse-cou, assistée de la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur judiciaire, a saisi le tribunal de grande instance d’Albertville d’une action à l’encontre de la société Pralong afin de voir reconnaître qu’elle est titulaire d’un bail commercial à compter du 1er mai 2019, et tendant à la fixation judiciaire du loyer.

Par ordonnance en date du 21 janvier 2021, faisant droit à une exception de connexité avec la procédure dont la cour d’appel de Paris était par ailleurs saisie, sur appel du jugement précité du tribunal de commerce de Paris en date du 21 novembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné le dessaisissement du tribunal judiciaire d’Albertville au profit de la cour d’appel de Paris.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/03880 et fixée pour plaidoiries à l’audience du 19 octobre 2021.

III. La société Coucou Casse-cou ayant été déclarée en en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 13 septembre 2021, la SELARL X et Guyonnet est intervenue volontairement à l’instance d’appel en qualité de liquidateur judiciaire par des conclusions du 29 septembre 2021, dans les deux procédures précitées.

Le liquidateur a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture par application de l’article 803 alinéa 2 du code de procédure civile.

Avant l’ouverture des débats, les parties ayant fait connaître leur accord, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, le rabat de l’ordonnance de clôture, et il a prononcé une nouvelle clôture de l’instruction le 19 octobre 2021, les parties ayant fait connaître leur accord sur la recevabilité des conclusions d’intervention volontaire du liquidateur judiciaire, sans avoir à déposer de nouvelles conclusions.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2021 par lesquelles la société Coucou Casse-cou représentée par son liquidateur judiciaire, demande à la Cour d’infirmer le jugement du Tribunal de Commerce de Paris en date du 21 novembre 2019 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de :

A titre liminaire :

— Ordonner la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros RG 20/00104 et RG21/03880 en application des dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile ; et vu le jugement de liquidation judiciaire du 13 septembre 2021 de la SARL Coucou Casse-cou, déclarer recevable et bien fondé Maître X de la SELARL X & Guyonnet ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire, en son intervention volontaire ; et par application des dispositions de l’article 803 alinéa 2 du code de procédure civile, révoquer la clôture.

— A titre principal, dire et juger que la délivrance du commandement en date du 26 juin 2017 par la société Pralong constitue une véritable instrumentalisation de la justice ayant, in fine, pour but de contourner les règles du droit fiscal et les droits des créanciers ; dire et juger qu’en raison de l’adage « fraus omnia corrumpit » et la mauvaise foi de la société Pralong dans la délivrance dudit commandement, le commandement en date du 26 juin 2017 doit être privé d’effet. Dire et juger que la société Coucou Casse-cou s’est cependant acquittée des causes du commandement au 26 juillet 2017 dans la mesure où elle était bien fondée à opérer une compensation entre les sommes dues au titre des redevances et le coût des travaux qu’elle a réalisés pour le compte du loueur, et par le fait qu’elle a séquestré les sommes correspondant aux causes du commandement, juger qu’elle n’a pas fait de travaux en violation du contrat de location-gérance.

— En conséquence, débouter la société Pralong de sa demande tendant à voir constater la résiliation au 26 juillet 2017 du contrat de location-gérance du 5 août 2015 ;

— Débouter la société Pralong de sa demande de remise en état des locaux, en raison des travaux prétendument réalisés en violation du contrat ;

— Dire et juger que la société Coucou Casse-cou s’est acquittée de l’intégralité des redevances dues en exécution du contrat de location-gérance, et en conséquence, débouter la société Pralong de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité contractuelle de résiliation dans les termes et montants précisés par le Tribunal de commerce de Paris,

— En tout état de cause et si la Cour devait considérer que des sommes restent dues à ce titre, fixer la créance au passif de la société Coucou Casse-cou,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la société Coucou Casse-cou s’est acquittée de l’intégralité des redevances dues en exécution du contrat de location-gérance, qu’il n’y a pas lieu de la condamner au paiement des intérêts et pénalités de retard, et en conséquence débouter la société Pralong de sa demande de condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement d’une indemnité contractuelle de résiliation dans les termes et montants précisés par le Tribunal de commerce de Paris,

En tout état de cause et si la Cour devait considérer que des sommes restent dues à ce titre,

— Fixer au passif de la société Coucou Casse-cou lesdites sommes, dire et juger que la condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement d’une indemnité d’occupation antérieurement au 30 avril 2019 en sus de l’indemnité contractuelle de résiliation est une atteinte au principe de non bis in idem, emprunté à la matière pénale, dire et juger que l’indemnité d’occupation ne pourra courir qu’à compter du 1er mai 2019 et sera fixée au montant de 100.000 € par mois, et en conséquence, débouter la société Pralong de sa demande de condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement d’une indemnité d’occupation, applicable jusqu’à l’exécution par Coucou Casse-cou de toutes les obligations résultant de l’article 11 du Contrat, ou le cas échéant jusqu’à son expulsion effective de l’hôtel Alpes Hôtel du Pralong ;

— Débouter la société Pralong de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 200.000 € par mois ;

— Débouter la société Pralong de sa demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation lui soit versée directement ;

En tout état de cause :

— Dire et juger que la société Coucou Casse-cou n’avait pas à s’acquitter de la taxe foncière 2015 et des pénalités de retard ; débouter la société Pralong de sa demande à ce titre ;

— Dire et juger que selon le principe selon lequel nul ne plaide par procureur, la société Pralong est irrecevable à solliciter la condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement des avis à tiers détenteur, en conséquence la débouter de sa demande de condamnation au paiement au Centre des Finances publiques compétent du montant des avis à tiers détenteur, des taxes foncières impayées depuis 2015 et des taxes d’habitation impayées depuis 2014 ainsi que les éventuelles pénalités de retard ;

— Dire et juger que la demande d’expulsion sous astreinte n’a plus lieu d’être dans la mesure où la société Coucou Casse-cou a quitté les lieux le 31 juin 2020, en conséquence débouter la société Pralong de sa demande d’expulsion;

A titre reconventionnel :

— Condamner la société Pralong à payer à la société Coucou Casse-cou, représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL X et Guyonnet, la somme de 414.161,63 € au titre des travaux réalisés ;

— Ordonner une compensation entre les sommes éventuellement dues par la société Coucou Casse-cou à la société Pralong et celles dues par la société Pralong à la société Coucou Casse-cou.

— Prendre acte de ce que la société Coucou Casse-cou, représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL X et Guyonnet, renonce à ses demandes tendant à voir dire et juger qu’elle est titulaire d’un bail commercial à compter du 1er mai 2019 portant sur les locaux précédemment donnés en location-gérance selon le statut fixé aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce et à voir fixer le loyer ;

En tout état de cause,

— Débouter la société Pralong de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la société Pralong de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la société Pralong à payer à la société Coucou Casse-cou représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL X et Guyonnet, une somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société Coucou Casse-cou, représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL X et Guyonnet, aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2021 dans l’instance 20/00104 par lesquelles la société Pralong demande à la Cour d’infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a fixé le montant de l’astreinte à 1.000 € par jour de retard pendant soixante jours, fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 100.000 € par mois, et ordonné que l’indemnité d’occupation soit séquestrée auprès de la S.E.L.A.R.L. F. Cherki et V. Rigot ; et statuant à nouveau de :

— Fixer le montant de l’astreinte à 5.000 € par jour sans limitation de durée ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 200.000 € par mois ;

— Ordonner que l’indemnité d’occupation lui soit versée directement;

Pour le surplus :

Confirmer le Jugement du Tribunal de commerce de Paris, à savoir :

— Constater la résiliation au 26 juillet 2017 du contrat de location-gérance ou, à titre subsidiaire, constater que la société Coucou Casse-cou se maintient dans les locaux de l’Hôtel, alors que le contrat de location-gérance a, quoi qu’il en soit, pris fin le 30 avril 2019 ;

— Prononcer l’expulsion de la société Coucou Casse-cou de sous astreinte et avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la société Coucou Casse-cou à lui payer une indemnité contractuelle de résiliation dans les termes et montants précisés par le Tribunal de commerce de Paris, et ce dans le respect de l’ordonnance du juge de l’exécutiondu 18 décembre 2015 et du procès-verbal de saisie-conservatoire des redevances du 13 janvier 2016 ;

— Condamner la société Coucou Casse-cou à lui payer une indemnité d’occupation, applicable jusqu’à l’exécution de toutes les obligations résultant de l’article 11 du Contrat, ou, le cas échéant, son expulsion ;

— Condamner la société Coucou Casse-cou à payer au Centre des finances publiques compétent les avis à tiers détenteur, les taxes foncières impayées depuis 2015 et les taxes d’habitation impayées depuis 2014 ainsi que les éventuelles pénalités de retard ;

Et en tout état de cause :

— Débouter la société Coucou Casse-cou, la société AJ UP et l’Étude X & Guyonnet de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement la société Coucou Casse-cou, la société AJ UP et l’Étude X & Guyonnet à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance dont le montant pourra être recouvré par Maître Z A, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2021 dans l’instance 21/03880 par lesquelles la société Pralong demande à la Cour, à titre principal de déclarer la société Coucou Casse-cou et la SELARL AJ UP irrecevables en l’absence de qualité à agir ; et à titre subsidiaire de les débouter de leurs demandes, de les condamner solidairement à l’amende civile de l’article 32-1 du Code de procédure civile, et à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Z A, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire du liquidateur

La société Coucou Casse-cou ayant été déclarée en en liquidation judiciaire par jugement du tribunal

de commerce de Chambéry en date du 13 septembre 2021, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL X et Guyonnet en qualité de liquidateur judiciaire, par des conclusions du 29 septembre 2021.

Sur la résiliation du contrat de location-gérance

Aux termes de l’article L622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L622-17 et tendant … à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

À défaut de décision définitive, l’ouverture d’une procédure de sauvegarde le 17 décembre 2019, puis d’une liquidation judiciaire le 13 septembre 2021 s’oppose au constat de la résolution du contrat de location-gérance pour défaut de paiement des redevances dans le délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer du 26 juin 2017.

Aux termes de cet acte en date du 26 juin 2017, il était en outre fait commandement à la société Coucou Casse-cou de procéder aux remises en état des locaux dans lesquels la société a fait réaliser des travaux en violation des stipulations du contrat.

La société locataire gérante conteste cette infraction.

Or, l’exposé du commandement fait seulement référence à la constatation de la réalisation de travaux par la société locataire gérante pour un montant de 367'112,45 € TTC sans l’autorisation préalable de la société Pralong requise en vertu de l’article 7.3 du contrat.

Le commandement comportait en annexe une mise en demeure du 16 mars 2017 mais celle-ci ne faisait nullement référence aux travaux litigieux.

Or, l’infraction au bail, relative à des travaux réalisés sans autorisation, n’est pas caractérisée par cette seule affirmation de principe, par référence à un montant, sans que l’on connaisse la nature exacte des travaux réalisés sans autorisation, faisant l’objet d’une sommation de remise en état ne précisant nullement la nature des travaux de remise en état attendus par le loueur.

Il en résulte que le bail n’a pas été résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire, en l’absence d’infraction caractérisée et d’une mise en demeure précise.

Il résulte des constatations qui précèdent que le bail n’a pas été résilié le 26 juillet 2017, de sorte que le jugement entrepris doit être réformé.

Or, la Cour est seulement saisie d’une demande de constat de résiliation par jeu de la clause résolutoire ; elle n’a pas été saisie à titre subsidiaire d’une demande de résiliation judiciaire.

Le contrat a ainsi pris fin à son terme contractuel, le 30 avril 2019.

La société Coucou Casse-cou représentée par son liquidateur judiciaire a renoncé à ses demandes tendant à voir juger qu’un nouveau bail aurait pris effet à son profil 1er mai 2019. Elle est donc occupante sans titre depuis cette date.

En l’absence de résiliation, aucune indemnité de résiliation ne peut être due.

Le fonds de commerce ayant été restitué, les demandes d’expulsion sont sans objet.

Sur la fixation de la créance de la société Pralong

Les parties s’accordent sur le fait que les lieux ont été libérés le 30 juin 2020 de toute occupation du chef de la société locataire gérante.

La saisie conservatoire du 13 janvier 2016 n’a pas emporté attribution de la créance au tiers saisissant, dans la mesure où l’instance au fond suivant cette mesure conservatoire est encore en cours ; ainsi il n’en est résulté que l’indisponibilité de la créance qui doit être fixée en vue de son admission au passif de la société Coucou Casse-cou. Et le montant de la créance n’est pas affecté par la mesure de séquestre qui a seulement pour effet que la créance saisie est conservée par un séquestre au lieu d’être conservée par le débiteur lui-même, sans pour autant opérer le paiement en faveur du créancier saisissant à titre conservatoire, ni la libération du tiers saisi de sa dette à l’égard du débiteur.

Il convient cependant de statuer dans les limites des demandes dont la Cour est saisie.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions d’appel, la société Pralong demande à la Cour de confirmer le jugement, à savoir constater la résiliation au 26 juillet 2017 du contrat de location-gérance ou, à titre subsidiaire, constater que la société Coucou Casse-cou se maintient dans les locaux de l’Hôtel, alors que le contrat de location-gérance a, quoi qu’il en soit, pris fin le 30 avril 2019, prononcer son expulsion et la condamner à lui payer une indemnité contractuelle de résiliation dans les termes et montants précisés par le tribunal de commerce de Paris, et ce dans le respect de l’ordonnance du juge de l’exécution du 18 décembre 2015 et du procès-verbal de saisie-conservatoire des redevances du 13 janvier 2016.

Dans les conclusions qu’elle avait soutenues oralement devant le tribunal de commerce de Paris (pièce 55) la société Pralong n’avait d’ailleurs pas demandé la condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement des redevances de location-gérance, mais elle s’était bornée, à titre principal, à demander au tribunal de constater la résiliation et de condamner ladite société à lui payer une indemnité contractuelle de résiliation, ainsi qu’une indemnité d’occupation, et à titre subsidiaire une indemnité d’occupation seulement. C’est pourquoi le tribunal n’avait prononcé de condamnation à séquestrer les sommes dues qu’au titre de l’indemnité de résiliation.

Ainsi, elle ne forme aucune demande de condamnation ou de fixation de sa créance au titre des redevances de location-gérance, et sa demande de confirmation partielle du jugement ne saisit pas davantage la Cour d’une telle demande.

En revanche, le tribunal doit être approuvé d’avoir fixé l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 100.000 €, qui est légèrement supérieur au dernier montant de la redevance de location-gérance.

Cette indemnité est due pour la période du 1er mai 2019 au 30 juin 2020 et représente un montant total de 1.400.000 € ; il s’agit d’une indemnité d’occupation de droit commun, non soumise à la TVA.

Cependant, l’indemnité due pour la période du 1er mai 2019 au 17 décembre 2019, soit 750'000 €, constitue une créance née antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective de sorte que le montant de la créance d’indemnité d’occupation doit être fixé à ce montant, en vue de son admission au passif de la liquidation judiciaire de la société Coucou Casse-cou, en application de l’article L622-22 du code de commerce.

À l’inverse, l’indemnité due pour la période du 17 décembre 2019 au 30 juin 2020, soit 650'000 €, constitue une créance née régulièrement après le jugement d’ouverture. Mais s’agissant d’une indemnité d’occupation de droit commun, compensatoire et indemnitaire, la créance de la société Pralong n’est pas née régulièrement pour les besoins du déroulement de la procédure de la période d’observation ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur et n’entre donc pas dans les prévisions de l’article L622-17 du code de commerce. Cette créance doit en conséquence également être fixée en vue de son admission au passif de la liquidation judiciaire.

Au total, la créance d’indemnité d’éviction sera donc fixée au montant de 1'400'000 € en vue de son admission au passif de la société Coucou Casse-cou.

Sur les demandes de condamnation au profit du trésor public

Nul ne plaide par procureur.

En application de ce principe, la société Pralong est irrecevable en ses demandes de condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement de diverses sommes au profit du Trésor Public.

Sur les demandes relatives aux travaux

La société Pralong, laquelle avait été déboutée de sa demande de condamnation de la société Coucou Casse-cou à remettre en état les locaux en raison de travaux réalisés en violation du contrat, n’a pas repris cette prétention devant la Cour

En revanche, la société Coucou Casse-cou maintient sa demande en remboursement du coût des travaux pour un montant de 414'161,63 euros, avec demande de compensation.

Ce montant comprend les travaux effectués pour le compte du loueur pour un montant de 144'080,07 euros.

Au soutien de cette prétention, elle n’invoque en particulier aucune clause du contrat ni aucune disposition légale ; elle produit un tableau récapitulatif des paiements effectués pour ce montant total ; or elle n’établit pas que la fourniture la pose d’un volet roulant, la rénovation des baignoires, le remplacement de revêtements de sol, la rénovation des enrobés de l’accès à l’hôtel et du parking, la pose de détecteurs optiques de fumée, les travaux d’alarme incendie, l’installation de blocs électriques de sécurité, les travaux d’entretien des ascenseurs, le remplacement des terminaux téléphoniques, les travaux de maintenance des postes électriques haute tension, les travaux sur le système de filtration de la piscine, le désembuage de l’installation de chauffage, seraient à la charge du loueur dont au surplus autorisation n’a jamais été sollicitée.

La demande relative aux travaux n’est donc pas fondée.

La demande porte aussi sur le remboursement de primes d’assurance que la société locataire gérante prétend avoir payées pour le compte du loueur, pour un montant de 106'335,65 € ; elle n’invoque aucun fondement juridique pour cette demande, ne se prévaut d’aucune clause contractuelle, et elle produit les avis d’échéance de cotisations portant sur une assurance multirisque d’exploitation.

La demande relative au remboursement de primes d’assurance payées pour le compte du loueur n’est donc pas fondée.

La demande porte enfin sur des frais divers payés pour le compte de la société Pralong pour un montant de 163'745,07 euros qui reconnaît la réalité de certains paiements en application de l’article 5. 2 du contrat de location-gérance, lequel stipule ce qui suit : « étant entendu entre les parties que dans l’hypothèse où le locataire gérant réglerait des sommes au nom et pour le compte du loueur, ce dernier s’engage à donner sa réponse positive ou négative sur une demande de compensation afférente du locataire gérant, dans un délai de 15 jours à compter de la notification que lui aura faite le locataire gérant dudit règlement au nom et pour le compte du loueur »

Or, d’une part la société Pralong indique dans ses conclusions avoir accepté le principe d’une compensation pour des dépenses effectuées entre le 2 octobre et le 7 décembre 2015 pour un montant de 117'704,98 €, de sorte que la compensation s’étant opérée, selon la prévision du contrat, la demande de remboursement à concurrence de ce montant n’est pas fondée ; d’autre part, la société

Pralong a encore accepté la compensation pour la somme de 17'867,70 € correspondant à la prise en charge de deux factures de dépenses engagées par le loueur lors de ses séjours à l’hôtel, de sorte que la demande de remboursement à concurrence de ce montant n’est pas fondée pour les mêmes motifs.

Pour le surplus, la réclamation porte sur une facture d’occupation d’un appartement le 11 janvier 2017 pour un montant de 6637 € correspondant à des consommations et forfait de ski pour la période du 3 au 11 janvier 2017 suivant facture 5324 au nom de Madame B C de sorte qu’elle n’est pas due par la société Pralong ; et elle porte également sur une réclamation de 14'680 13,97 €, somme qui aurait été payée pour le compte de la société Pralong au titre de frais de justice ayant fait l’objet d’une ordonnance de taxe du 10 mai 2016 au profit de la société BMD associés ; le procès-verbal de saisie attribution du 15 novembre 2016 mentionne cette somme au titre des acomptes reçus mais aucune pièce ne démontre qu’il s’agit d’acomptes payés par la société Coucou Casse-cou, et si tel avait été le cas, cette somme payée dans le cadre d’une saisie attribution n’aurait constitué que le paiement d’une dette, c’est-à-dire de la somme dont ladite société se reconnaissait redevable envers le débiteur saisi, d’où il résulte que ce paiement ne pouvait donner lieu à remboursement mais devait seulement être pris en considération dans l’apurement des comptes sur les redevances de location-gérance.

Il résulte des constatations qui précèdent que la demande reconventionnelle pour un montant total de 414'161,63 euros, n’est pas fondée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et la demande d’amende civile

Il n’y a pas lieu de statuer sur la fin de non recevoir qui avait été opposée à la demande de la société Coucou Casse-cou tendant à se voir reconnaître le bénéfice d’un bail commercial, dans la mesure où la Cour n’est plus saisie d’une telle prétention.

L’action qui avait été engagée par cette société, après l’expiration du contrat de location-gérance, n’a pas dégénéré en abus de droit, si l’on considère les conditions dans lesquelles elle a tenté de remettre les clés fin avril 2019, ainsi que le relate Maître Y, notaire, dans une attestation du 10 janvier 2020, s’étant par la suite maintenue dans le lieu pour poursuivre l’exploitation.

La demande de dommages-intérêts n’est donc pas fondée. A fortiori n’est pas fondée la demande de condamnation de la société Coucou Casse-cou au paiement d’une amende civile.

Sur les dépens de première instance et d’appel et les frais irrépétibles

Le contexte des litiges ayant opposé les parties, qu’elles ont exposé avec détail dans leurs conclusions respectives, démontre une situation confuse dont chacune a essayé de tirer parti à son avantage, sans y parvenir ; mais les parties ont partiellement succombé en certaines de leurs prétentions, de sorte qu’il paraît justifié que chacune conserve à sa charge les frais et dépens exposés, tant en première instance qu’en cause d’appel, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la distraction des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de la SELARL X et Guyonnet en qualité de liquidateur judiciaire de la société Coucou Casse-cou,

Infirme le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Paris, le réforme en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

Déboute la société Pralong de ses demandes de constat de la résiliation du contrat de location-gérance, et dit que ce contrat a pris fin le 30 avril 2019 par l’arrivée du terme contractuel,

Constate que la société Coucou Casse-cou représentée par son liquidateur judiciaire a renoncé à ses demandes tendant à voir juger qu’un nouveau bail aurait pris effet à son profit 1er mai 2019 et dit qu’elle est occupante sans titre depuis cette date.

Fixe la créance de la société Pralong à titre d’indemnité d’occupation à la somme de 1.400.000 € pour la période d’occupation sans titre du 1er mai 2019 au 30 juin 2020, en vue de son admission au passif de la société Coucou Casse-cou,

Déclare la société Pralong irrecevable en ses prétentions de condamnations pécuniaires au profit du trésor public,

Déboute les parties de toutes leurs autres prétentions,

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT